רכישת דירה - לקיחת משכנתא או מהון עצמי בלבד?

  • פותח הנושא ITS
  • פורסם בתאריך

ITS

משתמש ותיק
הצטרף ב
11/1/16
הודעות
639
דירוג
325
אהלן.

ברמה עקרונית,
במידה ויש לי 100% מהסכום שעולה לרכוש דירה מסוימת, האם כדאי (כלכלית) לממן את רכישת הדירה מההון העצמי בלבד או להיעזר במשכנתא?
במילים אחרות - האם יש כאן יתרון "מינופי" שכדאי לנצל?

להבנתי מי ש"מביא מהבית" כ65-70% הון עצמי יקבל את תנאי המשכנתא הטובים ביותר (לעומת אדם שמגיע עם 20% הון עצמי נניח).

אז בין שני תרחישים, אילו מהם עדיף?:
הראשון - רכישת הנכס בעזרת 100% הון עצמי
השני - רכישת הנכס בעזרת 70% הון עצמי + 30% משכנתא
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,605
דירוג
2,848
בהנחה ועם ה30-45% שתקבל תעשה יותר מה-2% ריבית שתשלם (כלומר תשיא 2.67% בשנה ברוטו), אז כדאי לקחת משכנתא.
 

נתן

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
752
דירוג
1,086
אהלן.

ברמה עקרונית,
במידה ויש לי 100% מהסכום שעולה לרכוש דירה מסוימת, האם כדאי (כלכלית) לממן את רכישת הדירה מההון העצמי בלבד או להיעזר במשכנתא?
במילים אחרות - האם יש כאן יתרון "מינופי" שכדאי לנצל?

להבנתי מי ש"מביא מהבית" כ65-70% הון עצמי יקבל את תנאי המשכנתא הטובים ביותר (לעומת אדם שמגיע עם 20% הון עצמי נניח).

אז בין שני תרחישים, אילו מהם עדיף?:
הראשון - רכישת הנכס בעזרת 100% הון עצמי
השני - רכישת הנכס בעזרת 70% הון עצמי + 30% משכנתא
למשכנתא יש עלויות נוספות- פתיחת תיק, הכורח להחזיק בביטוח דירה (שלרוב לא משתלם), הערכת שמאי ושאר עלויות. תביא אותן בחשבון.
 

FIYaacov

מודרטור
הצטרף ב
22/3/15
הודעות
14,988
דירוג
13,542
הכורח להחזיק בביטוח דירה (שלרוב לא משתלם)
ביטוח דירה(מבנה) מומלץ שיהיה לך גם אם אין לך משכנתא כלל.
גם אם התכוונת לביטוח חיים, אתה רשאי לעשות סקר שוק ולעשות ביטוח חיים דרך איזה חברה שאתה רוצה.
כמובן שצריך לשקלל את זה לתוך עלות המשכנתא.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,096
דירוג
21,801
במילים אחרות - האם יש כאן יתרון "מינופי" שכדאי לנצל?
באופן כללי:
התשובה מאוד תלויה במה אתה עושה עם הכסף וכמה חזקה הבטן שלך
היתרון במשכנתא הוא שניתן לקבל על כולה הלוואה בריבית מאד נמוכה, ועל חלקה (חלק הפריים) ריבית נמוכה עד כדי גיכוך.
אם יש לך אלטרנטיבות טובות יותר לכסף וסיבולת סיכון גבוהה אז זה יכול להיות צעד מאד כלכלי.

לגבי האחוזים, כדי לקבל את הריביות הטובות ביותר צריך להביא מהבית לפחות 55%.
 

ITS

משתמש ותיק
הצטרף ב
11/1/16
הודעות
639
דירוג
325
התשובה מאוד תלויה במה אתה עושה עם הכסף וכמה חזקה הבטן שלך
במידה ולא אשתמש ב-100% הון עצמי לרכישת הדירה, עם ההון העצמי שיישאר בצד, אעשה אחד משני דברים:
1. אשתמש בו לרכישת נכס נדל"ני עסקי באזור המרכז בו אוכל להגדיל את הפעילות העסקית שלי ולפתח אותה.
או
2. במידה ולא אמצא הזדמנות השקעה כדאית בנכס עיסקי שתתאים לי, אוסיף את יתרת הכסף לתיק ההשקעות שלי (מחקה מדדים פאסיביים בעיקרו, רובו המכריע בשוק האמריקאי והעולמי).

לגבי הבטן שלי, היא די בסדר מבחינת החוזק.
אני צעיר יחסית (אמצע שנות השלושים), ללא ילדים כרגע (ייכנסו לתמונה בשנה-שנתיים הקרובות בטח), טיפוס די שקול באופן כללי.
עוד לא חוויתי קריסות שוק על בשרי או מרחצי דמים בשוק ההון, ככה שקשה להעיד מה יהיה בזמן אמת במצב קיצון, אבל מהכמה שנים ספורות שאני משקיע בשוק ההון, אני חושב שלא אאבד את הראש במצב של נפילת שוק (בנדל"ן או בבורסות).
 

ITS

משתמש ותיק
הצטרף ב
11/1/16
הודעות
639
דירוג
325
בהנחה ועם ה30-45% שתקבל תעשה יותר מה-2% ריבית שתשלם (כלומר תשיא 2.67% בשנה ברוטו), אז כדאי לקחת משכנתא
תודה.
איך הגעת ל2% ריבית?
אני לא "מאתגר" את האמירה, אלא רוצה להבין למה הגעת למספר הזה.
 

ITS

משתמש ותיק
הצטרף ב
11/1/16
הודעות
639
דירוג
325
למשכנתא יש עלויות נוספות- פתיחת תיק, הכורח להחזיק בביטוח דירה (שלרוב לא משתלם), הערכת שמאי ושאר עלויות. תביא אותן בחשבון.
נק' טובה.
האם אתה יודע להעריך (באחוזים או סדר גודל כללי) לכמה הוצאה העלויות הנוספות הללו יגיעו?
הנכס העתידי שאני מתכוון אליו יעלה בסביבות 1.3 מ' ש"ח להערכתי.

היתרון במשכנתא הוא שניתן לקבל על כולה הלוואה בריבית מאד נמוכה, ועל חלקה (חלק הפריים) ריבית נמוכה עד כדי גיכוך.
אם יש לך אלטרנטיבות טובות יותר לכסף וסיבולת סיכון גבוהה אז זה יכול להיות צעד מאד כלכלי.
תודה, סיכמת את זה יפה.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,096
דירוג
21,801

נתן

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
752
דירוג
1,086
נק' טובה.
האם אתה יודע להעריך (באחוזים או סדר גודל כללי) לכמה הוצאה העלויות הנוספות הללו יגיעו?
הנכס העתידי שאני מתכוון אליו יעלה בסביבות 1.3 מ' ש"ח להערכתי.
תודה, סיכמת את זה יפה.
ראה כאן
 
  • אהבתי
Reactions: ITS

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,605
דירוג
2,848
תודה.
איך הגעת ל2% ריבית?
אני לא "מאתגר" את האמירה, אלא רוצה להבין למה הגעת למספר הזה.
זה מה שאני חושב שאפשר להשיג. בגלל שיש לך 100% מההון גם ככה, אפשר לעשות החזר/תקופה בהתאם.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,605
דירוג
2,848
האם אתה יודע להעריך (באחוזים או סדר גודל כללי) לכמה הוצאה העלויות הנוספות הללו יגיעו?
עו"ד - 0.5% + מע"מ.
תיווך - 2% + מע"מ.
פתיחת תיק - 0.25% מהמשכנתא.
ביטוחים - כ200 ש"ח בחודש.
שמאות - כ600 ש"ח בממוצע.
 

FIYaacov

מודרטור
הצטרף ב
22/3/15
הודעות
14,988
דירוג
13,542
עו"ד - 0.5% + מע"מ.
תיווך - 2% + מע"מ.
פתיחת תיק - 0.25% מהמשכנתא.
ביטוחים - כ200 ש"ח בחודש.
שמאות - כ600 ש"ח בממוצע.
מה עם כל עמלות הרישום (טאבו, רשם המשכונות)?
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,488
דירוג
4,416
אהלן.

ברמה עקרונית,
במידה ויש לי 100% מהסכום שעולה לרכוש דירה מסוימת, האם כדאי (כלכלית) לממן את רכישת הדירה מההון העצמי בלבד או להיעזר במשכנתא?
במילים אחרות - האם יש כאן יתרון "מינופי" שכדאי לנצל?

להבנתי מי ש"מביא מהבית" כ65-70% הון עצמי יקבל את תנאי המשכנתא הטובים ביותר (לעומת אדם שמגיע עם 20% הון עצמי נניח).

אז בין שני תרחישים, אילו מהם עדיף?:
הראשון - רכישת הנכס בעזרת 100% הון עצמי
השני - רכישת הנכס בעזרת 70% הון עצמי + 30% משכנתא

לדעתי האופציה השלישית עדיפה, 70% הון עצמי, 30% מימון לטווח בינוני, לרכישת נכס מניב בחו"ל, במיקום שיניב עליית ערך, ויקזז את ירידת הערך הצפוייה ברכישת הנכס בארץ, בנוסף ליצירת הכנסה פסיבית.
כאשר תסלק את המימון, יתכן שיהיה לך כדאי לקחת מימון נוסף לרכישת נכס נוסף בישראל, אני מקווה שהשוק בעתיד יהיה נוח יותר ברמת המחירים.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,605
דירוג
2,848
מה עם כל עמלות הרישום (טאבו, רשם המשכונות)?
בתוך העו"ד.
לדעתי טאבו זה 122 ש"ח ומשכון זה 133 ש"ח. יפוי כוח נוטריוני זה עוד 234 ש"ח.

לדעתי האופציה השלישית עדיפה, 70% הון עצמי, 30% מימון לטווח בינוני, לרכישת נכס מניב בחו"ל
לדעתי האופציה הרביעית עדיפה, 70% הון עצמי, 30% מימון לטווח אינסופי, לרכישת ביטקוין ואת'ריום.
(לא באמת).
 

roneng

משתמש בכיר
הצטרף ב
21/2/17
הודעות
12,527
דירוג
10,352
זה לא יכול להיות כלול בשכר טרחה של עו"ד. אסור.
לא הבנתי, יש חוקים איך מותר לי לנהל אקסל פרטי שלי של צפי הוצאות?
ואם היה רושם: עו"ד: 0.4%, אגרות: 0.1%, זה כן היה חוקי?
 

YPV

משתמש בכיר
הצטרף ב
21/8/16
הודעות
1,082
דירוג
1,563
אגרות לא הולכות לכיס של עו"ד אלא למדינה. אולי עבורך זה שקוף אבל אלה אגרות שאתה כמוכר/קונה חייב לשלם אישית. כשעו"ד "משלם" במקומך את האגרות הוא מממן את הוצאות שלך, וזה אסור לפי כללי אתיקה מקצועית (מדובר בכללים מחייבים). באופן טכני הוא יכול לשלם אותם עבורך אבל אז הוא חייב לגבות אותן ממך בהקדם. כלומר התשלום הוא בשמך ולא בשם עו"ד.

מעבר לאיסור, אתה רוצה לדעת כמה בדיוק אתה משלם לבעל מקצוע כדי שתוכל להשוות להצעות אחרות. כשמישהו "דוחף" לך פנימה גם רכיבים נוספים כאחוז מהשכר, תהיה בטוח שאתה לא זה שתרוויח מזה. כשמדובר בחומרים/ציוד וכו', שאתה לא יכול לכמת או להבין את העלות שלהם, מילא. אבל כאן זה כסף - סכומים קבועים וידועים מראש.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
G רכישת דירה במחיר למשתכן עם משכנתא גבוהה ומה לעשות עם הכסף בינתיים נדל"ן 6
S רכישת דירה במחיר למשתכן ודירה נוספת - התייעצות נדל"ן 17
N צומת דרכים - המשך שכירות אל מול רכישת דירה למגורים ללא משכנתא יומני מסע אישיים 8
י התלבטויות במימון רכישת דירה שנייה נדל"ן 4
J התלבטות במימון רכישת דירה נדל"ן 99
S (אי-)כדאיות רכישת דירה לרווק בשנות הארבעים לחייו צרכנות פיננסית 1
O רכישת דירה(ות) בחול, איך ניתן לקבל מימון לאחר רכישת דירה ראשונה נדל"ן 7
M השקעה של כסף למטרת רכישת דירה שוק ההון 12
E מחפש שרשור על כדאיות רכישת דירה יקרה בתקופת הפנסיה נדל"ן 0
M התייעצות פיננסית רכישת דירה VS דירה להשקעה שוק ההון 4
י עזרה מההורים לצורך רכישת דירה נדל"ן 24
J התלבטות לגבי רכישת דירה נדל"ן 45
U רכישת דירה נוספת-שאלה בענייני מימון ומשכנתאות נדל"ן 5
Octopus השוואת אסטרטגיות השקעה - עם/בלי רכישת דירה (+ גיליון סימולציות) שוק ההון 12
O כדאיות רכישת דירה להשקעה נדל"ן 17
ל רכישת דירה בשטח שדה דב המפונה נדל"ן 151
D השקעה לצורך רכישת דירה שוק ההון 4
A התייעצות - רכישת דירה להשקעה נדל"ן 5
נולי מסלולים בקה"ש לקראת רכישת דירה צרכנות פיננסית 4
ג רכישת דירה מפושט רגל - יש סיכונים חריגים?? נדל"ן 28
T רכישת דירה שמושכרת דרך airbnb נדל"ן 22
D רכישת דירה מכינוס נכסים נדל"ן 12
ק רכישת דירה ללא היתר בנייה (סגירת מרפסת) נדל"ן 14
M רכישת דירה מאדם מבוגר נדל"ן 17
ק רכישת דירה ראשונה להשקעה, דברים שחייבים לדעת? נדל"ן 1
P משכון דירה לצורך רכישת דירה להשקעה נדל"ן 32
G עומד לקראת רכישת דירה מקבלן - איך בוחרים עו"ד? נדל"ן 7
א משכון דירה למטרת רכישת דירה נוספת נדל"ן 11
O רכישת דירה בחו"ל נדל"ן 22
A ייעוץ משכנתא והליך רכישת דירה נדל"ן 12
A רכישת דירה מחו"ל נדל"ן 13
Y איך ממשיכים להתקדם? רכישת דירה, המשך חסכון ועוד ? יומני מסע אישיים 4
ס התייעצות לפני רכישת דירה להשקעה ב700-800אלף והשקעה משפחתית נדל"ן 39
M רכישת דירה בתקציב נמוך נדל"ן 5
B רכישת דירה להשקעה כרווק (מחיר למשתכן) נדל"ן 10
mr.mo רכישת דירה ב460 בחיפה. התלבטות מימון נדל"ן 21
A רכישת דירה להשקעה ביוון נדל"ן 3
B רכישת דירה להשקעה באזור חיפה או הקריות נדל"ן 2
Fitch רכישת דירה להשקעה בעזרת משכנתא לכל מטרה נדל"ן 98
ל רכישת דירה ראשונה-דירה להשקעה נדל"ן 7
R רכישת דירה להשקעה במדריד, מבקש להתייעץ עם משקיע פרטי שכבר עשה זאת נדל"ן 6
Z רכישת דירה שנייה להשקעה בארץ נדל"ן 34
L מה חובה לדעת ולעשות, לאחר רכישת דירה (למגורים)? נדל"ן 8
W התלבטות (רכישת דירה) וייעוץ כללי נדל"ן 61
C לאחר רכישת דירה - העברת זכויות אלי נדל"ן 8
י רכישת דירה להשקעה בחו"ל נדל"ן 111
A רכישת דירה להשקעה לתקופה קצרה נדל"ן 5
M האם חישוב "כדאיות רכישת דירה" בהתאם לעלויות הדירה מול עלות השכירות זה לא בעצם תזמון שוק? נדל"ן 23
F ניהול סיכונים - רכישת דירה/קרן השלמות נדל"ן 9
liranviper רכישת דירה עם שותף נדל"ן 42

נושאים דומים

למעלה