רכישת דירה שנייה להשקעה בארץ

[zebra]

היי לכולם, אני מעוניין לרכוש דירה נוספת להשקעה (דירה שנייה) ואשמח לשמוע דעות נוספות ולקבל זוויות נוספות בנוגע לכך/ להבין האם פספסתי משהו בדרך / יש למישהו תובנות או ניסיון כיצד הוא חישב את כדאיות ההשקעה ביחס לרכישת דירה נוספת להשקעה.

יש ברשותי דירת מגורים אשר מושכרת כעת ב-5000 ש"ח (אני שוכר דירה אחרת). אני מעוניין לרכוש דירת מגורים נוספת (שתהיה מושכרת גם היא בכ-3000 ש"ח). כדי לוודא את כדאיות ההשקעה אני לוקח בחשבון את העניינים הבאים:

1. התשואה- הדירה הנוספת תירכש באמצעות משכנתה גבוהה ביחס לעלות הדירה (70% מימון)- כך שככל שאני מניח (אני באופן אישי מניח כך ומוכן להשקיע בהתאם) ששוק הנדל"ן ישמור על ערכו (לכל הפחות) בשנים הקרובות התשואה תגדל בהתאם למינוף זה. התשואה הצפויה מהשכירות הוא כ-3.6%- 3% (לאחר שהפחתתי את המיסוי על השכר של שתי הדירות - שיחול בעקבות רכישת דירה זאת).

2. מיסוי - אצטרך לשלם מס רכישה (8%) + 10% מיסוי על שכר הדירה (השכירות המצרפית של שתי הדירות יהיה מעל 5000 ש"ח - כיום אינני משלם מס מפני שזה מתחת לתקרה החייבת במס) + מס שבח הון (במכירה).

3. עלות מימון - הריביות שהבנק מציע לי הם פריים מינוס 0.6 (על שליש הסכום) ו- 3.58% ריבית קבועה לא צמודה על שני שליש הסכום לתקופה של 20 שנה (800K הלוואה). האם זה נחשב הצעה אטרקטיבית?

4. לנכס הנרכש יש פוטנציאל לא קטן לפינוי בינוי/ תמ"א 38 - טרם החל הליך ממשי כלשהו בעניים אך הנכס הוא בהחלט פוטנציאלי לכך.

אילו חישובים נוספים הייתם עורכים כדי לקבל החלטה על כדאיות של דירה להשקעה?
להבנתי אמנם התשואה הממוצעת בשוק ההון גבוהה יותר- אך כאן יש לי פוטנציאל מינוף נוח יחסית ובסבירות לא מועטה כלכך גם עליית מחיר הנכס.
תודה לכולם!

 

[אורי ג.]

1. התשואה- הדירה הנוספת תירכש באמצעות משכנתה גבוהה ביחס לעלות הדירה (70% מימון)- כך שככל שאני מניח (אני באופן אישי מניח כך ומוכן להשקיע בהתאם) ששוק הנדל"ן ישמור על ערכו (לכל הפחות) בשנים הקרובות התשואה תגדל בהתאם למינוף זה. התשואה הצפויה מהשכירות הוא כ-3.6%- 3% (לאחר שהפחתתי את המיסוי על השכר של שתי הדירות - שיחול בעקבות רכישת דירה זאת).

קח בחשבון שהתזרים שלך יהיה שלילי.

 

[ישראל הכהן]

תכניס את הנתונים לנוסחת IRR- ותגלה את התשואה האמיתית. זה חשוב.

 

[אורי ג.]

תכניס את הנתונים לנוסחת IRR- ותגלה את התשואה האמיתית. זה חשוב.

היא תהיה סביב ה0 ואפילו שלילית אא"כ יחזיק להרבה מאד שנים.

 

[רוני]

לפני כל החישובים והבדיקות ישנה שאלה אחת שחייבת מענה, שאלת עיתוי ההשקעה, האם אתה חושב שלאחר עליות חדות במשך 10 שנים, מחירי הנכסים שעלו משמעותית ביחס לשכר או לשכירויות באותן השנים, האם נכון להכנס להשקעה בנכס מניב בשוק המקומי ? לקנות נכס במחיר שיא, המימון בהתאם, תזרים חודשי שלילי באופן כמעט ודאי.....
אם אתה חושב שהשוק ימשיך לעלות באותה העוצמה, כל חישובי התשואה חסרי משמעות, עליית מחירים חזקה מהכל.

 

[Aranchik]

@אורי ג. , כדי לחשב IRR נדרש לדעת את שווי הנכס במעמד המכירה, תקן אותי אם אני טועה.
אפשר לדעת איך חישבת פחות או יותר IRR?
אני מבין שזה כולל את ה-cash flow השנתי, שייתכן שפותח השירשור לא זיהה שיכול להיות שלילי כתוצאה מהחזרי משכנתא.
בנוסף, יש לחשב את ההשקעה הראשונית שהיא משהו כמו 350K פלוס הוצאות קנייה.
@רוני, אני רוצה לצרף אותך לשאלה לגבי IRR - אם נניח שתהיה עליית מחירים חזקה (מחשבה אופטימית למדי) איך ניתן לחשב את מחיר הנכס במעמד המכירה כדי לחשב IRR? אילו פרמטרים יש ברשותנו כדי להעריך מה שווי הנכס בעוד כך וכך שנים (שווי מכירה של נכסים דומים?)

 

[רוני]

@אורי ג. , כדי לחשב IRR נדרש לדעת את שווי הנכס במעמד המכירה, תקן אותי אם אני טועה.
אפשר לדעת איך חישבת פחות או יותר IRR?
אני מבין שזה כולל את ה-cash flow השנתי, שייתכן שפותח השירשור לא זיהה שיכול להיות שלילי כתוצאה מהחזרי משכנתא.
בנוסף, יש לחשב את ההשקעה הראשונית שהיא משהו כמו 350K פלוס הוצאות קנייה.
@רוני, אני רוצה לצרף אותך לשאלה לגבי IRR - אם נניח שתהיה עליית מחירים חזקה (מחשבה אופטימית למדי) איך ניתן לחשב את מחיר הנכס במעמד המכירה כדי לחשב IRR? אילו פרמטרים יש ברשותנו כדי להעריך מה שווי הנכס בעוד כך וכך שנים (שווי מכירה של נכסים דומים?)

אנחנו לא יכולים לנחש מחיר מכירה בעתיד, הדבר הכי קרוב זה לעשות הערכה מסוימת בהתאם לעליית בעבר באותו האזור.

 

[אורי ג.]

@אורי ג. , כדי לחשב IRR נדרש לדעת את שווי הנכס במעמד המכירה, תקן אותי אם אני טועה.

נכון.

אפשר לדעת איך חישבת פחות או יותר IRR?

לא חישבתי כי אני לא צריך, זה אינטואיטיבי (לי לפחות).

אני מבין שזה כולל את ה-cash flow השנתי, שייתכן שפותח השירשור לא זיהה שיכול להיות שלילי כתוצאה מהחזרי משכנתא.

גם בלי המשכנתא התשואה תהיה שלילית ככל הנראה אא"כ אחזקה לטווח ארוך.

איך ניתן לחשב את מחיר הנכס במעמד המכירה כדי לחשב IRR? אילו פרמטרים יש ברשותנו כדי להעריך מה שווי הנכס בעוד כך וכך שנים (שווי מכירה של נכסים דומים?)

מניחים הנחות ואפשר לעשות טבלת רגישות עם הנחות שונות, למהדרין אפשר גם לתת סיכויי התממשות שונים לכל תרחיש ולעשות ממוצע משוקלל.

 

[zebra]

קח בחשבון שהתזרים שלך יהיה שלילי.

אני לוקח בחשבון שהתזרים יהיה שלילי (ככל ואתה מתכוון בכך שההכנסה מהשכירות תהיה נמוכה מעלות החזר המשכנתא), אבל מתלבט כמה משקל לתת לזה בחישוב כדאיות ההשקעה? לטעמי שאלת התזרים עשויה להיות משנית במידה ומניחים עליית מחיר הנכס. איזה משקל היית מייחס לזה? זה נכון שלאורך תקופת המשכנתא אצטרך לשלם מידי חודש כ-1000 שקלים נוספים עבור המשכנתא (נוסף על השכירות) אך לאחר תום התקופה אני נשאר עם הנכס שיהיה בבעלותי, כאשר את מרבית העלות שלו (כולל עלויות המימון) שילם השוכר.

תכניס את הנתונים לנוסחת IRR- ותגלה את התשואה האמיתית. זה חשוב.

ערך הנכס בסוף התקופה יכול להיות נמוך יותר/ להישאר אותו דבר- מה שיוביל להפסד. השאלה אם הנכס יעלה וכמה יעלה לא ידוע בשלב זה ככה שניחושים ספקולטיביים לגבי זה לא באמת יפתרו את הדילמה.

לפני כל החישובים והבדיקות ישנה שאלה אחת שחייבת מענה, שאלת עיתוי ההשקעה, האם אתה חושב שלאחר עליות חדות במשך 10 שנים, מחירי הנכסים שעלו משמעותית ביחס לשכר או לשכירויות באותן השנים, האם נכון להיכנס להשקעה בנכס מניב בשוק המקומי ? לקנות נכס במחיר שיא, המימון בהתאם, תזרים חודשי שלילי באופן כמעט ודאי.....
אם אתה חושב שהשוק ימשיך לעלות באותה העוצמה, כל חישובי התשואה חסרי משמעות, עליית מחירים חזקה מהכל.

כשאני חושב על שאלת עיתוי ההשקעה אני מוצא שקשה מאוד להשיב עליה שלא לאחר מעשה. אני מייחס לשאלה הזאת חשיבות אך לא מוצא דרך ראויה להשיב עליה. כשקניתי את הנכס הנדל"ני הראשון לפני 4 שנים- כמעט כל מי שהיה סביבי דיבר על בועת המחירים שעתידה להתפוצץ, העיתונות הכלכלית הפחידה שהמחירים ירדו ושזה טעות לקנות. בראיון לגלובס השר אורי אריאל (שהיה שר הבינוי והשיכון באותה תקופה) אמר שלילדים שלו הוא המליץ שלו לקנות דירה.
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000923757. מאותה התקופה מחירי הנדל"ן עלו פלאים ושווי הדירה קפץ (ובהתאם גם השכירות מאותה דירה שאני משכיר= התשואה שקיבלתי על ההון מהדירה הקודמת).

אם אני בוחן אלטרנטיבות פסיביות (יחסית) אחרות להשקעה חוץ מנדל"ן- אני מגיע לשוק ההון- שאם נבחן אותו לפי שאלת עיתוי ההשקעה- נמצא שלכאורה זה גם לא הזמן האידאלי. רק בשבוע האחרון המדדים המובילים בארה"ב שברו את שיאי כל הזמנים, וזאת לאחר תקופה רצופה של עליות חדות במשך השנים האחרונות. השאלה אם להסיק כי מדובר בבועה שתגרור תיקון חד או לא היא שאלה שאני (ולא חושב שגם מישהו אחר) יכול לענות עליה לפני שהיא תתרחש.

איך אתה בוחן את עיתוי ההשקעה?

 

[אורי ג.]

אבל מתלבט כמה משקל לתת לזה בחישוב כדאיות ההשקעה? לטעמי שאלת התזרים עשויה להיות משנית במידה ומניחים עליית מחיר הנכס. איזה משקל היית מייחס לזה? זה נכון שלאורך תקופת המשכנתא אצטרך לשלם מידי חודש כ-1000 שקלים נוספים עבור המשכנתא (נוסף על השכירות) אך לאחר תום התקופה אני נשאר עם הנכס שיהיה בבעלותי, כאשר את מרבית העלות שלו (כולל עלויות המימון) שילם השוכר.

הכל שאלה אם אתה זקוק לתזרים הזה או לא, אם לא אז זה לא משנה באמת.

השאלה אם הנכס יעלה וכמה יעלה לא ידוע בשלב זה ככה שניחושים ספקולטיביים לגבי זה לא באמת יפתרו את הדילמה.

אתה חייב לקחת הנחות כלשהן כי בלי זה אתה פשוט מהמר, לא רק זאת זה גם מאד משנה את כדאיות המינוף שלך. מטעמי שמרנות אני אישית אוהב להניח עליית ערך של 0% בנכס להשכרה אא"כ מטרת הקנייה היא רווח הון.

נמצא שלכאורה זה גם לא הזמן האידאלי. רק בשבוע האחרון המדדים המובילים בארה"ב שברו את שיאי כל הזמנים

כל מדד בעל תוחלת חיובית דינו להמשיך לשבור את השיאים של עצמו לאורך זמן, בנוסף אינך חייב להשקיע במדדים אמריקאים.

 

[doc29]

אילו חישובים נוספים הייתם עורכים כדי לקבל החלטה על כדאיות של דירה להשקעה?

הייתי מציע שתרשום כאן בפירוט איך אתה מחשב תשואה כולל הוצאות על תיקונים, פחת, חודשים ריקים.
כמו כן - מה אסטרטגיית היציאה שלך מהנכס? האם אתה מתכוון למכור בשנים הקרובות? למכור בעוד 15-20 שנה או להחזיק עד הפנסיה?
מה יקרה למצבך אם הריבית תעלה ב-5 שנים הקרובות ל-3%. ומה אם ל-5%?

אישית, ואני מומחה קטן מאוד בנדלן מדובר בהשקעה מאוד ספקולטיבית- היות שהיא מבוססת על ציפייה לעליית מחיר ולא על תזרים. להיכנס לעסקת נדלן שהתזרים מראש שלילי ועוד בתקופה של ריבית אפסית איננה החלטה נכונה, אבל כמובן שהכל תלוי בך ובמצבך ואני לא מייעץ דבר ולא מתיימר לייעץ דבר.

 

[zebra]

הכל שאלה אם אתה זקוק לתזרים הזה או לא, אם לא אז זה לא משנה באמת.

אתה חייב לקחת הנחות כלשהן כי בלי זה אתה פשוט מהמר, לא רק זאת זה גם מאד משנה את כדאיות המינוף שלך. מטעמי שמרנות אני אישית אוהב להניח עליית ערך של 0% בנכס להשכרה אא"כ מטרת הקנייה היא רווח הון.

כל מדד בעל תוחלת חיובית דינו להמשיך לשבור את השיאים של עצמו לאורך זמן, בנוסף אינך חייב להשקיע במדדים אמריקאים.

1. האם כאשר אתה מניח עליית ערך של 0% אתה עדיין מוצא טעם להשקיע בנדל"ן כדירה שנייה בעיתוי הנוכחי?
בהנחה שמרנית זו, להבנתי, גם ללא קשר לגודל המינוף, להון העצמי ולסוג הנכס הנרכש- אין שום כדאיות בהשקעה. בסביבת הריביות הנוכחית (ריבית משכנתאות שנעה בין 3-4.5%) ותשואה על שכירות (2.5- 4%)- אינני רואה מציאות שבה ההשקעה תהיה כדאית. האם אתה מוצא תרחיש שבו השקעה בנדל"ן כדירה להשקעה (עם עלויות מס רכישה וכו') היא אפשרית? אם כן אשמח אם תוכל לתת דוגמה.

2. הדוגמה של מדדי המניות האמריקאים הובאה כמענה לדבריו של רוני בקשר לכך שציין שמחירי הנדל"ן הם בשיא כעת ולכך שאולי אין זה העיתוי הנכון להשקיע. ניסיתי לטעון טענה דומה בקשר לשוק המניות- לפי אותו הלך המחשבה.

הייתי מציע שתרשום כאן בפירוט איך אתה מחשב תשואה כולל הוצאות על תיקונים, פחת, חודשים ריקים.
כמו כן - מה אסטרטגיית היציאה שלך מהנכס? האם אתה מתכוון למכור בשנים הקרובות? למכור בעוד 15-20 שנה או להחזיק עד הפנסיה?
מה יקרה למצבך אם הריבית תעלה ב-5 שנים הקרובות ל-3%. ומה אם ל-5%?

אישית, ואני מומחה קטן מאוד בנדלן מדובר בהשקעה מאוד ספקולטיבית- היות שהיא מבוססת על ציפייה לעליית מחיר ולא על תזרים. להיכנס לעסקת נדלן שהתזרים מראש שלילי ועוד בתקופה של ריבית אפסית איננה החלטה נכונה, אבל כמובן שהכל תלוי בך ובמצבך ואני לא מייעץ דבר ולא מתיימר לייעץ דבר.

1. 2/3 מהמשכנתא אמורה להילקח בריבית צמודה כך שעליית הריבית לא תשפיע עליה, וה-1/3 הנותר יילקח בפריים מינוס 0.6 (כ-1% נכון להיום). מבחינה תזרימית אני יכול לספוג את ההחזר החודשי גם במידה והיא תעלה ב-5%.

2. האם אפשר להסיק כי אתה חושב שדירה להשקעה איננה השקעה טובה בעיתוי הנוכחי- בדומה לשאלה ששאלתי את אורי ג.?
אם לא, האם אתה מכיר דוגמה קונקרטית שאיננה ספקולטיבית בשוק הנדל"ן כדירה להשקעה? אני מתקשה לראות דוגמה בה יש פערים עד כדי כך גבוהים בין עלויות המימון לבין התשואה הנוכחית מהשכירות.

 

[doc29]

האם אפשר להסיק כי אתה חושב שדירה להשקעה איננה השקעה טובה בעיתוי הנוכחי

אכן. בטח כשכבר נמצאים מעל לפטור ממס.

אם לא, האם אתה מכיר דוגמה קונקרטית שאיננה ספקולטיבית בשוק הנדל"ן כדירה להשקעה?

ספקולטיבי היא מילה מאוד כללית. יכול להיות שיש שועלי נדלן ותיקים/אנשים מקושרים שמסוגלים למצוא תשואות גבוהות יותר. בארץ אני לא רואה איך אדם "רגיל" שרוב עיסוקיו אינם קשורים לנדלן או עסקים יכול לעשות זאת. אני אישית בוחן השקעה בנדלן בחו"ל כדרך להשיג תשואות יותר נורמליות תוך השקעת סכומים קטנים יותר ובלי מינוף משמעותי/בכלל.

 

[אורי ג.]

1. האם כאשר אתה מניח עליית ערך של 0% אתה עדיין מוצא טעם להשקיע בנדל"ן כדירה שנייה בעיתוי הנוכחי?

במשטר המס הנוכחי חד וחלק לא.

האם אתה מוצא תרחיש שבו השקעה בנדל"ן כדירה להשקעה (עם עלויות מס רכישה וכו') היא אפשרית? אם כן אשמח אם תוכל לתת דוגמה.

כן, יש יוצא מקרים יוצאי דופן לדעתי שהם בעיקר אם יש משהו שאתה יודע עליו אבל אינו מתומחר כבר במחיר הנכס כמו תב"ע חדשה שתכנס בתוקף בקרוב, זכויות בנייה שהמוכר לא ידע עליהם, אפשרות לשינוי יעוד או פוטונציאל ממשי לתמ"א שלא מתומחר (שאולי אתה תקדם?).

2. הדוגמה של מדדי המניות האמריקאים הובאה כמענה לדבריו של רוני בקשר לכך שציין שמחירי הנדל"ן הם בשיא כעת ולכך שאולי אין זה העיתוי הנכון להשקיע. ניסיתי לטעון טענה דומה בקשר לשוק המניות- לפי אותו הלך המחשבה.

לדירות אין תוחלת חיובית ואם כן אז לא יותר מצמיחת השכר הממוצע במשק, לשוק המניות כן.

 

[zebra]

במשטר המס הנוכחי חד וחלק לא.

כן, יש יוצא מקרים יוצאי דופן לדעתי שהם בעיקר אם יש משהו שאתה יודע עליו אבל אינו מתומחר כבר במחיר הנכס כמו תב"ע חדשה שתכנס בתוקף בקרוב, זכויות בנייה שהמוכר לא ידע עליהם, אפשרות לשינוי יעוד או פוטונציאל ממשי לתמ"א שלא מתומחר (שאולי אתה תקדם?).

לדירות אין תוחלת חיובית ואם כן אז לא יותר מצמיחת השכר הממוצע במשק, לשוק המניות כן.

מעניין.. תודה!

 

[amit]

הריביות שהבנק מציע לי הם פריים מינוס 0.6 (על שליש הסכום) ו- 3.58% ריבית קבועה לא צמודה על שני שליש הסכום לתקופה של 20 שנה (800K הלוואה). האם זה נחשב הצעה אטרקטיבית?

אחלה ריביות, קיבלתי דומות לאלה לפני שנתיים

 

[amit]

האם אפשר להסיק כי אתה חושב שדירה להשקעה איננה השקעה טובה בעיתוי הנוכחי- בדומה לשאלה ששאלתי את אורי ג.?

אף אחד לא באמת יודע מה יקרה למחירי הדירות...

קח בחשבון שזה פורום שרובו מושקע בבורסה ולא בנדלן , אם תשאל בפורום נדלן תקבל תשובות שונות.
כמו כן , אתה כבר 4 שנים משקיע בנדלן, יש לך מספיק ידע להבין מה ההכנסות וההוצאות הצפויות בהשכרת דירה.

קח תרחיש שבו מחירי הדירות יורדים ב25% ונשארים שם. כמה זה באמת משנה לך?(אם אתה מתכנן להרחיב את התיק ולהמשיך לקנות דירות עם השנים -זה לא אמור להשפיע).

 

[Fitch]

האם זה נחשב הצעה אטרקטיבית?

כן

הדירה הנוספת תירכש באמצעות משכנתה גבוהה ביחס לעלות הדירה (70% מימון)

התשואה הצפויה מהשכירות הוא כ-3.6%- 3%

אין עסקה יותר מניבה? או במימון זול יותר (קצר יותר)?

 

[רוני]

אני לוקח בחשבון שהתזרים יהיה שלילי (ככל ואתה מתכוון בכך שההכנסה מהשכירות תהיה נמוכה מעלות החזר המשכנתא), אבל מתלבט כמה משקל לתת לזה בחישוב כדאיות ההשקעה? לטעמי שאלת התזרים עשויה להיות משנית במידה ומניחים עליית מחיר הנכס. איזה משקל היית מייחס לזה? זה נכון שלאורך תקופת המשכנתא אצטרך לשלם מידי חודש כ-1000 שקלים נוספים עבור המשכנתא (נוסף על השכירות) אך לאחר תום התקופה אני נשאר עם הנכס שיהיה בבעלותי, כאשר את מרבית העלות שלו (כולל עלויות המימון) שילם השוכר.


ערך הנכס בסוף התקופה יכול להיות נמוך יותר/ להישאר אותו דבר- מה שיוביל להפסד. השאלה אם הנכס יעלה וכמה יעלה לא ידוע בשלב זה ככה שניחושים ספקולטיביים לגבי זה לא באמת יפתרו את הדילמה.



כשאני חושב על שאלת עיתוי ההשקעה אני מוצא שקשה מאוד להשיב עליה שלא לאחר מעשה. אני מייחס לשאלה הזאת חשיבות אך לא מוצא דרך ראויה להשיב עליה. כשקניתי את הנכס הנדל"ני הראשון לפני 4 שנים- כמעט כל מי שהיה סביבי דיבר על בועת המחירים שעתידה להתפוצץ, העיתונות הכלכלית הפחידה שהמחירים ירדו ושזה טעות לקנות. בראיון לגלובס השר אורי אריאל (שהיה שר הבינוי והשיכון באותה תקופה) אמר שלילדים שלו הוא המליץ שלו לקנות דירה.
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000923757. מאותה התקופה מחירי הנדל"ן עלו פלאים ושווי הדירה קפץ (ובהתאם גם השכירות מאותה דירה שאני משכיר= התשואה שקיבלתי על ההון מהדירה הקודמת).

אם אני בוחן אלטרנטיבות פסיביות (יחסית) אחרות להשקעה חוץ מנדל"ן- אני מגיע לשוק ההון- שאם נבחן אותו לפי שאלת עיתוי ההשקעה- נמצא שלכאורה זה גם לא הזמן האידאלי. רק בשבוע האחרון המדדים המובילים בארה"ב שברו את שיאי כל הזמנים, וזאת לאחר תקופה רצופה של עליות חדות במשך השנים האחרונות. השאלה אם להסיק כי מדובר בבועה שתגרור תיקון חד או לא היא שאלה שאני (ולא חושב שגם מישהו אחר) יכול לענות עליה לפני שהיא תתרחש.

איך אתה בוחן את עיתוי ההשקעה?

ישנם פרמטרים רבים שלפיהם אני בוחן את עיתוי ההשקעה, בגדול, חייב להיות קשר בין כח הקניה בשוק (שכר, שכירויות) לבין מחירי הנכסים.
באותם השנים שהשכר הממוצע ברוטו עלה ב 25%, מחירי הנכסים בתל אביב עלו יותר מ 200% נומינלית, אז אומנם אפשר לתרץ חלק מזה במחסור בדירות, פסיכולוגיית שוק, ריבית נמוכה היסטורית לאורך זמן..... בשורה התחתונה המחיר בועתי ולכוחות השוק יש נטיה לאזן את המחירים (בכל שוק יש מחזור של שוק עולה ויורד).
רוב המשתתפים בסולידית שוקלים ומפקחים על כל הוצאה, לכן אני מניח שאם מוצר מסוים עלה לפני 10 שנים עלה 1,000 ש"ח והשכר שלהם עלה ב 25% הם לא ירכשו אותו במחיר הנוכחי ב 3,000 ש"ח.

 

[פזרן]

איך בדיוק הבנק נתן לך הצעת מחיר ל70% מימון? הרי הבנק מוגבל ב50% מימון במקרה של דירה שנייה.