רכישת דירה לא משופצת, לשפץ ולמכור ברווח

[Itaigrin]

תודה מראש לכל העונים, חשבתי לקנות דירה לא משופצת בבניין ישן באזור סבבה במחיר טוב, לשפץ אותה שתראה פצצה (לא לגעת בצנרת וחשמל רק שיפוץ חיצוני) ולמכור אותה לאחר השיפוץ ברווח.
כמה הבדל יכול להיות בין המחיר של דירה לא משופצת לדירה משופצת?
האם זה כדאי או שיש רעיון אחר שעדיף לעשות?

 

[ריש-לקיש]

לסוג העסקה הזו קוראים "עסקת פליפ". יש על סוגי עסקאות כאלו המון מידע פה בפורום בפרט ובאינטרנט בכלל.
יכול להיות לזה היגיון, אבל צריך לראות שעושים את זה כמו שצריך, שמוצאים דירה מתחת למחיר השוק עם פוטנציאל טוב וכו'.

 

[פטל ואוכמניות]

יש פה הרבה פקטורים שיכולים להשפיע כמו:
- איכות השיפוץ
- הטעם של קהל היעד
- חלוקת הדירה, קומה, מעלית, חניה, מרפסת, כיווני אוויר, מספר דירות בבניין...
- יש/אין ממד
- קרבה לבית ספר, למוסדות רפואיים, לתחבורה ציבורית
- רמת הרעש, רמת הפרטיות

בקיצור כל מקרה לגופו

 

[bengi]

קח בחשבון עלויות עיסקה+מס שבח.

אני לא חושב שאפשר לעשות מזה כסף

 

[McMurphy]

במחיר טוב

כמו תמיד בנדל״ן, עיקר הבעיה היא למצוא דירה שהתמחור הנוכחי שלה, לא משקלל את האפשרות הזו (של שיפוץ ומכירה). ברגע שכן, אז הרווח התיאורטי מצטמצם מאד (עאכ״ו אם מדובר במישהו שעושה את זה בפעם הראשונה ולא יודע להתנהל נכון בשיפוץ ומגיע בסוף להפסד).

עשו ועושים את זה, אבל זה לא טריוויאלי ולפי מה שכותבים פה צריך המון השקעה ולימוד עצמי (יש פה כאלו שכותבים/ות שהם מלווים רוכשים באיתור דירות כאלו).

 

[הורדוס]

אני עשיתי את זה כמה פעמים, ויש הרבה אנשים שעושים את זה.

כמובן לא קל, יש סיכונים, אבל אם עובדים נכון אפשר להרוויח יפה.

אם כבר יש לך דירה וצריך להכניס לחשבון מס רכישה אז מאוד קשה להגיע לעסקאות כדאיות.

 

[ארנטס]

תחשוב על כיוון של פיצול ולא בהכרח ל2 דירות.
ישנן דירות שהפכו ל80% דירה ו20% למיני משרד עם שירותים וכיור למתווך, קוסמטיקאית, מעצבת פאות. קיים לא ברמת בית שמש.
2000₪ נקי ללא צרות וכאב ראש של שוכר עם תקלות ודרישות.

 

[גרהם]

אם יש לך ידיים טובות ואתה יכול לשפץ בעצמך, יש יותר היתכנות לרווח (וגם לתשלום מס גבוה יותר).

 

[פטל ואוכמניות]

תקשיב לפודקאסט ״כסף בקיר״ היו כמה פרקים בנושא

 

[ארנטס]

אם יש לך ידיים טובות ואתה יכול לשפץ בעצמך, יש יותר היתכנות לרווח (וגם לתשלום מס גבוה יותר).

בהקשר זה -
יש המון מציאות (חדשות באריזה) ביד2:
עודפי קרמיקה, ארונות מטבח, ברזים, אסלות ועוד במחירי בדיחה יחסית לחנויות.
בדיוק קניתי ברז מים קרים לנטילת ידיים ב50₪ במקום 240₪.

 

[אורי ג.]

תודה מראש לכל העונים, חשבתי לקנות דירה לא משופצת בבניין ישן באזור סבבה במחיר טוב, לשפץ אותה שתראה פצצה (לא לגעת בצנרת וחשמל רק שיפוץ חיצוני) ולמכור אותה לאחר השיפוץ ברווח.

אנשים לא מפגרים, הדבר הראשון שמעניין אותם זה מצב התשתיות.

 

[fizban]

כמה אחוז רווח נטו תעשה מזה?
אני שואל כי אני באמת לא מבין בזה ונראה לי שתיק השקעות סולידי יכול לתת תשואה דומה בכמעט אפס מאמץ. או שאני מפספס משהו אקוטי.

 

[יהודה ש.]

או שאני מפספס משהו אקוטי.

מינוף.
בעסקאות פליפ שנעשות נכון במינוף מקסימלי אפשר להגיע ל-20 אחוז ויותר על הכסף.
אבל זה בגלל שמדובר ביזמות לכל דבר ועניין, יש כאן המון עבודה, צריך הרבה ידע ונסיון, וכמובן הסיכון גבוה בכמה רמות.
אין כאן שום מקום להשוואה להשקעה סולידית.

 

[מישו2]

מינוף.
בעסקאות פליפ שנעשות נכון במינוף מקסימלי אפשר להגיע ל-20 אחוז ויותר על הכסף.
אבל זה בגלל שמדובר ביזמות לכל דבר ועניין, יש כאן המון עבודה, צריך הרבה ידע ונסיון, וכמובן הסיכון גבוה בכמה רמות.
אין כאן שום מקום להשוואה להשקעה סולידית.

להגיד מינוף זה פחות מתאים במקרה הזה מאחר ואפשר לעשות מינוף גם בתיק השקעות. אם המינוף שואף ל-100% התשואה יכולה לשאוף לאינסוף...

אני חושב שכוונת השואל היא מה אחוז הרווח מתוך מחיר הדירה.
אני אישית תמיד נמנעתי מעסקאות כאלה בעיקר כי זה עלול להזמין עליך את רשות המיסים ולחייב אותך במס שולי/עסקי.
אני מסכים שבאופן כללי מובטח רווח מסויים - והוא אכן רווח יזמי על השבחת דירה. הרווח הוא לדעתי לא גדול אם הוא מתמחר שעות עבודה של היזם (אתה), טרחה, סיכון וכד'.
בשוק שאני מכיר (מ-2009) שהוא שוק עולה, היה עדיף כמובן לקנות ולהחזיק (מה שאני עשיתי לרוב).
אני גם סבור שרוב עסקאות הפליפ שבוצעו מאז נחשבו מוצלחות בעיקר בזכות העובדה שהשוק עלה במשך כל התקופה.

 

[יהודה ש.]

להגיד מינוף זה פחות מתאים במקרה הזה מאחר ואפשר לעשות מינוף גם בתיק השקעות. אם המינוף שואף ל-100% התשואה יכולה לשאוף לאינסוף...

מי שעושה פליפים עושה זאת עם מינוף גבוה (לפעמים גם הכסף לשיפוץ נלקח מהבנק), זה חלק מתכנית העבודה ומכאן כל הרווח.
בתיק השקעות אחוזי מינוף כאלו יובילו לאסון מהר מאוד, בעסקאות פליפ לעומת זאת, הסיכון קיים, אבל בתחום הסביר למי שיודע מה הוא עושה.

 

[Carpornemi]

אנשים לא מפגרים, הדבר הראשון שמעניין אותם זה מצב התשתיות.

רוב האנשים לא מפגרים, אבל הנוכל צריך למצוא רק קורבן אחד כדי להרוויח, לדוגמה רוכש מבוגר וחסר השכלה שחוסך על אנשי מקצוע.

מה שהשתנה זאת הלכת שיפריס בבית המשפט העליון שהגבירה את חובת הגילוי של מוכר דירה גם אם הרוכש התרשל בבדיקות שלו והקלה על הגשת תביעה נגד המוכר במשך 7 שנים לאחר העסקה.

לדעתי ההלכה הזו הפכה את הההונאה הזו להרבה פחות משתלמת.

 

[fizban]

מינוף.
בעסקאות פליפ שנעשות נכון במינוף מקסימלי אפשר להגיע ל-20 אחוז ויותר על הכסף.
אבל זה בגלל שמדובר ביזמות לכל דבר ועניין, יש כאן המון עבודה, צריך הרבה ידע ונסיון, וכמובן הסיכון גבוה בכמה רמות.
אין כאן שום מקום להשוואה להשקעה סולידית.

תודה על התשובה.
אני דווקא חושב שאפשר להשוות את זה להשקעה סולידית.
יותר סיכון, יותר תשואה. אבל יותר סיכון אפשר לקחת גם בהשקעות.
זה פשוט נראה לי מטריח מאוד לקנות, לשפץ, להתעסק עם המון אנשים ואז גם למצוא קונה לדירה - אלא אם זה גם תחביב/תשוקה ואז אני מסוגל להבין.