רכישת דירה שנייה או שדרוג דירה

[השועל]

שלום לחכמים,

שואל בשביל בן משפחה שחשוב לי לתת לו עצה טובה.

פרטים כלליים:
זוג באמצע שנות ה 30 שלהם.
3 ילדים.
הגבר עובד בהייטק ואשתו בתחום הפרא רפואי.
גרים בשכירות.

היקף נכסים:
1) דירה בשווי 2.5 מיליון עם יתרת משכנתא של 950 אלף.
הדירה מושכרת ב6000 מה שמכסה בדיוק את המשכנתא.

2) תיק השקעות בשווי 2.4 מיליון שקל (מושקע בעיקר בקרנות איריות עוקבות אחרי מדד עולמי).

3) פנסיות והשתלמות בשווי 700 אלף (לשני בני הזוג)

4) הם מצליחים לחסוך כ10 אלף שקל בחודש.

השאיפה של הזוג ובעקבותיו השאלות:
שאיפה 1: הזוג מעוניין לקנות דירה גדולה בעיר מגוריהם בשווי 4 מיליון שקל על מנת לגור בה.
שאיפה 2: הזוג רוצה להגדיל כמה שיותר את ההון.

אבל הם לא לחוצים, מוכנים להמתין כמה שנים אם צריך, האם כדאי:
1) למכור את הדירה הנוכחית, לגרור את המשכנתא ואף להגדיל אותה עד כמה שאפשר?
2) למכור את הדירה הנוכחית, לגרור את המשכנתא אבל בלי להגדיל אותה?
3) להשאיר את הדירה הנוכחית, לחסוך עוד כסף כמה שנים - וברגע שיתאפשר, לקנות את הדירה הזאת כדירה שנייה עם משכנתא וכו׳.

תודה!

 

[nullius]

הזוג מעוניין לקנות דירה גדולה בעיר מגוריהם בשווי 4 מיליון שקל על מנת לגור בה

דירה בשווי 2.5 מיליון עם יתרת משכנתא של 950 אלף.

בוא נניח שהשווי זה מה שהם באמת יכולים לקבל. נוריד קצת תיווך ועו״ד ונניח שישארו עם 1.5 מיליון ביד, זה אומר שהם צריכים 2.5 מיליון משכנתא. תוסיף לזה 100 אלף מס רכישה (בחישוב דירה יחידה) ותניח גם לפחות עוד 100 אלף הוצאות מעבר (ואני עדין - זה גם יכול להיות בקלות 300).

2.5 מיליון על דירה של 4 זה קצת מעל ל-60 אחוז. נניח שינזילו 300 אלף כדי לקחת 2.4 מיליון (ולהיות מתחת למדרגה של 60%) וכדי לסגור את ההוצאות מסביב (מס רכישה ומעבר). ישארו בקירוב עם 2 מיליון (400 אלף אחרי מס יתן 300 - ברור שהמספר יהיה מעט טוב יותר אבל זה לא מספר קריטי לחישוב).

בהנחה שיקחו 50% קל״צ ו-50% פריים (דהיינו 1.2 מיליון בכל מסלול), ישלמו ל-20 שנה 16,344 לחודש. אם הם חוסכים 10 כרגע ומכיוון שאני מניח שהשכירות שלהם היא לפחות 5-6, אולי הם יוכלו כלכלית להחזיק את המשכנתא אבל אני לא רואה את הבנק נותן להם אחת כי זה אומר שהם צריכים להראות הכנסה פנויה של לפחות חצי (אסור יותר מ-50% מההכנסה לפי הוראות ב״י), שההינו כ-32,700 נטו לחודש, שזה לא פשוט להראות, אבל לא בלתי אפשרי.

תכלס סביר להניח שהבנק יגיד להם לכל הפחות להביא עוד 400 אלף ולקחת 2 מיליון, ואז ההחזר ל-20 שנה הוא ״רק״ 13,620 ויצטרכו להראות הכנסה של 27,300 בקירוב. לפי 40% מההכנסה אפילו כאן מדובר בנטו אחרי התחחיבויות של מעל 34,000 לחודש.

לסיכום - אפשרי, אבל לא למתוח את החבל. מה שלא יתקבל ממכירת הנכס (שלא בטוח שימכר בלי ירידה במחיר ואולי אף משמעותית) יצטרכו להשלים מהתיק הסחיר אבל לדעתי בדירת מגורים זה בהחלט סיבה טובה. וכמובן שיתמקחו לגבי הרכישה. בהפוך על הפוך יתכן שבמחיר שהם מכוונים אליו יוכלו לרכוש אקסטרה חדר ולשפר את ההשקעה ...