• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

זוג צעיר לפני רכישת דירה, עזרה בכמה החלטות פיננסיות בבקשה

JudgeMental

משתמש סולידי
הצטרף ב
20/1/21
הודעות
37
דירוג
27
היי כולם, אנחנו נשואים טריים, שמעוניינים לרכוש דירה בקרוב.

להלן פירוט הנכסים שלנו:

- דירה להשקעה בשווי 1M ללא משכנתא, ודירה נוספת להשקעה בשווי 1.6M-1.7M, עם משכנתא של 800K, כך ששווי הנדלן הנקי הוא באזור ה-1.6M.
- שתי קרנות השתלמות (מור ואלטשולר שחם) בשווי כולל של 215,000 ש״ח, מושקעות במסלול מנייתי
- שתי קופות גמל להשקעה בשווי 230,000 ש״ח, שתי הקופות מושקעות בפיזור של 75% מנייתי, 25% S&P500.
- מזומן בעו״ש - 140,000

לפי החישוב הנ״ל אנחנו מושקעים 1.6M בנדל״ן, 445,000 במניות, ועוד 140,000 במזומן, סה״כ 2.2M שמהם רכיב ההשקעה במניות מהווה 20% סיכון.

בשרשור אחר כתבו לי שכסף שמיועד להשקעה בטווח הקרוב לא אמור להיות מושקע במניות, במקרה שלנו כמו שכתבתי, 445,000 מושקעים במניות בסיכון, ואנחנו היינו רוצים לרכוש דירה למגורים במהלך השנה הנוכחית.

החדשות האחרונות על המשבר בין רוסיה לאוקראינה מדאיגות קצת ואני מתלבט מה לעשות עם הכספים בסיכון, מכיוון שהכסף מיועד לשימוש בשנה הקרובה.

האם עדיף למשוך לחלוטין את הכספים בקופות הגמל, או להעביר אותם למסלולים כלליים לטווח של החודשים הקרובים? האם לחכות עוד שבוע שבועיים ולראות מה המצב? מן הסתם לא היינו רוצים למצוא את עצמנו במצב שבו השוק ירד ב-20% מערך ההשקעות שלנו בחודשים הקרובים במידה והמשבר יהיה רציני.

ברור לי שאף אחד לא יודע מה יהיה ומה הדבר הכי נכון לעשות, אבל אשמח לטיפים ולשמוע את דעתכם, תודה
 
נערך לאחרונה ב:
אתם מתכננים למשוך שתי קרנות השתלמות לרכישת דירה? עדיף לקחת הלוואה על חשבון הקרן או להגדיל את המשכנתא.
אתם מתכננים למכור את הדירות הקיימות שלכם עבור מימון הדירה למגורים?
נראה שבמכלול השיקולים שעומד לפניכם והחשיפה שלכם למניות, ירידה של 20 אחוזים היא שולית לגמרי.
 
נערך לאחרונה ב:
אתם מתכנניםתכנן למשוך שתי קרנות השתלמות לרכישת דירה? עדיף לקחת הלוואה על חשבון הקרן או להגדיל את המשכנתא.
אתם מתכננים למכור את הדירות הקיימות שלכם עבור מימון הדירה למגורים?
נראה שבמכלול השיקולים שעומד לפניכם והחשיפה שלכם למניות, ירידה של 20 אחוזים היא שולית לגמרי.
- לא בטוח שנמשוך את קרנות ההשתלמות אבל בוודאות נמשוך את קופות הגמל להשקעה
- השאיפה היא למכור את שתי הדירות כדי לממן את הדירה החדשה, אבל יתכן שנמכור רק אחת
 
אתם מתכנניםתכנן למשוך שתי קרנות השתלמות לרכישת דירה? עדיף לקחת הלוואה על חשבון הקרן או להגדיל את המשכנתא.
אתם מתכננים למכור את הדירות הקיימות שלכם עבור מימון הדירה למגורים?
נראה שבמכלול השיקולים שעומד לפניכם והחשיפה שלכם למניות, ירידה של 20 אחוזים היא שולית לגמרי.
שאלה...מה קורה במידה ואתה לוקח הלוורה על קרן השתלמות, נגיד מנייתית ואז יש נפילה של 20% בקרן, מה קורה להלוואה שלך? האם יש משהו דומה למארג'ין קול?
 
שאלה...מה קורה במידה ואתה לוקח הלוורה על קרן השתלמות, נגיד מנייתית ואז יש נפילה של 20% בקרן, מה קורה להלוואה שלך? האם יש משהו דומה למארג'ין קול?
יש הרבה דיונים על הנושא. תנאי ההלוואה מאפשרים לבית ההשקעות לדרוש הגדל_ת בטחונות. לא ידוע מה יקרה בפועל במצב בו הלווה עומד בהחזרים במקרה של ירידה בבטחונות. אגב, זה גם תלוי מתי תתרחש הירידה החדה - ככל שהשנים חולפות, גובה ההלוואה יורד ביחס לגובה החיסכון בקרן.
 
נערך לאחרונה ב:
  • אהבתי
Reactions: Roi
יש הרבה דיונים על הנושא. תנאי ההלוואה מאפשרים לבית ההשקעות לדרוש ***** בטחונות. לא ידוע מה יקרה בפועל במצב בו הלווה עומד בהחזרים במקרה של ירידה בבטחונות. אגב, זה גם תלוי מתי תתרחש הירידה החדה - ככל שהשנים חולפות, גובה ההלוואה יורד ביחס לגובה החיסכון בקרן.
נכון, אבל אני מדבר פה על משהו ספציפי מאוד, לקיחת הלואה כיום וירידה בעוד חודש.
מעניין להבין מה קורה?
 
נכון, אבל אני מדבר פה על משהו ספציפי מאוד, לקיחת הלואה כיום וירידה בעוד חודש.
מעניין להבין מה קורה?
כאמור לפי הסכם ההלוואה הם רשאים לדרוש, ואף אחד לא יודע מה יקרה בפועל.
 
  • אהבתי
Reactions: Roi
- לא בטוח שנמשוך את קרנות ההשתלמות אבל בוודאות נמשוך את קופות הגמל להשקעה
- השאיפה היא למכור את שתי הדירות כדי לממן את הדירה החדשה, אבל יתכן שנמכור רק אחת
בכל מקרה, המחירים היום (מדדים, שער הדולר) גבוהים יחסית ולדעתי זו תקופה יחסית טובה למכור אם אתם הולכים להשתמש בכסף בזמן הקרוב.

בכל מקרה, לשיקולי מכירת הדירות הקיימות (מס רווח הון, מס רכישה דירה שניה, גובה משכנתא) תהיה השפעה גדולה יותר מאשר ירידה של 20 אחוז (אותה אתם יכולים לגדר ברגע זה על ידי מכירה).
 
בכל מקרה, המחירים היום (מדדים, שער הדולר) גבוהים יחסית ולדעתי זו תקופה יחסית טובה למכור אם אתם הולכים להשתמש בכסף בזמן הקרוב.

בכל מקרה, לשיקולי מכירת הדירות הקיימות (מס רווח הון, מס רכישה דירה שניה, גובה משכנתא) תהיה השפעה גדולה יותר מאשר ירידה של 20 אחוז (אותה אתם יכולים לגדר ברגע זה על ידי מכירה).

מובן, תודה. אם ככה זו החלטה רציונלית להשאיר את הכספים בקופות הגמל כרגע במסלול מנייתי, מכיוון שהם מהווים רק 20% מההון הכללי? האם היית שוקל לעבור למסלול כללי או להמתין קצת?
 
מובן, תודה. אם ככה זו החלטה רציונלית להשאיר את הכספים בקופות הגמל כרגע במסלול מנייתי, מכיוון שהם מהווים רק 20% מההון הכללי? האם היית שוקל לעבור למסלול כללי או להמתין קצת?

אישית, לא הייתי מבצע בדל אופטימיזציה ברמות האלה. אם הייתי מתכנן לרכוש דירה בתקופה הקרובה, הייתי מוציא את הכסף ומחנה אותו בעו"ש. ב-best case, אתם תרוויחו כעשרת אלפים שקלים (אחרי מס) על הסכום שיש לכם כרגע, מול חרדה פן התיק שלכם יתרסק. כאשר מסתכלים על עסקת נדל"ן במליוני שקלים - זה פשוט חסר היגיון.
 
לפי החישוב הנ״ל אנחנו מושקעים 1.6M בנדל״ן, 445,000 במניות, ועוד 140,000 במזומן, סה״כ 2.2M שמהם רכיב ההשקעה במניות מהווה 20% סיכון.
אתם מושקעים ב2.6M בנדלן, אך לקחתם גם חוב, חשוב להתסכל כל זה ככה כי זה היקף החשיפה שלכם לסקטור.

החדשות האחרונות על המשבר בין רוסיה לאוקראינה מדאיגות קצת ואני מתלבט מה לעשות עם הכספים בסיכון, מכיוון שהכסף מיועד לשימוש בשנה הקרובה.
אינפלציה של 7% בארה"ב כאשר החוב הממשלתי שם עומד על 130% תוצר אז מפחדים להעלות ריבית יותר מפחיד אותי לפחות.
אני יכול לשער בקלות שהשנה הקרובה תמשיך להיות תנודתית ולכן נשמע הגיוני לצמצם סיכונים, יש יגידו בפעם אחת, יש יגידו לאט לאט לאורך זמן, אני הייתי מוכר את הגבול הנמוך של הסכום אותו אני מתכנן להכניס לעסקה.

כדי להיעזר בפורום על מנת לקבל דעות יותר מנומקות, כדאי שתענו על כמה שאלות:
כמה תעלה דירת המגורים אותה תרצו לרכוש?
מה חבות המס שלכם על כל נכס פיננסי?
מה חבות המס שלכם על כל דירה?
האם אתם בכלל שוקלים למכור את אחת הדירות כדי שיהיה לכ יותר איזון בין שוק ההון לנדלן?
מה ההחזר החודשי על המשכנתא הקיימת ומה ההכנסה נטו של משק הבית? (חשוב כדי לדעת כמה מינוף תוכלו לקחת)
 
כדי להיעזר בפורום על מנת לקבל דעות יותר מנומקות, כדאי שתענו על כמה שאלות:
כמה תעלה דירת המגורים אותה תרצו לרכוש?
כנראה באזור 3M
מה חבות המס שלכם על כל נכס פיננסי?
25% מס רווחי הון על קופות גמל להשקעה בלבד.
מה חבות המס שלכם על כל דירה?
לא בטוח שהבנתי את השאלה
האם אתם בכלל שוקלים למכור את אחת הדירות כדי שיהיה לכ יותר איזון בין שוק ההון לנדלן?
אנחנו כנראה נמכור לפחות דירה אחת כדי שנוכל לממן את הנכס החדש למגורים.
מה ההחזר החודשי על המשכנתא הקיימת ומה ההכנסה נטו של משק הבית? (חשוב כדי לדעת כמה מינוף תוכלו לקחת)
ההחזר החודשי על המשכנתא הוא 3,500 שמתקזז מול השכירות שאשתי מקבלת באותו סכום. הנכס שלי ללא משכנתא מניב 2,700 בחודש.
הכנסה נטו של משק הבית - 34K.
 
חשוב לציין שבתי השקעות לרוב לא נותנים לקחת הלוואה כנגד קהש מנייתית.
אם תרצה הלוואה כנגדה תצטרך לעבור מסלול.
 
חשוב לציין שבתי השקעות לרוב לא נותנים לקחת הלוואה כנגד קהש מנייתית.
רובם נותנים הלוואה, אבל בשיעור נמוך יותר מהקרן לעומת מסלול כללי.
 
קודם כל, ממליץ לכם לבדוק אם יש אפשרות לקבל פטור ממס שבח על אחת הדירות שתמכרו, בעיקרון זה אפשרי רק כאשר יש לך דירה אחת, אבל יכול להיות שיש אפשרות לסדר את זה אם אחד מכם רכש לפני הנישואין, לי אין מושג אבל שווה בדיקה.

25% מס רווחי הון על קופות גמל להשקעה בלבד.
המס הוא רק על הרווח לא על כל הסכום, צריך לבדוק כמה מתוך הסכום הוא רווח הון וכמה הוא כסף שהפקדתם.

לא בטוח שהבנתי את השאלה
כאשר מוכרים דירה צריך לשלם מס שבח על הרווח, שהוא 25% על ההפרש בין מחיר הקניה פלוס הוצאות שמותר להכליל במידה ויש להן קבלה (עו"ד, תיווך, שיפוץ) למחיר המכירה.

ההחזר החודשי על המשכנתא הוא 3,500 שמתקזז מול השכירות שאשתי מקבלת באותו סכום. הנכס שלי ללא משכנתא מניב 2,700 בחודש.
הכנסה נטו של משק הבית - 34K.
מה תנאי המשכנתא על הדירה של אשתך? אם הם לא טובים כי נלקחו כאשר הריביות היו גבוהות ייתןכ ותעדיפו להיפטר מהחוב היקר הזה בהזדמנות הזאת, זה עוד שיקול שצריך להכניס.

כנראה באזור 3M
הכנסה נטו של משק הבית - 34K.
כלומר ההחזר החודשי שלכם יכול להיות 11.5K לכל היותר.
אז סך ההלוואות שלכם יכול להיות בערך 2.3M, כמובן שאפשר גם יותר אבל זה כבר יגרור מינוף יקר יותר ופגיע יותר לשינויים.

כלומר אם תמכרו את הדירה ששווה מיליון ללא המשכנתא, תוכלו לקחת משכנתא של 1.5M, ותצטרכו להביא הון עצמי של סכום זהה פלוס עוד לעלויות נלוות. לפי מה שכתבתם אין לכם את הסכום הזה, ועוד בלי להסתכל על כמה מס תצטרכו לשלם על הדירה שתמכרו.

אם תמכרו את הדירה היקרה יותר, תוכלו לקחת משכנתא גדולה יותר ואז הרכישה כבר תהיה אפשרית במחיר שאתם רוצים.

תוסיפו לעלויות גם 8% מס רכישה שזה יוצא 240K, שאלה טובה אם לא עדיף כבר למכור את הדירות האחרות כדי לא לשלם את הסכום הזה, זה כבר תלוי בכמה יש לכם את היכולת והמשמעת בשביל להשקיע בשוק ההון במקום, ובמיקום הדירות שתמכרו ומה שיקרה לנדלן באזורים שלהם בעתיד. וכמה אתם רוצים שההון שלכם יהיה חשוף לווילה בג'ונגל בה אנו חיים.
 
קודם כל, ממליץ לכם לבדוק אם יש אפשרות לקבל פטור ממס שבח על אחת הדירות שתמכרו, בעיקרון זה אפשרי רק כאשר יש לך דירה אחת, אבל יכול להיות שיש אפשרות לסדר את זה אם אחד מכם רכש לפני הנישואין, לי אין מושג אבל שווה בדיקה.
שנינו רכשנו את הדירות לפני הנישואין, נבדוק את זה.

המס הוא רק על הרווח לא על כל הסכום, צריך לבדוק כמה מתוך הסכום הוא רווח הון וכמה הוא כסף שהפקדתם.
אני יודע, לכן רשמתי ״רווחי הון״ :) הרווח נכון לעכשיו הוא בסביבות 15,000, המס לא יהיה קריטי.

כאשר מוכרים דירה צריך לשלם מס שבח על הרווח, שהוא 25% על ההפרש בין מחיר הקניה פלוס הוצאות שמותר להכליל במידה ויש להן קבלה (עו"ד, תיווך, שיפוץ) למחיר המכירה.
מובן.

רכשתי את הדירה במחיר 850,000 וכיום היא שווה 1M = מס שבח 37.5K
אשתי רכשה ב-1.2M וכיום הדירה שווה 1.7M = מס שבח 125K.

מה תנאי המשכנתא על הדירה של אשתך? אם הם לא טובים כי נלקחו כאשר הריביות היו גבוהות ייתןכ ותעדיפו להיפטר מהחוב היקר הזה בהזדמנות הזאת, זה עוד שיקול שצריך להכניס.
אני לא יודע בדיוק, צריך לברר את זה.

כלומר ההחזר החודשי שלכם יכול להיות 11.5K לכל היותר.
אז סך ההלוואות שלכם יכול להיות בערך 2.3M, כמובן שאפשר גם יותר אבל זה כבר יגרור מינוף יקר יותר ופגיע יותר לשינויים.
אנחנו לא מעוניינים להגיע להחזר חודשי ככ גבוה, השאיפה היא לא לעבור את ה-8K

כלומר אם תמכרו את הדירה ששווה מיליון ללא המשכנתא, תוכלו לקחת משכנתא של 1.5M, ותצטרכו להביא הון עצמי של סכום זהה פלוס עוד לעלויות נלוות. לפי מה שכתבתם אין לכם את הסכום הזה, ועוד בלי להסתכל על כמה מס תצטרכו לשלם על הדירה שתמכרו.
אם נמכור את הדירה ללא המשכנתא לאחר מס שבח, יהיה לנו סכום של 970,000. בנוסף יש עוד 450,000 שזמינים לנו בקופות גמל וקרנות השתלמות, פלוס 140,000 מזומן שימשיכו לגדול. אז בהחלט יש לנו הון עצמי של 1.5M. לגבי עלויות נלוות או שניקח הלוואה או שנמכור גם את הנכס השני. בסוף היום אני רוצה להגיע לרכישה עם 2M זמינים, אפשרי אם נמכור את שתי הדירות.

אם תמכרו את הדירה היקרה יותר, תוכלו לקחת משכנתא גדולה יותר ואז הרכישה כבר תהיה אפשרית במחיר שאתם רוצים.

תוסיפו לעלויות גם 8% מס רכישה שזה יוצא 240K, שאלה טובה אם לא עדיף כבר למכור את הדירות האחרות כדי לא לשלם את הסכום הזה, זה כבר תלוי בכמה יש לכם את היכולת והמשמעת בשביל להשקיע בשוק ההון במקום, ובמיקום הדירות שתמכרו ומה שיקרה לנדלן באזורים שלהם בעתיד. וכמה אתם רוצים שההון שלכם יהיה חשוף לווילה בג'ונגל בה אנו חיים.
פה קבור הכלב, הייתי מאוד רוצה להמנע ממס רכישה ולכן אנחנו נוטים למכור את שתי הדירות.
 
צריך לבדוק גם מה העמלה על פרעון מוקדם של המשכנתא הקיימת, זה כנראה לא הרבה כי הריביות עכשיו נמוכות מאוד. אבל עוד משהו לקחת בחשבון.

אנחנו לא מעוניינים להגיע להחזר חודשי ככ גבוה, השאיפה היא לא לעבור את ה-8K
זה אומר משכנתא של עד 1.6M בערך.

פה קבור הכלב, הייתי מאוד רוצה להמנע ממס רכישה ולכן אנחנו נוטים למכור את שתי הדירות.
הסיכון במהלך הזה לדעתי הוא שתשארו עם המון כסף בקירות של בית המגורים שלכם, ומעט (יחסית כמובן) נכסים נזילים שאתם יכולים לממש.
כמובן שזה כבר עניין של העדפות אישיות של כמה מינוף אתם רוצים לקחת.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ג זוג צעיר מחפש איפה לקנות דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 9
M זוג צעיר - אפיקי השקעה אפשריים? נדל"ן 3
K איפה לגור בגוש דן?- זוג צעיר אוף טופיק 13
D זוג צעיר בצומת דרכים- האם לקנות דירה? נדל"ן 23
F יומן מסע - זוג צעיר. מטרה: חופש כלכלי יומני מסע אישיים 13
B זוג צעיר מהמרכז- תכנון לעתיד יומני מסע אישיים 7
R זוג צעיר בצומת דרכים נדל"נית כלכלית נדל"ן 8
K יומן של זוג צעיר + ילד יומני מסע אישיים 10
השועל השקעה לטווח רחוק - זוג צעיר שוק ההון 3
א קניות/הוצאות שוטפות זוג צעיר מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 5
T התלבטות נדלנ"ית זוג צעיר נדל"ן 54
C ביטוחים נדרשים עבור זוג צעיר צרכנות פיננסית 44
ע זוג צעיר ומתלבט שוק ההון 10
breezblock איך לא לשבור חסכונות כשאתה זוג צעיר. מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 23
D לעבור לגור עם הבת זוג ולהיכנס לבור כלכלי או להמשיך לגור עם ההורים? אוף טופיק 19
I מיסוי בין בני זוג מיסים 11
O מס רכישה בדירה של בן זוג אחד עם הסכם ממון מיסים 18
Michel פטור רווח הון ע"י שימוש בתיקון 90 לבן זוג שאינו עובד. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 17
נגב איך מסתדר בן זוג הייטקיסט של קרייריסטית שקיבלה משרה בארה"ב מבחינת ויזת עבודה ומיסים? מיסים 13
T זוג סולידי עם שאיפות לעצמאות כלכלית יומני מסע אישיים 13
I חשבון השקעות משותף לבני זוג צעירים - ברוקר נפרד? איך לפזר? שוק ההון 0
G זוג פנסיונרים עם 600 אש"ח - איך שומרים על הערך בתקופת אינפלציה? שוק ההון 16
צ חשבון בנק משותף - זוג לקראת חתונה צרכנות פיננסית 7
צ קניית דירה - זוג לפני חתונה נדל"ן 24
ישראלי מצוי זוג אזרחים אירופאים עם נכות - מעבר לחו״ל פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 2
י לאקונה? רווחי הון קטין, ובן זוג רשום מיסים 9
R חובת דיווח על הוצאת כספים לחו"ל לבני זוג מיסים 1
ה בת זוג סולידית אוף טופיק 40
MaorRocky זוג שמתחתן בקרוב עם הון של 300K שח, מתלבט איך לתכנן את העתיד הפיננסי הקרוב שוק ההון 4
L הכנסות משקי בית (זוג) מיגיעה אישית בשנת 2022 ממוצע חודשי פוסטים מאיכות נמוכה 24
W זוג בני כמעט 30 שרוצים להתפתח כלכלית- חוסכים כל חודש 14 אלף ורוצים להשקיע שוק ההון 12
B גרין קארד לבן זוג - תזמון מועד ההגירה אוף טופיק 3
ב זוג שמנסה לחיות בחיסכון יומני מסע אישיים 32
ה הגשת בקשה להחזר מס- זוג נשוי מיסים 6
C בת זוג נוסעת לחו"ל ותשתמש בכרטיס אשראי שעל שמי, זה בעייתי? צרכנות פיננסית 25
A זוג באמצע הדרך יומני מסע אישיים 25
O הפעלת ביטוח נסיעות לחו"ל - אופן התייחסות חב' הביטוח לבן/בת זוג לצורך כיסוי הוצאות צרכנות פיננסית 3
W יומן מסע - זוג בני 28 יומני מסע אישיים 18
M שיקולי מיסוי בשילוב תיק השקעות ונדל"ן בארה"ב עבור זוג ישראלי-אמריקאי מיסים 10
מתכנת הצהרת נהנה על בן/בת זוג בחשבון יחיד (חוק איסור הלבנת הון) צרכנות פיננסית 3
E לגור ביחידת דיור אצל ההורים של הבת זוג? אוף טופיק 133
D זוג בני 30 רוצים לקפוץ לבריכה, אבל חוששים יומני מסע אישיים 6
I העברת הקלת מס (ביטוח חיים) בין בני זוג מיסים 7
1337justme שימוש באשראי של בן הזוג (זוג נשוי) צרכנות פיננסית 38
סנופקין זוג הייטקיסטים אל הוריים בצומת דרכים יומני מסע אישיים 18
ש בן זוג לא עובד, שאלה בטופס 101 מיסים 2
ע זוג פורשים יומני מסע אישיים 12
S פקדון/השקעה סולידי עבור זוג מבוגר לפני גמלאות שוק ההון 1
K זוג בתחילת הדרך - הכל פתוח יומני מסע אישיים 56
unrealx מימון נדל"ן עם בת זוג נדל"ן 16

נושאים דומים

Back
למעלה