רכישת דירה - לקיחת משכנתא או מהון עצמי בלבד?

[רובי1]

@פסיוני בלבלת אותי לגמרי. על איזו הצפה של יח"ד אתה מדבר?

 

[פסיוני]

לא הזכרתי חלוקת דירות...

עכשיו הבנתי היכן שגית...
כשכתבתי על "הצפה ביחי"ד"-
התכוונתי לעובדה שבונים בארץ יותר דירות מאשר קצב הגידול במשקי הבית

 

[רובי1]

התכוונתי לעובדה שבונים בארץ יותר דירות מאשר קצב הגידול במשקי הבית

היו שנים שבנו פחות, בשנים האחרונות בונים יותר מקצב הגידול, אבל זוהי ממש לא "הצפה".
בכל מקרה, עודף בהיצע הדירות משפיע על מחירי הדירות ועל מחירי השכירות במידה שווה.

 

[פסיוני]

היו שנים שבנו פחות, בשנים האחרונות בונים יותר מקצב הגידול, אבל זוהי ממש לא "הצפה".
בכל מקרה, עודף בהיצע הדירות משפיע על מחירי הדירות ועל מחירי השכירות במידה שווה.

ממש לא בשווה.
זאת הפואינטה!
מחירי השכירות מאד רגישים לשינויים בהיצע, טיב האוכלוסיה, והתעסוקה באיזור.
אך מחירי הדירות-
מושפעים מעלות ההון, היעדר אלטרנטיבות, וכו וכו. כאמור.

 

[פסיוני]

ועדיין, מתחילת 2015 ועד סוף 2017, למרות העליה בריביות, המצב הוא:

אז כנראה שהקורלציה בין הריבית למחירים לא גבוהה כמו שאתה חושב.

יש הבדל עצום במהירות בה השוק מעכל שינויים, בין נכסים פיננסיים, לבין נדלן.
תראה לדוגמה באיזו מהירות שוק האגח הגיב לפרסום באלנס האחזקות של הפד, תוך שניות!
אבל, שינויי מאקרו הנוגעים לריביות משכנתא וכדו׳- לוקח לשוק המון המון זמן להגיב בהתאם, כי זה עסקאות שדורשות הרבה זמן, ולא לחיצה באתר ib וכדו

 

[Fitch]

יש הבדל עצום במהירות בה השוק מעכל שינויים, בין נכסים פיננסיים, לבין נדלן.

אז אם הריבית של המשכנתא תעלה מחר ל10%, זה ישפיע על המחירים רק בעוד 3-4 שנים?
לא טענתי שהם מגיבים באותה מהירות, אמרתי ששוק הדיור לא הגיב.

 

[רוני]

צריך להזהר מלעשות הקבלה בין שוק ההון לשוק הנדל"ן, התהליכים בשוק הנדל"ן באופן משמעותי איטיים יותר (למעט במקרים של אירוע בטחוני משמעותי), הפסיכולוגיה של הרוכשים גם היא משתנה לאט (לעומת משקיעים בשוק הון כשהוא יורד באגרסיביות וברציפות).

באופן טבעי בעלי נכסים נוטים להעריך את הנכסים שלהם מעבר לשויים האמיתי וממציאים את כל הצידוקים בעולם מדוע שוק הנדל"ן בישראל לא יכול לרדת,
השכר הממוצע שעלה 25% נומינלית במשך 10 השנים בין 2006 עד 2016, הושפע ברובו משגשוג בהייטק, אבל לחלוטין לא הקיף את כל האוכלוסיה, שנים של חוסר אינפלציה כששיעור האבטלה הגיע לשפל של 3.7%, לא מעוררים תהיות ? מה יקרה כשהריבית תעלה ? החוסן הנוכחי של מגזר ההייטק מרשים, סוחב את הכלכלה על כתפיו, אבל לא לעולם חוסן, מומלץ לבדוק מה קרה בענף יצור היהלומים בשנות ה70 וה 80 לפני מיקור החוץ, בשנות ה 80 שכר נטו חודשי של מנסר או מלטש יהלומים הגיע לגובה של $10,000 נטו בחודש......
משכורת יוצאות דופן אלו של שכירים לא ימשכו לאורך זמן, מדוע ? זה מושפע אומנם מהיצע וביקוש, אך תמיד המעסיקים תמיד ישאפו למצוא דרך להקטין עלויות להקטין סיכון בהשקעה, ביזמות, כדי להגדיל רווח.

ממרום גילי אני זוכר את השפל בשוק הנדל"ן לאחר מלחמת יום כיפור, ובשנת 83 בעת ויסות המניות והלעמת הבנקים על ידי הממשלה, 96 לאחר הגירה מחבר העמים שהגדילה את האוכלוסייה בישראל ב 25%, וזאת בנוסף למספר שווקים בחו"ל בהם פעלתי.....

אני למדתי שכאשר אנשים מסבירים מדוע שוק הנדל"ן בישראל לא יכול לרדת (בניגוד למנהטן, לונדון, סאן פרנסיסקו, הונג קונג, טורטנטו, מלבורן....), זה בדיוק העיתוי שאני נכנס לכוננות מעקב אחרי השוק, אני ממתין בין יתר הפרמטרים שוב להסברים של אותם אנשים מדוע אסור להשקיע לישראל..... (בשנת 2001 בעת האינתיפדה השנייה כולם היללו אותי, טוב שאתה משקיע בחו"ל, עוד מעט לא תישאר לנו מדינה, בסוף שנת 2003 דירות 65 מ"ר בתל אביב נמכרו בסביבות $140,000 אותן דירות נמכרות כיום ב $650,000).

 

[nUmBer_oNe]

לא הריבית שבוודאי תעלה תרסק את המחירים. זה לא תנאי מספיק, וצריך גורם (או שילוב של כמה) שינערו את השוק.

מה שירסק את השוק ככל הנראה יהיה משבר רציני, שיכלול פיטורים רבים, ויביא למצב בו לאנשים לא תהיה את היכולות להחזיר את המשכנתאות המפלצתיות שלקחו על עצמם ל3 עשורים קדימה.

ולפי הסיפורים שאני שומע סביבי על איך ובאיזה סכומים האנשים לקחו משכנתא, מספיק משברון קטן בשביל שהשוק יהיה מוצף בדירות עקב אי יכולת החזר.

חשוב גם להבין שכבר לא נראה מחירים של תחילת העשור הקודם (כמו דירה בת״א ב140 אל״ד מהדוגמא של רוני), אבל כן נראה בהחלט מחירים שפויים יותר ביחס למה שמתחולל עכשיו.

בלי קשר, ואולי עם קשר, אני רואה סביבי בתים (וילות וקוטגים) שהיו נטושים חודשים\שנים פתאום מוצעים למכירה. האם הידיעה שהשוק עושה פרסה הגיעה גם לבעלי נכסים שחיכו ליום הדין?

נחייה ונראה.

 

[Fitch]

כאשר אנשים מסבירים מדוע שוק הנדל"ן בישראל לא יכול לרדת

אני לא מכיר מישהו עם שכל בראשו שאומר את זה.

משבר רציני, שיכלול פיטורים רבים, ויביא למצב בו לאנשים לא תהיה את היכולות להחזיר

במצב כזה, הדבר הכמעט אחרון שיעניין רוכש פוטנציאלי הוא הרכישה.

אני רואה סביבי בתים (וילות וקוטגים) שהיו נתושים חודשים\שנים פתאום מוצעים למכירה

אנשים מממשים בזמן טוב מבחינתם.

מספיק משברון קטן בשביל שהשוק יהיה מוצף בדירות עקב אי יכולת החזר.

אתה שוכח שהדירות מועברות לבנקים במקרה הרע ונמכרות בשוק החופשי במקרה הטוב, המחיר בשוק ישקף מחיר מתאים למישהו ואולי עדיין גבוה מאוד לדעתך.
מחיר שהבנק ידרוש יכול להיות בכלל לא רלוונטי, זה לא שאין לבנק גב להחזיק כמה נכסים כאלה עד רגיעה בשוק.

 

[רוני]

אני לא מכיר מישהו עם שכל בראשו שאומר את זה.

במצב כזה, הדבר הכמעט אחרון שיעניין רוכש פוטנציאלי הוא הרכישה.

אנשים מממשים בזמן טוב מבחינתם.

אתה שוכח שהדירות מועברות לבנקים במקרה הרע ונמכרות בשוק החופשי במקרה הטוב, המחיר בשוק ישקף מחיר מתאים למישהו ואולי עדיין גבוה מאוד לדעתך.
מחיר שהבנק ידרוש יכול להיות בכלל לא רלוונטי, זה לא שאין לבנק גב להחזיק כמה נכסים כאלה עד רגיעה בשוק.

אני לא בטוח שנגיע למצב כזה שהרבה נכסים יגיעו לכינוס, בארץ זה מעט שונה, המשקיעים שתפסו נפח של 37% מסה"כ הרכישות בשוק, כבר משנת 2012 הוגבלו ל 50% מימון, חלק מהזוגות הצעירים רכשו במחיר למשתכן במחיר הנמוך ממחיר השוק, משפרי דיור מקסימום מימון 70%, במהלך השנים סילקו חלק מהקרן... אני מאמין שימכרו במחיר זול יותר, או אם ניתן יעברו לתקופה להורים וישכירות את הדירה כדי לשלם את עלויות המימון.

ריבוי נכסים בכינוס כמו שראינו במשבר האחרון בארה"ב נבע מאחוזי מימון גבוהים יותר וממשכנתאות מסוג נון ריקרוס, כאשר הבטוחה היחידה עבור ההלוואה זה הנכס.

 

[פסיוני]

אז אם הריבית של המשכנתא תעלה מחר ל10%, זה ישפיע על המחירים רק בעוד 3-4 שנים?
לא טענתי שהם מגיבים באותה מהירות, אמרתי ששוק הדיור לא הגיב.

עדיין לא הגיב
(השערה שלי -בהסתמך על השינויים בקצב גדילת יתרת המשכנתאות השנתית- תוך שנתיים יתחילו ירידות בפריפריה)

 

[פסיוני]

אני לא בטוח שנגיע למצב כזה שהרבה נכסים יגיעו לכינוס, בארץ זה מעט שונה, המשקיעים שתפסו נפח של 37% מסה"ך הרכישות בשוק, כבר משנת 2012 הוגבלו ל 50% מימון, חלק מהזוגות הצעירים רכשו במחיר למשתכן במחיר הנמוך ממחיר השוק, משפרי דיור מקסימום מימון 70%, במהלך השנים סילקו חלק מהקרן... אני מאמין שימכרו במחיר זול יותר, או אם ניתן יעברו לתקופה להורים וישכירות את הדירה כדי לשלם את עלויות המימון.

ריבוי נכסים בכינוס כמו שראינו במשבר האחרון בארה"ב נבע מאחוזי מימון גבוהים יותר וממשכנתאות מסוג נון ריקרוס, כאשר הבטוחה היחידה עבור ההלוואה זה הנכס.

בהנחה ולא יהיה משבר כלכלי- אני מסכים עם דעתך שלא יהיה הרבה דיפולט כשהריבית תעלה.
אבל אם יקרה משברון בתעסוקה- ייצאו גם ייצאו, אלפי נכסים ומכוניות, לידי הכונס.
מקוה שטעיתי

 

[Fitch]

עדיין לא הגיב

תסלח לי, אבל זה לא רלוונטי.
המחירים עדיין לא ירדו, השמש עדיין לא הפסיקה לזרוח ויובל המבולבל עדיין לא ראש ממשלה.

 

[פסיוני]

תסלח לי, אבל זה לא רלוונטי.
המחירים עדיין לא ירדו, השמש עדיין לא הפסיקה לזרוח ויובל המבולבל עדיין לא ראש ממשלה.

הזמנתי מוצר מאמזון, לפני יותר מ6 דקות תמימות.
והמוצר עדיין לא הגיע לישראל, עובדה!

 

[Fitch]

נכון.
גם

יובל המבולבל עדיין לא ראש ממשלה.

זו עובדה.

(אני לא מבין את הטענות שלך...)

 

[רוני]

ב

בהנחה ולא יהיה משבר כלכלי- אני מסכים עם דעתך שלא יהיה הרבה דיפולט כשהריבית תעלה.
אבל אם יקרה משברון בתעסוקה- ייצאו גם ייצאו, אלפי נכסים ומכוניות, לידי הכונס.
מקוה שטעיתי

ברור שבעת עלייה חדה ומהירה בריבית בנוסף למשבר תעסוקה, תהיה לכך השפעה מהותית על כמות הנכסים שיגיעו לכינוס, אני טוען שהמינוף הנמוך יחסית בארץ, יגרום לבעלי הדירות להילחם על הדירה לפני שהם מאבדים אותה לבנק.

 

[פסיוני]

נכון.
גם

זו עובדה.

(אני לא מבין את הטענות שלך...)

כי התעלמת מגורם הפז"מ הנדרש, לטענתי עכ"פ

 

[ITS]

לדעתי האופציה השלישית עדיפה, 70% הון עצמי, 30% מימון לטווח בינוני, לרכישת נכס מניב בחו"ל, במיקום שיניב עליית ערך, ויקזז את ירידת הערך הצפוייה ברכישת הנכס בארץ, בנוסף ליצירת הכנסה פסיבית.
כאשר תסלק את המימון, יתכן שיהיה לך כדאי לקחת מימון נוסף לרכישת נכס נוסף בישראל, אני מקווה שהשוק בעתיד יהיה נוח יותר ברמת המחירים.

תודה על התגובה.

האופציה השלישית לא מתאימה.
אשמח להתייחסות מבין שתי האופציות שכתבתי (בלי קשר לכיון השוק בארץ).

 

[ITS]

מעבר לאיסור, אתה רוצה לדעת כמה בדיוק אתה משלם לבעל מקצוע כדי שתוכל להשוות להצעות אחרות. כשמישהו "דוחף" לך פנימה גם רכיבים נוספים כאחוז מהשכר, תהיה בטוח שאתה לא זה שתרוויח מזה. כשמדובר בחומרים/ציוד וכו', שאתה לא יכול לכמת או להבין את העלות שלהם, מילא. אבל כאן זה כסף - סכומים קבועים וידועים מראש.

Very Like. תודה

 

[ITS]

שלום שוב לכולם.

הייתי ללא נגישות לאינטרנט לכמה ימים (ולכן אני מגיב רק עכשיו).
אני שמח לגלות שהשרשור "פורח" אבל הייתי רוצה קצת להחזיר אותו ליעד ולמטרה שלשמם הוא נפתח, ברשותכם

אז למען מטרה זו, אני אוסיף כמה נתונים שיעזרו אולי לבעלי הדעות בפורום לתת את דעתם באופן יותר קונקרטי:
1) השאלה אם לקנות בית (בישראל או בכלל) זו החלטה כלכלית כדאית אינה רלוונטית לדיון, מכיוון שהחלטתי שברצוני כן לרכוש בית, וזה עניין מוגמר. תקראו לזה "השפעות הגנום היהודי" אם תרצו.
2) הנכס שאני מתעתד לרכוש הוא במסגרת מחיר למשתכן. מבלי להיכנס לעומק הנתונים על מיקום, כדאיות וכו', אני אגיד שהנכס הוא במיקום "טוב" ומבוקש והמחיר משקף הנחה של 25-30% לפחות (בבקשה אל תיכנסו לדיונים האם המספר הזה נכון והאם באמת יש הנחה לעומת מחיר שוק שיירד עתידית...אנא קחו אותו כנתון). מכיוון שכך, פחות מעניינות אותי ספקולציות האם השוק יירד או יעלה כי גם אם הוא יירד, אני ממש לא מאמין שהוא יירד ב25-30%. אז בואו נשאיר את דיון השוק עולה או יורד מחוץ לשרשור בבקשה וננסה לקחת תסריט שהשוק נשאר בערך כפי שהוא כרגע.
3) הנק' שהועלו כאן לגבי עלויות של פתיחת תיק משכנתא, עו"ד, אגרות וכו' הוסיפו לי מבחינת האינפורמציה והלקיחה אותן בחשבון, אבל בסה"כ כפי שגם כתבו כאן, הן נראות לי די זניחות, אז בואו נתעלם גם מהם ונשים אותן בצד (קשה לי לראות איך 0.5 או 0.51% משפיעים מהותית על אחד משתי האופציות שהצגתי בפתיחת שרשור זה).
4) במידה ואקח משכנתא, היא תהיה בסדר גודל של כ-30% מערך הנכס. אותם 30% שיישמרו לי כהון עצמי יופנה לאחת משתי אופציות:
א' - השקעה בשוק ההון קרי באופן ספציפי בETFים שעוקבים אחרי מדדי מניות של העולם המפותח. בעיקר IVV (סנופי) וגם שוק עולמי (VEA).
ב' - הון עצמי התחלתי להשקעה בנדל"ן עיסקי שישמש כר לפיתוח עיסקי שלי (אני עצמאי). אני נוטה יותר לאופציה זו.

אז בהתחשב בכל הנקודות הנ"ל, אני חוזר למה ששאלתי בתחילת שרשור זה:
"אז בין שני תרחישים, אילו מהם עדיף?:
הראשון - רכישת הנכס בעזרת 100% הון עצמי
השני - רכישת הנכס בעזרת 70% הון עצמי + 30% משכנתא"

תודה מראש למגיבים!