היי לכולם, אני מעוניין לרכוש דירה נוספת להשקעה (דירה שנייה) ואשמח לשמוע דעות נוספות ולקבל זוויות נוספות בנוגע לכך/ להבין האם פספסתי משהו בדרך / יש למישהו תובנות או ניסיון כיצד הוא חישב את כדאיות ההשקעה ביחס לרכישת דירה נוספת להשקעה.
יש ברשותי דירת מגורים אשר מושכרת כעת ב-5000 ש"ח (אני שוכר דירה אחרת). אני מעוניין לרכוש דירת מגורים נוספת (שתהיה מושכרת גם היא בכ-3000 ש"ח). כדי לוודא את כדאיות ההשקעה אני לוקח בחשבון את העניינים הבאים:
1. התשואה- הדירה הנוספת תירכש באמצעות משכנתה גבוהה ביחס לעלות הדירה (70% מימון)- כך שככל שאני מניח (אני באופן אישי מניח כך ומוכן להשקיע בהתאם) ששוק הנדל"ן ישמור על ערכו (לכל הפחות) בשנים הקרובות התשואה תגדל בהתאם למינוף זה. התשואה הצפויה מהשכירות הוא כ-3.6%- 3% (לאחר שהפחתתי את המיסוי על השכר של שתי הדירות - שיחול בעקבות רכישת דירה זאת).
2. מיסוי - אצטרך לשלם מס רכישה (8%) + 10% מיסוי על שכר הדירה (השכירות המצרפית של שתי הדירות יהיה מעל 5000 ש"ח - כיום אינני משלם מס מפני שזה מתחת לתקרה החייבת במס) + מס שבח הון (במכירה).
3. עלות מימון - הריביות שהבנק מציע לי הם פריים מינוס 0.6 (על שליש הסכום) ו- 3.58% ריבית קבועה לא צמודה על שני שליש הסכום לתקופה של 20 שנה (800K הלוואה). האם זה נחשב הצעה אטרקטיבית?
4. לנכס הנרכש יש פוטנציאל לא קטן לפינוי בינוי/ תמ"א 38 - טרם החל הליך ממשי כלשהו בעניים אך הנכס הוא בהחלט פוטנציאלי לכך.
אילו חישובים נוספים הייתם עורכים כדי לקבל החלטה על כדאיות של דירה להשקעה?
להבנתי אמנם התשואה הממוצעת בשוק ההון גבוהה יותר- אך כאן יש לי פוטנציאל מינוף נוח יחסית ובסבירות לא מועטה כלכך גם עליית מחיר הנכס.
תודה לכולם!
יש ברשותי דירת מגורים אשר מושכרת כעת ב-5000 ש"ח (אני שוכר דירה אחרת). אני מעוניין לרכוש דירת מגורים נוספת (שתהיה מושכרת גם היא בכ-3000 ש"ח). כדי לוודא את כדאיות ההשקעה אני לוקח בחשבון את העניינים הבאים:
1. התשואה- הדירה הנוספת תירכש באמצעות משכנתה גבוהה ביחס לעלות הדירה (70% מימון)- כך שככל שאני מניח (אני באופן אישי מניח כך ומוכן להשקיע בהתאם) ששוק הנדל"ן ישמור על ערכו (לכל הפחות) בשנים הקרובות התשואה תגדל בהתאם למינוף זה. התשואה הצפויה מהשכירות הוא כ-3.6%- 3% (לאחר שהפחתתי את המיסוי על השכר של שתי הדירות - שיחול בעקבות רכישת דירה זאת).
2. מיסוי - אצטרך לשלם מס רכישה (8%) + 10% מיסוי על שכר הדירה (השכירות המצרפית של שתי הדירות יהיה מעל 5000 ש"ח - כיום אינני משלם מס מפני שזה מתחת לתקרה החייבת במס) + מס שבח הון (במכירה).
3. עלות מימון - הריביות שהבנק מציע לי הם פריים מינוס 0.6 (על שליש הסכום) ו- 3.58% ריבית קבועה לא צמודה על שני שליש הסכום לתקופה של 20 שנה (800K הלוואה). האם זה נחשב הצעה אטרקטיבית?
4. לנכס הנרכש יש פוטנציאל לא קטן לפינוי בינוי/ תמ"א 38 - טרם החל הליך ממשי כלשהו בעניים אך הנכס הוא בהחלט פוטנציאלי לכך.
אילו חישובים נוספים הייתם עורכים כדי לקבל החלטה על כדאיות של דירה להשקעה?
להבנתי אמנם התשואה הממוצעת בשוק ההון גבוהה יותר- אך כאן יש לי פוטנציאל מינוף נוח יחסית ובסבירות לא מועטה כלכך גם עליית מחיר הנכס.
תודה לכולם!