הקדמת תשלומים על רכישת דירה כדי לחסוך מע"מ

[אור.ק]

בוקר מעולה אשמח לעזרה בהתלבטות ,
רכשתי דירה מקבלן בתנאי 20/80 ,קבלת המפתח ביוני השנה בעוד כחצי שנה ,אשמח לדעת האם כדאי לי להקדים עד שאר התשלום ה80 % וככה להימנע מי עליית המע"מ שעולה השנה ,או שזה פחות נכון כלכלית ביגלל שלרוב משלמים את הריבית של המשכנתא בהתחלה ,תודה מראש

 

[אורי ג.]

רכשתי דירה מקבלן בתנאי 20/80 ,קבלת המפתח ביוני השנה בעוד כחצי שנה ,אשמח לדעת האם כדאי לי להקדים עד שאר התשלום ה80 % וככה להימנע מי עליית המע"מ שעולה השנה ,או שזה פחות נכון כלכלית ביגלל שלרוב משלמים את הריבית של המשכנתא בהתחלה ,תודה מראש

אם התשלום לא צמוד וללא ריבית עדיין עדיף לך להמתין ולא לשלם, כל זאת בהנחה ולא צופה שריבית המשכנתא תעלה.

 

[אור.ק]

אם התשלום לא צמוד וללא ריבית עדיין עדיף לך להמתין ולא לשלם, כל זאת בהנחה ולא צופה שריבית המשכנתא תעלה.

תודה רבה

 

[האזרח הקטן]

או שזה פחות נכון כלכלית ביגלל שלרוב משלמים את הריבית של המשכנתא בהתחלה

המשפט הזה שגוי. מתוך התשלום החודשי במשכנתא, הרוב הולך לחלק הריבית בהתחלה לעומת הקרן, כי ריבית משלמים על פי יתרת החוב באותו חודש. יתרת חוב גבוהה -> הרבה ריבית. יתרת חוב נמוכה-> מעט ריבית.

מכיוון שהריבית השנתית במשכנתא היא סביב 4.5%-5%, הקדמת תשלום של 6 חודשים תעלה לך בכ2.5% מסכום המשכנתא, בעוד שהעלאת המע"מ (בהנחה ואכן יעלה ב1% בלבד - פורסמו כתבות שבהן נאמר שתיתכן העלאה חדה יותר אם לא יתקבלו צעדי קיצוץ משמעותיים אחרים) שוות ערך לכ0.85% מיתרת החוב לקבלן.

 

[Body Solid]

הקדמת תשלום של 6 חודשים תעלה לך בכ2.5% מסכום המשכנתא

תוכל להסביר למה אתה מתכוון כאן?
מה זה משנה אם לוקח משכנתא על סכום X למשך Y שנים ומתחיל לשלם עליה עכשיו או בעוד חצי שנה? בשני המקרים לוח הסילוקין זהה רק מועדי התשלום שונים בנקודת ההתחלה.

 

[האזרח הקטן]

תוכל להסביר למה אתה מתכוון כאן?
מה זה משנה אם לוקח משכנתא על סכום X למשך Y שנים ומתחיל לשלם עליה עכשיו או בעוד חצי שנה? בשני המקרים לוח הסילוקין זהה רק מועדי התשלום שונים בנקודת ההתחלה.

המספר שרשמתי אינו מדויק.
אותו לוח סילוקין עם הסטה של חצי שנה פירושו שהזזת את תשלומים 1-6 למשך כל תקופת המשכנתא.

אז השווי שלהם הוא כמו 25 שנה (אם נניח שזהו משך המשכנתא) של דחיה בסכום של 6 חודשים. אם למשל המשכנתא היא ל25 שנה, אז ההחזר של חודש 1 יועבר לחודש 301 וכו׳.
אם נניח החזר חודשי של 7000 ש"ח, זה כמו הלוואה ללא ריבית ל25 שנה של כ42 אלף ש"ח.

 

[אור.ק]

תודה רבה על התגובות עזרתם לי לקבל החלטה

 

[munmun]

דרך פשוטה יותר להסתכל על זה היא דרך שווי גרייס(דחיית תשלום).
גרייס לחצי שנה נניח 2.5% מהתשלום, המע״מ רק 1%.
השאלה גם אם לדירה יש פטור מתשומות בניה או לא.
יש בנוסף סיכון לעליית ריבית, וגם עוגנים של ריבית משתנה בעליה מתמדת,
וזה יכול לסכן קבלת משכנתא עם הכנסה פנויה גבולית.
@אור.ק

 

[אור.ק]

דרך פשוטה יותר להסתכל על זה היא דרך שווי גרייס(דחיית תשלום).
גרייס לחצי שנה נניח 2.5% מהתשלום, המע״מ רק 1%.
השאלה גם אם לדירה יש פטור מתשומות בניה או לא.
יש בנוסף סיכון לעליית ריבית, וגם עוגנים של ריבית משתנה בעליה מתמדת,
וזה יכול לסכן קבלת משכנתא עם הכנסה פנויה גבולית.
@אור.ק

בוקר טוב ,אכן לא צמוד למדד ,תודה רבה על העזרה

 

[אייל ריטברג]

היי אור ק.,
שלום לך!
עונה כבעלים של חברה לייעוץ משכנתאות.

השאלה החשובה כשבאים לשקול הקדמת תשלומים היא האם אתה מסוגל בכלל להתמודד תזרימית עם הקדמת התשלומים? זו תהיה תקופה ארוכה שאתה תשלם גם שכירות וגם משכנתא (או אם זו דירה להשקעה, אתה פשוט תשלם משכנתא ולא תקבל תקבולי שכירות). אתה מסוגל לעמוד בזה?
אם החלטת שאתה מסוגל לעמוד בזה, נעבור לשאלה הבאה (שאני מעלה אותה לדיון, אבל לדעתי אתה צריך להתעלם ממנה באופן מוחלט, כי אין לנו שום יכולת לדעת מה צופה העתיד): הריביות כרגע מאוד גבוהות. אולי עוד חצי שנה הן יהיו נמוכות/גבוהות יותר. משמעות של נטילת ההלוואה עכשיו היא קיבוע של ריביות. האם נכון לך לקחת את המשכנתא כעת? אם אתה חושב שהמצב יחריף, כך את המשכנתא כעת. אם אתה חושב שהוא ישתפר, עלייך להמתן.

בנוגע למה שאמרת שלרוב משלמים את המשכנתא בהתחלה, זה לא מדויק. אתה משלם ריבית על הסכום שאתה חייב לקבלן. הסיבה שהחלק של הריבית הולך ופוחת עם השנים (ביחס לחלק הקרן שהולך ועולה) הוא שאתה משלם תשלומים שמסלקים את הקרן, ולכן אתה מחויב מדי חודש על פחות ופחות ריבית. יש אגב יתרון משמעותי להתחיל לשלם עכשיו, אתה צעיר ויש לך ודאות לגבי יכולותיך הכלכליות. עדיף לך לקחת משכנתא עכשיו ולסיים אותה עוד 30 שנה, מאשר לקחת משכנתא בעוד חצי שנה ולסיים אותה בעוד 30 שנה מבעוד חצי שנה.

שיהיה המון בהצלחה,
אייל מFINWIZ

 

[האזרח הקטן]

עדיף לך לקחת משכנתא עכשיו ולסיים אותה עוד 30 שנה, מאשר לקחת משכנתא בעוד חצי שנה ולסיים אותה בעוד 30 שנה מבעוד חצי שנה.

חסר הסבר לטענה הזו.

 

[אייל ריטברג]

היי אזרח.
כרגע יש לך ודאות גבוהה ביחס ליכולת ההשתכרות שלך.
בעוד 30 שנה - אתה תוכל לעבוד? אתה תהיה בריא? תהיה מסוגל לעבוד?
בחן את האנשים מסביבך בגיל שלך בעוד שלושים שנה. לכמה מהם יש בעיות בריאות המקשות עליהם?
זו הסיבה שכדאי להתחיל לשלם את המשכנתא מוקדם יותר - כדי לסיים אותה מוקדם יותר.
אייל מFINWIZ

חסר הסבר לטענה הזו.

 

[האזרח הקטן]

היי אזרח.
כרגע יש לך ודאות גבוהה ביחס ליכולת ההשתכרות שלך.
בעוד 30 שנה - אתה תוכל לעבוד? אתה תהיה בריא? תהיה מסוגל לעבוד?
בחן את האנשים מסביבך בגיל שלך בעוד שלושים שנה. לכמה מהם יש בעיות בריאות המקשות עליהם?
זו הסיבה שכדאי להתחיל לשלם את המשכנתא מוקדם יותר - כדי לסיים אותה מוקדם יותר.
אייל מFINWIZ

תודה על ההתייחסות.
ראשית, אני לא זה ששאל על לקיחת משכנתא, אלא רק ניסיתי להבין את עמדתך.
לגבי שלושים שנה קדימה, לאף אחד אין ודאות בעניין, אבל רוב המשכנתאות מסתיימות בפועל הרבה לפני 30 שנה (נדמה לי שהממוצע הוא סביב ה15 שנה, אתה בטח מכיר את המספרים טוב יותר). שנית, אם אתה במקביל משקיע את הכסף, גם אם לא תוכל לעבוד, עדיף לדחות את התשלום ולשלם עליו את אותו סכום נומינלי בעוד x שנים, כשבינתיים ערכו נשחק והכסף המושקע הביא תשואה עודפת. לא כך?

 

[אייל ריטברג]

היי האזרח!
ראשית, בנקאי של בנק לאומי סיפר לי פעם שמבדיקת שעשו, המשכנתא הממוצעת היא 9 שנים.
אכן רוב המשכנתאות מסתיימות לפני מועדן, כי אנשים מסלקים אותם. פודים קרנות השתלמות, נעזרים בירושות וכו'. לעניות דעתי זה טעות. למה לסלק את המשכנתא? למה לא להמשיך איתה שלושים שנה?

בדיוק כמו שאמרת, בהשקעותייך אתה עושה תשואה גבוהה יותר מעלות המשכנתא.
אם ההסתכלות היא הסתכלות כלכלית - הדבר הנכון הוא להתכונן לחיות כל החיים עם משכנתא, ולהשקיע את הכספים האחרים. יחד עם זאת, התיכנון הזה לא פוטר אותך מלגדר את הסיכונים - למשל הסיכון שלא תוכל להחזיר אותו סכום של הכנסה מדי חודש בחודשו גם בעוד שלושים שנה. ולכן מומלץ להתחיל לשלם כבר היום.

אייל מ FINWIZ

 

[munmun]

בהחלט אין מה להתחשב במה הוא חושב על אם הריבית משכנתא יעלו או ירדו, זה הימור 50/50.
צריך לקחת בחשבון מה יודעים בוודאות הוא חסכון 1.5% מהסכום + עליה בתשומות הבניה,
החסרון שהוא מכניס סיכון מסוים / תנודתיות.
מה שהוא כן יכול לקחת בחשבון זה אם יש לו באפר במשכורת ויציבות החברה שהוא עובד בה.
כמובן, אסור להחליף עבודות בתקופה הזאת.