רכישת דירה למגורים ומכירת תיק ההשקעות

סולידי בעתיד

משתמש ותיק
הצטרף ב
7/5/16
הודעות
78
דירוג
79
בחודשים הקרובים אני מתכנן לרכוש דירה (ראשונה) למגורים.
האזור כבר נבחר, אני בוחן כרגע 2 פרויקטים שבקרוב יתחיל השיווק שלהם.

הון עצמי
- 205K פקדון נזיל בבנק
- 150K תיק השקעות (הרוב s&p 500)
- 50K קרן השתלמות (נזילה)
- 25K עו"ש
סה"כ 430K
+ מתנה מההורים כנראה סביב 50-100K
= 480-530K הון עצמי

עלות הדירה כנראה 1.1-1.2

הכנסה פנויה 5,400-6,400 ש"ח (תלוי בחודש, לאחר תשלום שכ"ד שאצטרך להמשיך לשלם בשנים הקרובות).
בתרחיש הפסימי אצטרך לקחת משכנתא של 720K - שהם 60% מעלות הדירה (בהנחה של 1.2 פחות הון עצמי של 480).

1. נראה שאהיה גבולי מבחינת הכנסה פנויה, מתי בערך אני צפוי להתחיל לשלם משכנתא חודשית (כמה זמן לפני הכניסה לדירה)? במחשבוני משכנתא כלליים ברשת אני מגיע לסכום החזר של 3,000 ש"ח ל-25 שנה. זה אומר שאם אצטרך לשלם משכנתא ובמקביל שכ"ד, אשאר עם 2,400-3,400 ש"ח הכנסה פנויה בחודש, לא סימפטי (אבל כן אפשרי).
2. יציאה מהשוק - בין אם אבחר להשאיר חלק קטן מהתיק (סעיף 1) או שאמכור הכל... כרגע הכל על הנייר, עוד לא הגעתי לשלב המעשי של רכישת דירה (אולי יגיע חודש הבא).. האם כבר למכור? לחכות שתהיה דירה מסוימת על הכוונת? כרגע 35% מההון שלי מושקע בשוק ההון, אז התחושה שלי שהסיכון לא מאוד גדול...
3. יש הערכת הוצאות מעבר לרכישה עצמה? כמה אני צריך לשמור בצד לעו"ד, ביטוחים, ועוד.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,798
דירוג
24,807
3. יש הערכת הוצאות מעבר לרכישה עצמה? כמה אני צריך לשמור בצד לעו"ד, ביטוחים, ועוד.
עו"ד: סדר גודל של 0.5%.
ביטוחים: זה בשוטף, בערך 100 ש"ח בחודש, אולי קצת פחות.
שדרוגי דירה: תלוי במה הקבלן נותן וכמה אתה רוצה להתפנק, בין 10,000 ש"ח למינימום של המינימום לכמה מאות אלפים, הכל תלוי באיכות והכמות של מה שאתה רוצה לשים, הדברים הבסיסיים ביותר אלו ארונות (מגוון איכויות שונות), מיזוג, כייריים ושאר מוצרי חשמל, רשתות ומקלחונים. מטבח זה גם שדרוג נפוץ.
עוד דברים:
עלויות חיבור גז, מים, חשמל.
עו"ד של הקבלן (מוגבל ל5,000 ש"ח).
אגרות
ריהוט
בדק בית בקבלת הבית
הובלה

*תוספת*
שכחתי:
תאורה, הקבלן יתן לך פנדלים, מן הסתם תרצה משהו נורמאלי, איכויות החל מאלי אקספרס והשמיים הם הגבול + עלויות התקנה.
אם דירת גן אז גינה, זה הרבה כסף, סעיף כבד, כנ"ל גג אא"כ אתה רוצה להשאיר אותו ערום.
שינויים בדירה: כל דבר עולה כסף, רוצה להזיז קיר? כסף, להוסיף נקודת חשמל? כסף, נקודת מים? כסף. לא מתאים לך השידת אמבטיה בשקל שהוא קונה לך? כסף.

והכי הכי חשוב: אתה לא מספיק עשיר כדי לקנות בזול, לקח שלמדתי פעמים רבות ולפעמים המציאות מזכירה לי פעם נוספת.
 
נערך לאחרונה ב:

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
13,680
דירוג
15,719
יש הערכת הוצאות מעבר לרכישה עצמה? כמה אני צריך לשמור בצד לעו"ד, ביטוחים, ועוד
לא תמצא הערכה יותר טובה משל אורי, וקח בחשבון שמעטים מאד האנשים (אני לא מכיר אף אחד) שעומדים בתקציב שקבעו לשדרוג דירה מקבלן. היצירתיות של בעלי המקצוע והקבלנים עצמם בנושא הזה מדהימה.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
3,864
דירוג
4,250
מתי בערך אני צפוי להתחיל לשלם משכנתא חודשית (כמה זמן לפני הכניסה לדירה)?
לקבלן משלמים בפעימות לפני אבני דרך שנקבעו בחוזה.
את המשכנתא אתה מתחיל להחזיר מהרגע שהכסף יצא מהבנק, כנגד הכסף שכבר יצא (כלומר אם הבנק העביר לקבלן שליש מגובה המשכנתא, תחזיר שליש בקירוב מגובה ההחזר החודשי המלא).
אפשר לקחת את המשכנתא עם גרייס לתקופת הבנייה, כך שבאותה תקופה תחזיר רק ריבית ולא את הקרן, כדי שלא תיקלע לבעיות תזרימיות.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
533
דירוג
473
אם הבנתי נכון אתה מתכנן לקחת 720k (וזה עוד בלי עלויות נלוות ושידרוגים), עם הכנסה פנויה של 6,000 ש''ח - כדי לעמוד ברף ההחזר אתה תצטרך לקחת משכנתא מאוד מסוכנת.
 

half-solid

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/12/20
הודעות
1,224
דירוג
1,142
הכנסה פנויה 5,400-6,400 ש"ח
כוונתך להכנסה פנויה אחרי כל ההוצאות? כלומר הפרש בין הכנסות להוצאות?
או הכנסה פנויה כפי שהבנק בוחן (הכנסות פחות הוצאות קבועות - הלוואות וכו')?

כפי שאמרו לך, אפשר לקחת גרייס (לא רק לתקופת הבניה), כמובן מתוך הנחה שכשהגרייס נגמר, תוכל להתמודד עם עלייה משמעותית בהחזר החודשי...
בתקופת הגרייס משלמים רק ריבית, לאחר מכן משלמים אותה ריבית, והקרן שמחולקת לתקופה שנותרה.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
3,864
דירוג
4,250
3. יש הערכת הוצאות מעבר לרכישה עצמה? כמה אני צריך לשמור בצד לעו"ד, ביטוחים, ועוד.
מעבר לרשימה המפורטת של אורי, יועץ משכנתא זה עוד כ 2000 (ייעוץ לבניית תמהיל בלבד) עד 6000 (לליווי מלא) ש"ח, בהנחה ואתה ללא היסטוריית אשראי בעייתית.
אפשר כמובן לקחת משכנתא ללע יועץ אבל לרוב האנשים התמורה מיועץ טוב שווה הרבה יותר מעלותו.
 

סולידי בעתיד

משתמש ותיק
הצטרף ב
7/5/16
הודעות
78
דירוג
79
אם הבנתי נכון אתה מתכנן לקחת 720k (וזה עוד בלי עלויות נלוות ושידרוגים), עם הכנסה פנויה של 6,000 ש''ח - כדי לעמוד ברף ההחזר אתה תצטרך לקחת משכנתא מאוד מסוכנת.
720K זה במקרה קיצון (כנראה עלות הדירה תהיה 1.1 וההון העצמי 500K, כלומר משכנתא של 600K).
אני לוקח בחשבון את מקרה הקיצון , בגלל שאני לא רואה טעם להמשיך ולחכות, המחירים רק עולים ומרגע שהחלטתי לקנות דירה (לפני שנה בערך), מסוכן בשבילי להשקיע עוד בשוק ההון לתקופה קצרה, אז אני תקוע מבחינת הון עצמי/משכורת שלא צפויה לעלות דרמטית (אבל כן קצת) בשנים הקרובות.
כוונתך להכנסה פנויה אחרי כל ההוצאות? כלומר הפרש בין הכנסות להוצאות?
או הכנסה פנויה כפי שהבנק בוחן (הכנסות פחות הוצאות קבועות - הלוואות וכו')?

כפי שאמרו לך, אפשר לקחת גרייס (לא רק לתקופת הבניה), כמובן מתוך הנחה שכשהגרייס נגמר, תוכל להתמודד עם עלייה משמעותית בהחזר החודשי...
בתקופת הגרייס משלמים רק ריבית, לאחר מכן משלמים אותה ריבית, והקרן שמחולקת לתקופה שנותרה.
כפי שהבנק בוחן אותה לצורך משכנתא. לקחתי בחשבון בחישוב את השכירות שאצטרך לשלם כנראה עוד שלוש שנים עד שאכנס לדירה (מעבר לזה אין לי התחייבויות - הלוואות, אשראי וכו').
במקרה הזה, כנראה גרייס זה הפתרון הריאלי.
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
393
דירוג
341
יהיה לך קשה לאשר כזאת משכנתא עם ההכנסה שלך, ואם תאושר סביר שלא תהיה בתנאים טובים.
פתרונות אפשריים:
ערבות של אחד ההורים למשכנתא.
הלוואה בגרייס על חשבון קרנות ההשתלמות של ההורים.
לכוון לדירה זולה יותר, יד שנייה, ככה שלא יהיה גם את עניין ההמתנה והצורך לשלם משכנתא ושכירות במקביל להרבה זמן.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
I רכישת דירה להשקעה וקניית דירה למגורים עוד כעשור נדל"ן 2
S רכישת דירה למגורים באזור הקריות או חיפה נדל"ן 9
N צומת דרכים - המשך שכירות אל מול רכישת דירה למגורים ללא משכנתא יומני מסע אישיים 8
L מה חובה לדעת ולעשות, לאחר רכישת דירה (למגורים)? נדל"ן 8
ת רכישת דירה הרשומה בטאבו כחברת גוש חלקה - אישור משפטי למשכנתא לפני חתימה על חוזה נדל"ן 1
J זוג צעיר לפני רכישת דירה, עזרה בכמה החלטות פיננסיות בבקשה נדל"ן 16
N רכישת דירה עבור הורה נכה נדל"ן 6
כנשר רכישת ביטוח דירה- חובה נציג מטעם יבקר בדירה? צרכנות פיננסית 8
ט רכישת דירה בתל אביב ללא רישום בטאבו נדל"ן 17
D רכישת דירה כשהמעמד הכלכלי של בני הזוג שונה נדל"ן 59
N רכישת דירה שאישור הבנייה שלה אבד נדל"ן 14
O מה הם האלטרנטיביות לגיוס כספים לאחר שבנק ישראל אוסר על שעבוד נכס לטובת רכישת דירה נדל"ן 13
B רכישת דירה בפרוייקט חדש - מה עלי לדעת? נדל"ן 1
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
צ רכישת דירה בשותפות - מה המשמעויות? נדל"ן 2
G רכישת דירה במחיר למשתכן עם משכנתא גבוהה ומה לעשות עם הכסף בינתיים נדל"ן 7
S רכישת דירה במחיר למשתכן ודירה נוספת - התייעצות נדל"ן 25
י התלבטויות במימון רכישת דירה שנייה נדל"ן 4
J התלבטות במימון רכישת דירה נדל"ן 99
S (אי-)כדאיות רכישת דירה לרווק בשנות הארבעים לחייו צרכנות פיננסית 1
O רכישת דירה(ות) בחול, איך ניתן לקבל מימון לאחר רכישת דירה ראשונה נדל"ן 7
M השקעה של כסף למטרת רכישת דירה שוק ההון 12
E מחפש שרשור על כדאיות רכישת דירה יקרה בתקופת הפנסיה נדל"ן 0
M התייעצות פיננסית רכישת דירה VS דירה להשקעה שוק ההון 4
י עזרה מההורים לצורך רכישת דירה נדל"ן 24
J התלבטות לגבי רכישת דירה נדל"ן 45
U רכישת דירה נוספת-שאלה בענייני מימון ומשכנתאות נדל"ן 5
Octopus השוואת אסטרטגיות השקעה - עם/בלי רכישת דירה (+ גיליון סימולציות) שוק ההון 12
O כדאיות רכישת דירה להשקעה נדל"ן 17
ל רכישת דירה בשטח שדה דב המפונה נדל"ן 151
D השקעה לצורך רכישת דירה שוק ההון 4
A התייעצות - רכישת דירה להשקעה נדל"ן 5
נולי מסלולים בקה"ש לקראת רכישת דירה צרכנות פיננסית 4
ג רכישת דירה מפושט רגל - יש סיכונים חריגים?? נדל"ן 28
T רכישת דירה שמושכרת דרך airbnb נדל"ן 22
D רכישת דירה מכינוס נכסים נדל"ן 12
ק רכישת דירה ללא היתר בנייה (סגירת מרפסת) נדל"ן 14
M רכישת דירה מאדם מבוגר נדל"ן 17
ק רכישת דירה ראשונה להשקעה, דברים שחייבים לדעת? נדל"ן 1
P משכון דירה לצורך רכישת דירה להשקעה נדל"ן 32
G עומד לקראת רכישת דירה מקבלן - איך בוחרים עו"ד? נדל"ן 7
א משכון דירה למטרת רכישת דירה נוספת נדל"ן 11
O רכישת דירה בחו"ל נדל"ן 22
A ייעוץ משכנתא והליך רכישת דירה נדל"ן 12
A רכישת דירה מחו"ל נדל"ן 13
Y איך ממשיכים להתקדם? רכישת דירה, המשך חסכון ועוד ? יומני מסע אישיים 4
ס התייעצות לפני רכישת דירה להשקעה ב700-800אלף והשקעה משפחתית נדל"ן 39
M רכישת דירה בתקציב נמוך נדל"ן 5
B רכישת דירה להשקעה כרווק (מחיר למשתכן) נדל"ן 10
mr.mo רכישת דירה ב460 בחיפה. התלבטות מימון נדל"ן 21

נושאים דומים

למעלה