רכישת דירה ראשונה באיזור חיפה ללא משכנתא

[talmo11]

שלום רב,
ברשותי הון עצמי של בערך 1.5M , וקרן השתלמות שניתנת למשיכה באיזור ה250 אלף.
מרבית ההון מושקע בחלוקה לקרנות כספיות/פק״מ/מדדים.
רווק בן 35. חוסך בסביבות ה16 אלף בחודש.
גר בשנה הקרובה בשכירות באיזור הקריות ומכוון לעבור מעט דרומה יותר לחיפה או טירת הכרמל.
ניסיתי באמצעות דיור למשתכן , ללא הצלחה לזכות בהגרלות, אך כרגע עם המצב אני מניח שזה יכול לקחת שנים עד שאזכה,
אז חשבתי לרכוש בשוק הרגיל בגלל הירידות המתונות שהיו לאחרונה.
ראיתי מספר דירות 3-4 חדרים באיזור חיפה(לא חדשות) בטווח מחירים של 1.3-16 מליון.
ודירות 3 חדרים בטירת הכרמל חדשות מקבלן באיזור 1.6מליון .


יש לי מספר שאלות בנושא ואשמח לשמוע מנסיונכם :
1. האם כדאי לי להשתמש בכל הוני (לרבות קרן השתלמות) בשביל לרכוש את הדירה?
2. אני רואה ירידת מחירים קטנה במחירי יד 2 , מלבד הטבות שונות מהקבלן בנוגע למועד תשלום וכו׳, ממחירים בסדר גודל הנ״ל , ניתן לדעתכם לקבל עוד הנחה?
3. בהנחה שמחיר למשתכן מוגבל להנחה של 300 אלף ש״ח, יש הצדקה כלשהי להמתין להגרלות הבאות שלא ידוע מתי יתקיימו?
אשמח לשמוע טיפים והמלצות, איך הייתם מתנהלים במצב הנ״ל.
תודה!

 

[הורדוס]

1. לא, זה יכלא את כל הכסף שלך בקירות ויגרום לך להיות כבול לדירה בכל החלטה כלכלית גדולה.
2. כן, יש עכשיו מעט מאוד קונים בשוק, הכי מעט שהיה בעשטר האחרון לפחות, צריך לנצל את זה.
3. לא, אתה לא יכול לדעת מה יקרה, כמה התגנית תגדל, מה תהיה ההסתברות לזכייה, לכן לא כדאי לדעתי לבנות על זה.

 

[talmo11]

תודה רבה על התגובה,
לגבי 1, על איזה פרמטרים עליי להסתכל כאשר אני מחליט איזה % מההון להשקיע בדירה בעצם?
(בהנחה שאני לא מושך את הקרן השתלמות)

 

[בת העמק]

גר בשנה הקרובה בשכירות באיזור הקריות ומכוון לעבור מעט דרומה יותר לחיפה או טירת הכרמל.

ולמה אתה מרגיש צורך לקנות ולא לשכור?

מרבית ההון מושקע בחלוקה לקרנות כספיות/פק״מ/מדדים.

תוכל לפרט יותר? למשל, כמה אחוז מההון מושקע במדד מנייתי מפוזר היטב (כולל קה"ש)? כי יש סיכוי שהוא נותן יותר תשואה מהריבית שתשלם על משכנתא, אם תחליט לקחת. שאר המכשירים שציינת נותנים תשואה נמוכה מריבית המשכנתא ולכן אולי עדיף להשתמש בהם כהון עצמי.

האם כדאי לי להשתמש בכל הוני (לרבות קרן השתלמות) בשביל לרכוש את הדירה?

רווק בן 35. חוסך בסביבות ה16 אלף בחודש.

לכאורה, תוכל להתחיל מחדש להשקיע לאחר קניית הדירה. אבל האם אתה צופה שהחסכון החודשי הזה יימשך גם בעתיד? אין צפי להקמת משפחה?
יש אפשרות כמובן לשלב בין השניים. להשתמש כהון עצמי בחסכונות חסרי התשואה ולהשלים במשכנתא באחוז נמוך ובריבית משתלמת.

וברוך הבא!

 

[talmo11]

היי ,תודה!
- בגדול הנחתי שנוצרה הזדמנות די טובה לרכישת דירה בגלל הירידה, שלא באמצעות דיור למשתכן שלא רלוונטי כרגע ואין צפי.
- לגבי המניות מההון העצמי: משהו כמו 150 אלף ש״ח שמושקע על spy ( נכנסתי בטיימינג לא הכי אידיאלי לפני שנתיים +- , כרגע במינוס מזערי)
ועוד 50 אלף שנכנסתי לאחרונה לIWM. (מעבר לזה הקרן השתלמות במור במסלול של 30% מניות).
-לגבי הסטטוס האישי לא אמור להשתנות בשנה שנתיים הקרובות.
- לא צופה הוצאות גדולות אחרות בטווח הקרוב (רכב וכו׳)

 

[בת העמק]

לגבי המניות מההון העצמי: משהו כמו 150 אלף ש״ח שמושקע על spy

טוב, זה די ברור שהבורסה מפחידה אותך ולכן עדיף לך לקנות דירה.
היות ואתה בודק אפשרות לקנות דירה רק ע"י הון עצמי, אני מניחה שאתה גם פוחד מאד מהלוואות.
יש משהו מאד משחרר בידיעה שיש דירה ללא חובות, ואם אתה ממשיך לחסוך הלאה סכומים גבוהים - נראה לי שנתת לעצמך תשובה לא רעה בכלל.
בהצלחה!

 

[יזם]

היי ,תודה!
- בגדול הנחתי שנוצרה הזדמנות די טובה לרכישת דירה בגלל הירידה, שלא באמצעות דיור למשתכן שלא רלוונטי כרגע ואין צפי.
- לגבי המניות מההון העצמי: משהו כמו 150 אלף ש״ח שמושקע על spy ( נכנסתי בטיימינג לא הכי אידיאלי לפני שנתיים +- , כרגע במינוס מזערי)
ועוד 50 אלף שנכנסתי לאחרונה לIWM. (מעבר לזה הקרן השתלמות במור במסלול של 30% מניות).
-לגבי הסטטוס האישי לא אמור להשתנות בשנה שנתיים הקרובות.
- לא צופה הוצאות גדולות אחרות בטווח הקרוב (רכב וכו׳)

טיימינג לא אידיאלי נשמע כמו נכנסת לפליפ, אם אתה לטווח ארוך/פנסיה אין דבר כזה טיימינג לא אידיאלי.

 

[talmo11]

לגבי הבורסה - מסכים . אני די חדש בתחום, ולהשקיע נניח חצי מההון העצמי שלי מרגיש לי פחות בטוח.
במידה ואני הולך על דירה מקבלן ובהתחשב שיש לי את כל הסכום, איזה הנחות/הטבות אפשרי להתמקח עליהן? (מדובר על פרוייקטים עם אכלוס בטווח יחסית קרוב)

 

[Zorg]

היי ,תודה!
- בגדול הנחתי שנוצרה הזדמנות די טובה לרכישת דירה בגלל הירידה, שלא באמצעות דיור למשתכן שלא רלוונטי כרגע ואין צפי.

כשאתה תעשה אופטימיזציה בכיוון של השקעה יש סיכוי טוב שתקבל פתרון לא אידיאלי מבחינת מגורים לך אישית.

כלומר אם אתה רוצה לקנות דירה למגורים, כמו שכתבת שאתה רוצה לעבור לחיפה או טירת הכרמל, אזי יש הבדל בחיפה בין דירות שאולי תהיה מעוניין לגור בהן, לבין דירות שאולי מהוות השקעה טובה. בדרך כלל הן באיזורים אחרים של העיר.

 

[בת העמק]

איזה הנחות/הטבות אפשרי להתמקח עליהן?

שאלה לגוגל

 

[talmo11]

תודה לכולם על התשובות. עזרתם לי להתפקס.

 

[yossik]

אוסיף מעט מהשנקל שלי.
אם מטרת רכישת הנכס היא למגורים אז דעתי 0 משכנתא ושקט נפשי ופיננסי לכל החיים.
אבל, יש אבל... אני רכשתי את הדירה ללא משכנתא כאשר מחירה היה כחצי משווי הנכסים הפיננסיים שלי.
המתנתי לא מעט שנים להגיע ליעד הזה ועד הרכישה גרתי בשכירות.
אני פנסיונר גרוש וב 25 האחרונות עברתי 4 דירות.
3 דירות בשכירות ברעננה שקרעו לי ת'תחת ואכלו לי את התקציב ואחר כך עברתי לצפון ודמי השכירות ירדו ביותר מ 50%.
כן, מכרתי כחצי מתיק ההשקעות שלי ואני גר 'בחינם'.
אפשר לבחון/להשוות את זה לרכישת מנייה שמחלקת דיבידנד 5.15% tax free [לפי מחיר הרכישה והשכירות בדירות דומות בבלוק שלי].
וזו תשובתי לכל מי שטוען שרכישת דירה ב 100% מימון עצמי זה כמו לקבור את הכסף בקירות/בלוקים.
המצב שלך שונה כי אם תרכוש נכס ב 100% מימון עצמי תישאר ללא רזרבות כספיות.
ולכן הייתי מציע לך על לקיחת משכנתה צנועה יחסית כך שההחזרים החודשיים לא יעלו מעבר למחיר השכירות הממוצעת בשכונה ויישאר לך מזומן למחייה וחסכונות/השקעות.
והיה ותשנה מקום עבודה לאזור גיאוגרפי אחר אז תעבור לשכירות ותשכיר את הדירה והשוכר 'ישלם' את המשכנתא שלך.

בהצלחה!

 

[Eranlavi]

מה הבעיה שישתמש בכל ההון שלו…..
ֿממילא, הוא עובד והבנאדם פאקינג חוסך 16,000 שקל בחודש!!! הוא תוך חצי שנה מעמיד קרן חירום של כמעט 100,000!!!!!!!
לפעמים נדמה לי ששאלות כלכליות תמיד נענות כמו מנטרה…לא משנה מי השואל .

1. לא, זה יכלא את כל הכסף שלך בקירות ויגרום לך להיות כבול לדירה בכל החלטה כלכלית גדולה.
2. כן, יש עכשיו מעט מאוד קונים בשוק, הכי מעט שהיה בעשטר האחרון לפחות, צריך לנצל את זה.
3. לא, אתה לא יכול לדעת מה יקרה, כמה התגנית תגדל, מה תהיה ההסתברות לזכייה, לכן לא כדאי לדעתי לבנות על זה.

 

[Eranlavi]

אוסיף מעט מהשנקל שלי.
אם מטרת רכישת הנכס היא למגורים אז דעתי 0 משכנתא ושקט נפשי ופיננסי לכל החיים.
אבל, יש אבל... אני רכשתי את הדירה ללא משכנתא כאשר מחירה היה כחצי משווי הנכסים הפיננסיים שלי.
המתנתי לא מעט שנים להגיע ליעד הזה ועד הרכישה גרתי בשכירות.
אני פנסיונר גרוש וב 25 האחרונות עברתי 4 דירות.
3 דירות בשכירות ברעננה שקרעו לי ת'תחת ואכלו לי את התקציב ואחר כך עברתי לצפון ודמי השכירות ירדו ביותר מ 50%.
כן, מכרתי כחצי מתיק ההשקעות שלי ואני גר 'בחינם'.
אפשר לבחון/להשוות את זה לרכישת מנייה שמחלקת דיבידנד 5.15% tax free [לפי מחיר הרכישה והשכירות בדירות דומות בבלוק שלי].
וזו תשובתי לכל מי שטוען שרכישת דירה ב 100% מימון עצמי זה כמו לקבור את הכסף בקירות/בלוקים.
המצב שלך שונה כי אם תרכוש נכס ב 100% מימון עצמי תישאר ללא רזרבות כספיות.
ולכן הייתי מציע לך על לקיחת משכנתה צנועה יחסית כך שההחזרים החודשיים לא יעלו מעבר למחיר השכירות הממוצעת בשכונה ויישאר לך מזומן למחייה וחסכונות/השקעות.
והיה ותשנה מקום עבודה לאזור גיאוגרפי אחר אז תעבור לשכירות ותשכיר את הדירה והשוכר 'ישלם' את המשכנתא שלך.

בהצלחה!

הבנאדם חוסך 16,000 שקל כל חודש!!! על איזה בעיות מחייה אתה מדבר שהוא עלול להיתקל בהם?

 

[מי אני מה אני]

הבנאדם חוסך 16,000 שקל כל חודש!!! על איזה בעיות מחייה אתה מדבר שהוא עלול להיתקל בהם?

תרחיש: יום אחרי קניית הדירה ב1.5 שחסך הוא מחליק על בננה ומושבת ל8 חודשים.
תרחיש 2: יום אחרי קניית הדירה חיזבאללה מוריד טיל ופוגע דווקא בדירה שלו (כשהיא ריקה כמובן וללא נפגעים בנפש)
זה שאתה לא מסוגל לדמיין ברבור שחור לא אומר שהוא לא יכול להתרחש.