התייעצות | מימוש תיק השקעות לצורך רכישת דירה להשקעה

[TNT03]

שלום לכולם! (ותודה מראש לכל העוזרים),
- אנחנו: זוג בני 29-30, נשואים ללא ילדים (מתוכנן בשנים הקרובות)
- הכנסה: חוסכים כרגע כ-11 אלף ש"ח בממוצע בחודש. אני עובד הייטק (כלומר, תעשייה פחות יציבה ותמיד יש אפשרות לפיטורים), אשתי בתעשייה יציבה אך מכניסה פחות.
- השקעות: כרגע יש לנו 600 אש"ח מושקעים (FTSE ALL WORLD בעיקר) בחשבון ההשקעות הנזיל שלנו (לא מחשיב פנסיות וקרנות השתלמות בחישוב).
- משכנתא: מחישובים שערכנו (בהנחת ריבית קבועה של 5% על כל ההלוואה), ההחזר המשוער הוא כ-7,000 ש"ח. הדירה שאנחנו בוחנים כרגע מכניסה שכ"ד של 5,000 ש"ח בחודש.

אנחנו שוקלים לממש כ-400 אש"ח מהתיק, יחד עם 200 אש"ח הלוואה / מתנה מההורים (סה"כ 600 אש"ח) לצורך רכישת דירה להשקעה באזור המרכז. מחפשים דירה יותר ישנה אך במצב טוב, עם פוטנציאל לפינוי בינוי, אך לא בהכרח, בתקציב של כ1.8-1.7 מיליון ש"ח. את הדירה אנחנו מתכננים להחזיק 10 שנים ואז למכור (כדירה יחידה פטורה ממס), להחזיר את יתרת המשכנתא ולנצל את הרווח לדירה בה נרצה לגור. הדירה עצמה צפויה לפי נתוני שוק לעלות בערכה כ-2.5% בשנה.

השאלות שלנו:
1. האם הגיוני לממש חלק גדול מהתיק בשלב זה (עם תשואה היסטורית ממוצעת של 7% ריאלי) עבור רכישת הדירה?
2. איך אנחנו יכולים לדעת שהדבר הגיוני תזרימית מבחינתנו? בייחוד היום כאשר אין לנו ילדים אך בעתיד הקרוב כנראה שיהיו.
3. איך אפשר להיערך מבחינת חישובי תזרים לתרחישי משכנתא שונים ולדעת שאנחנו לא נכנסים לצרה כלכלית?


תודה רבה!

 

[שלומו]

1 כן כי במילא אתם מתכננים לקנות דירה אז הכסף שלכם יהיה צמוד יותר למחירי הדירות (שלא תמיד עולים אבל בממוצע היסטורי כן).
2 תזרימית הכי משפיע זה הארכת חופשת לידה והקטנת משרה ומעון (כל השאר די זניח)
3 אפשר לקחת יותר במסלולים קבועים. נראה לי שגם משכנתא ממוצעת לא עלתה ביותר מ20% כשהריבית והמדד עלו די הרבה.

יש כמובן עוד שיקולים כמו ההתעסקות בקנייה ומכירה והשכרה ותחזוקה של דירה להשקעה.

 

[הנועזת]

השקעות: כרגע יש לנו 600 אש"ח מושקעים (FTSE ALL WORLD בעיקר) בחשבון ההשקעות הנזיל שלנו (לא מחשיב פנסיות וקרנות השתלמות בחישוב).

הפנסיות וקה"ש הן חשובות מאוד לתמונה, במיוחד שאתם שוקלים לקחת הלוואה, וזה המקור להלוואות הכי זולות בשוק, עם אפשרות גרייס.

אנחנו שוקלים לממש כ-400 אש"ח מהתיק, יחד עם 200 אש"ח הלוואה / מתנה מההורים (סה"כ 600 אש"ח) לצורך רכישת דירה להשקעה באזור המרכז. מחפשים דירה יותר ישנה אך במצב טוב, עם פוטנציאל לפינוי בינוי, אך לא בהכרח, בתקציב של כ1.8-1.7 מיליון ש"ח. את הדירה אנחנו מתכננים להחזיק 10 שנים ואז למכור (כדירה יחידה פטורה ממס), להחזיר את יתרת המשכנתא ולנצל את הרווח לדירה בה נרצה לגור. הדירה עצמה צפויה לפי נתוני שוק לעלות בערכה כ-2.5% בשנה.

אפשרי בתקציב הזה להציב עליית ערך גבוהה יותר בממוצע ל10 שנים הבאות, כי במצב הנוכחי, ניתן לרכוש דירה במרכז! מעבר לזה בגלל יכולת החסכון הגבוהה שלכם, אפשר להיות קצת פחות שמרניים במשכנתא.
1.כן, לכל הדיעות שוק ההון בשיא כל הזמנים והנדלן בישראל בשפל של השנים האחרנות.
2.תעשו שיקוף של ההכנסות וההוצאות בממוצע שנתי, וגזרו מזה את ההכנסה הפנויה. משם תוסיפו מקדם בטחון עבור ילדים ושינויים במצב ההעסקה.
3. בנוסף לרשום בסעיף 2, אישור עקרוני מהבנק+ איש משכנתא

 

[TNT03]

הפנסיות וקה"ש הן חשובות מאוד לתמונה, במיוחד שאתם שוקלים לקחת הלוואה, וזה המקור להלוואות הכי זולות בשוק, עם אפשרות גרייס.



אפשרי בתקציב הזה להציב עליית ערך גבוהה יותר בממוצע ל10 שנים הבאות, כי במצב הנוכחי, ניתן לרכוש דירה במרכז! מעבר לזה בגלל יכולת החסכון הגבוהה שלכם, אפשר להיות קצת פחות שמרניים במשכנתא.
1.כן, לכל הדיעות שוק ההון בשיא כל הזמנים והנדלן בישראל בשפל של השנים האחרנות.
2.תעשו שיקוף של ההכנסות וההוצאות בממוצע שנתי, וגזרו מזה את ההכנסה הפנויה. משם תוסיפו מקדם בטחון עבור ילדים ושינויים במצב ההעסקה.
3. בנוסף לרשום בסעיף 2, אישור עקרוני מהבנק+ איש משכנתא

זה נכון, אבל השאלה אם להמשיך להשקיע את כל התזרים הפנוי בשוק ההון לאורך העשור הקרוב זו לא אופציה עדיפה - בעיקר נוכח תחושת החופש וזה שאין חוב שיורד כל חודש וזה שההבדל לטובת דירה בנתונים שכתבתי יכול להגיע לסביב 400,000 שח אם חישבתי נכון.. כמובן גם שברמת הריבת הנוכחית שכר הדירה לא יכסה את ההחזר החודשי

 

[הורדוס]

הפנסיות וקה"ש הן חשובות מאוד לתמונה, במיוחד שאתם שוקלים לקחת הלוואה, וזה המקור להלוואות הכי זולות בשוק, עם אפשרות גרייס.

הלוואות כנגד פנסיה הן מאוד יקרות, והלוואות כנגד קרן השתלמות יותר יקרות ממשכנתא, הן קצרות טווח ואז בעיתיות בתזרים, ואמנם אפשר לקחת בהן גרייס אבל זאת לא התנהלות שלא טובה להרבה מאוד אנשים כי זה גלגול חוב וזאת הגדלת סיכון שלא מתאימה לכולם.

 

[הורדוס]

הדירה עצמה צפויה לפי נתוני שוק לעלות בערכה כ-2.5% בשנה.

השאלות שלנו:
1. האם הגיוני לממש חלק גדול מהתיק בשלב זה (עם תשואה היסטורית ממוצעת של 7% ריאלי) עבור רכישת הדירה?
2. איך אנחנו יכולים לדעת שהדבר הגיוני תזרימית מבחינתנו? בייחוד היום כאשר אין לנו ילדים אך בעתיד הקרוב כנראה שיהיו.
3. איך אפשר להיערך מבחינת חישובי תזרים לתרחישי משכנתא שונים ולדעת שאנחנו לא נכנסים לצרה כלכלית?


תודה רבה!

0. אם אתם מניחים 2.5% עליית ערך בשנה זה ממש לא כלכלי לקנות דירה בישראל, במיוחד דירה במרכז שתביא 2-3% תשואת שכירות כלומר 5% סה״כ.
1. כן, זה גידור לאחת ההוצאות הכי גדולה שלכם, אם תשארו בארץ ותצטרכו לשלם בעתיד על דיור במרכז יש ערך רב בגידור ההוצאה הזאת.
2. אם תיקחו מימון מקסימלי על דירה במרכז במחירים שציינתם אכן יהיה תזרים שלילי, לדעתי אתם צריכים לתכנן את זה ככה שתהיה לכם את האפשרות עוד 2-3 שנים במידה ותרצו לפרוע חלק מהמשכנתא באמצעות כסף שיש לכם בשוק ההון ולהפוך את התזרים למאוזן או חיובי.
3. יכולים להסתכל על החזר המשכנתא היום ועל ההחזר שיהיה במידה והריבית תעלה לx%, לפי התרחיש שאתם רוצים לבדוק.

 

[הנועזת]

הלוואות כנגד פנסיה הן מאוד יקרות, והלוואות כנגד קרן השתלמות יותר יקרות ממשכנתא, הן קצרות טווח ואז בעיתיות בתזרים, ואמנם אפשר לקחת בהן גרייס אבל זאת לא התנהלות שלא טובה להרבה מאוד אנשים כי זה גלגול חוב וזאת הגדלת סיכון שלא מתאימה לכולם.

לא מסכימה. פריים מינוס חצי, עדיין קיים בשוק וזה לא יקר בכלל בטח בתנאיי גרייס וצפי לירידת ריבית. במידה ומדובר על דירה להשקעה
יש הגיון רב בלגלגל את החוב ולא לשלם אותו, בעודך משלם ריבית בלבד. מן הסתם לא מתאים לכל אחד, אבל זה בהחלט נתון שחשוב לבדוק, במיוחד שקיימת הכנסה פנויה משמעותית כמו במקרה פה.

 

[הנועזת]

זה נכון, אבל השאלה אם להמשיך להשקיע את כל התזרים הפנוי בשוק ההון לאורך העשור הקרוב זו לא אופציה עדיפה - בעיקר נוכח תחושת החופש וזה שאין חוב שיורד כל חודש וזה שההבדל לטובת דירה בנתונים שכתבתי יכול להגיע לסביב 400,000 שח אם חישבתי נכון.. כמובן גם שברמת הריבת הנוכחית שכר הדירה לא יכסה את ההחזר החודש

תראה אחריי ששוק ההון הפגיז בתשואות פנומנליות בשנים האחרונות, לוותר על תחושת החופש והעדר הלוואות נוגדת את האינטואיציה. אבל מספיק להקשיב לפודקאסטים האחרונים של וורן באפט למשל כדיי להבין שממש לא לעולם חוסן. בישראל דירה ראשונה היא מאסט לתפיסת מרבית הפמילי אופיס והיועצים, בגלל המינוף הזול יחסית ובגלל העדר המיסוי בתקציב שציינת.
העובדה שיהיה פה תזרים שלילי, עם תזרים נדיב כמו שלכם לא באמת בעייתית.
לקנות בסביבה של ירידת ריבית ועודפיי היצע, זו בדיוק הסביבה הנכונה לרכישה.
כשהסחף יתעורר ולהערכתי זה מה שיקרה בשנתיים הקרובות, המחירים יהיו במקום אחר. ההליכה נגד החשיבה העדרית, היא זו שיצרה דור שלם של משקיעים שהשקיעו בתקופת הקורונה נגד הזרם, וזכו בכל הקופה.

 

[הורדוס]

לא מסכימה. פריים מינוס חצי, עדיין קיים בשוק וזה לא יקר בכלל בטח בתנאיי גרייס וצפי לירידת ריבית. במידה ומדובר על דירה להשקעה
יש הגיון רב בלגלגל את החוב ולא לשלם אותו, בעודך משלם ריבית בלבד. מן הסתם לא מתאים לכל אחד, אבל זה בהחלט נתון שחשוב לבדוק, במיוחד שקיימת הכנסה פנויה משמעותית כמו במקרה פה.

במשכנתא אפשר לקבל בקלות היום ריבית טובה יותר מפריים מינוס חצי.
ועדיף לדעתי לשלם חוב ולא לגלגל חוב, במיוחד כשיש הכנסה גבוה וצפי לירידה ביכולת חיסכון בעתיד כמו אצל פותש.

 

[ארנטס]

תראה אחריי ששוק ההון הפגיז בתשואות פנומנליות בשנים האחרונות, לוותר על תחושת החופש והעדר הלוואות נוגדת את האינטואיציה. אבל מספיק להקשיב לפודקאסטים האחרונים של וורן באפט למשל כדיי להבין שממש לא לעולם חוסן. בישראל דירה ראשונה היא מאסט לתפיסת מרבית הפמילי אופיס והיועצים, בגלל המינוף הזול יחסית ובגלל העדר המיסוי בתקציב שציינת.
העובדה שיהיה פה תזרים שלילי, עם תזרים נדיב כמו שלכם לא באמת בעייתית.
לקנות בסביבה של ירידת ריבית ועודפיי היצע, זו בדיוק הסביבה הנכונה לרכישה.
כשהסחף יתעורר ולהערכתי זה מה שיקרה בשנתיים הקרובות, המחירים יהיו במקום אחר. ההליכה נגד החשיבה העדרית, היא זו שיצרה דור שלם של משקיעים שהשקיעו בתקופת הקורונה נגד הזרם, וזכו בכל הקופה.

מבקש לדיייק אימרתך איתה אני מסכים:
דירה אחת למגורים היא מאסט בגלל הטבות מס בקנייה (פטור ממס רכישה עד לכמעט 2 מיליון ₪ + פטור ממס במכירה אם דירה יחידה ). אבל לא בהכרח עבור מגורים של הקונה אלא היכן שהעיסקה הכי נכונה פיננסית עם ניתוק רגעי של רגש. כלומר:
לקנות היכן שהכי כדאי פיננסית (עלויות מימון, החזר חודשי, עליית ערך משוערת ועוד) ולגור היכן שאוהבים.

לדוגמה (כללית) לצרכי לימוד: אם יקנו נכס חדש ב"פריפריה " (שרחוקה שעה מהמרכז) ב1.3 במקום דירת שיכון מתפוררת במרכז ב1.9 זה יכול להיות.אירוע כלכלי משנה חיים. למשל.
60000 ₪ זה המון כסף בעלויות מימון בטווח הארוך.

אני במקומם מחכה עוד קצת שיצברו הון נוסף ונותנים בינתיים לכסף לקום בבוקר ולעבוד יפה.
במקביל - יושבים חזק על הגרלות מחיר מטרה

 

[TNT03]

מבקש לדיייק אימרתך איתה אני מסכים:
דירה אחת למגורים היא מאסט בגלל הטבות מס בקנייה (פטור ממס רכישה עד לכמעט 2 מיליון ₪ + פטור ממס במכירה אם דירה יחידה ). אבל לא בהכרח עבור מגורים של הקונה אלא היכן שהעיסקה הכי נכונה פיננסית עם ניתוק רגעי של רגש. כלומר:
לקנות היכן שהכי כדאי פיננסית (עלויות מימון, החזר חודשי, עליית ערך משוערת ועוד) ולגור היכן שאוהבים.

לדוגמה (כללית) לצרכי לימוד: אם יקנו נכס חדש ב"פריפריה " (שרחוקה שעה מהמרכז) ב1.3 במקום דירת שיכון מתפוררת במרכז ב1.9 זה יכול להיות.אירוע כלכלי משנה חיים. למשל.
60000 ₪ זה המון כסף בעלויות מימון בטווח הארוך.

אני במקומם מחכה עוד קצת שיצברו הון נוסף ונותנים בינתיים לכסף לקום בבוקר ולעבוד יפה.
במקביל - יושבים חזק על הגרלות מחיר מטרה

אני חושב שיש עסקאות מעניינות שאפשר להגיע אליהן גם אם הבניין ישן אבל ממוקם טוב.. לגבי ההגרלות - לא חושב שזו תוכנית פעולה לחכות להן, בטח ובטח כשהן לא יהיו יותר באזורי ביקוש. לא רואה הרבה פוטנציאל לרכישה בפריפריה חייב לומר

 

[ארנטס]

אני חושב שיש עסקאות מעניינות שאפשר להגיע אליהן גם אם הבניין ישן אבל ממוקם טוב.. לגבי ההגרלות - לא חושב שזו תוכנית פעולה לחכות להן, בטח ובטח כשהן לא יהיו יותר באזורי ביקוש. לא רואה הרבה פוטנציאל לרכישה בפריפריה חייב לומר

הזכרתי את הפריפריה כמחיר כניסה נוח וזול יותר מבחינת עלויות מימון, מס רכישה ועוד.

להערתך -
כמדומני בשנה האחרונה הצניחות במחיר היו בעיקר במרכז לא? אולי אפילו קיפאון מוחלט.
וגם אם באחוזים שווים בכל הארץ - נפילה מקומה 8 כואבת יותר מנפילה מקומה 2 לא?

נניח שישן וממוקם טוב אולי עיסקה טובה חשבונאית. ואיכות החיים אם זה למגורים עבור עצמך? ותקלות הדרך בדירה ובבניין?

 

[yahud]

לדוגמה (כללית) לצרכי לימוד: אם יקנו נכס חדש ב"פריפריה " (שרחוקה שעה מהמרכז) ב1.3 במקום דירת שיכון מתפוררת במרכז ב1.9 זה יכול להיות.אירוע כלכלי משנה חיים. למשל.

מה הדוגמא מלמדת? נכס חדש בפריפריה ב1.3 ישאיר אותם בסוף התקופה עם רווח גבוהה יותר מדירת שיכון מתפוררת במרכז ב1.9?

הזכרתי את הפריפריה כמחיר כניסה נוח וזול יותר מבחינת עלויות מימון, מס רכישה ועוד.

יש פטור ממס רכישה עד 1.8 מליון לדירה ראשונה

נניח שישן וממוקם טוב אולי עיסקה טובה חשבונאית.
ואיכות החיים אם זה למגורים עבור עצמך? ותקלות הדרך בדירה ובבניין?

הוא אמר שהוא קונה להשקעה לא?

 

[ארנטס]

הפטוא הוא עד לקרוב ל2 מיליון ש"ח ולא 1.8 מיליון ש"ח אבל לא זה העניין.

דירה זולה יותר = כניסה רכה יותר ופחות לחץ כלכלי ועלויות מימון.

ואם איזור מבוקש אז בכלל נהדר כי התשואה בפריפריה גבוהה מהתשואה במרכז.

 

[הורדוס]

ואם איזור מבוקש אז בכלל נהדר כי התשואה בפריפריה גבוהה מהתשואה במרכז.

* תשואה משכירות לא תשואה כוללת לא על ההשקעה
* תשואת שכירות לרוב יותר גבוהה בפריפריה, אבל ממש לא תמיד

 

[ארנטס]

* תשואה משכירות לא תשואה כוללת לא על ההשקעה
* תשואת שכירות לרוב יותר גבוהה בפריפריה, אבל ממש לא תמיד

והיכן עליית ערך גבוהה יותר?
לשנינו אין כדור בדולח.

אז לפחות שהכניסה תהא עבורו קלה וזולה )מימון) יותר.

 

[אורן112]

אני חושב שהייתי בוחן תמהיל של השקעה 50 50 ממשיך לחסוך ושמתאפשר קונה דירה שמתאימה לצרכים.

 

[MMM]

לקנות דירה ולהשכיר אותה כאשר במקביל אתם שוכרים דירה למגורים נשמע לי קצת לא אופטימלי מהרבה סיבות ולא רק מהסיבה הכלכלית. אולי זה יכול להיות פתרון זמני נקודתי אבל אם התוכנית שלכם היא לעשר שנים אז הייתי חושב פעמיים

 

[Dončić]

לא יודע אם הייתי נכנס לזה במקומכם, אתם במצב טוב ועם יכולת חיסכון גבוהה יחסית. כמה רווחי הון יש בתוך ה400k? אמנם לדירה יש הטבות מס, אבל כדי להיות ״פיירים״ צריך גם להכניס למשוואה את ההפסד של מס רווחי ההון + תשואה משוערת של החלק הזה. לא לשכוח שיש עלויות נלוות כשרוכשים דירה + זמן יקר שצריך לבזבז. רוב המגיבים בתת-פורום הזה הייתי מגדיר אותם כפרו-נדל״ן, כלומר כל החלק של הנסיעות, מיקוח, התעסקות עם בעלי מקצוע ושוכרים וכו׳ בא להם בטוב יחסית, זה לא מתאים לכל אחד
למה שלא תמשיכו במה שאתם עושים עכשיו? לדוגמה - אם קשה לכם עם השקעה אגרסיבית בשוק ההון ואתם רוצים לפזר סיכונים כדי לישון טוב בלילה זו סיבה טובה.

ולבסוף אני אגיד שלדעתי דווקא הדיל-ברייקר זה אם תקבלו 200k מההורים או לא. בסוף זה למה הרבה ישראלים רוכשים דירה

 

[אריקו]

במשכנתא אפשר לקבל בקלות היום ריבית טובה יותר מפריים מינוס חצי.

ממש לא נשמע
בדקתי בשבועיים האחרונים ויש לי נתונים טובים
אולי אתה מתכוון במסלולים אחרים לדוגמא מל"צ ב 4.4%מאשר פריים מינוס חצי שזה 5%
אבל בפריים עצמו לקבל הצעה דומה לזו שבמל"צ???