• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

רכישת דירה שנייה או שדרוג דירה

  • פותח הנושא פותח הנושא השועל
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

השועל

משתמש רגיל
הצטרף ב
4/11/18
הודעות
106
דירוג
83
שלום לחכמים,

שואל בשביל בן משפחה שחשוב לי לתת לו עצה טובה.

פרטים כלליים:
זוג באמצע שנות ה 30 שלהם.
3 ילדים.
הגבר עובד בהייטק ואשתו בתחום הפרא רפואי.
גרים בשכירות.

היקף נכסים:
1) דירה בשווי 2.5 מיליון עם יתרת משכנתא של 950 אלף.
הדירה מושכרת ב6000 מה שמכסה בדיוק את המשכנתא.

2) תיק השקעות בשווי 2.4 מיליון שקל (מושקע בעיקר בקרנות איריות עוקבות אחרי מדד עולמי).

3) פנסיות והשתלמות בשווי 700 אלף (לשני בני הזוג)

4) הם מצליחים לחסוך כ10 אלף שקל בחודש.

השאיפה של הזוג ובעקבותיו השאלות:
שאיפה 1: הזוג מעוניין לקנות דירה גדולה בעיר מגוריהם בשווי 4 מיליון שקל על מנת לגור בה.
שאיפה 2: הזוג רוצה להגדיל כמה שיותר את ההון.

אבל הם לא לחוצים, מוכנים להמתין כמה שנים אם צריך, האם כדאי:
1) למכור את הדירה הנוכחית, לגרור את המשכנתא ואף להגדיל אותה עד כמה שאפשר?
2) למכור את הדירה הנוכחית, לגרור את המשכנתא אבל בלי להגדיל אותה?
3) להשאיר את הדירה הנוכחית, לחסוך עוד כסף כמה שנים - וברגע שיתאפשר, לקנות את הדירה הזאת כדירה שנייה עם משכנתא וכו׳.

תודה!
 
הזוג מעוניין לקנות דירה גדולה בעיר מגוריהם בשווי 4 מיליון שקל על מנת לגור בה


דירה בשווי 2.5 מיליון עם יתרת משכנתא של 950 אלף.

בוא נניח שהשווי זה מה שהם באמת יכולים לקבל. נוריד קצת תיווך ועו״ד ונניח שישארו עם 1.5 מיליון ביד, זה אומר שהם צריכים 2.5 מיליון משכנתא. תוסיף לזה 100 אלף מס רכישה (בחישוב דירה יחידה) ותניח גם לפחות עוד 100 אלף הוצאות מעבר (ואני עדין - זה גם יכול להיות בקלות 300).

2.5 מיליון על דירה של 4 זה קצת מעל ל-60 אחוז. נניח שינזילו 300 אלף כדי לקחת 2.4 מיליון (ולהיות מתחת למדרגה של 60%) וכדי לסגור את ההוצאות מסביב (מס רכישה ומעבר). ישארו בקירוב עם 2 מיליון (400 אלף אחרי מס יתן 300 - ברור שהמספר יהיה מעט טוב יותר אבל זה לא מספר קריטי לחישוב).

בהנחה שיקחו 50% קל״צ ו-50% פריים (דהיינו 1.2 מיליון בכל מסלול), ישלמו ל-20 שנה 16,344 לחודש. אם הם חוסכים 10 כרגע ומכיוון שאני מניח שהשכירות שלהם היא לפחות 5-6, אולי הם יוכלו כלכלית להחזיק את המשכנתא אבל אני לא רואה את הבנק נותן להם אחת כי זה אומר שהם צריכים להראות הכנסה פנויה של לפחות חצי (אסור יותר מ-50% מההכנסה לפי הוראות ב״י), שההינו כ-32,700 נטו לחודש, שזה לא פשוט להראות, אבל לא בלתי אפשרי.

תכלס סביר להניח שהבנק יגיד להם לכל הפחות להביא עוד 400 אלף ולקחת 2 מיליון, ואז ההחזר ל-20 שנה הוא ״רק״ 13,620 ויצטרכו להראות הכנסה של 27,300 בקירוב. לפי 40% מההכנסה אפילו כאן מדובר בנטו אחרי התחחיבויות של מעל 34,000 לחודש.

לסיכום - אפשרי, אבל לא למתוח את החבל. מה שלא יתקבל ממכירת הנכס (שלא בטוח שימכר בלי ירידה במחיר ואולי אף משמעותית) יצטרכו להשלים מהתיק הסחיר אבל לדעתי בדירת מגורים זה בהחלט סיבה טובה. וכמובן שיתמקחו לגבי הרכישה. בהפוך על הפוך יתכן שבמחיר שהם מכוונים אליו יוכלו לרכוש אקסטרה חדר ולשפר את ההשקעה ...
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ח יעוץ לגבי מימון רכישת דירת יד שנייה ומכירת דירה קיימת במצב שוק לא אידיאלי נדל"ן 15
י התלבטויות במימון רכישת דירה שנייה נדל"ן 4
Z רכישת דירה שנייה להשקעה בארץ נדל"ן 34
N רכישת דירה בלוד גני רביב נדל"ן 11
S רכישת דירה דרך "חבר" ברחובות נדל"ן 3
G עצה לגבי רכישת דירה ראשונה / התנהלות כלכלית נדל"ן 0
kiza דילמה במימון רכישת דירה נדל"ן 13
ל רכישת דירה - עם הערה אזהרה, והשלמת העברת הרישום בעוד שנתיים וחצי נדל"ן 8
S שימוש בכספי קרן השתלמות לטובת רכישת דירה שניה נדל"ן 17
Nons Ense רכישת דירה ראשונה להשקעה מיד 2 איך וממה מתחילים? נדל"ן 1
י [מס רכישה] הצהרה בעת רכישת דירה שניה מיסים 4
L רכישת דירה ראשונה מקבלן נדל"ן 4
D התלבטות בין רכישת דירה 3 להשקעה לבין המשך השקעה בקרן כספית + קה"ל נדל"ן 9
D התייעצות לפני רכישת דירה להשקעה נדל"ן 1
M רכישת דירה ראשונה נדל"ן 12
ש רכישת שליש דירה לאחר זכייה במחיר למשתכן. נדל"ן 3
Y לבטים לפני רכישת דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
B רכישת מקרר - מעבר דירה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 6
T רכישת דירה ראשונה באיזור חיפה ללא משכנתא נדל"ן 14
T האם חייב לקחת שמאי מקרקעין לפני רכישת דירה? נדל"ן 7
R פיקוח ממשלתי על מחירי הדיור בעת רכישת דירה נדל"ן 43
ל רכישת גג לצורך בניית דירה נוספת נדל"ן 4
י שכירות של 12,000 ש"ח או רכישת דירה נדל"ן 30
T איך עובד תהליך רכישת דירה? נדל"ן 1
A מתלבטים בין רכישת דירה למגורים לבין רכישת דירה להשקעה נדל"ן 32
M רכישת דירה למגורים - האם זה הזמן הנכון? נדל"ן 8
T רכישת דירה מהון עצמי בלבד בזמן של ריבית גבוהה נדל"ן 20
א רכישת דירה חדשה בחיפה בעת הנוכחית נדל"ן 6
ר רכישת דירה בעיתוי הנוכחי נדל"ן 6
F רכישת דירה יד 2 - מה מבנה תשלום נפוץ? נדל"ן 3
א רכישת דירה שהמוכרים חתומים על פינוי בינוי פוסטים מאיכות נמוכה 6
D מכירת מניות למען רכישת דירה למגורים שוק ההון 31
H מינוף דירה של הורים לצורך רכישת דירה חדשה נדל"ן 11
צ ייעוץ - רכישת דירה להשקעה נדל"ן 0
M רכישת דירה להשקעה נדל"ן 4
R רכישת דירה מעמיגור עבור אימי נדל"ן 12
T משתף בהתלבטות רכישת דירה נדל"ן 9
N רכישת דירה נדל"ן 24
E re-finance/מימון מחדש עבור רכישת דירה שניה נדל"ן 15
B רכישת דירה מהדיור הציבורי - מימון זכאי נדל"ן 20
A רכישת דירה מקבלן - הסבר לגבי מצב חשבון, ממה להיזהר? נדל"ן 2
ה התחרטות על רכישת דירה בזמן משא ומתן נדל"ן 8
ד מס רכישת דירה שניה נדל"ן 12
G דברים שכדאי לעשות לפני תחילת משא ומתן על רכישת דירה נדל"ן 3
I רכישת דירה להשקעה וקניית דירה למגורים עוד כעשור נדל"ן 2
ת רכישת דירה הרשומה בטאבו כחברת גוש חלקה - אישור משפטי למשכנתא לפני חתימה על חוזה נדל"ן 1
J זוג צעיר לפני רכישת דירה, עזרה בכמה החלטות פיננסיות בבקשה נדל"ן 16
N רכישת דירה עבור הורה נכה נדל"ן 6
כנשר רכישת ביטוח דירה- חובה נציג מטעם יבקר בדירה? צרכנות פיננסית 8
ס רכישת דירה למגורים ומכירת תיק ההשקעות נדל"ן 10

נושאים דומים

Back
למעלה