• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

רכישת דירה למגורים ומכירת תיק ההשקעות

סולידי בעתיד

משתמש רגיל
הצטרף ב
7/5/16
הודעות
78
דירוג
82
בחודשים הקרובים אני מתכנן לרכוש דירה (ראשונה) למגורים.
האזור כבר נבחר, אני בוחן כרגע 2 פרויקטים שבקרוב יתחיל השיווק שלהם.

הון עצמי
- 205K פקדון נזיל בבנק
- 150K תיק השקעות (הרוב s&p 500)
- 50K קרן השתלמות (נזילה)
- 25K עו"ש
סה"כ 430K
+ מתנה מההורים כנראה סביב 50-100K
= 480-530K הון עצמי

עלות הדירה כנראה 1.1-1.2

הכנסה פנויה 5,400-6,400 ש"ח (תלוי בחודש, לאחר תשלום שכ"ד שאצטרך להמשיך לשלם בשנים הקרובות).
בתרחיש הפסימי אצטרך לקחת משכנתא של 720K - שהם 60% מעלות הדירה (בהנחה של 1.2 פחות הון עצמי של 480).

1. נראה שאהיה גבולי מבחינת הכנסה פנויה, מתי בערך אני צפוי להתחיל לשלם משכנתא חודשית (כמה זמן לפני הכניסה לדירה)? במחשבוני משכנתא כלליים ברשת אני מגיע לסכום החזר של 3,000 ש"ח ל-25 שנה. זה אומר שאם אצטרך לשלם משכנתא ובמקביל שכ"ד, אשאר עם 2,400-3,400 ש"ח הכנסה פנויה בחודש, לא סימפטי (אבל כן אפשרי).
2. יציאה מהשוק - בין אם אבחר להשאיר חלק קטן מהתיק (סעיף 1) או שאמכור הכל... כרגע הכל על הנייר, עוד לא הגעתי לשלב המעשי של רכישת דירה (אולי יגיע חודש הבא).. האם כבר למכור? לחכות שתהיה דירה מסוימת על הכוונת? כרגע 35% מההון שלי מושקע בשוק ההון, אז התחושה שלי שהסיכון לא מאוד גדול...
3. יש הערכת הוצאות מעבר לרכישה עצמה? כמה אני צריך לשמור בצד לעו"ד, ביטוחים, ועוד.
 
3. יש הערכת הוצאות מעבר לרכישה עצמה? כמה אני צריך לשמור בצד לעו"ד, ביטוחים, ועוד.
עו"ד: סדר גודל של 0.5%.
ביטוחים: זה בשוטף, בערך 100 ש"ח בחודש, אולי קצת פחות.
שדרוגי דירה: תלוי במה הקבלן נותן וכמה אתה רוצה להתפנק, בין 10,000 ש"ח למינימום של המינימום לכמה מאות אלפים, הכל תלוי באיכות והכמות של מה שאתה רוצה לשים, הדברים הבסיסיים ביותר אלו ארונות (מגוון איכויות שונות), מיזוג, כייריים ושאר מוצרי חשמל, רשתות ומקלחונים. מטבח זה גם שדרוג נפוץ.
עוד דברים:
עלויות חיבור גז, מים, חשמל.
עו"ד של הקבלן (מוגבל ל5,000 ש"ח).
אגרות
ריהוט
בדק בית בקבלת הבית
הובלה

*תוספת*
שכחתי:
תאורה, הקבלן יתן לך פנדלים, מן הסתם תרצה משהו נורמאלי, איכויות החל מאלי אקספרס והשמיים הם הגבול + עלויות התקנה.
אם דירת גן אז גינה, זה הרבה כסף, סעיף כבד, כנ"ל גג אא"כ אתה רוצה להשאיר אותו ערום.
שינויים בדירה: כל דבר עולה כסף, רוצה להזיז קיר? כסף, להוסיף נקודת חשמל? כסף, נקודת מים? כסף. לא מתאים לך השידת אמבטיה בשקל שהוא קונה לך? כסף.

והכי הכי חשוב: אתה לא מספיק עשיר כדי לקנות בזול, לקח שלמדתי פעמים רבות ולפעמים המציאות מזכירה לי פעם נוספת.
 
נערך לאחרונה ב:
יש הערכת הוצאות מעבר לרכישה עצמה? כמה אני צריך לשמור בצד לעו"ד, ביטוחים, ועוד
לא תמצא הערכה יותר טובה משל אורי, וקח בחשבון שמעטים מאד האנשים (אני לא מכיר אף אחד) שעומדים בתקציב שקבעו לשדרוג דירה מקבלן. היצירתיות של בעלי המקצוע והקבלנים עצמם בנושא הזה מדהימה.
 
מתי בערך אני צפוי להתחיל לשלם משכנתא חודשית (כמה זמן לפני הכניסה לדירה)?
לקבלן משלמים בפעימות לפני אבני דרך שנקבעו בחוזה.
את המשכנתא אתה מתחיל להחזיר מהרגע שהכסף יצא מהבנק, כנגד הכסף שכבר יצא (כלומר אם הבנק העביר לקבלן שליש מגובה המשכנתא, תחזיר שליש בקירוב מגובה ההחזר החודשי המלא).
אפשר לקחת את המשכנתא עם גרייס לתקופת הבנייה, כך שבאותה תקופה תחזיר רק ריבית ולא את הקרן, כדי שלא תיקלע לבעיות תזרימיות.
 
אם הבנתי נכון אתה מתכנן לקחת 720k (וזה עוד בלי עלויות נלוות ושידרוגים), עם הכנסה פנויה של 6,000 ש''ח - כדי לעמוד ברף ההחזר אתה תצטרך לקחת משכנתא מאוד מסוכנת.
 
הכנסה פנויה 5,400-6,400 ש"ח
כוונתך להכנסה פנויה אחרי כל ההוצאות? כלומר הפרש בין הכנסות להוצאות?
או הכנסה פנויה כפי שהבנק בוחן (הכנסות פחות הוצאות קבועות - הלוואות וכו')?

כפי שאמרו לך, אפשר לקחת גרייס (לא רק לתקופת הבניה), כמובן מתוך הנחה שכשהגרייס נגמר, תוכל להתמודד עם עלייה משמעותית בהחזר החודשי...
בתקופת הגרייס משלמים רק ריבית, לאחר מכן משלמים אותה ריבית, והקרן שמחולקת לתקופה שנותרה.
 
3. יש הערכת הוצאות מעבר לרכישה עצמה? כמה אני צריך לשמור בצד לעו"ד, ביטוחים, ועוד.
מעבר לרשימה המפורטת של אורי, יועץ משכנתא זה עוד כ 2000 (ייעוץ לבניית תמהיל בלבד) עד 6000 (לליווי מלא) ש"ח, בהנחה ואתה ללא היסטוריית אשראי בעייתית.
אפשר כמובן לקחת משכנתא ללע יועץ אבל לרוב האנשים התמורה מיועץ טוב שווה הרבה יותר מעלותו.
 
אם הבנתי נכון אתה מתכנן לקחת 720k (וזה עוד בלי עלויות נלוות ושידרוגים), עם הכנסה פנויה של 6,000 ש''ח - כדי לעמוד ברף ההחזר אתה תצטרך לקחת משכנתא מאוד מסוכנת.
720K זה במקרה קיצון (כנראה עלות הדירה תהיה 1.1 וההון העצמי 500K, כלומר משכנתא של 600K).
אני לוקח בחשבון את מקרה הקיצון , בגלל שאני לא רואה טעם להמשיך ולחכות, המחירים רק עולים ומרגע שהחלטתי לקנות דירה (לפני שנה בערך), מסוכן בשבילי להשקיע עוד בשוק ההון לתקופה קצרה, אז אני תקוע מבחינת הון עצמי/משכורת שלא צפויה לעלות דרמטית (אבל כן קצת) בשנים הקרובות.
כוונתך להכנסה פנויה אחרי כל ההוצאות? כלומר הפרש בין הכנסות להוצאות?
או הכנסה פנויה כפי שהבנק בוחן (הכנסות פחות הוצאות קבועות - הלוואות וכו')?

כפי שאמרו לך, אפשר לקחת גרייס (לא רק לתקופת הבניה), כמובן מתוך הנחה שכשהגרייס נגמר, תוכל להתמודד עם עלייה משמעותית בהחזר החודשי...
בתקופת הגרייס משלמים רק ריבית, לאחר מכן משלמים אותה ריבית, והקרן שמחולקת לתקופה שנותרה.
כפי שהבנק בוחן אותה לצורך משכנתא. לקחתי בחשבון בחישוב את השכירות שאצטרך לשלם כנראה עוד שלוש שנים עד שאכנס לדירה (מעבר לזה אין לי התחייבויות - הלוואות, אשראי וכו').
במקרה הזה, כנראה גרייס זה הפתרון הריאלי.
 
יהיה לך קשה לאשר כזאת משכנתא עם ההכנסה שלך, ואם תאושר סביר שלא תהיה בתנאים טובים.
פתרונות אפשריים:
ערבות של אחד ההורים למשכנתא.
הלוואה בגרייס על חשבון קרנות ההשתלמות של ההורים.
לכוון לדירה זולה יותר, יד שנייה, ככה שלא יהיה גם את עניין ההמתנה והצורך לשלם משכנתא ושכירות במקביל להרבה זמן.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
A מתלבטים בין רכישת דירה למגורים לבין רכישת דירה להשקעה נדל"ן 32
M רכישת דירה למגורים - האם זה הזמן הנכון? נדל"ן 8
D מכירת מניות למען רכישת דירה למגורים שוק ההון 31
I רכישת דירה להשקעה וקניית דירה למגורים עוד כעשור נדל"ן 2
S רכישת דירה למגורים באזור הקריות או חיפה נדל"ן 9
N צומת דרכים - המשך שכירות אל מול רכישת דירה למגורים ללא משכנתא יומני מסע אישיים 8
L מה חובה לדעת ולעשות, לאחר רכישת דירה (למגורים)? נדל"ן 8
M רכישת דירה ראשונה נדל"ן 2
ש רכישת שליש דירה לאחר זכייה במחיר למשתכן. נדל"ן 3
Y לבטים לפני רכישת דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
B רכישת מקרר - מעבר דירה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 6
T רכישת דירה ראשונה באיזור חיפה ללא משכנתא נדל"ן 14
T האם חייב לקחת שמאי מקרקעין לפני רכישת דירה? נדל"ן 7
R פיקוח ממשלתי על מחירי הדיור בעת רכישת דירה נדל"ן 43
השועל רכישת דירה שנייה או שדרוג דירה נדל"ן 1
ל רכישת גג לצורך בניית דירה נוספת נדל"ן 4
י שכירות של 12,000 ש"ח או רכישת דירה נדל"ן 30
T איך עובד תהליך רכישת דירה? נדל"ן 1
T רכישת דירה מהון עצמי בלבד בזמן של ריבית גבוהה נדל"ן 20
א רכישת דירה חדשה בחיפה בעת הנוכחית נדל"ן 6
ר רכישת דירה בעיתוי הנוכחי נדל"ן 6
F רכישת דירה יד 2 - מה מבנה תשלום נפוץ? נדל"ן 3
א רכישת דירה שהמוכרים חתומים על פינוי בינוי פוסטים מאיכות נמוכה 6
H מינוף דירה של הורים לצורך רכישת דירה חדשה נדל"ן 11
צ ייעוץ - רכישת דירה להשקעה נדל"ן 0
M רכישת דירה להשקעה נדל"ן 4
R רכישת דירה מעמיגור עבור אימי נדל"ן 12
T משתף בהתלבטות רכישת דירה נדל"ן 9
N רכישת דירה נדל"ן 24
E re-finance/מימון מחדש עבור רכישת דירה שניה נדל"ן 15
B רכישת דירה מהדיור הציבורי - מימון זכאי נדל"ן 20
A רכישת דירה מקבלן - הסבר לגבי מצב חשבון, ממה להיזהר? נדל"ן 2
ה התחרטות על רכישת דירה בזמן משא ומתן נדל"ן 8
ד מס רכישת דירה שניה נדל"ן 12
G דברים שכדאי לעשות לפני תחילת משא ומתן על רכישת דירה נדל"ן 3
ת רכישת דירה הרשומה בטאבו כחברת גוש חלקה - אישור משפטי למשכנתא לפני חתימה על חוזה נדל"ן 1
J זוג צעיר לפני רכישת דירה, עזרה בכמה החלטות פיננסיות בבקשה נדל"ן 16
N רכישת דירה עבור הורה נכה נדל"ן 6
כנשר רכישת ביטוח דירה- חובה נציג מטעם יבקר בדירה? צרכנות פיננסית 8
ט רכישת דירה בתל אביב ללא רישום בטאבו נדל"ן 17
D רכישת דירה כשהמעמד הכלכלי של בני הזוג שונה נדל"ן 59
N רכישת דירה שאישור הבנייה שלה אבד נדל"ן 14
O מה הם האלטרנטיביות לגיוס כספים לאחר שבנק ישראל אוסר על שעבוד נכס לטובת רכישת דירה נדל"ן 13
B רכישת דירה בפרוייקט חדש - מה עלי לדעת? נדל"ן 1
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
צ רכישת דירה בשותפות - מה המשמעויות? נדל"ן 2
G רכישת דירה במחיר למשתכן עם משכנתא גבוהה ומה לעשות עם הכסף בינתיים נדל"ן 7
S רכישת דירה במחיר למשתכן ודירה נוספת - התייעצות נדל"ן 25
י התלבטויות במימון רכישת דירה שנייה נדל"ן 4
J התלבטות במימון רכישת דירה נדל"ן 99

נושאים דומים

Back
למעלה