רכישת דירה- מינוף בסביבת ריבית גבוהה

[yair22]

אהלן חברים,
נמצא בצומת יחסית משמעותית לקבלת החלטות על הכסף שלי ל10 שנים הקרובות ואשמח לשמוע עצות.
בן 29..
קצת פרטים טכניים-
מרוויח 15 נטו בחודש ( משכורת קבועה חתום בחוזה 4 שנים קדימה)
מוציא-
3500 משכנתא
3500 שכירות
3000 הוצאות שוטפות

יש בבעלותי
דירה 1 שקניתי ב1.2 משח כשמתוך זה 350 הון עצמי והשאר משכנתא. (דירה על הנייר עדיין בבניה לא מקבל שכירות ממנה- מסירה ב12.25)
גמל להשקעה 110 אשח
קרן השתלמןת נזילה 110 אשח

בנוסף לבת הזוג (לא נשואים - מתחתנים בשנה הקרובה) - יש כ-400 אשח בשוק ההון.

יש לי הזדמנות לקנות דירה בהנחה בפרויקט חדש במרכז לוד 3 חדרים ב1.4 משח. ( תשלום 17% עכשיו והשאר בקבלת מפתח בסוף 2028)- להבנתי משמעותית מתחת מחיר השוק.

מה שחשבתי לעשות הוא כזה -
1. קניית הדירה בלוד על חשבון הכסף שיש לי בשוק ההון.
2. בקבלת מפתח לוד- מכירת דירה קריית גת - תשלום מלא דירה לוד.
3. קניית דירה נוספת ל בת הזוג עם משכנתא קטנה יחסית ( עד 300 אשח - להקטנת סיכונים)

דילמה מרכזית שלי היא מינופים גבוהים בסביבת ריבית יחסית גבוהה ( לדוגמא הייתי מעדיף לקחת הלוואה על חשבון הקרן השתלמות ולא להוציא משם את הכסך וכו)
אשמח לשמוע את דעתכם! תודה רבה

 

[vigaror]

דילמה מרכזית שלי היא מינופים גבוהים בסביבת ריבית יחסית גבוהה ( לדוגמא הייתי מעדיף לקחת הלוואה על חשבון הקרן השתלמות ולא להוציא משם את הכסך וכו)

גם אם אתה לוקח הלוואה מהקרן השתלמות, בספק אם זה יחליף משכנתא -
יוצא שיש לכם כיום כזוג כ 620K שקל?
אתם משלמים עכשיו לקבלן כ238,000, + עו"ד קבלן - 5K, עו"ד שלכם - 21K, מסים - 112K, ואולי עוד קצת הוצאות(תיווך, אדריכלות/עיצוב פנים, שמאות ? . . .) אז סך הכל בהתחלה תשלמו כ 376K

לא כתבת כמה בת הזוג מכניסה/מוציאה אז נניח 0, לכם כתא משפחתי יש בסוף החודש כ5K נכון להיום, אז ב3 שנים תצברו כ 5*12*3=180K
זה אומר שב 2028 יהיה לכם הון של 424K ותצטרכו לשלם לקבלן כ 1,024K (בהנחה ואין הצמדה למדד ועלויות נוספות)

אתם צריכים להשלים כ600K לקבלן אז בספק אם מהקרן השתלמות תצליחו להביא את זה.

ופה לא לקחתי בחשבון את העלויות חתונה, אם אתם מתכננים ילד אז עוד הוצאות, אינפלציה ועלויות נוספות שכנראה יהיו לכם על הדירה (הקבלן נותן מזגן? אתם תירצו להוסיף שקעים? להרחיב מטבח? להחליף סנטריה? משכנתא תעלה בגלל ריבית/אינפלציה . . .)

אין לי אחריות על המספרים, תחשבו בעצמכם ואם אתם כבר מחשבים אשמח אם תשלחו אותם פה כדי לראות אם פספסתי משהו

*המספרים הם סתם הערכות שלי ולא מדויקים - תוודאו אותי
*למיסים הנחתי 8% מהשקל הראשון כדירה שניה לשניכם
*בשביל פשטות החישוב וכי לא ניתן לחזות חלק מהדברים מתעלם מ - רווחים מהשקעות אחרות, הצמדה למדד תשומות הבניה, אינפציה, שינויים בדירה
*ב2028 יהיה לכם כסף שלא ספרתי בקרן השתלמות, לא יודע כמה כי לא כתבתם מה גודל ההפקדה אז אני מתעלם
*לעו"ד שלכם הנחתי 1.5% מהדירה כולל מע"מ

 

[vigaror]

בכללי הייתי מוודא אם זה בכלל כלכלי לקנות דירה שניה

 

[ABCD]

בכללי הייתי מוודא אם זה בכלל כלכלי לקנות דירה שניה

להבנתי הוא מכוון לדירה "חליפית"

2. בקבלת מפתח לוד- מכירת דירה קריית גת - תשלום מלא דירה לוד.

דירה לבת הזוג יתכן עם הסכם ממון

 

[yair22]

מבהיר כמה דברים:
1. בת זוג מרוויחה 12 נטו
2. הכוונה היא שלא תהיה לי יותר מדירה אחת רשומה בו זמנית. כשמקבל מפתח לדירה בלוד - מוכר את הדירה בקרית גת וכך לא נדרש לשלם מס. וכמובן לוקח משכנתא לטובת תשלום על דירה בלוד לאחר שסוגר את המשכנתא של קרית גת במכירה.
בנוסף - בת הזוג קונה דירה נוספת לפני החתונה שרשומה על שמה - דירה ראשונה.
3. תשלום על דירה בלוד - החשבתי את כל התשלומים מסביב במחיר שכתבתי.

 

[aviranze]

איך אתם זכאים לדירה בהנחה אם יש דירה על שימך.. זה הולך להיות רשום רק עליה? וגם היא מתחת לגיל 30..
ואם זה לא דרך התכנית "דירה בהנחה" אז לדעתי האישית במחיר שציינת הייתי מוותר על השקעה בלוד..

 

[Simon]

יש לי הזדמנות לקנות דירה בהנחה בפרויקט חדש במרכז לוד 3 חדרים ב1.4 משח. ( תשלום 17% עכשיו והשאר בקבלת מפתח בסוף 2028)- להבנתי משמעותית מתחת מחיר השוק.

כמובן שצריך להתחשב במכלול הנתונים אבל בהינתן המחירים באזור, נשמע לי כמו עסקה טובה.

הייתי שמח לשמוע על הפרויקט אם זה אפשרי.