דילמה במימון רכישת דירה

[kiza]

היי לכולם,
אשמח לעזרת המנוסים והמלומדים

אנחנו זוג בני 40 +2 ילדים קטנים. מנסים להבין אם אנחנו מסוגלים לממש הזדמנות לשדרג לדירה חדשה מקבלן
הקאטצ' - הדירה תהיה מוכנה בעוד שנתיים ואנחנו מאוד מוגבלים בהון עצמי נזיל

לנו יש:
גרים בדירה בבעלותנו - שווי להערכתי בסביבות 3 מיל'
משכנתא 450K - החזר חודשי כ-3K
הכנסה חודשית נטו משותפת כ-26K, הוצאות ממוצע 22K
תיק ני"ע 420K (לא רוצים לגעת בו)
קה"ש לא נזילה 130K

דירת הקבלן:
מחיר הדירה 3.5 מיל'
תהיה מוכנה בעוד שנתיים
פריסת תשלומים: 15 אחוז בחוזה, 25 אחוז כל חצי שנה, 10 אחוז במסירה (עם גמישות קטנה מאוד לשינויים)
הערכה עלויות נוספות כ-500K (כלל אצבע של 15 אחוז)

יוצאים מנקודת הנחה שהדירה תעלה 4 מיל' ולכן נצטרך למכור את הדירה שלנו ולהלוות מיליון מהבנק.
הבעיה שאנחנו לא יודעים איך ממנים את זה בשלב הזה.. אין לנו עזרה מהורים או מכרה זהב מתחת לבית

השאלות:
1. איך להמציא את הסכומים לתשלומים הראשונים? כבר בטווח של שנה וקצת נצטרך לשלם 2.2 מיל'..
2. באיזה נקודת זמן הגיוני לצפות למכור את הדירה שלנו?
3. האם זה נכון לקחת את הסיכון ולחתום על חוזה רכישה כשלמעשה אנחנו לא יודעים אם נצליח למכור בסכום מתאים?

תודה מראש לכל המגיבים

 

[הורדוס]

למה חצי מיליון הוצאות נלוות לדירה חדשה?

תוכלו לקבל מיליון כנגד הדירה הנוכחית, שיספיקו לתשלומים הראשונים ולאחריהם תמכרו את הדירה הנוכחית.

יכולים גם להציע לקבלן תנאי תשלום אחרים שיתאימו לכם.

 

[kiza]

למה חצי מיליון הוצאות נלוות לדירה חדשה?

קרוב לוודאי שזה יהיה פחות אבל אני לוקח בחשבון את המקסימום. מס רכישה, עו"ד, ריהוט ונגרות, שינויים למיניהם ממפרט הבסיס של הקבלן, גינה (מדובר בדירת גן) וכו וכו..

תוכלו לקבל מיליון כנגד הדירה הנוכחית, שיספיקו לתשלומים הראשונים ולאחריהם תמכרו את הדירה הנוכחית.

אשמח שתפרט מה הכוונה לקבל? איך ובאיזה תנאים? אנחנו לא מסוגלים לשלם עוד 3K כל חודש על עוד הלוואה.
שתי התשלומים הראשונים לבדם הם 1.4 מיל'..
האם זה ריאליסטי למכור דירה בטווח של יותר משנה וחצי למסירה? יש קונים שיסכימו לחכות כל כך הרבה זמן?

יכולים גם להציע לקבלן תנאי תשלום אחרים שיתאימו לכם.

תאמין לי כבר ניסיתי.. הקבלן די קשיח בתנאים. מוכן להתגמש רק מעט.. למשל 20 אחוז בתשלום שני או דחייה שלו בחודשיים

 

[Therealdeal]

אנחנו לא מסוגלים לשלם עוד 3K כל חודש על עוד הלוואה.

עקרונית, תוכלו לקחת את הכסף במסלול גרייס או בלון.

שתי התשלומים הראשונים לבדם הם 1.4 מיל'..
האם זה ריאליסטי למכור דירה בטווח של יותר משנה וחצי למסירה? יש קונים שיסכימו לחכות כל כך הרבה זמן?

מכיר מישהו שעשה דבר דומה עכשיו, והמוכר כמובן התפשר על המחיר. אם שכירות של דירה כזאת היא 7k בחודש, והמוכר מוכן להתפשר על 100-120k, זה אפשרי.

עוד אופציה היא לעבור לשכירות לתקופה מסויימת.

 

[Solid seat]

אתם יכולים לנסות למכור את הדירה הנוכחית למשקיע ולגור בה בשכירות עד המועד שהדירה שלכם מוכנה.

בנתיים את הכסף ממכירת הדירה שימו בקרן כספית, 4% בערך לשנה על 2.5 מיליון שקל יתן לכם 100000₪, תוכלו לכסות את השכירות, ואולי ישאר לכם עודף.

בשביל הפער הפער החסר בין הדירות תקחו משכנתא.

 

[kiza]

עקרונית, תוכלו לקחת את הכסף במסלול גרייס או בלון.

כלומר הלוואה נוספת במסגרת המשכנתא הקיימת?

האם יש אפשרות לקחת את זה כנגד הדירה החדשה אפילו שהיא על הנייר?

 

[wa11a]

קחו בחשבון שבמצב של היום לוקח זמן למכור דירת יד2.
בנוסף רוב האנשים נוטים להעריך ביתר את הנכס שלהם.

 

[Therealdeal]

כלומר הלוואה נוספת במסגרת המשכנתא הקיימת?

האם יש אפשרות לקחת את זה כנגד הדירה החדשה אפילו שהיא על הנייר?

חפש בגוגל הלוואת גישור.

בכדי לקבל משכנתא על הדירה החדשה תצטרך להציג הון עצמי של 25%, שאין לך. ולכן כדאי לקחת ראשית הלוואת גישור.

 

[הורדוס]

קחו בחשבון שבמצב של היום לוקח זמן למכור דירת יד2.
בנוסף רוב האנשים נוטים להעריך ביתר את הנכס שלהם.

+1

אתם יכולים לנסות למכור את הדירה הנוכחית למשקיע ולגור בה בשכירות עד המועד שהדירה שלכם מוכנה.

במחירים האלו יחסית קשה למצוא משקיעים בדירות רגילות.

תאמין לי כבר ניסיתי.. הקבלן די קשיח בתנאים. מוכן להתגמש רק מעט.. למשל 20 אחוז בתשלום שני או דחייה שלו בחודשיים

נתת לו הצעה בכתב? בה תיארת את לוח התשלומים, המחיר והשינויים במפרט שאתה רוצה?
אני מניח שלא, ולכן הוא גם לא לקח ברצינות את הבקשה שלך, אם תתן הצעה כזאת בכתב והוא יבין שאתה מסודר ובאמת רוצה לרכוש, אז הוא יתייחס אליך יותר ברצינות, ככה גם התוספות שתבקש יכנסו למחיר הדירה וזה יעזור לו להראות שהוא מכר במחירים גבוהים, ואתה גם תדע מראש כמה הן עולות ולא רק בדיעבד אחרי שחתמת ואז קבלנים חוגגים על התוספות האלו. כמובן זאת צריכה להיות הצעה שאתה יכול ורוצה לעמוד בה.

אשמח שתפרט מה הכוונה לקבל? איך ובאיזה תנאים? אנחנו לא מסוגלים לשלם עוד 3K כל חודש על עוד הלוואה.
שתי התשלומים הראשונים לבדם הם 1.4 מיל'..
האם זה ריאליסטי למכור דירה בטווח של יותר משנה וחצי למסירה? יש קונים שיסכימו לחכות כל כך הרבה זמן?

תצטרכו לשלם לפחות את הריבית על ההלוואה, כלומר לקחת בגרייס.

אפשר למכור עם זמן מסירה ארוך, אבל כנראה תצטרכו להתפשר בשביל זה במחיר, או לחלופין לא לדרוש תשלום ראשון גדול, אבל במקרה שלכם תצטרכו תשלום ראשון גדול כדי להתקדם לעסקה הבאה.

יכולים גם לדרוש לוח תשלומים שמקביל ללוח התשלומים של הפרויקט שאתם קונים.

 

[kiza]

תודה על כל הרעיונות!

פספסתי משהו משמעותי.. רק עכשיו נפל לי האסימון שצריך לפרוע את המשכנתא הקיימת תוך כדי, כך שלמעשה "ישאר לי ביד" ממכירת הבית רק 2.5 מיל'.
זה אומר שאני צריך להלוות בערך 1.5 מיל'.. זה כבר הופך ללא מעשי מבחינת כושר ההחזר החודשי שלנו

 

[אייל ריטברג]

שלום KIZA,
עונה כיועץ משכנתא.
אני אתחיל מהסוף - אלא אם ההכנסה שלך צפויה לעלות, אינני ממליץ לך להיכנס לעסקה הזו. מדוע? תזרים המזומנים שלך אינו גבוה דיו כדי להתמודד עם הגדלת החוב.

בוא נעבוד עם זה: הדבר הקריטי הוא תזרים המזומנים שלך, שעומד כיום על 4000 ש"ח, זה נמוך מאוד.

שלב א': תמחזר את המשכנתא על הדירה שלך. תוריד את ההחזר שם מ3000 ש"ח ל 2070 ש"ח. תחסוך סדר גודל של 1000 ש"ח, התזרים עולה ל5000 ש"ח בחודש. שיעור ההחזר מההכנסה עולה ל24000 ש"ח (בקירוב)

שלב ב': הדירה שלך שווה 3 מש"ח, וכנגד אליה יש משכנתא של 450 אשח. המשמעות היא שאתה יכול לקחת הלוואת בלון על 50% משווי הנכס בניכוי הלוואה קיימת, כלומר 1.05 מש"ח. ההחזר (במסלול צמוד מדד) יהיה בקירוב 2500 ש"ח בחודש.
התשלום הזה מעמיד אותך בתנאי הבסיס המינמלי לקבל משכנתא על רוכש דירה חליפית, כי השלמת 30% משווי ההון העצמי.
התזרים שלך יורד מ5000 ש"ח ל2500 ש"ח בחודש.שיעור ההחזר מההכנסה יורד ל 22000 ש"ח בקירוב.

שלב ג': תיקח הלוואת משכנתא על הדירה הנרכשת לפי מתווה של 2.45 מש"ח הלוואת בלון (צמוד מדד). על המשכנתא אתה תשלם 5500 שקלים בחודש.
אתה במצב הזה תהיה בתזרים גרעוני. או שתוריד את רמת החיים שלך, או שתקבל עזרה (תזרימית מההורים).

לאחר מכירת הנכס, תחסל חלק מהלוואות הבלון ותמחזר את החלק שנותר, מבלון למשכנתא.

דגשים:
1. אין באמור לעיל להוות ייעוץ משכנתא.
2. שם המשחק הוא תזרים לא ריביות. לכן הכל נלקח כצמוד מדד.
3. שלב ג' נועד לעמוד בתנאי LTI של הבנק.
4. תזרים משק הבית, שעומד היום על 4000 ש"ח בחודש, יירד ב STEADY STATE בקירוב ל1500 ש"ח. זה מסוכן מאוד.
5. לאור העובדה שאתה גרעוני, אתה יכול לקבל החלטה לקחת הלוואה מהקרן השתלמות, כדי לממן את המחיה בזמן ההלוואה (אתה לוקח הון שאתה אוכל אותו). אבל אחר כך זו הלוואה שצריך להחזיר.

שורה תחתונה, הייתי ממליץ שתוותר.
בהצלחה,
אייל מפינוויז

 

[Eranlavi]

ו

למה חצי מיליון הוצאות נלוות לדירה חדשה?

תוכלו לקבל מיליון כנגד הדירה הנוכחית, שיספיקו לתשלומים הראשונים ולאחריהם תמכרו את הדירה הנוכחית.

יכולים גם להציע לקבלן תנאי תשלום אחרים שיתאימו לכם.

ואם לא מצליחים למכור את הדירה בסכום שרצו?? אז ?

 

[kiza]

אני אתחיל מהסוף - אלא אם ההכנסה שלך צפויה לעלות, אינני ממליץ לך להיכנס לעסקה הזו. מדוע? תזרים המזומנים שלך אינו גבוה דיו כדי להתמודד עם הגדלת החוב.

זה אכן היה החשש העיקרי שלי..

בוא נעבוד עם זה: הדבר הקריטי הוא תזרים המזומנים שלך, שעומד כיום על 4000 ש"ח, זה נמוך מאוד.

ואני עוד חשבתי ש 4000 זה סביר יחסית.. מעניין מה נחשב טוב

שלב א': תמחזר את המשכנתא על הדירה שלך. תוריד את ההחזר שם מ3000 ש"ח ל 2070 ש"ח.

נשמע לי דימיוני.. המשכנתא כבר עם ריביות יחסית נמוכות

שורה תחתונה, הייתי ממליץ שתוותר.

לצערי זאת המסקנה שגם אני הגעתי אליה. תודה על התשובה המנומקת

 

[Therealdeal]

נשמע לי דימיוני.. המשכנתא כבר עם ריביות יחסית נמוכות

התכוון כנראה שתאריך את תקופת ההחזר ל 30 שנה