התלבטות - רכישת דירה להשקעה

[twister]

שלום לכולם,

אני מעוניין לקנות דירה להשקעה כדי לגוון את התיק שלי, וגם כדי לנצל את יתרונות המס על דירה יחידה, כרגע מתלבט בין 3 אפשרויות:

1. דירה יד 2 באיזור בת ים - חולון, בשאיפה עם אופציה להתחדשות עירונית, בטווח מחירים של 1.7-2M

2. להגיש בקשה לדירה בהנחה (התחתנתי לאחרונה) ולקוות לזכות באיזור טוב

3. לא לקנות דירה, להמשיך להשקיע בשוק ההון (?)

קצת נתונים יבשים עליי:
בן 30
- תיק ב IB בשווי 1M ש"ח
- פנסיה וקרן השתלמות בשווי 600K ש"ח.
- קרן כספית בשווי 400K.

הוצאות חודשיות בסביבות 5k בחודש
הכנסות נטו בסביבות 25k (לא כולל הפרשות לפנסיה וקרן השתלמות)

שוב הסיבות העיקריות לרכישת דירה הן גיוון התיק, יתרונות מס', ומקסום רווחים בטווח הארוך.
ההון שפנוי כרגע להשקעה הוא 400 אלף שנמצאים
בקרן הכספית ונועדו לרכישת דירה (אין בעיה להגדיל את ההון ל 500 אלף ויותר תוך מסה חודשים בעקבות החיסכון הגבוה)

אשמח לשמוע את דעתכם.

 

[Megic]

1. לא מכיר את המחירים באזורים שציינת, אבל בת-ים בהתחדשות עירונית נשמע עדיף. לפי המספרים הכיוון זה משכנתא של 1.5M ?
2. לגבי דירה בהנחה, כדאי להגיש בכל מקרה, לך תדע אם תזכה באזור טוב.
3. סותר את המטרה של גיוון התיק בעזרת נדל"ן למגורים.

מציע לחדד יותר את המטרה והמשמעות שלה עבורכם. רכישת נדלן למגורים בישראל לרוב היא לא רק החלטה פיננסית, אלא יש בה אלמנטים רגשיים, משפחתיים וצרכי יומיום.

לא המלצה, לא ייעוץ, ועוד כל מיני לא

 

[אורי ג.]

לדעתי 1.

 

[Amazia]

איך אתה עם אנשים? איך אתה מתמודד עם בעיות?
מוכן להתמודד עם שוכרים בעיתיים? נודניקים? בעיות בדירה שדורשות טיפול?
אני לא ובגלל זה אין לי דירה להשקעה. אני יותר מתחבר לקליקים בעכבר.
אין ספק שזה צעד טוב אבל לא מתאים לכל אחד.

 

[twister]

1. לא מכיר את המחירים באזורים שציינת, אבל בת-ים בהתחדשות עירונית נשמע עדיף. לפי המספרים הכיוון זה משכנתא של 1.5M ?
2. לגבי דירה בהנחה, כדאי להגיש בכל מקרה, לך תדע אם תזכה באזור טוב.
3. סותר את המטרה של גיוון התיק בעזרת נדל"ן למגורים.

מציע לחדד יותר את המטרה והמשמעות שלה עבורכם. רכישת נדלן למגורים בישראל לרוב היא לא רק החלטה פיננסית, אלא יש בה אלמנטים רגשיים, משפחתיים וצרכי יומיום.

לא המלצה, לא ייעוץ, ועוד כל מיני לא

המטרה העיקרית היא גיוון התיק, ולא לאבד את רכבת הנדל"ן במדינת ישראל.
הדירה היא נטו להשקעה ואני לא מתכוון לגור בה

איך אתה עם אנשים? איך אתה מתמודד עם בעיות?
מוכן להתמודד עם שוכרים בעיתיים? נודניקים? בעיות בדירה שדורשות טיפול?
אני לא ובגלל זה אין לי דירה להשקעה. אני יותר מתחבר לקליקים בעכבר.
אין ספק שזה צעד טוב אבל לא מתאים לכל אחד.

גם אני הייתי בגישה הזאת עד עכשיו, עם דירה יחידה אני חושב שאוכל להתמודד.

 

[ביולוג ירושלמי]

תכל'ס, מודה שלא מבין את ההתלבטות בכלל.
זה כמו לשאול משהו בלי לשאול בכלל.

2. להגיש בקשה לדירה בהנחה (התחתנתי לאחרונה) ולקוות לזכות באיזור טוב

אתה יודע שיש את האופציה של להגיש למחיר למתמשכן, אז פשוט תגיש.
אתה יודע שיש הנחה מטורפת מהמדינה על חשבון משלם המיסים (גם על חשבונך).
אתה יודע שדירה חדשה ומתוקתקת, בהינתן איזור ביקוש דומים/זהים, תהיה בדר"כ נחשקת יותר ומביאה יותר שוכרים פוטנציאלים (ובעלי מעמד) מדירות ישנות ומחורבות שזקוקות לשיפוץ יסודי ונראות כמו הצרות שלי.
אז תגיש.
אולי תזכה. אולי לא תזכה.
ייקח זמן לברר, ואולי גם זמן לזכות, וזה בדיוק הזמן שדרוש לך במקביל גם להסתכל על דירות יד שניה ולמקבל את החיפוש אל מול הזכייה/אי זכייה.
האחד לא שולל את השני.
אפשר גם להגיש ולחכות לתוצאות ההגרלה ואפשר גם לעשות סיבובים לחיפוש של יד 2 ראויה ונכונה לך ולזוגתך.
אולי אתה מהמתלבטים על גבי התלבטויות שפרדוקס הבחירה משתק אותם וייקח לך ימבה זמן להחליט על דירת יד 2 נכונה ומתאימה.
ובזמן הזה? מה?
תגיש וזהו.

1. דירה יד 2 באיזור בת ים - חולון, בשאיפה עם אופציה להתחדשות עירונית, בטווח מחירים של 1.7-2M

אם תזכה, אז האופציה הזו תהיה פחות רלוונטית...
אז תחליט לפי אם תזכה או שלא.
קודם הטבת המס המטורפת מהמדינה. ואם לא אז גם ככה דירות יד 2 רק מחכות לך בשוק (וזה לא שאתה מניח להן לנפשן, אתה תהיה בחיפוש ואולי אפילו במקח וממכר מול משהו מתאים שיצוץ עד שתתיש את המוכר ברצינות שלך ותוריד אותו 100K אפיים ארצה).

3. לא לקנות דירה, להמשיך להשקיע בשוק ההון (?)

אתה ועוד איך מושקע בשוק ההון אם אתה רוצה או שלא רוצה.
קרן פנסיה מקיפה.
קרן פנסיה משלימה.
קרן השתלמות.
ומה מונע ממך תוך כדי בעלות על דירה גם להחזיק תיק השקעות עצמאי?
הוא אולי יהיה על hold בגלל הצורך להשקיע את רוב הכסף ב- 4 קירות, אבל אתה יכול גם להפריש אליו במקביל.
אף אחד לא אומר שתפריש אליו אלפי שקלים בחודש כמו היום.
גם כמה מאות שקלים סמליים יעשו את העבודה מלא בכלל.

 

[Doronf]

המציאות היא שאין נכון או לא נכון כי כמה שננסה להפוך השקעה למשהו שכלתני יש פה מימד של ביטחון שחייב להישמר.
נשמע שאתה מרגיש בטוח בשוק ההון, אז תענה על השאלה הבאה:
כמה תשואה עשית בשוק ההון בחמש השנים האחרונות בממוצע?
תענה על השאלה הזו ואז תשאל את עצמך איך אתה יכול להביא יותר בהשקעת נדל"ן.
זה צריך להיות הבנצ'מרק שלך. כמובן, תוך התחשבות בעובדה שנדל"ן בסוף הוא סולידי ושוק ההון לא.
קח בחשבון שאם המטרה היא גיוון התיק - אז בטווח של עשר שנים יש אפיקי השקעה אחרים בנדל"ן מניב - כמו קרקעות למגורים - שיכולים להניב תשואה גבוהה יותר. אני בעצמי הגעתי לדירה ברעננה מקרקע בעשר שנים עם תשואה שלא הייתי רואה בנדל"ן מניב.
החסרון של השקעה כזו הוא שאין משכנתא ואז אתה עובד רק עם ההון שלך. היתרון שלה הוא שהעקרונות לעליית הערך זהים לעקרונות של נדל"ן מניב אבל עליית הערך גבוהה הרבה יותר. זו האלטרנטיבה שלי לנדל"ן מניב, אם הבטחון שלך נמצא בשוק ההון תנסה לאתגר אותו רק עם פוטנציאל תשואה גבוה יותר - לא השתכנעתי שהוא קיים בהכרח בנכס מניב - גם לא בעשור האחרון.