רכישת דירה - לקיחת משכנתא או מהון עצמי בלבד?

[ITS]

אהלן.

ברמה עקרונית,
במידה ויש לי 100% מהסכום שעולה לרכוש דירה מסוימת, האם כדאי (כלכלית) לממן את רכישת הדירה מההון העצמי בלבד או להיעזר במשכנתא?
במילים אחרות - האם יש כאן יתרון "מינופי" שכדאי לנצל?

להבנתי מי ש"מביא מהבית" כ65-70% הון עצמי יקבל את תנאי המשכנתא הטובים ביותר (לעומת אדם שמגיע עם 20% הון עצמי נניח).

אז בין שני תרחישים, אילו מהם עדיף?:
הראשון - רכישת הנכס בעזרת 100% הון עצמי
השני - רכישת הנכס בעזרת 70% הון עצמי + 30% משכנתא

 

[FIYaacov]

התשובה מאוד תלויה במה אתה עושה עם הכסף וכמה חזקה הבטן שלך

 

[Fitch]

בהנחה ועם ה30-45% שתקבל תעשה יותר מה-2% ריבית שתשלם (כלומר תשיא 2.67% בשנה ברוטו), אז כדאי לקחת משכנתא.

 

[נתן]

אהלן.

ברמה עקרונית,
במידה ויש לי 100% מהסכום שעולה לרכוש דירה מסוימת, האם כדאי (כלכלית) לממן את רכישת הדירה מההון העצמי בלבד או להיעזר במשכנתא?
במילים אחרות - האם יש כאן יתרון "מינופי" שכדאי לנצל?

להבנתי מי ש"מביא מהבית" כ65-70% הון עצמי יקבל את תנאי המשכנתא הטובים ביותר (לעומת אדם שמגיע עם 20% הון עצמי נניח).

אז בין שני תרחישים, אילו מהם עדיף?:
הראשון - רכישת הנכס בעזרת 100% הון עצמי
השני - רכישת הנכס בעזרת 70% הון עצמי + 30% משכנתא

למשכנתא יש עלויות נוספות- פתיחת תיק, הכורח להחזיק בביטוח דירה (שלרוב לא משתלם), הערכת שמאי ושאר עלויות. תביא אותן בחשבון.

 

[FIYaacov]

הכורח להחזיק בביטוח דירה (שלרוב לא משתלם)

ביטוח דירה(מבנה) מומלץ שיהיה לך גם אם אין לך משכנתא כלל.
גם אם התכוונת לביטוח חיים, אתה רשאי לעשות סקר שוק ולעשות ביטוח חיים דרך איזה חברה שאתה רוצה.
כמובן שצריך לשקלל את זה לתוך עלות המשכנתא.

 

[אורי ג.]

במילים אחרות - האם יש כאן יתרון "מינופי" שכדאי לנצל?

באופן כללי:

התשובה מאוד תלויה במה אתה עושה עם הכסף וכמה חזקה הבטן שלך

היתרון במשכנתא הוא שניתן לקבל על כולה הלוואה בריבית מאד נמוכה, ועל חלקה (חלק הפריים) ריבית נמוכה עד כדי גיכוך.
אם יש לך אלטרנטיבות טובות יותר לכסף וסיבולת סיכון גבוהה אז זה יכול להיות צעד מאד כלכלי.

לגבי האחוזים, כדי לקבל את הריביות הטובות ביותר צריך להביא מהבית לפחות 55%.

 

[ITS]

התשובה מאוד תלויה במה אתה עושה עם הכסף וכמה חזקה הבטן שלך

במידה ולא אשתמש ב-100% הון עצמי לרכישת הדירה, עם ההון העצמי שיישאר בצד, אעשה אחד משני דברים:
1. אשתמש בו לרכישת נכס נדל"ני עסקי באזור המרכז בו אוכל להגדיל את הפעילות העסקית שלי ולפתח אותה.
או
2. במידה ולא אמצא הזדמנות השקעה כדאית בנכס עיסקי שתתאים לי, אוסיף את יתרת הכסף לתיק ההשקעות שלי (מחקה מדדים פאסיביים בעיקרו, רובו המכריע בשוק האמריקאי והעולמי).

לגבי הבטן שלי, היא די בסדר מבחינת החוזק.
אני צעיר יחסית (אמצע שנות השלושים), ללא ילדים כרגע (ייכנסו לתמונה בשנה-שנתיים הקרובות בטח), טיפוס די שקול באופן כללי.
עוד לא חוויתי קריסות שוק על בשרי או מרחצי דמים בשוק ההון, ככה שקשה להעיד מה יהיה בזמן אמת במצב קיצון, אבל מהכמה שנים ספורות שאני משקיע בשוק ההון, אני חושב שלא אאבד את הראש במצב של נפילת שוק (בנדל"ן או בבורסות).

 

[ITS]

בהנחה ועם ה30-45% שתקבל תעשה יותר מה-2% ריבית שתשלם (כלומר תשיא 2.67% בשנה ברוטו), אז כדאי לקחת משכנתא

תודה.
איך הגעת ל2% ריבית?
אני לא "מאתגר" את האמירה, אלא רוצה להבין למה הגעת למספר הזה.

 

[ITS]

למשכנתא יש עלויות נוספות- פתיחת תיק, הכורח להחזיק בביטוח דירה (שלרוב לא משתלם), הערכת שמאי ושאר עלויות. תביא אותן בחשבון.

נק' טובה.
האם אתה יודע להעריך (באחוזים או סדר גודל כללי) לכמה הוצאה העלויות הנוספות הללו יגיעו?
הנכס העתידי שאני מתכוון אליו יעלה בסביבות 1.3 מ' ש"ח להערכתי.

היתרון במשכנתא הוא שניתן לקבל על כולה הלוואה בריבית מאד נמוכה, ועל חלקה (חלק הפריים) ריבית נמוכה עד כדי גיכוך.
אם יש לך אלטרנטיבות טובות יותר לכסף וסיבולת סיכון גבוהה אז זה יכול להיות צעד מאד כלכלי.

תודה, סיכמת את זה יפה.

 

[אורי ג.]

1. אשתמש בו לרכישת נכס נדל"ני עסקי באזור המרכז בו אוכל להגדיל את הפעילות העסקית שלי ולפתח אותה.

תשואה?

(מחקה מדדים פאסיביים בעיקרו, רובו המכריע בשוק האמריקאי והעולמי).

איזה מדדים? יש אג"חים? באיזה שיעורים?

 

[נתן]

נק' טובה.
האם אתה יודע להעריך (באחוזים או סדר גודל כללי) לכמה הוצאה העלויות הנוספות הללו יגיעו?
הנכס העתידי שאני מתכוון אליו יעלה בסביבות 1.3 מ' ש"ח להערכתי.
תודה, סיכמת את זה יפה.

ראה כאן

 

[Fitch]

תודה.
איך הגעת ל2% ריבית?
אני לא "מאתגר" את האמירה, אלא רוצה להבין למה הגעת למספר הזה.

זה מה שאני חושב שאפשר להשיג. בגלל שיש לך 100% מההון גם ככה, אפשר לעשות החזר/תקופה בהתאם.

 

[Fitch]

האם אתה יודע להעריך (באחוזים או סדר גודל כללי) לכמה הוצאה העלויות הנוספות הללו יגיעו?

עו"ד - 0.5% + מע"מ.
תיווך - 2% + מע"מ.
פתיחת תיק - 0.25% מהמשכנתא.
ביטוחים - כ200 ש"ח בחודש.
שמאות - כ600 ש"ח בממוצע.

 

[FIYaacov]

עו"ד - 0.5% + מע"מ.
תיווך - 2% + מע"מ.
פתיחת תיק - 0.25% מהמשכנתא.
ביטוחים - כ200 ש"ח בחודש.
שמאות - כ600 ש"ח בממוצע.

מה עם כל עמלות הרישום (טאבו, רשם המשכונות)?

 

[רובי1]

מה עם כל עמלות הרישום (טאבו, רשם המשכונות)?

זניח.

 

[רוני]

אהלן.

ברמה עקרונית,
במידה ויש לי 100% מהסכום שעולה לרכוש דירה מסוימת, האם כדאי (כלכלית) לממן את רכישת הדירה מההון העצמי בלבד או להיעזר במשכנתא?
במילים אחרות - האם יש כאן יתרון "מינופי" שכדאי לנצל?

להבנתי מי ש"מביא מהבית" כ65-70% הון עצמי יקבל את תנאי המשכנתא הטובים ביותר (לעומת אדם שמגיע עם 20% הון עצמי נניח).

אז בין שני תרחישים, אילו מהם עדיף?:
הראשון - רכישת הנכס בעזרת 100% הון עצמי
השני - רכישת הנכס בעזרת 70% הון עצמי + 30% משכנתא

לדעתי האופציה השלישית עדיפה, 70% הון עצמי, 30% מימון לטווח בינוני, לרכישת נכס מניב בחו"ל, במיקום שיניב עליית ערך, ויקזז את ירידת הערך הצפוייה ברכישת הנכס בארץ, בנוסף ליצירת הכנסה פסיבית.
כאשר תסלק את המימון, יתכן שיהיה לך כדאי לקחת מימון נוסף לרכישת נכס נוסף בישראל, אני מקווה שהשוק בעתיד יהיה נוח יותר ברמת המחירים.

 

[Fitch]

מה עם כל עמלות הרישום (טאבו, רשם המשכונות)?

בתוך העו"ד.
לדעתי טאבו זה 122 ש"ח ומשכון זה 133 ש"ח. יפוי כוח נוטריוני זה עוד 234 ש"ח.

לדעתי האופציה השלישית עדיפה, 70% הון עצמי, 30% מימון לטווח בינוני, לרכישת נכס מניב בחו"ל

לדעתי האופציה הרביעית עדיפה, 70% הון עצמי, 30% מימון לטווח אינסופי, לרכישת ביטקוין ואת'ריום.
(לא באמת).

 

[YPV]

בתוך העו"ד.

זה לא יכול להיות כלול בשכר טרחה של עו"ד. אסור.
סכומי אגרות מתווספים לתשלום.

 

[roneng]

זה לא יכול להיות כלול בשכר טרחה של עו"ד. אסור.

לא הבנתי, יש חוקים איך מותר לי לנהל אקסל פרטי שלי של צפי הוצאות?
ואם היה רושם: עו"ד: 0.4%, אגרות: 0.1%, זה כן היה חוקי?

 

[YPV]

אגרות לא הולכות לכיס של עו"ד אלא למדינה. אולי עבורך זה שקוף אבל אלה אגרות שאתה כמוכר/קונה חייב לשלם אישית. כשעו"ד "משלם" במקומך את האגרות הוא מממן את הוצאות שלך, וזה אסור לפי כללי אתיקה מקצועית (מדובר בכללים מחייבים). באופן טכני הוא יכול לשלם אותם עבורך אבל אז הוא חייב לגבות אותן ממך בהקדם. כלומר התשלום הוא בשמך ולא בשם עו"ד.

מעבר לאיסור, אתה רוצה לדעת כמה בדיוק אתה משלם לבעל מקצוע כדי שתוכל להשוות להצעות אחרות. כשמישהו "דוחף" לך פנימה גם רכיבים נוספים כאחוז מהשכר, תהיה בטוח שאתה לא זה שתרוויח מזה. כשמדובר בחומרים/ציוד וכו', שאתה לא יכול לכמת או להבין את העלות שלהם, מילא. אבל כאן זה כסף - סכומים קבועים וידועים מראש.