• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

re-finance/מימון מחדש עבור רכישת דירה שניה

  • פותח הנושא E.K
  • פורסם בתאריך

E.K

משתמש רשום
הצטרף ב
28/7/22
הודעות
1
דירוג
0
שלום,
אנחנו זוג צעיר עם ילדים,
קנינו דירה קטנה ב2015 וכעת לאחר בערך 8 שנים החזרנו כ400 אלף מהמשכנתא (ונותרו 350 אלף נוספים).
אנחנו לא רוצים למכור אלא לרכוש דירה נוספת.
כידוע בעקבות התקנה של בנק ישראל, הבנק לא מאפשר למשכן את הדירה הקיימת לצורך רכישת דירה נוספת.
זו ממש פגיעה באפשרות הפיננסית של מינוף נכס קיים.
יכולנו לעשות re-finance/מימון מחדש על הדירה הקיימת. כלומר לקבל שוב 400 אלף, לחבר עם מעט הון עצמי ולקנות דירה שניה (יחד עם משכנתא נוספת של 50%).
מה האפשרויות הקיימות כדי בכל זאת להנות מהאפשרות של refinance/מימון מחדש על נכס קיים?
תודה מראש.
 
נערך לאחרונה ב:
אותו דבר רק בחברות חוץ בנקאיות עם ריביות גבוהות יותר/הלוואה לכל מטרה/כנגד מכשיר פיננסי כזה או אחר.
 
אתם יכולים לקבל על הדירה החדשה משכנתא עם מימון של 70% אם תצהירו שאתם מתכוונים למכור את הדירה הראשונה. לאחר הרכישה אתם יכולים להתחרט ולשלם מס רכישה, אבל את הבנק זה כבר לא יעניין.
 
מה אחוז המימון שלכם כרגע? אפשר להגדיל את המימון על הדירה הנוכחית שלכם לעד 50% מערכה באמצעות לקיחת עוד הלוואות ולאחר מכן איחוד הלוואות לתוך המשכנתא, אני יודע שזה חוקי אבל לא בטוח איזה ריבית נותנים במהלך כזה, ממליץ לבדוק.
 
זו ממש פגיעה באפשרות הפיננסית של מינוף נכס קיים.
וטוב שכך. אתה מדגים בצורה ברורה הערכת הסיכון הלקויה שלך. המהלכים שאתה שוקל יכולים להביא אתכם להיות זוג צעיר עם ילדים שגר ברחוב.
אתם זוג צעיר וכבר רוצים דירה נוספת?
תעבדו ותחסכו.
 
אתם יכולים לקבל על הדירה החדשה משכנתא עם מימון של 70% אם תצהירו שאתם מתכוונים למכור את הדירה הראשונה. לאחר הרכישה אתם יכולים להתחרט ולשלם מס רכישה, אבל את הבנק זה כבר לא יעניין.
נשמע ממש טוב, מכיר מישהו שעשה את זה? מה הבנק דורש? רק הצהרה שמתכוונים למכור? או אישור מרשות המיסים או משהו כזה? מה הסיכון במהלך כזה?
 
נשמע ממש טוב, מכיר מישהו שעשה את זה? מה הבנק דורש? רק הצהרה שמתכוונים למכור? או אישור מרשות המיסים או משהו כזה? מה הסיכון במהלך כזה?
הבנק דורש את ההצהרה לרשות המסים על כך שאתה מתכוון למכור את הדירה הראשונה (משפרי דיור).
לאחר שלקחת את המשכנתא אתה יכול לבקש מעורך הדין לתקן את ההצהרה ולהצהיר עליה כדירה שניה - תידרש לשלם את מס הרכישה 8% בתוספת ריבית והצמדה (אז כדאי למשוך משכנתא כמה שיותר מוקדם לאחר החתימה על החוזה).

שמעתי על לא מעט אנשים שעשו זאת. מבחינת הבנק לא מעניין אותו מה בסוף עשית עם הדירה הראשונה, הוא בסך הכל רוצה למכור לך הלוואה ומחוייב לפי החוק לפעול לפי ההצהרה לרשות המסים מבחינת אחוז מימון. ברגע שהכסף יצא מהבנק זה לא מעניין אותו יותר.

עד כמה שידוע לי אף אחד לא נענש עד כה על שימוש בשיטה זו.
בכל מקרה ממליץ בחום שתיוועץ עם עורך הדין שלך בעניין.
 
שלום,
אנחנו זוג צעיר עם ילדים,
קנינו דירה קטנה ב2015 וכעת לאחר בערך 8 שנים החזרנו כ400 אלף מהמשכנתא (ונותרו 350 אלף נוספים).
אנחנו לא רוצים למכור אלא לרכוש דירה נוספת.
כידוע בעקבות התקנה של בנק ישראל, הבנק לא מאפשר למשכן את הדירה הקיימת לצורך רכישת דירה נוספת.
זו ממש פגיעה באפשרות הפיננסית של מינוף נכס קיים.
יכולנו לעשות re-finance/מימון מחדש על הדירה הקיימת. כלומר לקבל שוב 400 אלף, לחבר עם מעט הון עצמי ולקנות דירה שניה (יחד עם משכנתא נוספת של 50%).
מה האפשרויות הקיימות כדי בכל זאת להנות מהאפשרות של refinance/מימון מחדש על נכס קיים?
תודה מראש.

תתחיל בלשאול את השאלות הנכונות. רמז - אתה לא בכיוון.

מה המטרה? שני נכסים במינוף חזק עם מיסוי כבד בכניסה וביציאה או נכס אחד חדש עם מינוף סביר ובלי שום מיסוי.

כל הרעיון של re-finance שבטח קראת עליו בגלל ארה"ב הגדולה הוא דרך של האמריקאים להוציא הון שקבור בלי לשלם מס. אצלנו אם קנית דירה ב-2015 וזאת דירתך היחידה אין לך שום בעיה למכור אותה ללא מס היום. נכון שתצטרך להחזיר את המשכנתא (סביר להניח שלא תוכל לגלגל אותה בקלות לנכס החדש), אבל אין לך שום צורך כמו שיש לאמריקאים.

בהנחה שבכל זאת תרצה שני נכסים תשלם מס רכישה מלא (בין כעת ובין בדיעבד אם תצהיר שאתה רוצה למכור את דירתך הקיימת) דהיינו 8% מהשקל הראשון (במקום מדרגות בדירה יחידה שאפקטיבית תשלם אפס עד בערך 1.85 מיליון), כאשר תמכור תשלם מס רווח הון (אלא אם כן תמכור את הדירה המקורית מיד אחרי אבל זה נוגד את התוכנית).

אם המטרה היא מינוף בכל מחיר תפתח חשבון ב-IB, שים שם 100K דולר ותיקח מינוף - זה יהיה זול יותר ... ומסוכן פחות.

בהצלחה!
 
אם המטרה היא מינוף בכל מחיר תפתח חשבון ב-IB, שים שם 100K דולר ותיקח מינוף - זה יהיה זול יותר ...
לא בהכרח, עם כל העליות שהיו ויהיו, ובטח לא בהיקף המינוף שאפשר להוציא על דירה.
ומסוכן פחות.
לא בהכרח, אתה מוסיף חשיפה מטבעית וסיכון ל MC.
 
שלום,
אנחנו זוג צעיר עם ילדים,
קנינו דירה קטנה ב2015 וכעת לאחר בערך 8 שנים החזרנו כ400 אלף מהמשכנתא (ונותרו 350 אלף נוספים).
אנחנו לא רוצים למכור אלא לרכוש דירה נוספת.
כידוע בעקבות התקנה של בנק ישראל, הבנק לא מאפשר למשכן את הדירה הקיימת לצורך רכישת דירה נוספת.
זו ממש פגיעה באפשרות הפיננסית של מינוף נכס קיים.
יכולנו לעשות re-finance/מימון מחדש על הדירה הקיימת. כלומר לקבל שוב 400 אלף, לחבר עם מעט הון עצמי ולקנות דירה שניה (יחד עם משכנתא נוספת של 50%).
מה האפשרויות הקיימות כדי בכל זאת להנות מהאפשרות של refinance/מימון מחדש על נכס קיים?
תודה מראש.
הי
על פי ריבית המשכנתאות היום סביר להניח שיהיה לך תזרים שלילי משכירות, האם זה נכון לך ?

אתה מתכון להוסיף מעט הון עצמי, נראה שמדובר בנכס מאוד זול הפונה לאוכלוסיה חלשה של שוכרים, האם אתה לוקח זאת בחשבון ?
 
לא בהכרח, עם כל העליות שהיו ויהיו, ובטח לא בהיקף המינוף שאפשר להוציא על דירה.

לא בהכרח, אתה מוסיף חשיפה מטבעית וסיכון ל MC.

החלק הזה היה קצת אירוני :lol: היתרון של IB זה שהם ימכרו את הנכסים ויסגרו לו את המינוף בעצמם ואז השיעור יהיה יקר וכואב, אבל פחות מלהיות עם חוב עצום לבנקים כאן ...
 
החלק הזה היה קצת אירוני :lol: היתרון של IB זה שהם ימכרו את הנכסים ויסגרו לו את המינוף בעצמם ואז השיעור יהיה יקר וכואב, אבל פחות מלהיות עם חוב עצום לבנקים כאן ...
אני לא רואה בעיה בלהיות חייב לבנקים סכום עצום כשמנגד יש לך נכס השווה יותר, ובתנאי שאתה מבין את הסיכונים והעלויות.
במשכנתא מחיר הנכס יכול לרדת אבל כל עוד אתה עומד בהסדרי התשלום שנקבעו אף אחד לא יחייב אותך לפרוע מיידית את החוב, בניגוד למארג'ין קול שיקבע לך הפסד בנקודת הזמן הגרועה ביותר מבחינתך.
 
אני לא רואה בעיה בלהיות חייב לבנקים סכום עצום כשמנגד יש לך נכס השווה יותר, ובתנאי שאתה מבין את הסיכונים והעלויות.
במשכנתא מחיר הנכס יכול לרדת אבל כל עוד אתה עומד בהסדרי התשלום שנקבעו אף אחד לא יחייב אותך לפרוע מיידית את החוב, בניגוד למארג'ין קול שיקבע לך הפסד בנקודת הזמן הגרועה ביותר מבחינתך.

נכון אבל במארג'ין פר ההגדרה אתה יכול להפסיד רק את מה שהפקדת - במשכנתא בישראל אתה תידרש לשלם הכל ואם לא תעמוד בתשלומים ימכרו לך את הדירה בחסר ועדיין תהיה חייב כספים וריביות .... ברור ששני המצבים לא טובים אך אולי הדיון שלנו יגרום לפות"ש לחשוב פעמיים בנוגע למינוף בסביבת ריבית עולה.
 
נכון אבל במארג'ין פר ההגדרה אתה יכול להפסיד רק את מה שהפקדת - במשכנתא בישראל אתה תידרש לשלם הכל ואם לא תעמוד בתשלומים ימכרו לך את הדירה בחסר ועדיין תהיה חייב כספים וריביות .... ברור ששני המצבים לא טובים אך אולי הדיון שלנו יגרום לפות"ש לחשוב פעמיים בנוגע למינוף בסביבת ריבית עולה.
תהיה בטוח שגם אצל הברוקר אם מימוש הנכסים לא כיסה את החוב אתה עדיין חייב לו.
בכל מקרה הלוואה היא התחייבות של הלווה להחזיר את כל הסכום שלווה כולל הריבית.
בעיניי מינוף שבו יכולים לדרוש ממך פירעון מיידי למרות שאתה עומד בתשלומים כסדרם היא נחותה פי כמה מהלוואה בה כל עוד אתה עומד בהסדר התשלומים אינך נדרש לפירעון מיידי.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Roi בעיה בעדכון נתונים ב Google Finance שוק ההון 13
D אתר/אפליקציה מומלצים למעקב אחר מניות בארץ ברמה של yahoo finance לפחות שוק ההון 7
ר יש לנו משהו דומה לM1 Finance? שוק ההון 3
V Behavioral finance / Behavioral coaching התפתחות אישית 7
ב חיבור חשבון IB ל Yahoo Finance שוק ההון 3
unrealx מעקב אחר מנייה עם GOOGLE FINANCE שוק ההון 13
O GOOGLE FINANCE שוק ההון 3
Y פורסם ב JOURNAL OF FINANCE שוק ההון 5
tdc Bid/Ask ב- Yahoo finance שוק ההון 5
P אין מידע על מנורה Top Finance "כללי"? צרכנות פיננסית 5
U תשואה במנורה בפוליסת Top Finance - מנורה מבטחים צרכנות פיננסית 3
ב מימון חופשה בחו״ל צרכנות פיננסית 18
C אפשרויות מימון לרכישת בית ב-2.2 מ' צרכנות פיננסית 10
A רכישה בפריסייל עד 2 מיליון - השקעה , 100% מימון נדל"ן 9
stamEhad סיום עבודה - מימון רכישת אופציות ע"י כספי פיצויים + ימי חופשה מיסים 6
R התלבטות לגבי אחוזי מימון במשכנתא ומסלול פיתוי נדל"ן 8
B רכישת דירה מהדיור הציבורי - מימון זכאי נדל"ן 20
Shnizelia מימון ובחירה דירה במחיר למשתכן בתל אביב נדל"ן 193
M דירה שניה להשקעה , אחוזי מימון ומשכנתא נדל"ן 18
H מימון נדל"ן - 80% לדירה שניה,שלישית ומעלה נדל"ן 11
L מימון כנגד נכס פוסטים מאיכות נמוכה 7
S דירה להשקעה - אחוזי מימון משכנתא נדל"ן 9
G מימון תואר שני / MBA התפתחות אישית 8
ישראלית מימון כנגד נדלן שנמכר נדל"ן 13
ח מימון בתחילת עסקת רכישת בית מיזם נדל"ן 4
L מימון/מינוף נדל"ן 10
unrealx מימון נדל"ן עם בת זוג נדל"ן 16
F מימון פתיחת עסק / ערבות מדינה צרכנות פיננסית 14
F שאלה בנושא מימון / ערבות מדינה אוף טופיק 1
O האם עדיין אפשר לקבל 70% מימון על דירה חליפית נדל"ן 11
א מימון דירה להשקעה נדל"ן 7
M מימון לרכישת קרקע - משכנתא חדשה או מחזור? נדל"ן 5
TheMailMan משכנתא של 70% מימון לדירה שנייה נדל"ן 6
יבגני_ל שאלת היתכנות מימון משכנתא אגרסיבי תוך העמדת תיק ההשקעות בשוק ההון כביטחונות נדל"ן 6
Harvey אחוז מימון בדירה שניה נדל"ן 8
נ פרוייקט בניה להשקעה- מימון מכספי פרישה ושיקולים נוספים שוק ההון 6
O רכישת דירה(ות) בחול, איך ניתן לקבל מימון לאחר רכישת דירה ראשונה נדל"ן 7
T קניית דירה שנייה ב 70% מימון נדל"ן 7
ש מימון שוק ההון 0
U רכישת דירה נוספת-שאלה בענייני מימון ומשכנתאות נדל"ן 5
B מימון באנגליה נדל"ן 9
M השקעה בנכס בחו"ל עם מימון נדל"ן 22
J רכישת נכס עם מימון ללא משכון הנכס הנקנה נדל"ן 3
S באוצר שוקלים: "הלוואת קורונה" מהציבור - לטובת מימון המשבר אוף טופיק 61
aeh הונאה של חברות מגייסות דרך פלטפורמת מימון ההמונים שוק ההון 3
D קיזוז עלויות מימון עם מס רווחי הון שוק ההון 9
2028_שנת_פרישה מימון להשקעה בנכס מניב בחו"ל נדל"ן 18
P אחוז מימון כשהערכת שמאי שונה מערך עסקה נדל"ן 16
Z מימון שקלי על חשבון מט"ח נדל"ן 0
ל החזר מס על מימון ושאלה נוספת על תזרים והלוואות נדל"ן 1

נושאים דומים

Back
למעלה