חוות דעת על תמהיל של יועץ

[עלילה מסלול]

היי

ממשיכים במסע לדירה .
אתמול בניתי תמהיל עם יועץ, סך הכל נראה בסדר אך יש לי מספר שאלות.

רקע:
זוג שמרוויח 32 נטו. משכנתא 1.5 מ'.
יכולת החזר 10~ אלף.

תמהיל:
קל"צ. 300 - 15 שנה
קצ. 200 - 15 שנה
מלצ. 750 - 20 שנה
פריים. 250 - 30 שנה

הוא גם רשם ריביות אבל לדעתי הוא לא פרגן שם בכדי להשיג וואו אפקט כשיביא את הריביות הנמוכות יותר מהבנקים.

שאלות:
1. מה היתרון בלהוסיף ק"צ ולא לקחת את כל השליש קבועה בקל"צ?
2. הוא מתנגד לזכאות התנגדות נחרצת (בהתחשב למצב שלי) האם זה מהלך נכון לוותר על זכאות?
3. הוא טוען שכל מספר בין 0 ל 350 בפריים זה הגיוני, עם המלצה ל250. מה יהיו השיקולים בלקחת יותר/פחות פריים?


@האזרח הקטן @אורי ג. אשמח להתייחסותכם המבורכת!

תודה לכולם אתם ממש עוזרים לי לעבור את התקופה הזו.

 

[האזרח הקטן]

מה היתרון בלהוסיף ק"צ ולא לקחת את כל השליש קבועה בקל"צ?

1. מרווח בנקאי גדול יותר, מאפשר לבנק להוריד מעט ריביות במסלולים אחרים.
2. עמלת היוון נמוכה יותר במקרה של פירעון מוקדם לאחר הורדת הריבית.

עם זאת, זה בא עם מחיר של הצמדה למדד, כלומר במקרה של המשך האינפלציה (ולהערכתי האישית נמשיך לראות אותה בשנים הקרובות) שחיקת הקרן תהיה איטית יותר או אולי שלילית לאורך זמן - כתלות במשך ההלוואה.

הוא מתנגד לזכאות התנגדות נחרצת (בהתחשב למצב שלי) האם זה מהלך נכון לוותר על זכאות?

כדאי לשקול לקחת חלק קטן בזכאות כדי להקטין עמלת היוון בעתיד, ויש גם הוזלה זניחה בעלות השמאי.
אני אישית לא חסיד של משכנתת זכאות כי זו ריבית צמודת מדד, אבל אם היועץ ממילא ממליץ על מסלול ק"צ, אני לא רואה סיבה להימנע ממסלול זכאות. @הורדוס, אתה יכול להעריך מה הסיבה שהיועץ מתנגד לכך (מלבד עוד ביורוקרטיה שנופלת עליו)?

הוא טוען שכל מספר בין 0 ל 350 בפריים זה הגיוני, עם המלצה ל250. מה יהיו השיקולים בלקחת יותר/פחות פריים?

ככל שאתה מעריך שהריבית תרד עם הזמן, כך יש יתרון לפריים. ככל שיש חשש שהריבית תישאר כפי שהיא או תעלה, כך הפריים הוא חיסרון. בנוסף, צריך לקחת בחשבון גם תרחישים של קפיצת ריבית, ולראות שזה לא חונק אתכם.
היתרון הגדול בפריים הוא שאין עמלת היוון.

 

[עלילה מסלול]

מה הסיבה שהיועץ מתנגד לכך

הוא טען שזה מעלה ריביות במסלולים אחרים ושההנחה היא זניחה.

תלות במשך ההלוואה.

שכחתי לציין תקופות, ערכתי את ההודעה המקורית.

תודה @האזרח הקטן

 

[עידו ג]

תמהיל:
קל"צ. 300
קצ. 200
מלצ. 750
פריים. 250

מילון:
קל"צ - קבועה לא צמודה
קצ. - קבועה צמודה
מלצ. - משתנה לא צמודה

גיגלתי כי לא הכרתי את המושגים, תקנו אותי אם אני טועה.

 

[עלילה מסלול]

מילון:
קל"צ - קבועה לא צמודה
קצ. - קבועה צמודה
מלצ. - משתנה לא צמודה

גיגלתי כי לא הכרתי את המושגים, תקנו אותי אם אני טועה.

אתה צודק

 

[אורי ג.]

שאלות:
1. מה היתרון בלהוסיף ק"צ ולא לקחת את כל השליש קבועה בקל"צ?
2. הוא מתנגד לזכאות התנגדות נחרצת (בהתחשב למצב שלי) האם זה מהלך נכון לוותר על זכאות?
3. הוא טוען שכל מספר בין 0 ל 350 בפריים זה הגיוני, עם המלצה ל250. מה יהיו השיקולים בלקחת יותר/פחות פריים?

1. לדעתי אין.
2. תלוי בריבית, אם שוקלים לבצע פדיון מוקדם בקרוב זה דווקא אופציה לא רעה.
3. הגיון זה דבר סובייקטיבי, בהגיון שלי 1/3 פריים זה טוב.

 

[האזרח הקטן]

הוא טען שזה מעלה ריביות במסלולים אחרים ושההנחה היא זניחה.

יש מצב שהוא צודק, לא הייתי מתאבד על מסלול זכאות. מבחינת הבנקאי שמטפל בכם זה מוסיף סיבוך ויכול להוריד את הרצון שלו להילחם בשבילכם כדי לשפר לכם ריביות.

 

[האזרח הקטן]

מילון:
קל"צ - קבועה לא צמודה
קצ. - קבועה צמודה
מלצ. - משתנה לא צמודה

אפשר להוסיף גם מצ - משתנה צמודה.

 

[הורדוס]

הוא טען שזה מעלה ריביות במסלולים אחרים ושההנחה היא זניחה.

כדאי לשקול לקחת חלק קטן בזכאות כדי להקטין עמלת היוון בעתיד, ויש גם הוזלה זניחה בעלות השמאי.
אני אישית לא חסיד של משכנתת זכאות כי זו ריבית צמודת מדד, אבל אם היועץ ממילא ממליץ על מסלול ק"צ, אני לא רואה סיבה להימנע ממסלול זכאות. @הורדוס, אתה יכול להעריך מה הסיבה שהיועץ מתנגד לכך (מלבד עוד ביורוקרטיה שנופלת עליו)?

אם לוקחים אפילו 10 אלף בזכאות זה נותן אחכ הנחה על שאר המשכנתא.

לדעתי בהרבה מקרים זה כדאי, ולא נותנים ריביות שונות משמעותית בשאר המשכנתא.

 

[half-solid]

אפשר להוסיף גם מצ - משתנה צמודה.

מקווה שהכוונה רק להוסיף למילון, לא חלילה למשכנתא...

 

[האזרח הקטן]

מקווה שהכוונה רק להוסיף למילון, לא חלילה למשכנתא...

כמובן, אלא אם מתוכנן מסלול פיתוי.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

בדיוק לוקח משכנתא.

1. לדעתי אם ריבית הזכאות טובה - תיקח במקום ק"צ ותראה איך משפיע על הריביות בשאר המסלולים. מקסימום תתמקד בלהחזיר את המסלול הזה.

2. לחילופין, הייתי מעמיס על הפריים את כל מה שכרגע בק"צ - סביר שהריבית תתמתן עם השנים (לא תחזור להיות אפסית כנראה אבל כן תרד), ואם לא - תחזיר חלק מהסכום ללא עמלת פרעון.

מל"צ כל כמה שנים?

 

[מכל מלמדי השכלתי]

שאלות:
1. מה היתרון בלהוסיף ק"צ ולא לקחת את כל השליש קבועה בקל"צ?
2. הוא מתנגד לזכאות התנגדות נחרצת (בהתחשב למצב שלי) האם זה מהלך נכון לוותר על זכאות?

היועץ משכנתא שלך על פס קוק,
מה שבטוח שאם כבר החלטת לקחת ק"צ - במסלול זכאות תקבל את התמורה הטובה ביותר בכל המובנים.

 

[מכל מלמדי השכלתי]

3. הוא טוען שכל מספר בין 0 ל 350 בפריים זה הגיוני, עם המלצה ל250. מה יהיו השיקולים בלקחת יותר/פחות פריים?

יתרונות: 0 עמלות פירעוןמוקדם. הערכה כי הפריים ירד יותר מהצפי.
חסרונות: הסיכון על חשבונך.

 

[עלילה מסלול]

על שאר המשכנתא

אפשר לשאול בדיוק מה ההנחה? כי הוא אמר לי משהו בסגנון של זה רק עוד 10% בחמש שנים הראשונות.. מודה שאיבדתי אותו בשלב הזה.

לדעתי בהרבה מקרים זה כדאי

מתי זה לא כדאי? לטענתו אני עונה להגדרה של המקרה שלא כדאי. השיחה הייתה ארוכה ועם מלא פרטים וגם פה אני לא זוכר מה בדיוק נאמר...

ולא נותנים ריביות שונות משמעותית בשאר המשכנתא

"שונות משמעותית" הכוונה היא שכן יש העלאה של הריביות האחרות? אבל לא משמעותית? תוכל לתת סדר גודל?

בכל אופן, תודה רבה על העזרה @הורדוס .

תיקח במקום ק"צ ותראה איך משפיע על הריביות בשאר המסלולים.

בשביל לעשות את מה שאתה מציע אני צריך לעשות מכרז ריביות על תמהיל עם ק"צ ואז לחזור ועשות שוב על תמהיל עם זכאות. לא נשמע יעיל וישים.

מל"צ כל כמה שנים?

היועץ אומר לכל הבנקים יש כל 5 ועוד אחד נוסף יותר קצר שמשתנה. לשיטתו קודם נסגר על בנק ואז נחליט.
אני נוטה לכל 5 כדי שיהיה לי קצת יותר יציבות בשנים הקרובות עד שהילדים יסיימו גנים פרטיים.

הערכה כי הפריים ירד יותר מהצפי.

המשפט הנ"ל לא ברור לי כל כך. ההערכה אומרת שהפריים ירד מהצפי? אבל הצפי זו ההערכה...
או שהתכוונת שההערכה שלך היא שהפריים ירד יותר מהצפי (של מי?)

היועץ משכנתא שלך על פס קוק,
מה שבטוח שאם כבר החלטת לקחת ק"צ - במסלול זכאות תקבל את התמורה הטובה ביותר בכל המובנים.

יש מצב שהוא על קוק חחח בגלל זה אני פה בשביל לוודא.
אכן יש תמורות לזכאות והן כתובות בכל מקום (ברמת פירוט כזו או אחרת).
על החסרון של (לכאורה) העלאת ריביות במסלולים האחרים אף אחד לא כותב ולכן אני שואל על זה.

שוב, תודה לכולם!

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

בשביל לעשות את מה שאתה מציע אני צריך לעשות מכרז ריביות על תמהיל עם ק"צ ואז לחזור ועשות שוב על תמהיל עם זכאות. לא נשמע יעיל וישים.

נשמע לך לא יעיל לשפר אולי את המשכנתא?
ולא ישים כי אתה שואל את השאלות אחרי שסגרת כבר תמהיל.

בכל מקרה, מתשובותייך אני מבין שהמשכנתא שלך כבר לא ברת שינוי אז שיהיה בהצלחה!

 

[הורדוס]

אפשר לשאול בדיוק מה ההנחה? כי הוא אמר לי משהו בסגנון של זה רק עוד 10% בחמש שנים הראשונות.. מודה שאיבדתי אותו בשלב הזה.

תעשה גוגל או שתכתוב ליועץ שלך.

מתי זה לא כדאי? לטענתו אני עונה להגדרה של המקרה שלא כדאי. השיחה הייתה ארוכה ועם מלא פרטים וגם פה אני לא זוכר מה בדיוק נאמר...

"שונות משמעותית" הכוונה היא שכן יש העלאה של הריביות האחרות? אבל לא משמעותית? תוכל לתת סדר גודל?

בכל אופן, תודה רבה על העזרה @הורדוס .

לא תמיד מקבלים ריביות גבוהות יותר בגלל מסלול זכאות.
אם מחליטים על קצ אז פשוט בודקים מה קיבלת לעומת ריבית זכאות.
אם לא רוצים קצ, אז צריך בכל זאת לקחת 10 אלף בזכאות בשביל ההנחה.

 

[עלילה מסלול]

נשמע לך לא יעיל לשפר אולי את המשכנתא?
ולא ישים כי אתה שואל את השאלות אחרי שסגרת כבר תמהיל.

בכל מקרה, מתשובותייך אני מבין שהמשכנתא שלך כבר לא ברת שינוי אז שיהיה בהצלחה!

אחדד למה התכוונתי:
כדי למצות מכרז ריביות צריך כמה בנקים וכמה סבבים.
אני לא חושב שאחרי ש"נסגר על תמהיל" עם היועץ והוא יבוא לי בסוף המכרז עםפ הריביות
זה ישים לומר לו "יופי, עכשיו תעשה את זה שוב רק עם זכאות במקום הק"צ ונראה מה יצא".

תקן אותי אם אני טועה, אבל אני לא חושב שזה ישים.

לגבי ה"יעיל", ההודעה נכתבה ב4:00 , לא זוכר למה התכוונתי .

אגב, אתה לוקח יועץ?

 

[עלילה מסלול]

מעדכן למען הסדר הטוב.

התמהיל והריביות הסופיות:

240,000 פריים. 22 שנים: 5.25
700,000 מל"צ כל 3 שנים 18 שנים: 4.4
325,000. קל"צ 13 שנים: 4.6
185,000 ק"צ. 12 שנים: 2.45

סה"כ משכנתא: 1.45. מיליון
סה"כ החזר חודשי התחלתי 10,490

 

[amit]

מעדכן למען הסדר הטוב.

התמהיל והריביות הסופיות:

240,000 פריים. 22 שנים: 5.25
700,000 מל"צ כל 3 שנים 18 שנים: 4.4
325,000. קל"צ 13 שנים: 4.6
185,000 ק"צ. 12 שנים: 2.45

סה"כ משכנתא: 1.45. מיליון
סה"כ החזר חודשי התחלתי 10,490

כמה נקודות ששווה לחשוב עליהן:
1. למה בכלל לקחת משהו צמוד ? אלא אם כן זה מסלול פיתוי.
2.למה לחלק ל4 תקופות שונות ? קחו את המשכנתא ל22 שנה או לחילופין ל15 שנה . כשאתם עושים את המישמש הזה אתם נותנים ליועץ להתהדר בריביות נמוכות כשלכם קשה להשוות .
אצלכם לדוגמא הקל"צ ל13 שנה וזה מאפשר הקטנת ריבית ,אבל-זה מגדיל את הסיכון כי בחרתם שפלח גדול יותר מההלוואה יהיה בריבית משתנה וזה לתקופה כמעט כפולה.

אישית ,הייתי מבקש מהיועץ תמהיל לתקופה זהה 15/22 שנה , והופך את הק"צ גם היא לקל"צ .