יעוץ לגבי מימון רכישת דירת יד שנייה ומכירת דירה קיימת במצב שוק לא אידיאלי

[חצי מבין]

שלום רב,
אשמח לעצה טובה בנוגע למימון רכישת דירת יד שנייה ומכירת דירה קיימת (מושכרת). ספציפית השאלה נוגעת ליכולת מימון העסקה במידה ולא מצליחים למכור את הנכס בכלל או במחיר הולם ולגייס את כל הסכום להשלמת העסקה תוך חצי שנה, שזה המועד בו אנו מחוייבים לשלם את התשלום האחרון.
הנתונים הם:
1. מחיר הדירה הנרכשת הינו 3.1 מ. (נכס המיועד לפינוי בינוי. צפי קבלת היתר- שנה).
2. עקרונית, במצבה הנוכחי הדירה לא רלוונטית עבורנו למגורים אלא אם מדובר במקרה חרום
3. תנאי התשלום שנקבעו- 400 א"ש עם חתימת החוזה וכל היתרה עד חצי שנה
4. הון עצמי קיים- 600 א"ש
5. דירה נוכחית, שווי 2.5 מ בערך, משכנתא ע"ס 440 א"ש, כל חודש 3300 ש"ח
6. הכנסה נוכחית משכירות הדירה- 5850 ש"ח
7. הכנסה נטו משק בית 35 א"ש בערך

החשש נובע מכך שמדובר בשכונה עם היצע גדול יחסית ועם שחיקה במחירי הדירות בשנה האחרונה. אנחנו רוצים לדעת שיש לנו תוכנית למקרה בו לא הצלחנו למכור את הדירה. משכנתא ל25-30 שנים על כל הסכום תעמוד על סביב 14-15 א"ש. שכירות ריאלית על הדירה הנרכשת עד הפינוי היא גג 5000 ש"ח. וגם זה בהנחה שנעשה יישור קט צנוע לדירה ושנמצא מישהו שירצה להכנס לתקופה קצרה. מה שמשאיר אותנו עם תזרים שלישי של 10000 שח במקרה הטוב. קשוח ומפחיד. אופציה נוספת שבדקתי זה הלוואת בלון אבל לפי חישב שלי מדובר על סכומים מטורפים וריבית שיכולה לעמוד תוך שנה על יותר מ100 א"ש.
האם יש פתרונות יצירתיים נוספים שלא חשבתי עליהם שיורידו את הדאגה והלחץ ולא יעלו הון?

המון תודה מראש!

 

[בת העמק]

רכישת דירת יד שנייה ומכירת דירה קיימת (מושכרת)

גם הדירה הבאה היא לצורך השכרה? או לצורך מגורים?

בנוגע למימון

אני לא הכתובת, אבל אתה מעלה המון חששות מוצדקים. יכול להיות שעדיף להמתין כמה שנים, או לחפש דירה בתקציב שיעורר פחות חששות לגבי תזרים המזומנים.

 

[הורדוס]

האופצייה של משכנתא על כל הסכום היא לא אפשרית.
תוכלו לקבל במשכנתא עד 2.3 מיליון +-
כי ההחזר המקסימלי הוא 40% מהנטו, חייבים להיות קצת מתחת לרף הזה.
35 אלף כפול 0.35 יוצא 12250, זה ההחזר המקסימלי שיאשרו לכם, אולי טיפה יותר, אם יש מניות שמקבלים קבוע כבר כמה שנים אז אפשר להתחשב בזה.
נניח 550 החזר לכל מאה אלף, אפשר גם קצת פחות אבל זה אם לוקחים הכל צמוד ל30 שנה שזה לא מומלץ.
נחלק 12250 ב550 ונכפיל במאה אלף ונקבל 2.27 מיליון.
מה שצריך לעשות כדי לאשר את העסקה זה לקחת הלוואת גישור כנגד הדירה הנוכחית, מותר עד חמישים אחוז מהשווי שלה, אבל צריך לנכות מזה את המשכנתא שכבר יש לכם עליה, כלומר תוכלו לקבל 1.25 מיליון, מינוס 440 אלף משכנתא שכבר יש לכם, יוצא 810 אלף שח.
כלומר 0.81+2.27+0.6 = 3.68 מיליון - זה הסכום בו תוכלו להשתמש לכל היותר כולל הכל.

עכשיו יהיה לכם החזר של 12250 משכנתא שגם תשאר, ובתקופת הגישור עד שתמכרו את הדירה תצטרכו להחזיר גם את הריבית של ההלוואות גישור, שזה יצא 500-550 לכל מאה אלף.

דירה ב3 מיליון שתושכר בחמשת אלפים בחודש נשמע לי הזוי, אבל קטונתי מלהכיר את העסקה לפי שני המספרים האלו בלבד.

 

[חצי מבין]

@הורדוס תודה רבה על העזרה.

מדובר בדירת 3 חדרים ישנה החתומה לפינוי.קבלת היתר צפוי בטווח של חצי שנה- שנה. דירת התמורה שצפויה לקבל טופס 4 תוך 4-5 שנים, שווה במחירים כיום לפחות 4 מ'.

 

[חצי מבין]

@בת העמק . ראי תשובתי לגבי הדירה מעל.
החששות מוצדקים אבל האפשרויות אינן רבות. ועוד כמה שנים לא יהיה לי על מה לדבר. אני חושב צריך להעז ובכל זאת למצוא דרך שאוכל להתמודד איתה.

 

[הורדוס]

@הורדוס תודה רבה על העזרה.

מדובר בדירת 3 חדרים ישנה החתומה לפינוי.קבלת היתר צפוי בטווח של חצי שנה- שנה. דירת התמורה שצפויה לקבל טופס 4 תוך 4-5 שנים, שווה במחירים כיום לפחות 4 מ'.

קח בחשבון שזה יכול לקחת הרבה יותר זמן, אתה יודע איך דברים עובדים בארץ, ובמיוחד השנה, יזמים דוחים כמה שהם יכולים כדי לקבל מחיר יותר גבוה על הדירות שימכרו, ריביות נמוכות יותר על המימון במהלך הפרויקט וכוח עבודה זול יותר.

ההשקעה הזאת תמנע ממכם לרכוש דירה למגורים אם תרצו, כמו כן, במהלך התמא קשה למכור בגלל ענייני הערבויות והמימון של הקונה.

 

[חצי מבין]

קח בחשבון שזה יכול לקחת הרבה יותר זמן, אתה יודע איך דברים עובדים בארץ, ובמיוחד השנה, יזמים דוחים כמה שהם יכולים כדי לקבל מחיר יותר גבוה על הדירות שימכרו, ריביות נמוכות יותר על המימון במהלך הפרויקט וכוח עבודה זול יותר.

ההשקעה הזאת תמנע ממכם לרכוש דירה למגורים אם תרצו, כמו כן, במהלך התמא קשה למכור בגלל ענייני הערבויות והמימון של הקונה.

נלקח בחשבון. על פניו בתסריט שאנחנו מוכרים את הדירה במחיר השוק הנוכחי, השכירות שנקבל אמורה להיות מכוסה על ידי המשכנתא. כמובן שאם יהיה עיכוב רציני זה יכול להיות בעייתי יותר

 

[פטל ואוכמניות]

הכנסה נטו משק בית 35 א"ש בערך

לא ציינת מהי רמת ההוצאות בחודש, או לפחות מה גובה המשכנתא המקסימלית שתוכל לספוג (נטו, בקיזוז הכנסה משכירות).

 

[חצי מבין]

לא ציינת מהי רמת ההוצאות בחודש, או לפחות מה גובה המשכנתא המקסימלית שתוכל לספוג (נטו, בקיזוז הכנסה משכירות).

אנחנו כרגע גרים בשכירות ובסה"כ מוציאים על דיור 7500 ש"ח אחרי קיזז משכנתא והכנסה משכירות. באופן קבוע יכולים להוסיף עוד 1000 שח בחודש. באופן זמני עד מכירת הדירה קצת יותר. אולי עוד 2000 - 3000 שח בחודש למשך שנה, או קצת יותר אם לתקופה קצרה יותר

 

[קפיצת הדרך]

דירה ב3 מיליון שתושכר בחמשת אלפים בחודש נשמע לי הזוי, אבל קטונתי מלהכיר את העסקה לפי שני המספרים האלו בלבד.

+1

מדובר בדירת 3 חדרים ישנה החתומה לפינוי.קבלת היתר צפוי בטווח של חצי שנה- שנה. דירת התמורה שצפויה לקבל טופס 4 תוך 4-5 שנים, שווה במחירים כיום לפחות 4 מ'.

עדיין מוזר…
מה התמורה שמקבלים?

 

[חצי מבין]

+1


עדיין מוזר…
מה התמורה שמקבלים?

מה מוזר..? מדובר בדירת תמורה של 4 חדרים 100 מ פלוס מרפסת, חניה וכו בתל אביב..

 

[קפיצת הדרך]

מה מוזר..? מדובר בדירת תמורה של 4 חדרים 100 מ פלוס מרפסת, חניה וכו בתל אביב..

זה אומר שהתמורה היא 40 מ״ר (לא כולל המרפסת) שזה מאוד גבוה וכיום כבר לא מאשרים כאלו תמורות.
האם זה בטוח מאושר?

 

[חצי מבין]

זה אומר שהתמורה היא 40 מ״ר (לא כולל המרפסת) שזה מאוד גבוה וכיום כבר לא מאשרים כאלו תמורות.
האם זה בטוח מאושר?

תוספת של 25 מטר לא כולל המרפסת. לפי מדידת היזם היום היא 75 מטר. איך הגעת ל40?

 

[ABCD]

יש מס' היבטים בשאלה:
1 אפשרות לממן את העיסקא מבחינת אחוזי מימון ויחס החזר
2 יכולת עמידה טכנית בתשלום החודשי במקרה שהמכירה של הדירה הנוכחית מתעכבת
3 כדאיות כלכלית מצד עלויות הריבית במקרה של עיכוב
1על הדירה הנרכשת המוגדרת כדירה חליפית תוכלו לקבל עד 70% שזה 2,170,000 שח (בהנחה ושמאות תואמת את מחיר הרכישה)
על הדירה הנוכחית תוכלו לקחת גישור עד 50% 810,000 שח הון עצמי קיים 600,000 שח ס"ה 3,580,000 שח מבחינת אחוז מימון אפשרי
יחס החזר על הסכום הנדרש בעייתי אך יש פתרון מסוים לכך צריך לבחון במקרה הספציפי
2יש אפשרות לקחת גרייס חלקי/מלא לתקופה מסוימת ואח"כ להתחיל לשלם רגיל תשלום מלא אפשרי
3צריך לבחון את עלויות הריבית הנוספות בהינתן התרחיש הפסימי שמכירת הדירה תארך X זמן מול הרווח בעיסקא ולפי זה לקבל החלטה,
כמובן שעדיף לשלם לפעמים עוד חודש חודשיים ריבית מאשר למכור בלחץ במחיר נמוך.

 

[קפיצת הדרך]

תוספת של 25 מטר לא כולל המרפסת. לפי מדידת היזם היום היא 75 מטר. איך הגעת ל40?

חשבתי שבגלל השכירות הנמוכה השטח של הדירה קטן ולכן התמורה גבוהה…
ואז חוזרים לשאלה איך השכירות כל כך נמוכה.
אני מכירה פרויקטים כאלו ביפו. אבל הדירות שם זולות מ- 3 מליון (ואם לא אז השכירות גבוהה יותר).

 

[חצי מבין]

חשבתי שבגלל השכירות הנמוכה השטח של הדירה קטן ולכן התמורה גבוהה…
ואז חוזרים לשאלה איך השכירות כל כך נמוכה.
אני מכירה פרויקטים כאלו ביפו. אבל הדירות שם זולות מ- 3 מליון (ואם לא אז השכירות גבוהה יותר).

שיכון ישן, דירה במצב לא משהו.
יש פער בין מדידות היזם לטובת התמורה (75) לבין הרישום בטאבו (50) לבין הארנונה (68)