שאלה ראשונה: מה דעתכם באופן כללי על העסקה?
זו שאלה לאנשי המקצוע שמלווים אותך. אם היה שמאי מטעמך, הוא יוכל לחוות דעתו, מהזווית השמאית ולא המסחרית.
בהנחה שאתה קונה להשקעה, יש שאלות רבות שאתה צריך לשאול את עצמך. למשל, בנוגע לטיפוסי השוכרים הפוטנציאליים, אופי השכונה, שטחי ציבור, ובגדול - מי ירצה לגור שם. צפיפות הדיור, המוניטין שאולי יהיה או לא יהיה לשכונה, ועוד.
מה משך הזמן של הקמת הפרויקט, מה ההיתכנות להקמתו (גם האופטימיים ביותר, לא מכירים לפעמים בדיוק באיזה שלב נמצא הפרויקט, אם יש הסכמות של כולם, אם יש תביעת סרבן באוויר, אם היזם איתן כלכלית, אם יש ליווי בנקאי, אם יש יזם מתחרה שמחתים במקביל, ועוד).
האם תהיה מוכן להחזיק דירה ישנה באזור זה עד שהפרויקט יתממש? האם אתה מבין שאתה משלם, כנראה, ערך נוכחי של דירה עתידית ולא ערך נוכחי של דירה קיימת? יש פה ממד של סיכון ואי ודאות. האם התבע של הפינוי בינוי כבר אושרה? מדבריך נשמע שכן.
יש כל מיני משתנים ששווה לבדוק בעזרת איש מקצוע.
שאלה שנייה:
קיים היטל השבחה על הדירה, עקב אישור התב"ע, שהמוכרים אינם מוכנים לשאת בעלותו, מדובר בהיטל בשווי בערך של 200 אלף ש"ח.
לפי המוכרים, אצטרך לשלם את ההיטל בקנייה, אולם, תוך שנה בערך אוכל לקבל החזר מהיזם בשווי ההיטל פחות שווי הממד, כך שבפועל עלות ההיטל תהיה בערך 10%.
כך שההיטל יעלה לי בערך 20 אלף ש"ח.
האם יש אמת בדבר? כמובן שאם אחשוב שהעסקה כדאית וארצה להתקדם אתייעץ עם עו"ד ואשלם שכ"ט בשביל מאה אחוז וודאות בנושא
כמו שכתבו לך כאן, היטל השבחה משולם במימוש - מימוש בהיתר או מימוש במכר.
ההיטל חל על הבעלים בעת אישור התכנית המשביחה (שמדבריך נשמע שמדובר על התכנית של פינוי בינוי, אבל זה לא תמיד כך, ולפעמים יכולה להיות תכנית קודמת שטרם מומשה במכר או בהיתר).
יש בדין פטורים שונים והקלות שונות מתשלום היטל השבחה, כולל הקלות מקובלות בפינוי בינוי (אם כי, בנתניה, למיטב זיכרוני, הנהיגו היטל מלא בנושא זה. בכל זאת, יש פטורים והקלות אחרים אפשריים, שקשורים בעקיפין לפינוי בינוי, בהתחשב גם בגודל הדירה, ובפרמטרים נוספים).
הפטורים וההקלות חלים, רובם (המוחלט, להוציא חריגים) על מימוש בהיתר.
ברגע שהמוכר שלך מייצר אקט מימוש במכר, כנראה שלא יהיה אפשר לממש פטור שאפשר היה לממש אילו היה ניתן היתר (אם יש בכלל פטור מתאים, והפרטים לא ידועים לחלוטין מתוך הסיפור שלך).
בנוסף, המוכר מבקש לגלגל עליך למעשה את ההיטל. זו תמיד סוגייה שמתנהל לגביה מו"מ, הגם שהדין קובע שההיטל חל כאמור על המוכר.
כשהמוכר שלך טוען שיש לך אפשרות להתקזז בדרך כלשהי עם היזם, הוא אומר למעשה שיש לו הסכם מסחרי עם היזם על קיזוז כאמור. זה לא דבר מופרך כשלעצמו, אבל הרבה פעמים יזמים שמתחייבים לקיזוז חוזי שכזה, מסתמכים על כך שהם ינצלו (באמצעות המוכר) פטורים או הקלות בהיטל. לכן, כמו שאמרו לך כבר למעלה, זו טענה שצריך לבדוק היטב מול היזם, ומול ההסכם שבין המוכר לבין היזם.
שורה תחתונה - אין עצה ואין המלצה. יש הרבה דברים שצריך לבדוק, ורב הנסתר על הגלוי. לרבות בשאלה מה מקור ההיטל.
אם הגעת למסקנה שהעסקה כלכלית עבורך וטובה לך, עם כל המשתנים האפשריים, ואחרי שבדקת היטב את העובדות, קח לך עורך דין שמתמחה בתכנון ובנייה ופינוי בינוי כדי שייתן לך עצה ביחס למהות ההסכמות החוזיות (בין המוכר לבין היזם, בינך לבין המוכר, בינך לבין היזם) וביחס לפוטנציאל ההפחתה של היטל ההשבחה לאור מערכת ההסכמים החוזית או, אולי, הוראות הדין החלות בנסיבות העניין. יש עורכי דין שמוכנים לקיים פגישה ראשונה בתשלום חד פעמי, ללא התחייבות מראש לליווי בעסקה, ואחכ גוזרים מזה הסכם מלא אם מחליטים להתקדם. כמו כן, בד"כ יש גם עורך דין מלווה לדיירים, ואפשר לנסות לברר מי הוא, ולהחליף איתו מילה.
שים לב - אין בהכרח חפיפה בין השירות שעו"ד הדיירים נותן לדיירים ביחד, לבין השירות שעו"ד מטעמך ייתן לך במסגרת עסקת המכר הפוטנציאלית שלך. עם זאת, זה ש"אין בהכרח חפיפה", לא אומר שאין חפיפה, וכדאי גם את זה לברר. לסיכום - ממש לא כסף על הרצפה, ועסקה מורכבת, שכדאי לבדוק כדי להבטיח את הזכויות שלך, תוך תיאום ציפיות מלא ועיניים פקוחות.
