רכישת דירה - לקיחת משכנתא או מהון עצמי בלבד?

[Fitch]

כאשר השוק עולה ברציפות ובעוצמה במשך 10 שנים

רק לאחר מכן מגיע שלב מובהק של ירידות מחירים

מזכיר לי את זה:

-לא שאני משווה את הנדל"ן לסנופי, אבל גם בגרף מדלן ששמתי אפשר לראות ב2012 בדיוק אותו קיעור בגרף המחירים כמו שיש היום-

 

[רוני]

מזכיר לי את זה:

-לא שאני משווה את הנדל"ן לסנופי, אבל גם בגרף מדלן ששמתי אפשר לראות ב2012 בדיוק אותו קיעור בגרף המחירים כמו שיש היום-

פורסם רק הבוקר, האוצר מחלץ קבלנים שנתקעו.

https://www.themarker.com/hblocked?returnTo=https://www.themarker.com/realestate/1.5867877

 

[Fitch]

פורסמו הרבה דברים, עצם זה שמחלצים + מכניסים ביקושים במחיר למשתכן אולי מצביע שלא הולכים לרדת כל כך?

לא הייתי מעז לנחש לאן יילכו המחירים לפני שהסיפור של מחיר למשתכן + כחלון הולך לאנשהו.

 

[פסיוני]

פורסמו הרבה דברים, עצם זה שמחלצים + מכניסים ביקושים במחיר למשתכן אולי מצביע שלא הולכים לרדת כל כך?

לא הייתי מעז לנחש לאן יילכו המחירים לפני שהסיפור של מחיר למשתכן + כחלון הולך לאנשהו.

אנשים לא מבינים שהמחירים לא קשורים לממשלה/כחלון/ערוץ 2 וכו.
אין כל קשר!
זו טעות בסיסית בהבנה, אשר מקורה הגיע הישר מנהגי המוניות בישראל בע"מ.
רק לכוח קניה יש השפעה על המחיר.
כלומר-
כשהריביות החלו את מסע הירידה - לא היה בנמצא אף גורם שיכול היה לבלום את הזינוק [הצפוי] במחירי הנכסים הריאליים והפיננסיים.
וכנ"ל להיפך-
כשהריביות לאחרונה החלו להרים ראש-
אין מי שיוכל לעצור את הסחף.
התנופה שראינו בעשור האחרון (מספר העסקאות, והעליה השנתית במחיר)
נבלמה ב2015.
ועכשיו דשדוש...
כנראה בשנתיים הקרובות.
עד שתתהפך המגמה.
(מיותר לציין שאין קשר בין הירידה הצפויה במחירים, לבין דמי השכירות שצפויים להמשיך לעלות לאיטם, אא"כ יהיה משבר כלכלי שיגרור אבטלה, חלילה)

 

[Fitch]

כשהריביות לאחרונה החלו להרים ראש-

לא החלו.

רק לכוח קניה יש השפעה על המחיר.

וגם לציפיות של כוח הקניה. אם נראה לך שבעתיד כוח הקניה שלך יירד (כי המחיר יעלה או הריבית תעלה או תהיה בפנסיה), אתה קונה היום. זה מה שעשו כולם ב9-10 שנים האחרונות.

(מיותר לציין שאין קשר בין הירידה הצפויה במחירים, לבין דמי השכירות שצפויים להמשיך לעלות לאיטם, אא"כ יהיה משבר כלכלי שיגרור אבטלה, חלילה)

ואז הפלא ופלא נגיע לנקודת שיווי משקל שבה שוב יהיה מחיר "טוב".

 

[פסיוני]

לא החלו.

וגם לציפיות של כוח הקניה. אם נראה לך שבעתיד כוח הקניה שלך יירד (כי המחיר יעלה או הריבית תעלה או תהיה בפנסיה), אתה קונה היום. זה מה שעשו כולם ב9-10 שנים האחרונות.

ואז הפלא ופלא נגיע לנקודת שיווי משקל שבה שוב יהיה מחיר "טוב".

החלו
ועוד איך!
להלן עובדות:
בתחילת 2015 הקלצים ל10 היו בסביבות 2.2-2.6 .
והיום?
בין 2.9 ל 3.7.
ובמלצים?
כנ"ל!
קפצו המרווחים.
ואפילו בפריים-
היו מקבלים p-10 - p-7 .
והיום p-2 עד p-5
על אותו טווח לקוח, כמובן.
יש לך נתונים אחרים?

 

[Fitch]

כשהריביות לאחרונה החלו להרים ראש-
אין מי שיוכל לעצור את הסחף.

בתחילת 2015 הקלצים ל10 היו בסביבות 2.2-2.6 .
והיום?
בין 2.9 ל 3.7.

ועדיין, מתחילת 2015 ועד סוף 2017, למרות העליה בריביות, המצב הוא:

אז כנראה שהקורלציה בין הריבית למחירים לא גבוהה כמו שאתה חושב.

 

[פסיוני]

ועדיין, מתחילת 2015 ועד סוף 2017, למרות העליה בריביות, המצב הוא:

אז כנראה שהקורלציה בין הריבית למחירים לא גבוהה כמו שאתה חושב.

היא גבוהה!
רק בדיליי

 

[FIYaacov]

היא גבוהה!
רק בדיליי

אני מניח שגם ההוכחה לזה תגיע בדיליי

 

[יעקב]

@פסיוני רק להזכירך שבמהלך ה-10 שנים האחרונות הריביות גם עלו כמה פעמים ובחלק מהמקרים גם עלייה משמעותית ועדיין מחירי הדירות עלו, גם באותה תקופה וגם ב"דיליי"
יש הרבה פרמטרים שמשפיעים על המחיר, הריבית משפיעה אבל היא לא המדד היחיד.

 

[רובי1]

@פסיוני רק להזכירך שבמהלך ה-10 שנים האחרונות הריביות גם עלו כמה פעמים ובחלק מהמקרים גם עלייה משמעותית ועדיין מחירי הדירות עלו, גם באותה תקופה וגם ב"דיליי"

ריבית בנק ישראל עלתה באופן משמעותי רק ב 2011, ואכן עליית המחירים נעצרה. כמובן שבאותה שנה התרחשה המחאה החברתית וזוהי עוד סיבה.
מאידך, בתחילת שנות האלפיים הריבית ירדה הרבה יותר, ומחירי הדירות דווקא ירדו.

 

[פסיוני]

ריבית בנק ישראל עלתה באופן משמעותי רק ב 2011, ואכן עליית המחירים נעצרה. כמובן שבאותה שנה התרחשה המחאה החברתית וזוהי עוד סיבה.
מאידך, בתחילת שנות האלפיים הריבית ירדה הרבה יותר, ומחירי הדירות דווקא ירדו.

הם ירדו אז בגלל משבר האבטלה (+אינטיפאדה) לא בגלל הריבית, אלא למרות הריבית הנמוכה.

 

[פסיוני]

@פסיוני רק להזכירך שבמהלך ה-10 שנים האחרונות הריביות גם עלו כמה פעמים ובחלק מהמקרים גם עלייה משמעותית ועדיין מחירי הדירות עלו, גם באותה תקופה וגם ב"דיליי"
יש הרבה פרמטרים שמשפיעים על המחיר, הריבית משפיעה אבל היא לא המדד היחיד.

להלן ציטוט ממה שכבר כתבתי לעיל.
אמל"ק- לא רק ריבית משפיעה.
כדלקמן:
עליות /ירידות מחירים קורות רק בגלל כוח קניה שעולה או יורד!
והוא מושפע מ-
א. ריבית משכנתאות.
ב. הכנסה נטו למשק בית.
ג. כמות משקי הבית שנוספה לאוכלוסיה.
ד. אופטימיות האוכלוסיה לגבי המשך המגמה, שמשפיעה בתורה על המספר המוחלט של הזוגות שירצו לרכוש.
ובהצצה חטופה על ההתפתחויות בפרמטרים, מגלים ש-
א. הריבית החלה לעלות, לפני שנתיים, בכל המסלולים (חוץ מהפריים הזעיר)
ב. קצב העליה בהכנסה נטו למשפחה- הואט. כי תהליך כניסת נשים וחרדים וערבים לתעסוקה- מוצה ברובו.
ג. נכון להיום, בונים בישראל בשנה 46-55 אלף יח"ד.
מול 41 אלף (הגידול השנתי, נטו, במשקי הבית בישראל, בקיזוז גרושים ונפטרים וכו . . נכון ל2017)
ד. האופטימיות?
נראה לי שגם אתה מרגיש שהיא נחלדה בשנתיים האחרונות....
ג.נ.
אני עובד ומתפרנס מתחום הנדלן

 

[רובי1]

עליות /ירידות מחירים קורות רק בגלל כוח קניה שעולה או יורד!

מחיר דירה מתחלק לשנים: 1. מחיר המגורים, שמתבטא במחיר השכירות. 2. פרמיית בעלות.
הראשון מושפע מכוח הקניה, השני מושפע מתשואה אלטרנטיבית על ההון, ומעלות מימון. בעשר השנים האחרונות מחיר השכירות עלה, אבל מחיר הדירה עלה הרבה יותר.
את הפער בין עלית מחירי השכירות לבין עליית מחירי הדירות אי אפשר להסביר על ידי כוח קניה, אלא על ידי הריבית.

הם ירדו אז בגלל משבר האבטלה (+אינטיפאדה) לא בגלל הריבית, אלא למרות הריבית הנמוכה.

כמובן.

 

[פסיוני]

מחיר דירה מתחלק לשנים: 1. מחיר המגורים, שמתבטא במחיר השכירות. 2. פרמיית בעלות.
הראשון מושפע מכוח הקניה, השני מושפע מתשואה אלטרנטיבית על ההון, ומעלות מימון. בעשר השנים האחרונות מחיר השכירות עלה, אבל מחיר הדירה עלה הרבה יותר.
את הפער בין עלית מחירי השכירות לבין עליית מחירי הדירות אי אפשר להסביר על ידי כוח קניה, אלא על ידי הריבית.

כמובן.

יש אפשרות נוספת-
להסביר בגין הצפה של יח"ד שאירעה בעשור האחרון, וקיזזה את רוב העליה שהיתה אמורה להיווצר

 

[orensp]

לדעתי אחת הסיבות המרכזיות לעליות היא טווח הזמן הגדול בו לא היה משבר. 2008 מדינת ישראל עברה די בקלילות ולכן הזיכרון של מיתון הינה מ 2000 לפני הרבה מאוד זמן. זה מה שמתדלק את הנדלן בעזרת בועת אשראי. ריבית נמוכה מביאה לחוב גבוהה בידי האזרחים בשילוב עם אופטימיות תעסוקתית יוצר בועת אשראי ונדלן. לדעתי ירידת מחירי הדיור האמיתיים יתרחשו כשיבוא מיתון כנראה בנפילה הבאה של הבורסה. הנפילה תיהיה מפלצת.

 

[רובי1]

להסביר בגין הצפה של יח"ד שאירעה בעשור האחרון, וקיזזה את רוב העליה שהיתה אמורה להיווצר

את מה זה מסביר?

 

[פסיוני]

את מה זה מסביר?

את הפער שנפתח בין עליית השכירות לבין עליית המחירים.

 

[רובי1]

את הפער שנפתח בין עליית השכירות לבין עליית המחירים.

התופעה של חלוקת דירות משפיעה על מחירי הדירות באותה מידה שהיא משפיעה על מחיר השכירות. בסופו של דבר נוספה דירת מגורים, זה לא משנה אם היא קטנה או גדולה, עומדת למכירה או להשכרה.
מה שכן יכול להיות, שתופעה זו מעוותת את מדד מחירי השכירות כלפי מטה, כיון שהיא הוסיפה דירות קטנות לשוק. אבל לא נראה לי שזה נכון, אני מסופק אם הלמ"ס סוקרת דירות מחולקות, ומלבד זאת התופעה של פער בין עליית מחירי הדירות לעליית מחירי השכירות היא תופעה בולטת מאוד, לא צריך את הלמ"ס כדי לשים לב אליה.

 

[פסיוני]

התופעה של חלוקת דירות משפיעה על מחירי הדירות באותה מידה שהיא משפיעה על מחיר השכירות. בסופו של דבר נוספה דירת מגורים, זה לא משנה אם היא קטנה או גדולה, עומדת למכירה או להשכרה.
מה שכן יכול להיות, שתופעה זו מעוותת את מדד מחירי השכירות כלפי מטה, כיון שהיא הוסיפה דירות קטנות לשוק. אבל לא נראה לי שזה נכון, אני מסופק אם הלמ"ס סוקרת דירות מחולקות, ומלבד זאת התופעה של פער בין עליית מחירי הדירות לעליית מחירי השכירות היא תופעה בולטת מאוד, לא צריך את הלמ"ס כדי לשים לב אליה.

לא הזכרתי חלוקת דירות...