אסטרטגיה לבניית תמהיל משכנתא

[CoreOxide]

אני ובת זוגתי עומדים בפני לקיחת משכנתא של 560 אש"ח, המהווים 50% מערך הדירה הנרכשת. הדירה תשמש אותנו למגורים.

תמהיל שחשבתי עליו + ההגיון מאחוריו:

• 187 אש"ח בפריים - "מסלול ההחזרות". בכל פעם שיצטבר סכום כסף שיהיה ניתן להחזיר אותו כחלק מהמשכנתא - הוא יכנס למסלול הזה, משום שלמסלול פריים אפשר להכניס כסף כל חודש.
• 100 אש"ח <מסלול כלשהו> - בוליט לשנתיים שיכוסה ע"י קרן ההשתלמות שלי (קרן ההשתלמות של בת הזוג לא תיכנס למשכנתא בשלב זה).
• 112 אש"ח בקל"צ - ה"עוגן". מסלול שאני לא מתכוון לגעת בו במשך 8 שנים.
• 161 אש"ח משתנה כל 5 צמודה <למשהו> - בגדול, אני מתכוון כל 5 שנים לבצע הערכת כדאיות. גם סוג של "עוגן", אבל עם ריבית נמוכה יותר, ועם אפשרות לביצוע שינויים כל 5 שנים.

187 הם בדיוק שליש מסכום המשכנתא שאני רוצה לקחת, והמקסימום האפשרי במסלול פריים.
ההכנסה המשותפת שלנו היא 25 אש"ח נטו (חלוקה של 13 ו-12 בינינו). אנחנו בני 26.

אני לא רוצה לחרוג מהחזר חודשי של כ-3500 ש"ח, זאת ע"מ שכל אחד מאיתנו יוכל לעמוד בהחזר המשכנתא בעצמו, במקרה הצורך.

אשמח אם תוכלו למלא את החסר ב- <>, לתת רעיונות לגבי משך השנים של כל מסלול - וכן הערות נוספות

 

[Fitch]

ההכנסה המשותפת שלנו היא 25 אש"ח נטו (חלוקה של 13 ו-12 בינינו). אנחנו בני 26.

אני לא רוצה לחרוג מהחזר חודשי של כ-3500 ש"ח

זו טעות גדולה!
בכמה מסתכמות ההוצאות שלכם כיום, מלבד הדירה? לא מאמין שמדובר ב20K בחודש.

תחשבו על להחזיר 6-6.5K. תחסכו המון כסף בריביות. תוכלו לבנות משכנתא קצרה ופשוטה. וזהו.

עצה קטנה מעבר - תעלה ל59.99% מימון ותגדיל את הפריים. אחרי יומיים תחזיר כסף ותרד ל50% מימון שאתה רוצה. ככה יהיה לך 224K בפריים.

 

[CoreOxide]

אין לנו בעיה להחזיר גם 10K בחודש, עכשיו. (אולי לא עכשיו-עכשיו, כי אנחנו רוצים לרהט גם, אבל באופן כללי).
אבל, מה קורה אם אחד מאיתנו מאבד את העבודה מחר? זה סיכון תמידי בהייטק...

כמו כן, רשמתי גם שה-break even להחזר הנמוך הוא 2 מסלולים משתנים, אליהם תמיד אפשר להזרים הון פנוי. אנחנו לא באמת נבזבז 20 אש"ח בחודש.

 

[סולידי]

אבל, מה קורה אם אחד מאיתנו מאבד את העבודה מחר? זה סיכון תמידי בהייטק...

תכננו על החזר של שליש מההכנסה הנוכחית. אם אני לא טועה, לא יאשרו לכם יותר.
הסיכון לפיטורים בלי למצוא עבודה לפני תום דמי האבטלה בגילכם הוא זניח. אם ייקרה, מחזרו ופרסו ליותר שנים. עד אז תקטינו כבר את החוב משמעותית. תכלס אתם יכולים לגמור עם המשכנתא תוך 6-7 שנים

 

[CoreOxide]

אם ייקרה, מחזרו ופרסו ליותר שנים.

נכון, זו אופציה.
אבל, ברגע שאתה כבר בעמדת נחיתות, הבנק יעדיף לז**ן אותך. כמו כן, לא בטוח שהמחזור יהיה בתנאים טובים.

אתם יכולים לגמור עם המשכנתא תוך 6-7 שנים

זו התוכנית, בערך. 8 שנים, ליתר דיוק

 

[רוני]

המימון נראה סביר לחלוטין, יש לי בעיה עם עיתוי הרכישה.

 

[_ניר_]

המימון נראה סביר לחלוטין, יש לי בעיה עם עיתוי הרכישה.

מה הבעיה?

 

[משקיע מתחיל]

תחשבו על להחזיר 6-6.5K. תחסכו המון כסף בריביות. תוכלו לבנות משכנתא קצרה ופשוטה. וזהו.

1+

עצה קטנה מעבר - תעלה ל59.99% מימון ותגדיל את הפריים. אחרי יומיים תחזיר כסף ותרד ל50% מימון שאתה רוצה. ככה יהיה לך 224K בפריים.

עלול לגרום לעליית ריביות של המסלולים האחרים

<מסלול כלשהו>

משתנה כל 5 שנים לא צמוד? רק צריך שיהיה משתנה כדי לא לקבל עמלה.

 

[CoreOxide]

מה דעתכם על לקחת את ה-100 אש"ח שאני צריך לשנתיים בהלוואת בלון? מעשית, אפשר לקבל ריביות שמגרדות את ה-1%.
כלומר, אפשר לקחת הלוואה זולה לשנתיים, עם ריבית ממש מעט גבוה יותר ממסלול של פריים - מבלי באמת "לנגוס" במסלול הפריים.

עד כה הוצע לי לקחת את ה-100 אש"ח בבוליט בריבית קל"צ של 3.5%, שזה ממש יקר עבור הלוואה לתקופה כ"כ קצרה.

 

[רוני]

מה הבעיה?

היי ניר

למרות שמדובר בדירת מגורים, במימון לטווח בינוני, וזוג שהוא עדיין צעיר, עדיין אין הצדקה לקנות דירת מגורים בשוק שנמצא בפיק שלו מבחינת מחזוריות המחירים.
אני מניח שאותו הנכס לא ממוקם במרכז תל אביב, ולכן בהסתמך על נתוני העבר (גם בישראל שוק הנדל"ן יורד) אם ימתינו וימשיכו לחסוך יוכלו לרכוש דירה זהה בעתיד במזומן ללא צורך במימון לאחר ירידה של 30%. בשוק שלאחר משבר, ניתן לרכוש דירות מכינוס נכסים ב 10% עד 15% מתחת למחיר השוק.
http://www.cbs.gov.il/hodaot2016n/10_16_348t6.pdf

מאחר ומדובר בזוג צעיר עם הכנסה גבוהה זה טעות להתמקד בשלב זה בדירת מגורים, עדיף שיתמקדו בהגעה לעצמאות כלכלית.

ההון העצמי העומד לרשותם בנוסף למימון בגובה של 240,000ש"ח לטווח של 6 שנים מאפשר להם כבר היום לרכוש נכסים מניבים בחו"ל שיניבו עבורם שכירות חודשית נטו לפני מס בגובה 6,000 (הנכס שהם רוכשים כעת בארץ בשווי של 1,120,000 מניב שכירות חודשית ברוטו בסביבות 3,000 ש"ח), המשך מגורים בנכס זהה בשכירות חודשית של 3,000 ש"ח בחודש, המשך חסכון והשקעה בנכסים מניבים (כולל השקעה בישראל בעיתוי הנכון) יביא אותם בסביבות גיל 40+ להכנסה חודשית פסיבית נטו של 25,000 ש"ח (לפחות אם לא יותר מכך, במידה ויצליחו להשקיע בנכס שיניב עליית ערך, שיאפשר באמצעות מכירתו לקנות נכסים נוספים במיקום אחר), כלומר עצמאות כלכלית.

במידה ויתמקדו בעצמאות כלכלית בשלב זה, עם נתוני הפתיחה הקיימים, הם בהחלט יכולים להגיע לרווחה כלכלית משמעותית.

 

[משקיע מתחיל]

במידה ויתמקדו בעצמאות כלכלית בשלב זה, עם נתוני הפתיחה הקיימים, הם בהחלט יכולים להגיע לרווחה כלכלית משמעותית

1+

 

[CoreOxide]

חוזה הרכישה כבר נחתם.
אפשר להתמקד במימון של הדירה ולא בחלופות השקעה? (במיוחד כששוק השכירות בישראל נוראי, בעלי הדירות עוד יותר נוראיים ואין שום סיכוי שנמשיך לגור בשכירות).

 

[רוני]

חוזה הרכישה כבר נחתם.
אפשר להתמקד במימון של הדירה ולא בחלופות השקעה? (במיוחד כששוק השכירות בישראל נוראי, בעלי הדירות עוד יותר נוראיים ואין שום סיכוי שנמשיך לגור בשכירות).

כפי שאמרתי לדעתי המימון סביר לחלוטין, בכל מקרה תשתדלו לסלק אותו מהר ככל הניתן (בשלב מסויים עקב הגדלת המשפחה, יכולת החסכון שלכם תפחת, ולכן סילוק המימון, יפנה לכם כסף לחסכון חודשי, בנוסף תוכלו לקחת שוב מימון לכל מטרה כנגד הנכס כדי לרכוש נכס מניב).

בהצלחה !

 

[daat99]

הדירה תשמש אותנו למגורים.

מזל טוב!
ממש מרענן לראות מדי פעם אנשים שמדברים על דירות כמקום מגורים ולא "נקבל שכירות אוטומטית בפיג'מה בלי בעיות אף פעם ונשלם משכנתה".

 

[CoreOxide]

מזל טוב!
ממש מרענן לראות מדי פעם אנשים שמדברים על דירות כמקום מגורים ולא "נקבל שכירות אוטומטית בפיג'מה בלי בעיות אף פעם ונשלם משכנתה".

קודם צריך לגור איפשהו... ורק לאחר מכן אפשר כבר להתחיל לאסוף דירות :P

 

[daat99]

קודם צריך לגור איפשהו... ורק לאחר מכן אפשר כבר להתחיל לאסוף דירות :P

תעבור על השרשורים בפורום הזה לבדו ותתפלא כמה אנשים רוכשים דירה להשקעה "כי הם לא יכולים לרכוש דירה למגורים".

 

[מתכנת]

@CoreOxide
זה מה שאני הייתי עושה במקומך:

להחזיר 6-6.5K. תחסכו המון כסף בריביות. תוכלו לבנות משכנתא קצרה ופשוטה. וזהו.
עצה קטנה מעבר - תעלה ל59.99% מימון ותגדיל את הפריים. אחרי יומיים תחזיר כסף ותרד ל50% מימון שאתה רוצה. ככה יהיה לך 224K בפריים.

למשל לקחת:

עד כה הוצע לי לקחת את ה-100 אש"ח בבוליט בריבית קל"צ של 3.5%, שזה ממש יקר עבור הלוואה לתקופה כ"כ קצרה.

ולפרוע מיד

עלול לגרום לעליית ריביות של המסלולים האחרים

נכון, צריך לבנות את התמהיל כך שהפלח אותו מתכננים לסלק מידית יהיה עם הריבית הגבוהה ביותר, בנוסף אותו פלח רצוי שיהיה לתקופה ארוכה מאוד נניח 25 שנים (כדי לשמור על החזר גבוה לאחר הסילוק המיידי)

אבל, ברגע שאתה כבר בעמדת נחיתות, הבנק יעדיף ל.

לא נכון, אפשר למחזר בקלות לבנק אחר (אפילו עשיתי את זה)

נ.ב. מותר לייעץ, עדיין אין רגולציה על ייעוץ משכנתאות.

 

[Fitch]

עלול לגרום לעליית ריביות של המסלולים האחרים

לא בהכרח. קיימות מדרגות במשכנתאות. 45%, 60%, 70%.
כך שמעל 45 ומתחת ל60 אמור להיות די דומה.

לגבי המחזור, הסיכויים שיהיה "קנס", כעת בעת עליית ריבית, הוא אפסי עד לא קיים. גם במסלול קבוע/משתנה/צמוד/לא צמוד.

@CoreOxide , לדעתי אתה מסתכל על הדבר הלא נכון. תחשוב כמה "אחוז מניות" אתה רוצה, ולאו דווקא מה האופטימיזציה בין סנופי לת"א100.
כשההחזר מתאים להלוואה ומתאים למשכורות שלכם, זה לא באמת משנה אם תיקח X בפריים או 1.15X בפריים או בוליט בצמודה למדד או בקל"צ. בסוף זה אופטימיזציות של אלפים בודדים. ההחזר יכול לחסוך לך עשרות אלפים!

 

[CoreOxide]

תודה לכולם על העזרה!

@מתכנת
לגבי ההחזר החודשי - אם אני מחזיר 6K בחודש, אז אני חייב להחזיר 6K.
אם אני מחזיר 3.5K, אז אני חייב להחזיר 3.5K, ויכול "להחזיר" 6K (טכנית, פשוט אשים את הסכום הנוסף בצד), אם בא לי ואם אני יכול באותו חודש.
האם אתה רואה הבדל בין להחזיר כל חודש 6K, לבין להחזיר כל חודש 3.5K ואת השאר בסוף השנה? חישוב הריבית הוא מילא שנתי...
כמו כן, אנחנו נשלם חצי שנה שכירות ומשכנתא ביחד - וגם אנחנו צריכים לרהט את הבית.
אני מסכים עם כולכם שעדיף להחזיר 6K בחודש, באמת שכן, אבל לדעתי, לפחות בחצי שנה - שנה הראשונה זה לא פרקטי.

לגבי המחזור - מנסיון של חברים לעבודה, בנקים לפעמים מסרבים למחזר בסכומים נמוכים. לדוגמא, אם ארצה למחזר עוד שלוש שנים סכום של כ-250-300K, יכול להיות שאף בנק לא ירצה בכלל להתעסק איתי (זה קרה לחבר לעבודה בסכום של 250K, אף בנק לא רצה למחזר לו).

 

[CoreOxide]

אגב, למה כולם ממליצים למקסם את מסלול הפריים?
זה נכון שהוא כרגע הזול ביותר.. אבל הוא לא גם המסוכן ביותר, במיוחד לאור ההערכה כי הריבית תעלה בשנים הקרובות?