• התוכן שלפניכם איננו ייעוץ פיננסי. הוא אולי נחזה ככזה, ואף נשמע ככזה, אבל למרבה הפלא, הוא איננו כזה, וממילא לא יכול להיחשב תחליף לייעוץ מטעם בעל הרישיון המתאים, לרבות ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו המיוחדים של כל אדם. מכאן שאין לראות בתכני הפורום המלצה לביצוע פעולות כלשהן בניירות ערך או בנכסים אחרים, וכל הסתמכות עליהם תהיה באחריות הקורא בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה, ובכלל זה החובה לעמוד בהוראות כל דין, היא על מחברה בלבד ואין לייחס את האמור בה לבעלת האתר.

תמהיל משכנתא 50% פריים

  • פותח הנושא פותח הנושא $Ron$
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

$Ron$

משתמש רגיל
הצטרף ב
3/5/19
הודעות
623
דירוג
543
רכשתי לאחרונה דירה על הנייר מקבלן בשווי 2.5 מ' שתשולם באופן הבא:
25% מזומן הון עצמי
70% משכנתא בפעימה אחת
5% הון עצמי שיצטבר עד סוף הפרוייקט (ישולם עוד 5 שנים)

מתכנן תמהיל משכנתא כדלקמן (הצעה ראשונית):
50% פריים (P-0.35) 25 שנה
17% מ"צ לפרעון מהיר
33% קל"צ (2.6%) 10 שנים

החזר חודשי 10,000₪

ניתן לראות שלאחר פרעון המ"צ התמהיל איתו אשאר:
60% פריים
40% קל"צ
ריבית ממוצעת בתחילת המשכנתא: 1.8%
וכן ההחזר החודשי יהיה נמוך מ10,000

- במקביל מחזיק תיק מניות כבר הרבה שנים ,מבין את הסיכונים ושואף למינוף בריביות נמוכות במידת האפשר.
- עוד מספר שנים בתום הפרוייקט מצפה לעליה ביכולת ההחזר, בתקווה גם לשמאות נכס גבוהה מעלות הרכישה.
- מעדיף להימנע מתשלום בפעימות כדי לא להיחשף למדד תשומות הבניה.

אשמח לשמוע את דעתכם על התוכנית, על תמהיל המשכנתא, על הריביות, על מסלול הפיתוי ובכלל דברים לשיפור.
@אורי ג. @קפיצת הדרך @גילגה @nicepo1 וכל מי שיתן דעתו
 
נערך לאחרונה ב:
הכל נראה מעולה. גם אתה קנית בבת ים?
 
מעדיף להימנע מתשלום בפעימות כדי לא להיחשף למדד תשומות הבניה.
האם ה 70% שישולמו בבת אחת בשלבים האחרונים של הפרויקט לא גוררים הצמדה למדד התשומות (ועוד 1.95% לשנה)?
 
האם ה 70% שישולמו בבת אחת בשלבים האחרונים של הפרויקט לא גוררים הצמדה למדד התשומות
כל מה שלא משולם בהתחלה גורר הצמדה לתשומות הבניה. כוונתי לשלם כמעט את כל העלות בתחילת הפרוייקט.
לא רלוונטי למי שבחר במסלול תשלומים קבוע.
 
כל מה שלא משולם בהתחלה גורר הצמדה לתשומות הבניה. כוונתי לשלם כמעט את כל העלות בתחילת הפרוייקט.
אשמח אם תוכל להסביר את השיקולים.
האם תשלום משכנתא מכמעט day1 אינו יקר מהערכתך את ההצמדה למדד התשומות ?
הפרויקט בשלב מוקדם מאוד, על "הנייר", אפילו לא התקבל היתר, האם לשלם 25%+70% בשלב כה מוקדם לא מגדיל מאוד את הסיכון?
 
האם תשלום משכנתא מכמעט day1 אינו יקר מהערכתך את ההצמדה למדד התשומות ?
מה יצא יותר יקר תלוי במזל, בריביות שמקבלים מהבנק וכיצד הריביות הללו ישתנו בהתאם לעוגנים של הבנק. אני לא מחפש להכות את מדד תשומות הבניה מלמטה, מבחינתי מתווספים לזה שיקולים אישיים של מידת הרצון לספוג מהלומות של המדד בתקופת הבניה. כמו כן האלטרנטיבה של תשלום בפעימות ידרוש תמהיל שונה ואולי פחות טוב.
האם לשלם 25%+70% בשלב כה מוקדם לא מגדיל מאוד את הסיכון?
ספציפית בפרוייקט הזה אני לא רואה סיכון גדול
 
אם עשית את החשבון והמספרים מתאימים לך, אז נראה אחלה.
הפרויקט עצמו נראה ממש על הכיפאק. זה שזה עם "חבר" ממתן את הסיכון, אבל עדיין צריך לעשות בדיקות מקיפות, בייחוד שאין היתר עדיין.
 
מתכנן תמהיל משכנתא כדלקמן (הצעה ראשונית):
50% פריים (P-0.35) 25 שנה
17% מ"צ לפרעון מהיר
33% קל"צ (2.6%) 10 שנים
ראה את הטבלה של בנק ישראל על הריביות הממוצעות
לדעתי בקלצ אתה יכול לרדת עוד (היום 5-10 שנים בממוצע זה 2.54 אחוז) - אם אתה אפילו אומר שיעלו לך את המ"צ יותר (כי אתה סוגר אותה בפיתוי אני מבין) על חשבון הקלצ כנראה שלא תיהיה בעיה

בפריים עצמו לדעתי זה גבוה מידי
אפשר יחסית בקלות לקבל פריים מינוס 0.6 אחוז על 50 אחוז ומינוס 0.8-0.9 על 33 אחוז
הייתי משחק עם המספרים קצת יותר שיהיה לך פריים יותר נמוך
אולי אפילו 33 אחוז במינוס 0.6 ו17 אחוז המינוס 0.35

אם אתה מסתכל לעתיד ותרצה למחזר או למנף את הכסף ריבית תמיד טוב שיהיה חלק יותר זול למשוך עד הסוף וחלק יותר יקר לפרעון במקום השקעה באגח
לומר יש יתרון לחצי מהפריים במינוס 0.9 וחצי במינוס 0.3
מאשר כל הפריים במינוס 0.6
על פריים גם ככה אין קנסות יציאה
 
בפריים עצמו לדעתי זה גבוה מידי
אפשר יחסית בקלות לקבל פריים מינוס 0.6 אחוז על 50 אחוז ומינוס 0.8-0.9 על 33 אחוז
הייתי משחק עם המספרים קצת יותר שיהיה לך פריים יותר נמוך
אולי אפילו 33 אחוז במינוס 0.6 ו17 אחוז המינוס 0.35
תודה על הפידבק. אני באמת בתחילת סבב בנקים ואנסה לקבל את המיטב.

לומר יש יתרון לחצי מהפריים במינוס 0.9 וחצי במינוס 0.3
מאשר כל הפריים במינוס 0.6
נקודה טובה
 
  • אהבתי
Reactions: A42
אין ריביות כאלה.
זה במסגרת הדיל המרוכז שהושג ל"חבר" (עם התאמה לבקשות אישיות). עדין לא ברור עד איזה גבול ניתן לשפר ע"י הצעות מתחרות, מה שכן, בהצעה הראשונית לא היתה אפשרות לייקר מסלול אחד על חשבון השני, כך שאני מאמין שיש מקום לשיפור בפגישה מול הבנק.
 
זה במסגרת הדיל המרוכז שהושג ל"חבר" (עם התאמה לבקשות אישיות).
דיברתי עם אנשים שקיבלו הצעות ולא התקרבו לריביות כאלה, קיבלת הצעה כזו?
אם כן זה דיל מטורף, לחתום מייד.
 
אם הספקת להתחיל לברר, אשמח אם תוכל לעדכן בסטטוס/בנתונים
TNX
טרם נחתם. היו עיכובים ופינגפונגים משלל סיבות, כך שלקח נצח להמיר את התמהיל שקיבלתי דרך ה"דיל הקבוצתי" להצעה מהבנק הרלוונטי. אבל כרגע יש את מה שכתבתי ביד כהצעה מהבנק. אעדכן במידה ויהיו שיפורים.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ת תמהיל משכנתא: מסלול מל"צ מול מסלול פריים, ועוד נדל"ן 6
י תמהיל משכנתא 2/3 פריים נדל"ן 9
N חוות דעת לגבי תמהיל משכנתא "סולידית" של 700K נדל"ן 3
S בניית תמהיל וניהול מו״מ בלקיחת משכנתא נדל"ן 3
ע תמהיל משכנתא עזרה בבקשה ! נדל"ן 9
מ ייעוץ תמהיל משכנתא נדל"ן 10
L תמהיל משכנתא 1.75 נדל"ן 3
L תמהיל משכנתא 1.7 נדל"ן 9
T עדכון תמהיל משכנתא בן 3 עבור דירה להשקעה נדל"ן 15
A חוות דעת לגבי תמהיל משכנתא וההצעה נוכחית נדל"ן 7
Z דעתכם על תמהיל למחזור משכנתא נדל"ן 6
A תמהיל משכנתא כדאי, דעות חוות דעת המלצות 1.56M נדל"ן 6
ש תמהיל משכנתא לדירה להשקעה דרך מחיר למשתכן נדל"ן 0
D דעות על תמהיל משכנתא - הצעה מהבנק נדל"ן 2
R תמהיל משכנתא נדל"ן 8
P משכנתא לדירת מגורים יחידה - תמהיל מומלץ וריביות ריאליות שאפשר לקבל נדל"ן 1
L חוות דעת על תמהיל משכנתא + מיקוח ריביות נדל"ן 8
מ דעה על תמהיל משכנתא נדל"ן 0
ttmoon תמהיל משכנתא, דירה ראשונה להשקעה, מחיר למשתכן נדל"ן 0
ב חוות דעת תמהיל משכנתא נדל"ן 30
A תמהיל משכנתא מחודש מאי 2022, סילוקין ותוכנית המשך. דעות והמלצות? נדל"ן 11
ד תמהיל וריביות משכנתא נוכחית נדל"ן 37
A חוות דעת תמהיל משכנתא נדל"ן 7
A שאלה לגבי תמהיל משכנתא -- אוקטובר 2022 נדל"ן 11
י תמהיל משכנתא לדירת מגורים נדל"ן 7
R לקיחת משכנתא -דירה מקבלן ללא ליווי בנקאי (שווה להיכנס גם מי שמעוניין לראות תמהיל לי זה עזר :) ) נדל"ן 9
T תמהיל משכנתא - אפריל 2022 נדל"ן 9
B חוות דעת - תמהיל משכנתא נדל"ן 5
O תמהיל משכנתא - חוות דעת נדל"ן 1
השועל תמהיל משכנתא | דירה ראשונה להשקעה טווח רחוק נדל"ן 44
O בניית תמהיל משכנתא התחלתי נדל"ן 35
S תמהיל משכנתא לדירה ראשונה להשקעה לטווח ארוך נדל"ן 2
O תמהיל משכנתא המיועדת למחזור - דגשים נדל"ן 8
ה השקעת הנדל"ן הראשונה שלי והתלבטות לגבי תמהיל משכנתא נדל"ן 31
Harvey תמהיל משכנתא לבניה של כ1.5m נדל"ן 17
M תמהיל משכנתא נדל"ן 1
P באיזה תמהיל משכנתא לבחור? דירת מחיר למשתכן בנתיבות נדל"ן 10
O תמהיל משכנתא עבור דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 5
ע מחשבות על תמהיל משכנתא בזמנים של ריבית נמוכה נדל"ן 4
A תמהיל משכנתא עם פירעון חלקי נדל"ן 19
א תמהיל משכנתא - אודה לחוות דעתכם נדל"ן 4
G תמהיל משכנתא, יותר מידי קל"צ? נדל"ן 5
ע תמהיל משכנתא נדל"ן 2
S הצעות לשיפור תמהיל משכנתא נדל"ן 11
ש תמהיל משכנתא החזר פיתוי נדל"ן 16
D תמהיל משכנתא לדירה למגורים נדל"ן 47
U עזרה עם תמהיל משכנתא (בעיקר למינוף) נדל"ן 3
B תמהיל משכנתא צרכנות פיננסית 15
M תמהיל משכנתא, אשמח להתייחסות מצדכם. צרכנות פיננסית 88
B דעתכם על תמהיל משכנתא וריביות נדל"ן 10

נושאים דומים

Back
למעלה