רכישת דירה - לקיחת משכנתא או מהון עצמי בלבד?

[אנון נימוס]

דיון דומה אנשים שונים
http://www.hasolidit.com/kehila/threads/שאלות-לגבי-אגח-ממשלת-ישראל-ואחוז-מניות-בתיק.1964/#post-35434

 

[אורי ג.]

עכשיו לפי השיטה של 3% או 4% כדי ליצר את ההכנסה החודשית הפסיבית שאני מייצר כיום איזה שווי תיק סוליד אני צריך ?

שווי בדיוני.

דיון דומה אנשים שונים

חבל שע.מדי לא פה באמת.

 

[רוני]

שווי בדיוני.

חבל שע.מדי לא פה באמת.

אני מצטער שאני נגרר לזה, היעד של כולם פה זהה, כל אחד בוחר לפעול בדרך המתאימה לו, לא נכון לפסול דרך שמשקיעים רבים ברחבי העום פועלים באמצעותה, צריך לפעמים מעט סובלנות לשמוע דעות אחרות, וגישה חיובית בהחלט לא תזיק פה.

 

[רוני]

לא מממש , הוא שאל רק על אפשרות המימון המועדפת, בשום מקום לא היה אפשר להבין שברצונו לבנוע תיק נכסים בארץ ובחול,
אם היית כותב טיזר פשוט, שלדעתך יש עוד אפשרות ש(נניח) תקטין את הסיכון לוקאלי עם אפשרות לתשואה גבוהה יותר, זה היה נקרא פחות כשיווק


כל הכבוד לך אתה טחון, אתה באמת רוצה עשות תחרויות למי יש (תיק) גדול יותר ? מה מספיק גדול בשבילך, 6 מליון ? 10 מליון ? באיזה גיל ? 30 ? 40 ? 50 ?
אתה משקיע מקצועי בתחום הנדל״ן- זה מצריך יכולות פיננסיות, מו״מ, הבנה בבניה וצדדים משפטיים, ויכולת קבלת החלטות בתנאי אי וודאות, זה העסק שלך, האם ״כל אחד״ יצליח כמוך ? אם כן איך זה שלא כל העולם מתפטר ורץ לנדל״ן ? אולי לא כל אחד יכול להקים עסק בכל תחום ?
ואולי היה לך מזל גדול בתחילת הדרך ואח״כ אתה פשוט עושה תשואה סבירה ?
הדבר היחיד שמשקיע פאסיבי צריך זה בחירת אלוקציה שמתאימה לצרכיו וסבלנות, וזה כדי להשיג תשואת שוק, לא תארים בכלכלהף לא תואר שני בלמידה ממוחשבת וסטטיסטיקה ובטח לא להיות קניין ואיש מכירות ומציזק של נכסי נדל״ן בגוף אחד ובכל העולם עם הבנה במיסוי

אם אתה באמת רוצה לפתח וויכוח (לא נראה לי שאתה מתכוון ללמוד כאן ממישהוא, הרי אתה טייקון נדל״ן) תפתח ת׳רד שבו תתמודד עם כל הנודניקים שמעירים לך במקון לחטוף ת׳רדים לא באמת רלבנטים בין אם כדי למשוך לקוחות או סתם להכניס לטיפשים הפאסיבים

אוקי אני מקבל את דבריך, אני בא מתוך כוונה חיובית. אמחוק את התגובה שלי.

 

[אנון נימוס]

אוקי אני מקבל את דבריך, אני בא מתוך כוונה חיובית. אמחוק את התגובה שלי.

שמע,
אל תמחוק, אני מוחק את שלי, כל מה שאמרתי זה שאפשר להראות עוד אפשרות ולתת לצד השני לשאול שאלות ולהסתקרן

 

[רוני]

שמע,
אל תמחוק, אני מוחק את שלי, כל מה שאמרתי זה שאפשר להראות עוד אפשרות ולתת לצד השני לשאול שאלות ולהסתקרן

זה בסדר מחקתי, אני מודה לך על ההערות. למרות שהגעתי להיכן שאני נמצא היום, אני עדיין בודק את עצמי, וחשוב לי לשמוע אחרים ודעות שונות. בנוסף ביום יום עם לקוחות אני מתמודד עם אותם נושאים, השוני הוא בדרך שאני פועל עבורם.

 

[Buffett]

במידה ויש לי 100% מהסכום שעולה לרכוש דירה מסוימת, האם כדאי (כלכלית) לממן את רכישת הדירה מההון העצמי בלבד או להיעזר במשכנתא?

התשובה לא תלויה (באופן ישיר) במה תעשה עם הכסף שלא תשתמש בו.
השאלה לגבי מינוף כן או לא היא מה אתה צופה שיקרה לנכס - אם אתה צופה שערך הנכס יעלה המינוף יגדיל את ההון העצמי שלך. אם ערך הנכס יירד המינוף יכול למחוק את ההון שלך.
מינוף פשוט מקצין את הרווח במקרה של עלייה ואת ההפסד במקרה של ירידה.
בהצלחה.

 

[פסיוני]

למשכנתא יש עלויות נוספות- פתיחת תיק, הכורח להחזיק בביטוח דירה (שלרוב לא משתלם), הערכת שמאי ושאר עלויות. תביא אותן בחשבון.

זניח ביותר!
בהשוואה למכלול (עלויות הון)

 

[פסיוני]

עו"ד - 0.5% + מע"מ.
תיווך - 2% + מע"מ.
פתיחת תיק - 0.25% מהמשכנתא.
ביטוחים - כ200 ש"ח בחודש.
שמאות - כ600 ש"ח בממוצע.

התיווך-
הוא מיותר כאן.
כי השאלה היתה "מה העלויות של משכנתא מול רכישה במזומן"
ולא "מה העלויות הנלוות לרכישת דירה"

 

[Delver]

יש סיבה למה אף אחד לא הציע ללכת על מינוף גבוה יותר? למשל 25% מזומן לדירה, השאר המשכנתא ואת יתרת הכסף בשוק ההון? מה אני מפספס?
ג.נ. מעולם לא עסקתי בנדל"ן.

 

[אורי ג.]

יש סיבה למה אף אחד לא הציע ללכת על מינוף גבוה יותר? למשל 25% מזומן לדירה, השאר המשכנתא ואת יתרת הכסף בשוק ההון? מה אני מפספס?

כי הסיכון מטורף, הסיכוי להרוויח מזה הוא קטן, גם אם הסיכוי הקטן הזה יתממש הרווח יהיה קטן מאד ובנוסף התזרים יהיה שלילי.
להתמנף שווה שההפרש בין עלות ההון לתשואה על ההון גבוה, במקרה הזה הוא לא.

 

[Delver]

להתמנף שווה שההפרש בין עלות ההון לתשואה על ההון גבוה, במקרה הזה הוא לא.

עריכה: מחקתי תגובה עם דוגמא מספרית שמכילה שגיאות גסות בהבנה.

 

[אורי ג.]

מה לא בעצם? במחשבה מאוד נאיבית - אם אני קונה דירה עם תשואת שכירות של 4%, מביא 25% מזומן ולוקח הלוואה על השאר. התשואה שלי על ההון היא 16% (בגלל המינוף) פחות עלות ריבית המשכנתא. לפי מה שאני יודע היום אפשר לקבל ריבית אפקטיבית של כ- 5%. האם בעזרת זה שהתמנפתי יותר לא קיבלת בתרחיש הנ"ל תשואה של 11% במקום 4%? וכל זאת כאשר אני לא ממש מפחד מעצם המינוף מכיוון שבמקרה הצורך יש מאיפה לקחת כסף...

וואו לא.
back to the drawing board

 

[Delver]

back to the drawing board

רשמתי גילוי נאות שאני לא מבין כלום בתחום
אשמח אם תוכל להביא לינק עם חומר לימוד

עריכה - עשיתי אקסל זריז עם חישוב IRR, הבנתי איפה אני טועה, תודה

 

[רוני]

יש סיבה למה אף אחד לא הציע ללכת על מינוף גבוה יותר? למשל 25% מזומן לדירה, השאר המשכנתא ואת יתרת הכסף בשוק ההון? מה אני מפספס?
ג.נ. מעולם לא עסקתי בנדל"ן.

בנוסף לתשובה של אורי, עיתוי הרכישה הוא בעייתי, שוק הנדל"ן בארץ הוא לאחר מחזוריות ארוכה של שוק עולה, ועליית שכירויות, משנה כיוון, כרגע הוא בתחילת מחזוריות של ירידת מחירים (עדיין יש ישובים קטנים בעיקר בהם המחירים עולים), המשך ירידת המחירים, עליית הריבית, גידול בהיצע הנכסים (מחיר למשתכן), ירידה בשכירויות (בעיקר מחוץ לתל אביב עקב גידול בהיצע), יעצימו את ההפסד בטווח הזמן הבינוני עבור רוכש דירה בעיתוי הנוכחי עם 75% מימון (זה דומה במידה מסויימת לרכישת מניות של חברות גדולות המחלקות דיבידנד בוולסטריט כיום, עם מימון של 75%, אני מניח שיהיה פה תזרים חודשי שלילי).

המחזוריות בנדל"ן של שוק עולה או יורד, היא בממוצע בין 7 ל 10 שנים, לרובנו צפויים 30 שנות עבודה בממוצע במהלך החיים, כשיש את הגב של שכר מעבודה זה העיתוי הטוב ביותר להשקיע.
לכן להיכנס להשקעה/רכישה של נדל"ן בשוק יורד (מדובר בסכומי כסף גדולים בנוסף למימון), מעבר לתזרים חודשי שלילי, זה אומר להשבית הון עצמי גדול למשך 7 עד 10 שנים, בחלק מהמיקרים ביודעין כשיש אלטרנטיבות אחרות, מדוע מקבלים בכל זאת החלטה כזו ? בדרך כלל זה נובע מכך שנותנים לפחד להשתלט על ההחלטות ההשקעה שלנו !

 

[yishai]

המחזוריות בנדל"ן של שוק עולה או יורד, היא בממוצע בין 7 ל 10 שנים

כשאתה אומר מחזוריות ואתה מתכוון הזמן בין תחילת הירידה לתחילת עליה או הזמן בין תחילת עליה לתחילת עליה הבאה?
בהנחה שאני מסכים איתך שכיום השוק הוא בירידה, כמה זמן הירידה צפויה להמשך בשנים (להערכתך,אני יודע שזה לא ייעוץ)
תודה

 

[רוני]

כשאתה אומר מחזוריות ואתה מתכוון הזמן בין תחילת הירידה לתחילת עליה או הזמן בין תחילת עליה לתחילת עליה הבאה?
בהנחה שאני מסכים איתך שכיום השוק הוא בירידה, כמה זמן הירידה צפויה להמשך בשנים (להערכתך,אני יודע שזה לא ייעוץ)
תודה

לא מדובר במדע מדויק, תיתכן סטייה מסוימת, בגדול שוק עולה הכוונה מתחילת העלייה עד לשינוי המגמה נמשך בממוצע בין 7 ל 10 שנים ואותו הדבר לגבי שוק יורד.
בישראל 87 השוק החל לעלות עד לשנת 96, בין השנים 96 ל 2006 שוק יורד מדשדש, 2006 עד אוקטובר 2016 שוק עולה, סוף 2016 החלשות העליות והתחלה של שינוי המגמה בשוק.
קשה לנחש כמה זמן הירידה תימשך, זה תלוי בגורמים רבים, כמו הריבית של המשכנתאות, היצע הנכסים, גידול בשכר, אחוזי אבטלה, מצב כלכלי במשק, גובה האינפלציה, מצב ביטחוני (האינתיפדה השנייה 2001-2003 העמיקה את הירידות בשוק ).... בכל מקרה מהתנהלות השוק במשבר בעבר בישראל, עוברות 5 עד 6 שנים מתחילת שינוי המגמה עד שהשוק הגיע לתחתית, אין טעם לנחש מראש אלא לעקוב אחרי השוק.

 

[Oringa]

לא מדובר במדע מדויק

דגימות של 20 שנה עליהן אתה מבסס מודל עם זמן מחזור של 7-10 שנים זה לא מדע מדויק, זה חוסר הבנה של המונח "מדע".

 

[יעקב]

@רוני אני לא אומר שלא ייתכן ויהיו עכשיו ירידות מחירים אבל הטיעון שלך לא מבוסס. לומר שהשוק עולה יותר מדי זמן זה לא טיעון, גם לפני 5 שנים אמרו את זה, אולי אפילו אתה.
אותו הדבר אומרים על שוק ההון כבר כמה שנים.
ירידות או עליות מחירים הם קודם כל תוצאה של מצב המשק, היצע וביקוש, ריבית, עלויות בנייה, מיסוי בנייה ומחירי קרקע.

מבחינת היצע יש בעיה במיוחד אם בוחנים את המצב שיהיה עוד 20 שנים.
מצב המשק טוב מאוד.
ריבית אפסית שלא ידוע מתי מצב זה ישתנה.

וגם כשהיו ירידות מחירים בשנות ה90 המצב היה מקרה מיוחד.
בנו המון בשביל העלייה מברית המועצות.
וגם ירידות המחירים היו בעיקר ריאלית ולא נומינלית. היום אין אינפלציה ונומינלית מחירים לא יורדים בקלות או בדרמטיות.

 

[רוני]

דגימות של 20 שנה עליהן אתה מבסס מודל עם זמן מחזור של 7-10 שנים זה לא מדע מדויק, זה חוסר הבנה של המונח "מדע".

טענתי שזה לא מדע מדויק, השוק בישראל צעיר יחסית ובעייתי בעיקר בגלל ריבוי העימותים הביטחוניים במהלך השנים. כאשר אני מדבר על ממוצע של מחזוריות שוק נדל"ן מדובר על רוב שוקי הנדל"ן ולא ספציפי השוק הישראלי, כמו כן ציינתי שצריך לקחת בחשבון סטייה בהתאם להתפתחויות.