תמהיל משכנתא 50% פריים

  • פותח הנושא $Ron$
  • פורסם בתאריך

$Ron$

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/5/19
הודעות
413
דירוג
355
רכשתי לאחרונה דירה על הנייר מקבלן בשווי 2.5 מ' שתשולם באופן הבא:
25% מזומן הון עצמי
70% משכנתא בפעימה אחת
5% הון עצמי שיצטבר עד סוף הפרוייקט (ישולם עוד 5 שנים)

מתכנן תמהיל משכנתא כדלקמן (הצעה ראשונית):
50% פריים (P-0.35) 25 שנה
17% מ"צ לפרעון מהיר
33% קל"צ (2.6%) 10 שנים

החזר חודשי 10,000₪

ניתן לראות שלאחר פרעון המ"צ התמהיל איתו אשאר:
60% פריים
40% קל"צ
ריבית ממוצעת בתחילת המשכנתא: 1.8%
וכן ההחזר החודשי יהיה נמוך מ10,000

- במקביל מחזיק תיק מניות כבר הרבה שנים ,מבין את הסיכונים ושואף למינוף בריביות נמוכות במידת האפשר.
- עוד מספר שנים בתום הפרוייקט מצפה לעליה ביכולת ההחזר, בתקווה גם לשמאות נכס גבוהה מעלות הרכישה.
- מעדיף להימנע מתשלום בפעימות כדי לא להיחשף למדד תשומות הבניה.

אשמח לשמוע את דעתכם על התוכנית, על תמהיל המשכנתא, על הריביות, על מסלול הפיתוי ובכלל דברים לשיפור.
@אורי ג. @קפיצת הדרך @גילגה @nicepo1 וכל מי שיתן דעתו
 
נערך לאחרונה ב:

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,251
דירוג
22,171
הכל נראה מעולה. גם אתה קנית בבת ים?
 

fliper

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/2/16
הודעות
520
דירוג
414
מעדיף להימנע מתשלום בפעימות כדי לא להיחשף למדד תשומות הבניה.
האם ה 70% שישולמו בבת אחת בשלבים האחרונים של הפרויקט לא גוררים הצמדה למדד התשומות (ועוד 1.95% לשנה)?
 

$Ron$

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/5/19
הודעות
413
דירוג
355
האם ה 70% שישולמו בבת אחת בשלבים האחרונים של הפרויקט לא גוררים הצמדה למדד התשומות
כל מה שלא משולם בהתחלה גורר הצמדה לתשומות הבניה. כוונתי לשלם כמעט את כל העלות בתחילת הפרוייקט.
לא רלוונטי למי שבחר במסלול תשלומים קבוע.
 

fliper

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/2/16
הודעות
520
דירוג
414
כל מה שלא משולם בהתחלה גורר הצמדה לתשומות הבניה. כוונתי לשלם כמעט את כל העלות בתחילת הפרוייקט.
אשמח אם תוכל להסביר את השיקולים.
האם תשלום משכנתא מכמעט day1 אינו יקר מהערכתך את ההצמדה למדד התשומות ?
הפרויקט בשלב מוקדם מאוד, על "הנייר", אפילו לא התקבל היתר, האם לשלם 25%+70% בשלב כה מוקדם לא מגדיל מאוד את הסיכון?
 

$Ron$

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/5/19
הודעות
413
דירוג
355
האם תשלום משכנתא מכמעט day1 אינו יקר מהערכתך את ההצמדה למדד התשומות ?
מה יצא יותר יקר תלוי במזל, בריביות שמקבלים מהבנק וכיצד הריביות הללו ישתנו בהתאם לעוגנים של הבנק. אני לא מחפש להכות את מדד תשומות הבניה מלמטה, מבחינתי מתווספים לזה שיקולים אישיים של מידת הרצון לספוג מהלומות של המדד בתקופת הבניה. כמו כן האלטרנטיבה של תשלום בפעימות ידרוש תמהיל שונה ואולי פחות טוב.
האם לשלם 25%+70% בשלב כה מוקדם לא מגדיל מאוד את הסיכון?
ספציפית בפרוייקט הזה אני לא רואה סיכון גדול
 

monkey22

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/12/18
הודעות
534
דירוג
429
אם עשית את החשבון והמספרים מתאימים לך, אז נראה אחלה.
הפרויקט עצמו נראה ממש על הכיפאק. זה שזה עם "חבר" ממתן את הסיכון, אבל עדיין צריך לעשות בדיקות מקיפות, בייחוד שאין היתר עדיין.
 

A42

משתמש ותיק
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
936
דירוג
753
מתכנן תמהיל משכנתא כדלקמן (הצעה ראשונית):
50% פריים (P-0.35) 25 שנה
17% מ"צ לפרעון מהיר
33% קל"צ (2.6%) 10 שנים
ראה את הטבלה של בנק ישראל על הריביות הממוצעות
לדעתי בקלצ אתה יכול לרדת עוד (היום 5-10 שנים בממוצע זה 2.54 אחוז) - אם אתה אפילו אומר שיעלו לך את המ"צ יותר (כי אתה סוגר אותה בפיתוי אני מבין) על חשבון הקלצ כנראה שלא תיהיה בעיה

בפריים עצמו לדעתי זה גבוה מידי
אפשר יחסית בקלות לקבל פריים מינוס 0.6 אחוז על 50 אחוז ומינוס 0.8-0.9 על 33 אחוז
הייתי משחק עם המספרים קצת יותר שיהיה לך פריים יותר נמוך
אולי אפילו 33 אחוז במינוס 0.6 ו17 אחוז המינוס 0.35

אם אתה מסתכל לעתיד ותרצה למחזר או למנף את הכסף ריבית תמיד טוב שיהיה חלק יותר זול למשוך עד הסוף וחלק יותר יקר לפרעון במקום השקעה באגח
לומר יש יתרון לחצי מהפריים במינוס 0.9 וחצי במינוס 0.3
מאשר כל הפריים במינוס 0.6
על פריים גם ככה אין קנסות יציאה
 

$Ron$

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/5/19
הודעות
413
דירוג
355
בפריים עצמו לדעתי זה גבוה מידי
אפשר יחסית בקלות לקבל פריים מינוס 0.6 אחוז על 50 אחוז ומינוס 0.8-0.9 על 33 אחוז
הייתי משחק עם המספרים קצת יותר שיהיה לך פריים יותר נמוך
אולי אפילו 33 אחוז במינוס 0.6 ו17 אחוז המינוס 0.35
תודה על הפידבק. אני באמת בתחילת סבב בנקים ואנסה לקבל את המיטב.

לומר יש יתרון לחצי מהפריים במינוס 0.9 וחצי במינוס 0.3
מאשר כל הפריים במינוס 0.6
נקודה טובה
 
  • אהבתי
Reactions: A42

$Ron$

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/5/19
הודעות
413
דירוג
355
אין ריביות כאלה.
זה במסגרת הדיל המרוכז שהושג ל"חבר" (עם התאמה לבקשות אישיות). עדין לא ברור עד איזה גבול ניתן לשפר ע"י הצעות מתחרות, מה שכן, בהצעה הראשונית לא היתה אפשרות לייקר מסלול אחד על חשבון השני, כך שאני מאמין שיש מקום לשיפור בפגישה מול הבנק.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,251
דירוג
22,171
זה במסגרת הדיל המרוכז שהושג ל"חבר" (עם התאמה לבקשות אישיות).
דיברתי עם אנשים שקיבלו הצעות ולא התקרבו לריביות כאלה, קיבלת הצעה כזו?
אם כן זה דיל מטורף, לחתום מייד.
 

$Ron$

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/5/19
הודעות
413
דירוג
355
אם הספקת להתחיל לברר, אשמח אם תוכל לעדכן בסטטוס/בנתונים
TNX
טרם נחתם. היו עיכובים ופינגפונגים משלל סיבות, כך שלקח נצח להמיר את התמהיל שקיבלתי דרך ה"דיל הקבוצתי" להצעה מהבנק הרלוונטי. אבל כרגע יש את מה שכתבתי ביד כהצעה מהבנק. אעדכן במידה ויהיו שיפורים.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
י תמהיל משכנתא 2/3 פריים נדל"ן 9
א תמהיל משכנתא - אודה לחוות דעתכם נדל"ן 4
G תמהיל משכנתא, יותר מידי קל"צ? נדל"ן 5
ע תמהיל משכנתא נדל"ן 2
S הצעות לשיפור תמהיל משכנתא נדל"ן 11
ש תמהיל משכנתא החזר פיתוי נדל"ן 16
D תמהיל משכנתא לדירה למגורים נדל"ן 47
U עזרה עם תמהיל משכנתא (בעיקר למינוף) נדל"ן 3
B תמהיל משכנתא צרכנות פיננסית 15
M תמהיל משכנתא, אשמח להתייחסות מצדכם. צרכנות פיננסית 88
B דעתכם על תמהיל משכנתא וריביות נדל"ן 10
N דעתכם על תמהיל משכנתא שחשבתי עליו צרכנות פיננסית 2
ל הלוואת משכנתא בסך של 230,000 ש''ח, עזרה לגבי בניית תמהיל נכון נדל"ן 42
N תכנון תמהיל משכנתא בגובה 350,000 ש"ח + טוויסט שלי נדל"ן 24
C אסטרטגיה לבניית תמהיל משכנתא צרכנות פיננסית 53
אשר בואו נדבר על תמהיל שלישים נדל"ן 14
לעניות דעתי חוות דעתכם המלומדת- תמהיל, ריביות ופריסה נדל"ן 26
S חוות דעת על תמהיל השקעה עבור הכנסה שוטפת ויציבה + פיזור סיכונים שוק ההון 3
C תמהיל תיק השקעות גדול שוק ההון 10
R התייעצות לגבי תמהיל תיק שוק ההון 0
I תמהיל - דירת מחיר למשתכן נדל"ן 2
א חוות דעת על תמהיל משכנתה נדל"ן 13
M כניסה לעולם ה- IRA - תמהיל השקעות שוק ההון 6
A שינוי תמהיל בשנים שלקראת הגעה ליעד ההשקעה שוק ההון 28
ז תמהיל תיק השקעות עם ניירות של ishares. שוק ההון 7
מ השקעה בדיור - תמהיל או כיוונים נדל"ן 9
ק עזרה בהבנת תמהיל משכורת ומשמעויות אוף טופיק 5
ג תמהיל תיק השקעות להשקעה בינונית? שוק ההון 24
D תמהיל פנסיוני לעובד חדש שוק ההון 49
I דעתכם על תמהיל המשכנתא הבא נדל"ן 61
Y תמהיל השקעה בקופת גמל להשקעה שוק ההון 16
hommie תמהיל משכנתאות שנלקחו ע" הציבור - קיים מקור מידע כזה? אוף טופיק 1
A תמהיל קרנות מחקות אג"ח שוק ההון 64
S מגבלות גרירת משכנתא נדל"ן 0
י ביטוח משכנתא צרכנות פיננסית 2
M מימון לרכישת קרקע - משכנתא חדשה או מחזור? נדל"ן 5
N התיעצות לגבי משכנתא ראשונה נדל"ן 2
Shtunz מה הדבר הכי חשוב שאנשים שלוקחים משכנתא לא יודעים נדל"ן 68
klayhamn דחיית לקיחת משכנתא? נדל"ן 10
S דירה במחיר למשתכן בדרום ללא משכנתא - לבטים נדל"ן 5
McMurphy האם לשמור על ביטוח החיים, למרות העלות הגבוהה, בשביל לשמור על אפשרות לקחת משכנתא? צרכנות פיננסית 4
ל משכנתא ובונוסים גבוהים נדל"ן 30
O משכון נכס של ההורים לצורך קבלת משכנתא נדל"ן 34
G רכישת דירה במחיר למשתכן עם משכנתא גבוהה ומה לעשות עם הכסף בינתיים נדל"ן 7
י האם אפשר לקבל משכנתא בוליט ל30 שנה? נדל"ן 2
A ניוד משכנתא צרכנות פיננסית 2
H חוות דעת בנוגע לריביות משכנתא צרכנות פיננסית 4
ג משכנתא להרחבת דירה נדל"ן 1
מ שאלה בנושא תשלום ריבית בלבד על משכנתא נדל"ן 5
צ משכנתא על דירה מחולקת ל-3 או ל-4? נדל"ן 8

נושאים דומים

למעלה