תמהיל משכנתא | דירה ראשונה להשקעה טווח רחוק

[האזרח הקטן]

1. תסכם לעצמך מה התמהיל הסופי. נניח החלוקת אחוזים הנוכחית + להאריך פריים ומ״צ ל30 שנה (או שלא).
2. עם התמהיל הסופי תקבל הצעה מהבנק שלך האישי (שקיבלת את ההצעה הנוכחית).
3. אתה עובר בנק בנק. מביא להם את התמהיל הסופי שכבר יש לך הצעה לגביו. מראה להם רק את חלוקת האחוזים שנים, ללא הריביות. שואל אותם ״מה ההצעה שלכם על התמהיל הזה״. לא נכנס איתם להצעות של ״הייתי מוסיף מסלול ק״צ״ וכו׳. ישר ולעניין שיתנו הצעה על התמהיל שהבאת.
4. ברגע שקיבלת הצעה, אם היא פחות טובה ממה שיש לך ביד, אתה אומר להם ״כבר יש לי הצעה טובה יותר. האם תוכלו לשפר״ + מוסיף להם את ההצעה הקיימת. אחרת (ההצעה שקיבלת טובה יותר), אתה מעדכן את ההצעה החדשה להיות ״ההצעה הכי טובה שיש לך ביד״, ושולח את ״ההצעה הכי טובה שיש לך ביד״ לכל הבנקים האחרים ובודק אם הם יכולים לשפר.

בפועל בשביל ההצעה הראשונית בד״כ צריך להשיג פגישות בכל הבנקים. זה קצת חופר, אבל זה כולל בתוכו הגשת הצעה דיגיטלית בכל הסניפים, ואז לחכות שיחזרו אליך. אפשר להיות יותר אקטיבי ולנסות להשיג מספרים של סניפים ולקבוע.
לחלופין אם יש לך מיילים של יועצי משכנתא בבנקים השונים אתה יכול לשלוח להם ישר למייל בקשה לאישור עקרוני עבור תמהיל מסויים.

ההצעה שלך טובה, הבעיה שכיום מחלקת המשכנתא מאוד עמוסה בכל הבנקים והם לא כל כך עונים למיילים וגם בטלפון קשה להשיג אותם. ואז לאט לאט הימים חולפים וההצעה שקיבלת עומדת לפוג תוקף.

 

[Harvey]

ההצעה שלך טובה, הבעיה שכיום מחלקת המשכנתא מאוד עמוסה בכל הבנקים והם לא כל כך עונים למיילים וגם בטלפון קשה להשיג אותם. ואז לאט לאט הימים חולפים וההצעה שקיבלת עומדת לפוג תוקף.

אתה צודק, הם עמוסים. צריך לתזמן את זה נכון, למשל לפנות לכולם ואז לקבוע פגישות בהדרגה, כלומר לדאוג שבכל שבוע תהיה לך פגישה עם בנק אחר.

 

[האזרח הקטן]

אתה צודק, הם עמוסים. צריך לתזמן את זה נכון, למשל לפנות לכולם ואז לקבוע פגישות בהדרגה, כלומר לדאוג שבכל שבוע תהיה לך פגישה עם בנק אחר.

עדיין גבולי, כי לוקח להם 3-5 ימים להעביר הצעה לאישור. מהרגע שקיבלת הצעה יש לה תוקף של כ25 יום. אחרי החתימה יש עוד הרבה טופסולוגיה שצריך להחתים את המוכרים ולרשום הערת אזהרה וכו' - אז משיכת הכסף עלולה לחול אחרי שהצעת הריבית פגה תוקף.

 

[השועל]

ההצעה שלך טובה, הבעיה שכיום מחלקת המשכנתא מאוד עמוסה בכל הבנקים והם לא כל כך עונים למיילים וגם בטלפון קשה להשיג אותם. ואז לאט לאט הימים חולפים וההצעה שקיבלת עומדת לפוג תוקף.

אני מבין את החשש.
אבל כל פעם שהבנק מעדכן/משפר את ההצעה אז התוקף מתחדש ל24 יום לא?

 

[השועל]

אז משיכת הכסף עלולה לחול אחרי שהצעת הריבית פגה תוקף

במקרה כזה אני מאמין שיאריכו את תוקף ההצעה, לא?
המרווח יישאר זהה בכל מקרה, אולי הריבית קצת ישתנו בהתאם לעוגן

 

[האזרח הקטן]

אני מבין את החשש.
אבל כל פעם שהבנק מעדכן/משפר את ההצעה אז התוקף מתחדש ל24 יום לא?

נכון. ואם הוא לא משפר אתה נשאר עם התוקף שהיה.

 

[האזרח הקטן]

במקרה כזה אני מאמין שיאריכו את תוקף ההצעה, לא?
המרווח יישאר זהה בכל מקרה, אולי הריבית קצת ישתנו בהתאם לעוגן

בפריים זה פחות בעייה. בקל"צ אם העוגן עולה זה למעשה הריבית שתלווה אותך לעשור הקרוב.

 

[השועל]

נכון. ואם הוא לא משפר אתה נשאר עם התוקף שהיה

חשבתי על קומבינה, מבקשים מהבנקאי הצעה חדשה שמעבירים 1000 שקל ממסלול אחד למסלול אחר

 

[האזרח הקטן]

חשבתי על קומבינה, מבקשים מהבנקאי הצעה חדשה שמעבירים 1000 שקל ממסלול אחד למסלול אחר

אם אתה רוצה שהבנקאי יכשיל את סגירת המשכנתא זה רעיון נפלא.

 

[רוני]

תודה רוני.
האם היית משנה משהו בתמהיל, או רק בפריסה של השנים?

אם בנוסף לפריסה, שינוי בתמהיל יובל להחזר חודשי נמוך יותר הייתי עושה זאת.

 

[רוני]

אתה צודק, אני גם בעד ליצור תזרים חיובי משכירות. אבל למה אתה שם את זה כערך בפני עצמו?

בתפיסה שלי אני נמצא בחשיבה של בניית תיק נכסים ולא רכישת נכס בודד להשקעה (לצערי זה לא מספיק),
כאשר כל נכס ממונף ברמה המאפשרת תזרים חיובי,
זה מגדיל את יכולת החיסכון החודשי ומקטין את מרווח הזמן בין השקעות נדל"ן נוספות,
זה גם עוזר להכיל בלתמים במספר נכסים בו זמנית (כמובן שמומלץ קופת חירום).

 

[השועל]

ני נמצא בחשיבה של בניית תיק נכסים ולא רכישת נכס בודד להשקעה (לצערי זה לא מספיק)

צודק ב100%, אין לי מטרה להיות עשיר. אבל בשביל עצמאות כלכלית, דירה אחת להשקעה זה לא מספיק...

זה מגדיל את יכולת החיסכון החודשי ומקטין את מרווח הזמן בין השקעות נדל"ן נוספות

פה נכנס כבר נתונים/שאיפות אישיות.
צריך באמת לחשוב על זה לעומק ואולי להאריך את הקלץ בהתאם

 

[just_curious]

ראשית, זה נורא מוזר לי שמכל הבנקים לא הזכרת דווקא את הבנקים הכי חזקים בשוק המשכנתאות: טפחות והפועלים.
שנית, אם אתה מסתכל על זה כהשקעה, אתה צריך לבחון תסריטים שונים ולא רק המצב הקיים נכון להיום.
עליית ריבית הפריים באחוז אחד תביא עליה בהחזר של מסלול הפריים שלך בכ-12%.
אם אתה מצהיר שאין לך מטרה להתעשר, אתה בעצם אומר שאתה מעדיף יציבות על פני מיקסום רווחים, לא?
אם כך, הייתי מעריך את הפריים ל-30 שנה ומגדיל חלק של הקלץ על חשבון מסלול הפריים. זה אומנם יעלה את ההחזר החודשי אך ישמור על בערך אותן עלויות מימון (בתקוה). במידת הצורך הייתי שוקל להעריך את הקל״צ. כמובן, זה מאוד תלוי בכמה תוכל להוריד את הריביות.

 

[ישראלית]

ראשית, זה נורא מוזר לי שמכל הבנקים לא הזכרת דווקא את הבנקים הכי חזקים בשוק המשכנתאות: טפחות והפועלים.

את טפחות בצדק הוא לא הזכיר הוא לא יקבל שם כאלה רביות.

בנוסף שים לב שאם תפנה לבנק אחר, אחרי ה10 לחודש העוגן משתנה כנראה לרעתך.

 

[o_b7]

את טפחות בצדק הוא לא הזכיר הוא לא יקבל שם כאלה רביות.

בנוסף שים לב שאם תפנה לבנק אחר, אחרי ה10 לחודש העוגן משתנה כנראה לרעתך.

מה קורה ב10 לחודש?

 

[just_curious]

את טפחות בצדק הוא לא הזכיר הוא לא יקבל שם כאלה רביות.

דווקא מהנסיון שלי בנק טפחות התאמץ הכי הרבה להשוות תנאים. בנק דיסקונט לא התאמץ כלל. כמו גם בנק בינלאומי. לאומי התאמץ ממש קצת.
אולי זה תלוי בפקידים או סניפים ספציפיים.
ג.נ. בשנה האחרונה לקחתי הלוואת גישור ו-2 משכנתאות.

 

[FinFin]

באידיאל הייתי רוצה 2/3 פריים, אך הסכמתי להקריב 10% מהמינוף למסלול פיתוי כדי להוזיל במעט את הריביות.

תוכל להסביר בבקשה?

 

[השועל]

תוכל להסביר בבקשה?

איזה חלק לא מובן?

 

[FinFin]

איזה חלק לא מובן?

אני מבין שמסלול הפיתוי זה "משתנה צמודה כל 5" שהוא על סכום 105,000 ש"ח עם ריבית 2.8%.

אבל למה זה נקרא מסלול פיתוי?

וגם למה זה מוזיל את הריביות?
הרי הריבית של מסלול הפריים נמוכה מהריבית של המסלול "משתנה צמודה כל 5".

לכן, הייתי מצפה ש-2/3 מהלוואה תהיה במסלול פריים.

 

[האזרח הקטן]

תוכל להסביר בבקשה?

הבנק מסתכל על הרווחיות הצפויה מכל המסלולים ביחד ולא ממסלול בודד. אם הלווה לוקח מסלול אחד שרווחי יותר לבנק, הוא יכול להוזיל את הריבית במסלולים אחרים. מסלול פיתוי פירושו להוסיף מסלול עם רווחיות גבוהה לבנק כדי להוריד ריביות בשאר המסלולים, ולפרוע אותו מיד לאחר לקיחתו - כך הלווה נשאר עם המסלולים המשתלמים בלבד.

לרוב לוקחים משתנה צמודה כמסלול פיתוי, על כ15% מההלוואה.