רכישת 50% דירה עם משפחה

[ארנטס]

שלום.

שואל עבור חבר ששוקל לקנות דירה.
להלן הנתונים:
1. דירת 3 חדרים (כמעט חדשה) בעיר מאוד מבוקשת - מודיעין. 82 מ"ר בנוי + מרפסת 12 מ"ר + מחסן + חניה מקורה.
2. נמכרת ב150000₪ (לפחות) פחות ממחיר השוק של דירות זהות שנמכרו בשכונה בשנה האחרונה. שכונת מורשת, שרובה ככולה נבנתה במסגרת מחיר למשתכן.
3. מחיר 2.5 מיליון ₪.
4. מס רכישה סביב 20000₪ בלבד.
5. ללא תיווך.
6. 50% -50% תשלום על הנכס אב ובנו. עיסקת מזומן.
6. תשואה משכירות סביב 6100₪ לחודש (3000₪ לאב ו3000₪ לבן) = 3% תשואה שנתית. ידוע שדי נמוך ביחס לאלטרנטיבות אך הם בונים על עליית ערך פנטסטית:
7. ככל הנראה תימכר בקלות סביב 2.78 מיליון ₪ לפחות בעוד 2-3 שנים - עליית ערך.
8. הן לאב והן לבן אין דירה על שמם. כלומר מס רכישה בקטנה של דירה יחידה ו0₪ מס במכירה בעוד 2-3 שנים.

אשמח לדעות חכמות בעד ונגד.

 

[c881]

השאלות הרגילות - יש לו אח/ות נוספים? אמא?
הצעה ל - למה לא משכנתה? בטוח שאפשר למצוא שהשכירות תכסה, אם יש להם מזומן לרכוש את הנכס.

 

[jojo9000]

מיסוי מקרקעין מסתכל על כל תא המשפחתי הורים וילדים עד גיל 18 (בלי להיכנס לדקויות של החוק) - זה שלאב אין דירה על שמו זה לא מספיק מה לגבי האם?

האם המימון הוא מכספים של הבן והאב 50/50 או שרק הרישום הוא חצי חצי?

לא מהווה יעוץ משפטי או יעוץ מס

 

[ארנטס]

השאלות הרגילות - יש לו אח/ות נוספים? אמא?
הצעה ל - למה לא משכנתה? בטוח שאפשר למצוא שהשכירות תכסה, אם יש להם מזומן לרכוש את הנכס.

אין אחים ואין אמא.
ראש של פעם. לקנות עם מה שיש וללא הלוואות. במיוחד שריבית גבוהה כעת.

 

[ארנטס]

מיסוי מקרקעין מסתכל כל תא משפחתי - זה שלאב אין דירה על שמו זה לא מספיק מה לגבי האם?

האם המימון הוא מכספים של הבן והאב 50/50 או שרק הרישום הוא חצי חצי?

לא מהווה יעוץ משפטי או יעוץ מס

המימון אכן 50% מכיסו של כל אחד וכך גם יהיה הרישום.

 

[האזרח הקטן]

7. ככל הנראה תימכר בקלות סביב 2.78 מיליון ₪ לפחות בעוד 2-3 שנים - עליית ערך.

ידוע למי ניתנה הנבואה. בתרחיש הפסימי, כמה אתה מעריך שתפסידו?

 

[ארנטס]

ידוע למי ניתנה הנבואה. בתרחיש הפסימי, כמה אתה מעריך שתפסידו?

אין להם כדור בדולח אך הסיכוי שמחיר דירה במודיעין לא יעלה די אפסי. לרדת בטח שלא.
וכאמור קונים מראש ב150000₪ פחות ממחיר השוק.

 

[jojo9000]

המימון אכן 50% מכיסו של כל אחד וכך גם יהיה הרישום.

צריכים להחזיק בדירה לפחות 18 חודשים עד למכירה כדי שהדירה תהיה פטורה ממס שבח. (זה לא רשימה ממצה לגבי תנאים לפטור ממס שבח)

לא מהווה יעוץ משפטי או יעוץ מס

 

[ארנטס]

צריכים להחזיק בדירה לפחות 18 חודשים עד למכירה כדי שהדירה תהיה פטורה ממס שבח. (זה לא רשימה ממצה לגבי תנאים לפטור ממס שבח)

לא מהווה יעוץ משפטי או יעוץ מס

ידוע.
לכן תושכר לשנתיים.

 

[גלעדד]

ראה כמקרה בוחן את מה שמתרחש כעת בדירות שיוצאות לשוק בראש העין מזוכי מחיר למשתכן.
המחירים שם התרסקו ביותר מ10% בפרק זמן קצר מאוד.
כלומר מה שאתה מציין לגביי המחיר - זה מחיר השוק וזה לא מתחתיו.
דעתי בלבד ואין באמור המלצה כלשהיא.

 

[ארנטס]

ראה כמקרה בוחן את מה שמתרחש כעת בדירות שיוצאות לשוק בראש העין מזוכי מחיר למשתכן.
המחירים שם התרסקו ביותר מ10% בפרק זמן קצר מאוד.
כלומר מה שאתה מציין לגביי המחיר - זה מחיר השוק וזה לא מתחתיו.
דעתי בלבד ואין באמור המלצה כלשהיא.

ראש העין שונה בכל מימד ממודיעין.
מודיעין סיפור הצלחה מטורף - באמצע ממרכז הארץ לירושלים עם רכבת מהירה וישירה + יש בה את כל השירותים הנדרשים + יוקם בקרוב מרכז רפואי ענק (שלוחה של הדסה אם הבנתי נכון).
רוב הדירות במודיעין סיימו כבר את 7 שנות ההמתנה למכירה ולפי רשות המיסים ומדלן מגמת עליית מחיר בשנה+ האחרונים.

המחיר שציינתי זול ב150000 ש"ח לפחות מעיסקאות אחרונות שדווחו לרשות המיסים.
דירה חדשה מקבלן משווקת בשכונה החל מ2.75 מיליון ש"ח.

 

[vigaror]

המחיר שציינתי זול ב150000 ש"ח לפחות מעיסקאות אחרונות שדווחו לרשות המיסים.

למה מוכרים בכזו הנחה?
אולי יש בעיה בדירה? ברישום שלה?

או שאולי יש בשוק ירידת מחירים?

 

[האזרח הקטן]

המחיר שציינתי זול ב150000 ש"ח לפחות מעיסקאות אחרונות שדווחו לרשות המיסים.

ממתי העסקאות האחרונות? שבוע? חודש? שלושה חודשים?

מקווה שאתם לא מחשיבים בטעות עסקאות מלפני שנה.

 

[ארנטס]

ממתי העסקאות האחרונות? שבוע? חודש? שלושה חודשים?

מקווה שאתם לא מחשיבים בטעות עסקאות מלפני שנה.

6-8 חודשים אחרונים.

 

[ארנטס]

למה מוכרים בכזו הנחה?
אולי יש בעיה בדירה? ברישום שלה?

או שאולי יש בשוק ירידת מחירים?

כי התחייבו לדירה שקנו + הדירה ריקה משוכרים = לחץ כלכלי

 

[האזרח הקטן]

כי התחייבו לדירה שקנו + הדירה ריקה משוכרים = לחץ כלכלי

אז למה אף קונה לא קנה ב50 אלף פחות? או 75 אלף פחות? או 100 אלף פחות? או 125 אלף פחות? האם אין אף קונה שזיהה את ההזדמנות המדהימה והלחץ הכלכלי של הקונים?
או שאולי מחיר השוק פחות נמוך ב150 אלף ממה שהקונה חושב שהוא...

 

[ארנטס]

אז למה אף קונה לא קנה ב50 אלף פחות? או 75 אלף פחות? או 100 אלף פחות? או 125 אלף פחות? האם אין אף קונה שזיהה את ההזדמנות המדהימה והלחץ הכלכלי של הקונים?
או שאולי מחיר השוק פחות נמוך ב150 אלף ממה שהקונה חושב שהוא...

יצאה לשוק לפני מספר ימים ותמיד יש את הראשון לא?!

כיצד יודעים מה מחיר השוק אם לא מדיווח עיסקאות זהות ברשות המיסים בחודשים האחרונים?
(זהות במ"ר ועד רמת הברז. רובן ככולן נבנו על ידי אותו קבלן).
אם כל הדיווחים 7-8 ש"ח למוצר מסויים ופתאום מישהו מציע ב6.5 ש"ח גמיש. לא נקרא פחות ממחיר השוק?

 

[האזרח הקטן]

יצאה לשוק לפני מספר ימים ותמיד יש את הראשון לא?!

כיצד יודעים מה מחיר השוק אם לא מדיווח עיסקאות זהות ברשות המיסים בחודשים האחרונים?
(זהות במ"ר ועד רמת הברז. רובן ככולן נבנו על ידי אותו קבלן).
אם כל הדיווחים 7-8 ש"ח למוצר מסויים ופתאום מישהו מציע ב6.5 ש"ח גמיש. לא נקרא פחות ממחיר השוק?

א. אין דבר כזה שתי דירות זהות. או שהן בבניין אחר ברחוב או בקומה אחרת או בכיווני אוויר שונים או מאפיינים אחרים ברמת הגימור או במטראז׳.
ב. מחיר הוא דבר גמיש - זה שדירה "זהה" נמכרה לפני שנה במחיר x ודירה y נמכרה אתמול ב x-150k לא אומר שבעוד שנתיים הדירה תוכל להימכר במחיר x.

 

[גלעדד]

ראש העין שונה בכל מימד ממודיעין.
מודיעין סיפור הצלחה מטורף - באמצע ממרכז הארץ לירושלים עם רכבת מהירה וישירה + יש בה את כל השירותים הנדרשים + יוקם בקרוב מרכז רפואי ענק (שלוחה של הדסה אם הבנתי נכון).
רוב הדירות במודיעין סיימו כבר את 7 שנות ההמתנה למכירה ולפי רשות המיסים ומדלן מגמת עליית מחיר בשנה+ האחרונים.

המחיר שציינתי זול ב150000 ש"ח לפחות מעיסקאות אחרונות שדווחו לרשות המיסים.
דירה חדשה מקבלן משווקת בשכונה החל מ2.75 מיליון ש"ח.

היא שונה כעיר אבל העיקרון אינו שונה.
זוכי מחיר למשתכן עם פריבילגיה למכור מתחת למחיר השוק.(ראה בנוסף מה קורה בגליל ים.)
עובדתית בכול שכונה שהותר לרוכשים למכור לאחר תקופת הצינון המחירים נדחפו כלפיי מטה.
זאת ועוד, המחירים בכול הארץ יורדים.דבר עם מתווכים וקבלנים - אין קונים.
רוצה לומר, המחיר שאתה מקבל כעת הוא מחיר השוק.
זה לא אומר שאתה לא צריך להיות מבסוט, אתה קונה בטיימינג מעולה לדעתי.
שיהיה המון בהצלחה בכל מקרה.
אין באמור המלצה כלשהיא דעתי בלבד!

 

[הורדוס]

אין אחים ואין אמא.
ראש של פעם. לקנות עם מה שיש וללא הלוואות. במיוחד שריבית גבוהה כעת.

חשוב לדעת שזאת החלטה בלתי הפיכה, ניתן למשכן נכס קיים אבל רק עד 50% מהשווי שלו ובריביות גבוהות משמעותית ממשכנתא ברכישה.
מצד שני אם יקחו משכנתא ברכישה יוכלו בהמשך למחזר אותה, ובהרבה מקרים גם לא יהיה כדאי למחזר כי המרווחים של הריביות המשתנות טובים מאוד היום ביחס לעבר וכאשר הריבית תרד העוגן ירד ותשלומי המשכנתא בהתאם.
יכולים גם לדאוג להחזיר מיד את המסלול הקבוע ולהוריד חשיפה לעמלת פרעון מוקדם.

אין להם כדור בדולח אך הסיכוי שמחיר דירה במודיעין לא יעלה די אפסי. לרדת בטח שלא.
וכאמור קונים מראש ב150000₪ פחות ממחיר השוק.

איך מצאו את העסקה? היא מפורסמת על ידי מתווכים? יד2/מדלן? למה הם מוכרים לכאורה מתחת למחיר השוק?

8. הן לאב והן לבן אין דירה על שמם. כלומר מס רכישה בקטנה של דירה יחידה ו0₪ מס במכירה בעוד 2-3 שנים.

אשמח לדעות חכמות בעד ונגד.

ואז מה? נלך לפי המספרים שלך רגע, ימכרו עוד 3 שנים וירוויחו 280 אלף, תוריד מזה עלויות מכירה ורכישה שלא ציינת נשאר עם 200 אלף.
תוסיף שכירות של 6000 כפול 3 שנים פחות חודש בשנה על תחזוקה נקבל סהכ רווח של 400 אלף ב3 שנים על השקעה של 2.5 מיליון, זה 16% ב3 שנים, נשמע טוב? לא נראלי.
אני יודע לא התחשבתי בזמנים של תשלומי השכירות אבל אני לא חושב שזה ישנה המון.

להרבה אנשים קנייה ומכירה של נכסים היא פעולה קשה מאוד, מלחיצה מאוד, ובשורה התחתונה ניסיונות או מחשבות על עסקאות כאלו נגמרו בהרבה מאוד זמן בו הכסף שלהם לא עבד.
מנגד, צבירה שקולה של נכסים לאורך זמן במיקומים עם ביקוש טוב לשכירות היא משהו שקשה לטעות בו.

הם יכולים לקנות דירה כל אחד אם הם רוצים במרכז, או בית קרקע כל אחד אם הם מעדיפים בפריפריה.

או אפילו 3 דירות כל אחד אם הם רוצים בפריפריה, כל דירה בסביבות ה800 אלף שתושכר ב3000, עם משכנתאות של 1.4-1.5 סהכ כל אחד, ישארו עם תזרים מאוזן, עם הזמן יחזירו את המשכנתאות, ימחזרו אם כדאי, ולכל אחד מהם יהיה תיק נכסים מניב.