רכישת דירה למגורים ומכירת תיק ההשקעות

[סולידי בעתיד]

בחודשים הקרובים אני מתכנן לרכוש דירה (ראשונה) למגורים.
האזור כבר נבחר, אני בוחן כרגע 2 פרויקטים שבקרוב יתחיל השיווק שלהם.

הון עצמי
- 205K פקדון נזיל בבנק
- 150K תיק השקעות (הרוב s&p 500)
- 50K קרן השתלמות (נזילה)
- 25K עו"ש
סה"כ 430K
+ מתנה מההורים כנראה סביב 50-100K
= 480-530K הון עצמי

עלות הדירה כנראה 1.1-1.2

הכנסה פנויה 5,400-6,400 ש"ח (תלוי בחודש, לאחר תשלום שכ"ד שאצטרך להמשיך לשלם בשנים הקרובות).
בתרחיש הפסימי אצטרך לקחת משכנתא של 720K - שהם 60% מעלות הדירה (בהנחה של 1.2 פחות הון עצמי של 480).

1. נראה שאהיה גבולי מבחינת הכנסה פנויה, מתי בערך אני צפוי להתחיל לשלם משכנתא חודשית (כמה זמן לפני הכניסה לדירה)? במחשבוני משכנתא כלליים ברשת אני מגיע לסכום החזר של 3,000 ש"ח ל-25 שנה. זה אומר שאם אצטרך לשלם משכנתא ובמקביל שכ"ד, אשאר עם 2,400-3,400 ש"ח הכנסה פנויה בחודש, לא סימפטי (אבל כן אפשרי).
2. יציאה מהשוק - בין אם אבחר להשאיר חלק קטן מהתיק (סעיף 1) או שאמכור הכל... כרגע הכל על הנייר, עוד לא הגעתי לשלב המעשי של רכישת דירה (אולי יגיע חודש הבא).. האם כבר למכור? לחכות שתהיה דירה מסוימת על הכוונת? כרגע 35% מההון שלי מושקע בשוק ההון, אז התחושה שלי שהסיכון לא מאוד גדול...
3. יש הערכת הוצאות מעבר לרכישה עצמה? כמה אני צריך לשמור בצד לעו"ד, ביטוחים, ועוד.

 

[אורי ג.]

3. יש הערכת הוצאות מעבר לרכישה עצמה? כמה אני צריך לשמור בצד לעו"ד, ביטוחים, ועוד.

עו"ד: סדר גודל של 0.5%.
ביטוחים: זה בשוטף, בערך 100 ש"ח בחודש, אולי קצת פחות.
שדרוגי דירה: תלוי במה הקבלן נותן וכמה אתה רוצה להתפנק, בין 10,000 ש"ח למינימום של המינימום לכמה מאות אלפים, הכל תלוי באיכות והכמות של מה שאתה רוצה לשים, הדברים הבסיסיים ביותר אלו ארונות (מגוון איכויות שונות), מיזוג, כייריים ושאר מוצרי חשמל, רשתות ומקלחונים. מטבח זה גם שדרוג נפוץ.
עוד דברים:
עלויות חיבור גז, מים, חשמל.
עו"ד של הקבלן (מוגבל ל5,000 ש"ח).
אגרות
ריהוט
בדק בית בקבלת הבית
הובלה

*תוספת*
שכחתי:
תאורה, הקבלן יתן לך פנדלים, מן הסתם תרצה משהו נורמאלי, איכויות החל מאלי אקספרס והשמיים הם הגבול + עלויות התקנה.
אם דירת גן אז גינה, זה הרבה כסף, סעיף כבד, כנ"ל גג אא"כ אתה רוצה להשאיר אותו ערום.
שינויים בדירה: כל דבר עולה כסף, רוצה להזיז קיר? כסף, להוסיף נקודת חשמל? כסף, נקודת מים? כסף. לא מתאים לך השידת אמבטיה בשקל שהוא קונה לך? כסף.

והכי הכי חשוב: אתה לא מספיק עשיר כדי לקנות בזול, לקח שלמדתי פעמים רבות ולפעמים המציאות מזכירה לי פעם נוספת.

 

[גרהם]

יש הערכת הוצאות מעבר לרכישה עצמה? כמה אני צריך לשמור בצד לעו"ד, ביטוחים, ועוד

לא תמצא הערכה יותר טובה משל אורי, וקח בחשבון שמעטים מאד האנשים (אני לא מכיר אף אחד) שעומדים בתקציב שקבעו לשדרוג דירה מקבלן. היצירתיות של בעלי המקצוע והקבלנים עצמם בנושא הזה מדהימה.

 

[האזרח הקטן]

מתי בערך אני צפוי להתחיל לשלם משכנתא חודשית (כמה זמן לפני הכניסה לדירה)?

לקבלן משלמים בפעימות לפני אבני דרך שנקבעו בחוזה.
את המשכנתא אתה מתחיל להחזיר מהרגע שהכסף יצא מהבנק, כנגד הכסף שכבר יצא (כלומר אם הבנק העביר לקבלן שליש מגובה המשכנתא, תחזיר שליש בקירוב מגובה ההחזר החודשי המלא).
אפשר לקחת את המשכנתא עם גרייס לתקופת הבנייה, כך שבאותה תקופה תחזיר רק ריבית ולא את הקרן, כדי שלא תיקלע לבעיות תזרימיות.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אם הבנתי נכון אתה מתכנן לקחת 720k (וזה עוד בלי עלויות נלוות ושידרוגים), עם הכנסה פנויה של 6,000 ש''ח - כדי לעמוד ברף ההחזר אתה תצטרך לקחת משכנתא מאוד מסוכנת.

 

[half-solid]

שמעטים מאד האנשים (אני לא מכיר אף אחד) שעומדים בתקציב שקבעו לשדרוג דירה מקבלן

כנ"ל גם על שדרוג דירה שלא מקבלן...

 

[half-solid]

הכנסה פנויה 5,400-6,400 ש"ח

כוונתך להכנסה פנויה אחרי כל ההוצאות? כלומר הפרש בין הכנסות להוצאות?
או הכנסה פנויה כפי שהבנק בוחן (הכנסות פחות הוצאות קבועות - הלוואות וכו')?

כפי שאמרו לך, אפשר לקחת גרייס (לא רק לתקופת הבניה), כמובן מתוך הנחה שכשהגרייס נגמר, תוכל להתמודד עם עלייה משמעותית בהחזר החודשי...
בתקופת הגרייס משלמים רק ריבית, לאחר מכן משלמים אותה ריבית, והקרן שמחולקת לתקופה שנותרה.

 

[האזרח הקטן]

3. יש הערכת הוצאות מעבר לרכישה עצמה? כמה אני צריך לשמור בצד לעו"ד, ביטוחים, ועוד.

מעבר לרשימה המפורטת של אורי, יועץ משכנתא זה עוד כ 2000 (ייעוץ לבניית תמהיל בלבד) עד 6000 (לליווי מלא) ש"ח, בהנחה ואתה ללא היסטוריית אשראי בעייתית.
אפשר כמובן לקחת משכנתא ללע יועץ אבל לרוב האנשים התמורה מיועץ טוב שווה הרבה יותר מעלותו.

 

[פטל ואוכמניות]

סביר להניח כי מחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבניה. כרגע המדד הזה מטפס מעלה ומהר. זה עשוי לייקר את מחיר הדירה בכמה אחוזים.

 

[סולידי בעתיד]

אם הבנתי נכון אתה מתכנן לקחת 720k (וזה עוד בלי עלויות נלוות ושידרוגים), עם הכנסה פנויה של 6,000 ש''ח - כדי לעמוד ברף ההחזר אתה תצטרך לקחת משכנתא מאוד מסוכנת.

720K זה במקרה קיצון (כנראה עלות הדירה תהיה 1.1 וההון העצמי 500K, כלומר משכנתא של 600K).
אני לוקח בחשבון את מקרה הקיצון , בגלל שאני לא רואה טעם להמשיך ולחכות, המחירים רק עולים ומרגע שהחלטתי לקנות דירה (לפני שנה בערך), מסוכן בשבילי להשקיע עוד בשוק ההון לתקופה קצרה, אז אני תקוע מבחינת הון עצמי/משכורת שלא צפויה לעלות דרמטית (אבל כן קצת) בשנים הקרובות.

כוונתך להכנסה פנויה אחרי כל ההוצאות? כלומר הפרש בין הכנסות להוצאות?
או הכנסה פנויה כפי שהבנק בוחן (הכנסות פחות הוצאות קבועות - הלוואות וכו')?

כפי שאמרו לך, אפשר לקחת גרייס (לא רק לתקופת הבניה), כמובן מתוך הנחה שכשהגרייס נגמר, תוכל להתמודד עם עלייה משמעותית בהחזר החודשי...
בתקופת הגרייס משלמים רק ריבית, לאחר מכן משלמים אותה ריבית, והקרן שמחולקת לתקופה שנותרה.

כפי שהבנק בוחן אותה לצורך משכנתא. לקחתי בחשבון בחישוב את השכירות שאצטרך לשלם כנראה עוד שלוש שנים עד שאכנס לדירה (מעבר לזה אין לי התחייבויות - הלוואות, אשראי וכו').
במקרה הזה, כנראה גרייס זה הפתרון הריאלי.

 

[הורדוס]

יהיה לך קשה לאשר כזאת משכנתא עם ההכנסה שלך, ואם תאושר סביר שלא תהיה בתנאים טובים.
פתרונות אפשריים:
ערבות של אחד ההורים למשכנתא.
הלוואה בגרייס על חשבון קרנות ההשתלמות של ההורים.
לכוון לדירה זולה יותר, יד שנייה, ככה שלא יהיה גם את עניין ההמתנה והצורך לשלם משכנתא ושכירות במקביל להרבה זמן.