1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

רכישת דירה - לקיחת משכנתא או מהון עצמי בלבד?

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י ITS, ‏28/2/18.

  1. ITS

    ITS משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏11/1/16
    הודעות:
    197
    לייקים שהתקבלו:
    71
    אהלן.

    ברמה עקרונית,
    במידה ויש לי 100% מהסכום שעולה לרכוש דירה מסוימת, האם כדאי (כלכלית) לממן את רכישת הדירה מההון העצמי בלבד או להיעזר במשכנתא?
    במילים אחרות - האם יש כאן יתרון "מינופי" שכדאי לנצל?

    להבנתי מי ש"מביא מהבית" כ65-70% הון עצמי יקבל את תנאי המשכנתא הטובים ביותר (לעומת אדם שמגיע עם 20% הון עצמי נניח).

    אז בין שני תרחישים, אילו מהם עדיף?:
    הראשון - רכישת הנכס בעזרת 100% הון עצמי
    השני - רכישת הנכס בעזרת 70% הון עצמי + 30% משכנתא
     
    בורג ו-passive income אוהבים את זה.
  2. FIYaacov

    FIYaacov משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏22/3/15
    הודעות:
    9,359
    לייקים שהתקבלו:
    7,744
    התשובה מאוד תלויה במה אתה עושה עם הכסף וכמה חזקה הבטן שלך
     
  3. Fitch

    Fitch משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    2,709
    לייקים שהתקבלו:
    2,023
    בהנחה ועם ה30-45% שתקבל תעשה יותר מה-2% ריבית שתשלם (כלומר תשיא 2.67% בשנה ברוטו), אז כדאי לקחת משכנתא.
     
    פסיוני, ITS ו-nUmBer_oNe אוהבים את זה.
  4. נתן

    נתן משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    676
    לייקים שהתקבלו:
    956
    למשכנתא יש עלויות נוספות- פתיחת תיק, הכורח להחזיק בביטוח דירה (שלרוב לא משתלם), הערכת שמאי ושאר עלויות. תביא אותן בחשבון.
     
    ITS ו-youngpanther אוהבים את זה.
  5. FIYaacov

    FIYaacov משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏22/3/15
    הודעות:
    9,359
    לייקים שהתקבלו:
    7,744
    ביטוח דירה(מבנה) מומלץ שיהיה לך גם אם אין לך משכנתא כלל.
    גם אם התכוונת לביטוח חיים, אתה רשאי לעשות סקר שוק ולעשות ביטוח חיים דרך איזה חברה שאתה רוצה.
    כמובן שצריך לשקלל את זה לתוך עלות המשכנתא.
     
    פסיוני, Fitch, ITS ומשתמש נוסף אוהבים את זה.
  6. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    9,156
    לייקים שהתקבלו:
    11,161
    באופן כללי:
    היתרון במשכנתא הוא שניתן לקבל על כולה הלוואה בריבית מאד נמוכה, ועל חלקה (חלק הפריים) ריבית נמוכה עד כדי גיכוך.
    אם יש לך אלטרנטיבות טובות יותר לכסף וסיבולת סיכון גבוהה אז זה יכול להיות צעד מאד כלכלי.

    לגבי האחוזים, כדי לקבל את הריביות הטובות ביותר צריך להביא מהבית לפחות 55%.
     
    לעניות דעתי, ITS ו-קפבלנקה אוהבים את זה.
  7. ITS

    ITS משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏11/1/16
    הודעות:
    197
    לייקים שהתקבלו:
    71
    במידה ולא אשתמש ב-100% הון עצמי לרכישת הדירה, עם ההון העצמי שיישאר בצד, אעשה אחד משני דברים:
    1. אשתמש בו לרכישת נכס נדל"ני עסקי באזור המרכז בו אוכל להגדיל את הפעילות העסקית שלי ולפתח אותה.
    או
    2. במידה ולא אמצא הזדמנות השקעה כדאית בנכס עיסקי שתתאים לי, אוסיף את יתרת הכסף לתיק ההשקעות שלי (מחקה מדדים פאסיביים בעיקרו, רובו המכריע בשוק האמריקאי והעולמי).

    לגבי הבטן שלי, היא די בסדר מבחינת החוזק.
    אני צעיר יחסית (אמצע שנות השלושים), ללא ילדים כרגע (ייכנסו לתמונה בשנה-שנתיים הקרובות בטח), טיפוס די שקול באופן כללי.
    עוד לא חוויתי קריסות שוק על בשרי או מרחצי דמים בשוק ההון, ככה שקשה להעיד מה יהיה בזמן אמת במצב קיצון, אבל מהכמה שנים ספורות שאני משקיע בשוק ההון, אני חושב שלא אאבד את הראש במצב של נפילת שוק (בנדל"ן או בבורסות).
     
  8. ITS

    ITS משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏11/1/16
    הודעות:
    197
    לייקים שהתקבלו:
    71
    תודה.
    איך הגעת ל2% ריבית?
    אני לא "מאתגר" את האמירה, אלא רוצה להבין למה הגעת למספר הזה.
     
  9. ITS

    ITS משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏11/1/16
    הודעות:
    197
    לייקים שהתקבלו:
    71
    נק' טובה.
    האם אתה יודע להעריך (באחוזים או סדר גודל כללי) לכמה הוצאה העלויות הנוספות הללו יגיעו?
    הנכס העתידי שאני מתכוון אליו יעלה בסביבות 1.3 מ' ש"ח להערכתי.

    תודה, סיכמת את זה יפה.
     
  10. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    9,156
    לייקים שהתקבלו:
    11,161
    תשואה?
    איזה מדדים? יש אג"חים? באיזה שיעורים?
     
  11. נתן

    נתן משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    676
    לייקים שהתקבלו:
    956
    ראה כאן
     
    ITS אוהב/ת את זה.
  12. Fitch

    Fitch משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    2,709
    לייקים שהתקבלו:
    2,023
    זה מה שאני חושב שאפשר להשיג. בגלל שיש לך 100% מההון גם ככה, אפשר לעשות החזר/תקופה בהתאם.
     
  13. Fitch

    Fitch משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    2,709
    לייקים שהתקבלו:
    2,023
    עו"ד - 0.5% + מע"מ.
    תיווך - 2% + מע"מ.
    פתיחת תיק - 0.25% מהמשכנתא.
    ביטוחים - כ200 ש"ח בחודש.
    שמאות - כ600 ש"ח בממוצע.
     
  14. FIYaacov

    FIYaacov משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏22/3/15
    הודעות:
    9,359
    לייקים שהתקבלו:
    7,744
    מה עם כל עמלות הרישום (טאבו, רשם המשכונות)?
     
  15. רובי1

    רובי1 משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏6/7/15
    הודעות:
    1,393
    לייקים שהתקבלו:
    1,162
    זניח.
     
  16. רוני

    רוני משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    1,664
    לייקים שהתקבלו:
    2,970
    לדעתי האופציה השלישית עדיפה, 70% הון עצמי, 30% מימון לטווח בינוני, לרכישת נכס מניב בחו"ל, במיקום שיניב עליית ערך, ויקזז את ירידת הערך הצפוייה ברכישת הנכס בארץ, בנוסף ליצירת הכנסה פסיבית.
    כאשר תסלק את המימון, יתכן שיהיה לך כדאי לקחת מימון נוסף לרכישת נכס נוסף בישראל, אני מקווה שהשוק בעתיד יהיה נוח יותר ברמת המחירים.
     
  17. Fitch

    Fitch משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    2,709
    לייקים שהתקבלו:
    2,023
    בתוך העו"ד.
    לדעתי טאבו זה 122 ש"ח ומשכון זה 133 ש"ח. יפוי כוח נוטריוני זה עוד 234 ש"ח.

    לדעתי האופציה הרביעית עדיפה, 70% הון עצמי, 30% מימון לטווח אינסופי, לרכישת ביטקוין ואת'ריום.
    (לא באמת).
     
    רוני, FIYaacov ו-אורי ג. אוהבים את זה.
  18. YPV

    YPV משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏21/8/16
    הודעות:
    417
    לייקים שהתקבלו:
    492
    זה לא יכול להיות כלול בשכר טרחה של עו"ד. אסור.
    סכומי אגרות מתווספים לתשלום.
     
    ITS אוהב/ת את זה.
  19. roneng

    roneng משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏21/2/17
    הודעות:
    5,347
    לייקים שהתקבלו:
    3,853
    לא הבנתי, יש חוקים איך מותר לי לנהל אקסל פרטי שלי של צפי הוצאות?
    ואם היה רושם: עו"ד: 0.4%, אגרות: 0.1%, זה כן היה חוקי?
     
  20. YPV

    YPV משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏21/8/16
    הודעות:
    417
    לייקים שהתקבלו:
    492
    אגרות לא הולכות לכיס של עו"ד אלא למדינה. אולי עבורך זה שקוף אבל אלה אגרות שאתה כמוכר/קונה חייב לשלם אישית. כשעו"ד "משלם" במקומך את האגרות הוא מממן את הוצאות שלך, וזה אסור לפי כללי אתיקה מקצועית (מדובר בכללים מחייבים). באופן טכני הוא יכול לשלם אותם עבורך אבל אז הוא חייב לגבות אותן ממך בהקדם. כלומר התשלום הוא בשמך ולא בשם עו"ד.

    מעבר לאיסור, אתה רוצה לדעת כמה בדיוק אתה משלם לבעל מקצוע כדי שתוכל להשוות להצעות אחרות. כשמישהו "דוחף" לך פנימה גם רכיבים נוספים כאחוז מהשכר, תהיה בטוח שאתה לא זה שתרוויח מזה. כשמדובר בחומרים/ציוד וכו', שאתה לא יכול לכמת או להבין את העלות שלהם, מילא. אבל כאן זה כסף - סכומים קבועים וידועים מראש.
     
    doc29, ITS ו-פסיוני אוהבים את זה.
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
רכישת דירה מחו"ל פורום השקעה בנדל"ן ‏18/4/19
התייעצות לפני רכישת דירה להשקעה ב700-800אלף והשקעה משפחתית פורום השקעה בנדל"ן ‏5/4/19
רכישת דירה בתקציב נמוך פורום השקעה בנדל"ן ‏2/4/19
רכישת דירה להשקעה כרווק (מחיר למשתכן) פורום השקעה בנדל"ן ‏16/3/19
אחוז מימון ברכישת דירה פורום השקעה בנדל"ן ‏16/1/19
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. המשך גלישתך באתר מאשרת את השימוש בעוגיות דפדפן.