• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

רכישת דירה בתל אביב ללא רישום בטאבו

טקבק

משתמש רגיל
הצטרף ב
2/10/19
הודעות
144
דירוג
63
שלום לכולם,

אנחנו נמצאים בטיוטות לרכישת דירה בתל אביב שאינה רשומה בטאבו.
הסכמנו על מחיר, ונכנסנו לטיוטות. שם הבנו לעומק את הפרטים.
הבניין הוא בניין מלפני כ-10 שנים, ואף על פי כן עוד לא הושלם הרישום. ישנו הסכם שיתוף בין כל הבעלים, ולפני כמה חודשים הושלמה הפרצלציה.
עו"ד שאמון על רישום הבית המשותף לא יודע להתחייב מתי תהיה השלמת הרישום.

אנחנו חוששים מאוד כיוון שזו עסקה ראשונה שלנו, ומנגד אנחנו שומעים שזה מקרה שכיח יחסית בתל אביב ושאין לנו מה לדאוג כל עוד יש הערת אזהרה על שמנו.
גם עורכי הדין שלנו טוענים שיכולים לוודא שהזכות הקניינית תהיה שלנו, והבעיה היחידה אולי עשוייה להיות במכירה שאנשים יירתעו מקניית דירה כזו (כפי שאנחנו נרתעים, אם עד אז היא לא תירשם).

מה דעתכם?
 
תוכל להסביר? זה מאוד מעניין לשמוע. מה במיוחד הרתיע אותך?
יש לנו חברים שקנו דירה באזור דומה עם הערת אזהרה בלבד ולא מתחרטים (כרגע).
שכרתי עו"ד מאחד מהמשרדים המובילים בישראל שקראו את ההסכם לעומקו.
 
תוכל להסביר? זה מאוד מעניין לשמוע. מה במיוחד הרתיע אותך?
יש לנו חברים שקנו דירה באזור דומה עם הערת אזהרה בלבד ולא מתחרטים (כרגע).
שכרתי עו"ד מאחד מהמשרדים המובילים בישראל שקראו את ההסכם לעומקו.

אני לא עורך דין בתחום ולא רוצה להטעות, אז קח את דברי בזהירות.
במקרה שנתקלתי בו התברר שהרישום בטאבו הוא לפי השטח הבנוי. כלומר אם אחד השכנים בנה מחסן בחצר או יחידת דיור על הגג, אז כשיהיה הרישום הוא יקבל זכויות גדולות יותר מהשכנים האחרים, למרות שלכאורה כולם שותפים שווים. זה מבוסס על איזה תת-חוק מתקופת המנדט שהיה ידוע לשכן אבל לא לשותפים האחרים.

בוא נגיד ככה, היית קונה דירה חצי-חצי עם חבר? כנראה שלא כי זה מקור לצרות. פה אתה שותף עם עוד 10 שכנים אחרים שכל אחד מושך לכיוון אחר והם לא בדיוק חברים שלך.

אני מבין למה המוכר מנסה לחלץ עצמו ממצב הביש הזה, מאוד נדיב מצדך שהסכמת לעזור.
 
נערך לאחרונה ב:
מודה שעוד לא השתכנעתי. התנאים האלה מוסדרים בהסכם השיתוף, לרבות השטחים המשותפים. מבין שהמקרה שאתה מדבר עליו מצער ובעייתי אבל לא יודע להגיד שזה המקרה פה. בכל מקרה אציין האנקדוטה הזו בפני עורכי הדין. תודה!
עוד מחשבות?
 
עוד מחשבות?
אני חושב ש @חתול לילה התכוון לתת דוגמא ולא אזהרה ספציפית
ובהשאלה ברגע שאתה עובר בנתיב שלא מסומן במפה, קח בחשבון הפתעות שלא צפית. או במילים אחרות זה לא קניית דירה במובן הבטוח והרגיל, אלא ביזנס'
 
סיפור מוזר,
דירה ראשונה שלך ואתה נכנס להרפתקה כזו, שוכר עו"ד "מהמשרדים המובילים" שיקרה את ההסכם, הוא גם בדק את העניין לעומק? אם כן, הוא אמור לתת לך את כל הפרטים ואת הסיכונים.
אתה מוסיף שיש לך חברים שעשו את זה ולא מתחרטים. מה המטרה שאתה רוצה להשיג בפורום שלא קיבלת מהחברים או מהעו"ד?
 
למה שזה יהיה יותר גרוע מרכישת דירה על הנייר מקבלן? שם יש גם את הסיכון שהקבלן יפשוט את הרגל, בנוסף לזה שלא יהיה רישום בטאבו אחרי האכלוס לתקופה לא ידועה.
יש לזה השפעה על המחיר, ואם סגרתם מחיר בלי לדעת שהדירה לא רשומה בטאבו, אתם בהחלט יכולים לדרוש הנחה נוספת. כשהבניין יעבור בטאבו המחיר של הדירה יעלה.

אגב, אני מכיר בניינים שגם 20 שנה אחרי האכלוס עוד לא עברו בטאבו.
 
אני מנחש שמדובר בדירה שנמצאת על אדמת מושעא. המצב הזה הוא די סטנדרטי בארץ ויש הרבה דירות במצב זה. בגדול לא אמורה להיות בעיה עם קניית דירה כזאת, כמובן עם הנחה (בד"כ דירות במצב זה ימכרו ב 5-15% פחות מדירות מקבילות באותו איזור), שאותה תרוויח במידה ויסתיים הרישום של הדירה. הבעיה שאולי תיווצר היא שלא כל הבנקים יהיו מוכנים לתת משכנתא באדמת מושעא (רובם נותנים).
הרעיון הכללי באדמת מושעא זה שבמקום שרישום הדירות ינוהל בטאבו, הוא מנוהל ע"י עו"ד נאמן על הרישום(שתפקידו בד"כ להסדיר את הרישום מול הטאבו בסופו של יום) ובטאבו רשומים כל הבעלים כשותפים עם חלקם היחסי בנכס. רצוי לקחת עו"ד טוב שמתמחה בנדל"ן כדי שידע לדאוג שהרישום שלך יתנהל כמו שצריך ובכל מקרה, צא מנקודת הנחה שהבנקים בארץ מאוד שמרנים. אם יש איזה שהיא בעיה במצב רישום הדירה סביר להניח שהם לא יתנו משכנתא לדירות כאלו (ורובם נותנים).
אתה יכול לבדוק כבר עכשיו עם בנקים אם יתנו לך משכנתא על הדירה(או תוציא נסח טאבו סביר להניח שתוכל לראות הערות אזהרה לכל בעלי הדירות האחרות שקיבלו כבר משכנתא מהבנקים המלווים).
 
נערך לאחרונה ב:
שלום לכולם,

אנחנו נמצאים בטיוטות לרכישת דירה בתל אביב שאינה רשומה בטאבו.
הסכמנו על מחיר, ונכנסנו לטיוטות. שם הבנו לעומק את הפרטים.
הבניין הוא בניין מלפני כ-10 שנים, ואף על פי כן עוד לא הושלם הרישום. ישנו הסכם שיתוף בין כל הבעלים, ולפני כמה חודשים הושלמה הפרצלציה.
עו"ד שאמון על רישום הבית המשותף לא יודע להתחייב מתי תהיה השלמת הרישום.

אנחנו חוששים מאוד כיוון שזו עסקה ראשונה שלנו, ומנגד אנחנו שומעים שזה מקרה שכיח יחסית בתל אביב ושאין לנו מה לדאוג כל עוד יש הערת אזהרה על שמנו.
גם עורכי הדין שלנו טוענים שיכולים לוודא שהזכות הקניינית תהיה שלנו, והבעיה היחידה אולי עשוייה להיות במכירה שאנשים יירתעו מקניית דירה כזו (כפי שאנחנו נרתעים, אם עד אז היא לא תירשם).

מה דעתכם?
האמת היא שרק עורך דין מקרקעין טוב יוכל לענות לך הכי טוב.
במקרים שיש בית משותף אבל עוד לא עשו את החלוקה בטאבו, צריך לבדוק טוב טוב את הזכויות ושהן תואמות את מה שאתה קונה.
יכול להיות שבאמת הרישום בטאבו ייעשה עוד שנה והכל יהיה בסדר, ויכול להיות שהמצב גם יימשך ככה עוד 20 שנה.
זה אכן די שכיח בתל אביב, אבל גם ברמת גן ועוד מקומות. לא הייתי מפיל את העסקה על זה, אלא מבקש מעורכי הדין שייבדקו את הזכויות היטב ושהן משויכות לבעלים בצורה ברורה שבעתיד לא תעשה צרות.
כמו שכבר כתבו, עורכי הדין של הבנק גם בודקים את הנושא לפני אישור המשכנתא, ולרוב אם יש בעיות הם לא יאשרו את המשכנתא, או לפחות לא בסכומים המלאים.

זה מוזר אבל שבניין חדש ועדיין לא סיימו עם הרישום...
 
האמת היא שרק עורך דין מקרקעין טוב יוכל לענות לך הכי טוב.
במקרים שיש בית משותף אבל עוד לא עשו את החלוקה בטאבו, צריך לבדוק טוב טוב את הזכויות ושהן תואמות את מה שאתה קונה.
יכול להיות שבאמת הרישום בטאבו ייעשה עוד שנה והכל יהיה בסדר, ויכול להיות שהמצב גם יימשך ככה עוד 20 שנה.
זה אכן די שכיח בתל אביב, אבל גם ברמת גן ועוד מקומות. לא הייתי מפיל את העסקה על זה, אלא מבקש מעורכי הדין שייבדקו את הזכויות היטב ושהן משויכות לבעלים בצורה ברורה שבעתיד לא תעשה צרות.
כמו שכבר כתבו, עורכי הדין של הבנק גם בודקים את הנושא לפני אישור המשכנתא, ולרוב אם יש בעיות הם לא יאשרו את המשכנתא, או לפחות לא בסכומים המלאים.

זה מוזר אבל שבניין חדש ועדיין לא סיימו עם הרישום...
דווקא בגלל שהבניין חדש זה פחות מוזר לדעתי , אני מכיר לא מעט בניניים חדשים ש7 שנים אחרי הבנייה ועדיין אין רישום
 
דווקא בגלל שהבניין חדש זה פחות מוזר לדעתי , אני מכיר לא מעט בניניים חדשים ש7 שנים אחרי הבנייה ועדיין אין רישום
אני מכיר פרויקט שהיזם התחייב בחוזה לרישום בטאבו תוך כך וכך זמנים.
יכול להיות אולי ששם זה היה פחות נוקשה.
 
זה מוזר אבל שבניין חדש ועדיין לא סיימו עם הרישום...
אני מכיר מבנה שאוכלס בתחילת שנות ה90, ונרשם בטאבו לפני כחמש שנים.
 
זה כבר בנין ישן.
 
אני מכיר מבנה שאוכלס בתחילת שנות ה90, ונרשם בטאבו לפני כחמש שנים.
יכול להיות שהדיירים או היזם לא התעסקו בזה עד לאחרונה.
מכיר בניינים בני 50 שנה שפשוט אף אחד מבעלי הדירות לא רצה להשקיע זמן וכסף על זה, ופשוט זה נשאר ככה.
כאן הוא מתאר מצב שכן הגישו בקשה לרישום.
 
יכול להיות שהדיירים או היזם לא התעסקו בזה עד לאחרונה.
מכיר בניינים בני 50 שנה שפשוט אף אחד מבעלי הדירות לא רצה להשקיע זמן וכסף על זה, ופשוט זה נשאר ככה.
כאן הוא מתאר מצב שכן הגישו בקשה לרישום.
לא בגלל הדיירים, הייתה בעייה משפטית שהקבלן החליט למרוח במשך תקופה ארוכה בבתי משפט.
 
מעריך את התגובות. ניכר שיש פה הבנה של התחום. תודה
קצת פרטים נוספים:
הדירה אכן רשומה במושע, ואכן, עורכי הדין המליצו לנו להגיש בקשה לאישור עקרוני וכך לקבל עוד חוו"ד על העסקה מהבנק. בנוסף, נזמין שמאות מוקדמת מטעמנו כדי לוודא עוד יותר (ואולי בשביל "קלף" במו"מ). הדירה אכן נמכרת במחיר זול ביחס לדירות בשכונה, וכאמור, עורכי הדין מבטיחים לנו כי "הזכות הקניינית" תהיה שלנו, גם אם בסופו של דבר לא יושלם הרישום/ לא תעבור הבעלות (ואנחנו נשאר עם הערת אזהרה).

אשמח לעצות מעוד מומחים בתחום.
 
קודם כל אין מה להתרגש שהבניין לא רשום כבית משותף.
עצם זה שיש עורך דין שאמור לטפל ברישום כבר שם אותך במצב טוב יותר מהרבה רוכשי דירות אחרים שקונים במושעא.
אם הסכם השיתוף ערוך כמו שצריך ומפורטת בו חלוקת הדירות (וההצמדות) בין הבעלים(כולל תשריט) אז מבחינתי אין מה לחשוש. כמובן שזו בדיקה שעורכי הדין שלך צריכים לעשות ולתת לך אור ירוק.

לגבי המשכנתא- העצה של עורכי הדין שלך לקבל אישור עקרוני מראש היא עצה טובה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
M רכישת דירה ראשונה נדל"ן 2
ש רכישת שליש דירה לאחר זכייה במחיר למשתכן. נדל"ן 3
Y לבטים לפני רכישת דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
B רכישת מקרר - מעבר דירה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 6
T רכישת דירה ראשונה באיזור חיפה ללא משכנתא נדל"ן 14
T האם חייב לקחת שמאי מקרקעין לפני רכישת דירה? נדל"ן 7
R פיקוח ממשלתי על מחירי הדיור בעת רכישת דירה נדל"ן 43
השועל רכישת דירה שנייה או שדרוג דירה נדל"ן 1
ל רכישת גג לצורך בניית דירה נוספת נדל"ן 4
י שכירות של 12,000 ש"ח או רכישת דירה נדל"ן 30
T איך עובד תהליך רכישת דירה? נדל"ן 1
A מתלבטים בין רכישת דירה למגורים לבין רכישת דירה להשקעה נדל"ן 32
M רכישת דירה למגורים - האם זה הזמן הנכון? נדל"ן 8
T רכישת דירה מהון עצמי בלבד בזמן של ריבית גבוהה נדל"ן 20
א רכישת דירה חדשה בחיפה בעת הנוכחית נדל"ן 6
ר רכישת דירה בעיתוי הנוכחי נדל"ן 6
F רכישת דירה יד 2 - מה מבנה תשלום נפוץ? נדל"ן 3
א רכישת דירה שהמוכרים חתומים על פינוי בינוי פוסטים מאיכות נמוכה 6
D מכירת מניות למען רכישת דירה למגורים שוק ההון 31
H מינוף דירה של הורים לצורך רכישת דירה חדשה נדל"ן 11
צ ייעוץ - רכישת דירה להשקעה נדל"ן 0
M רכישת דירה להשקעה נדל"ן 4
R רכישת דירה מעמיגור עבור אימי נדל"ן 12
T משתף בהתלבטות רכישת דירה נדל"ן 9
N רכישת דירה נדל"ן 24
E re-finance/מימון מחדש עבור רכישת דירה שניה נדל"ן 15
B רכישת דירה מהדיור הציבורי - מימון זכאי נדל"ן 20
A רכישת דירה מקבלן - הסבר לגבי מצב חשבון, ממה להיזהר? נדל"ן 2
ה התחרטות על רכישת דירה בזמן משא ומתן נדל"ן 8
ד מס רכישת דירה שניה נדל"ן 12
G דברים שכדאי לעשות לפני תחילת משא ומתן על רכישת דירה נדל"ן 3
I רכישת דירה להשקעה וקניית דירה למגורים עוד כעשור נדל"ן 2
ת רכישת דירה הרשומה בטאבו כחברת גוש חלקה - אישור משפטי למשכנתא לפני חתימה על חוזה נדל"ן 1
J זוג צעיר לפני רכישת דירה, עזרה בכמה החלטות פיננסיות בבקשה נדל"ן 16
N רכישת דירה עבור הורה נכה נדל"ן 6
כנשר רכישת ביטוח דירה- חובה נציג מטעם יבקר בדירה? צרכנות פיננסית 8
ס רכישת דירה למגורים ומכירת תיק ההשקעות נדל"ן 10
D רכישת דירה כשהמעמד הכלכלי של בני הזוג שונה נדל"ן 59
N רכישת דירה שאישור הבנייה שלה אבד נדל"ן 14
O מה הם האלטרנטיביות לגיוס כספים לאחר שבנק ישראל אוסר על שעבוד נכס לטובת רכישת דירה נדל"ן 13
B רכישת דירה בפרוייקט חדש - מה עלי לדעת? נדל"ן 1
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
צ רכישת דירה בשותפות - מה המשמעויות? נדל"ן 2
S רכישת דירה למגורים באזור הקריות או חיפה נדל"ן 9
G רכישת דירה במחיר למשתכן עם משכנתא גבוהה ומה לעשות עם הכסף בינתיים נדל"ן 7
S רכישת דירה במחיר למשתכן ודירה נוספת - התייעצות נדל"ן 25
N צומת דרכים - המשך שכירות אל מול רכישת דירה למגורים ללא משכנתא יומני מסע אישיים 8
י התלבטויות במימון רכישת דירה שנייה נדל"ן 4
J התלבטות במימון רכישת דירה נדל"ן 99
S (אי-)כדאיות רכישת דירה לרווק בשנות הארבעים לחייו צרכנות פיננסית 1

נושאים דומים

Back
למעלה