1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

תמהיל משכנתא לדירה למגורים

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י Daniel G, ‏8/6/20.

data-full-width-responsive="true">
  1. Daniel G

    Daniel G משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏30/9/19
    הודעות:
    152
    לייקים שהתקבלו:
    101
    שלום לכולם,
    אשמח לשמוע פידבק על התמהיל הבא שהרכבתי לעצמי. כמה נקודות:
    • עבור דירה למגורים בשווי 3 מיליון והון עצמי של 2.3 (יש יותר, אבל רציתי להשאיר לשיפוץ, מס רכישה וכו׳)
    • יכולת החזר מקסימלית של 7000 שח (יש אפשרות יותר, אבל זה יפגע בהשקעות אחרות)
    • אין שום חובות או התחייבויות שמעל שנה וחצי
    הסבר על בחירת המסלולים עבור 700k מימון:
    • קל״צ 40% ל20 שנים:
      אין הצמדה של הקרן והריבית למדד. יש כאן הגנה מאינפלציה, ופריסה של עד 20 שנים נראה שלא משנה בכלל את הריבית. פירעון מוקדם יהיה עם קנס, כך שפחות כדאי לפרוע את המסלול הזה ככל הנראה.
    • פריים של שליש (המקסימום בחוק לפי ידיעתי) ל25 שנים:
      ריבית מאוד זולה, הקרן לא צמודה למדד. לא משנה כמה שינוי ריבית יהיה אני אתמודד איתו. ניתן לפרוע מוקדם ללא עמלות. זה המסלול שלדעתי הוא הטוב ביותר לסיטואציה שלי
    • משתנה צמודה כל 5 שנים - יתרת הסכום (23%) ל20 שנים, בעיקר עבור השיפוץ (אני רואה את זה כהלוואת גישור די זולה). הקרן והריבית צמודים למדד. ריבית מתעדכנת כל 5 שנים. אני מתכנן לפרוע את המסלול הזה במלואו אחרי 5 שנים.
    גרייס של 6 חודשים על הקל״צ והפריים (המסלולים ללא הצמדה של הקרן) בשביל להקל עליי מבחינה תזרימית של שכ״ד של הדירה הקיימת, השיפוץ בדירה החדשה וכו׳
    יוצא שרוב המשכנתא ניתן לפרוע ללא קנסות, והקלצ במילא די זול, ככה שהקנס לא יהיה מטורף במידת הצורך.

    ע״פי ריביות ממוצעות של משכנתא בארץ (אני אישית אקבל פחות ככל הנראה, טרם פניתי לבנק)
    בשנה הראשונה החזר של 2000,
    בין שנה ל5 שנים החזר של 3500,
    בין 5 ל20 שנים החזר של 2500,
    בין 20 ל25 שנים החזר של 900
     
  2. AAA

    AAA משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/5/20
    הודעות:
    332
    לייקים שהתקבלו:
    85
    לא יועץ משכנתאות רק טיפ קטן:
    אם תיקח הלוואה גדולה יותר תוכל להגדיל את החלק של הפריים ,ואז להחזיר את הסכום המיותר להחזיר
    קח בחשבון שפריים יכול "להשתנות" כל חודש
    ולקחת יותר (עדיף מסלול נפרד)בצורה כזאת שאין "קנס" בפרעון מוקדם
    בגדול תוכל לקחת הכל בפריים
     
  3. קפיצת הדרך

    קפיצת הדרך משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏17/2/19
    הודעות:
    1,136
    לייקים שהתקבלו:
    1,226
    כמו שאמר @AAA תשקול לקחת סכום משכנתא גבוה בהרבה ולהחזיר מידית את החלק היקר - קוראים לזה מסלול פיתוי.
    כלומר תיקח נניח משכנתא של 45% - כלומר 1,350,000.
    1/3 -כלומר 450,000 יהיה פריים מינוס X כלשהו.
    250,000 - קל״צ.
    כל השאר (650,000) - ריבית משתנה צמודה/לא צמודה.
    תדאג שריבית הקל״צ תהיה הכי נמוכה שאפשר. את זה תעשה על חשבון הריבית של המשתנה שאותה תתן לבנק להעלות כאוות נפשו!
    יום אחרי שאתה לוקח את המשכנתא תודיע שאתה מעוניין להחזיר את המסלול עם הריבית המשתנה. אין קנס כי היא לא תספיק להשתנות ממילא.

    חלופה נוספת:
    תיקח משכנתא של 70% - כלומר 2,100,000
    1/3 - כלומר 700,000 - במסלול פריים מינוס X
    השאר - מה שבא לבנק להציע לך (אפילו לא חייבים להתמקח מלבד על גובה ה- X שיורד מהפריים).
    יום אחרי לקיחת המשכנתא תחזיר 1,400,000. ותישאר רק עם פריים מינוס X.
    את המסלול הזה תוכל להחזיר מתי שתרצה בלי קנס.

    החיסרון היחיד של החלופה השנייה שמדובר על ריבית עם פוטנציאל עלייה (פריים). כך שיש לקחת את זה בחשבון ולוודא שניתן להחזיר אם וכאשר הפריים יעלה בצורה כזו שזה כבר לא יהיה כדאי.
     
    Ariel42, amit, fliper ו-3 משתמשים נוספים אוהבים את זה.
  4. Daniel G

    Daniel G משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏30/9/19
    הודעות:
    152
    לייקים שהתקבלו:
    101
    אבל בקלצ תמיד יש קנס, לא?
    איך זה משתלם לפרוע אותו לפני הזמן?
     
  5. ת.אוקהם

    ת.אוקהם משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏19/1/19
    הודעות:
    962
    לייקים שהתקבלו:
    1,525
    לא, ראה הסבר לגבי עמלות פרעון מוקדם.
     
    Daniel G ו-AAA אוהבים את זה.
  6. AAA

    AAA משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/5/20
    הודעות:
    332
    לייקים שהתקבלו:
    85
    כתבתי טיפ שאפשרי במקרה שלך ולא את דעתי על התהמיל

    בגדול בגלל שאתה לא צריך מימון מלא של 75%
    יש לך אפשרות לקחת את כל ה700K בפריים (מינוס משהו)
    ובגלל שלפי החוק הבנק לא נותן יותר משליש בפריים, אתה לוקח (זמנית) משכנתא של 700K * 3 ומחזיר יום אחרי, 700K * 2

    קח בחשבון:
     
    Shlomi Z אוהב/ת את זה.
  7. קפיצת הדרך

    קפיצת הדרך משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏17/2/19
    הודעות:
    1,136
    לייקים שהתקבלו:
    1,226
    לא. אם אתה מחזיר מיד הריבית לא משתנה (לא מספיקה להשתנות).
    אם היא לא משתנה אין קנס.
     
    Am-Ti, Daniel G ו-AAA אוהבים את זה.
  8. Daniel G

    Daniel G משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏30/9/19
    הודעות:
    152
    לייקים שהתקבלו:
    101
    אוקי עכשיו הבנתי.
    כלומר כל עוד ריבית הקלצ מספיק נמוכה - אפשר אפילו לקחת 2 שליש מהתמהיל בקל״צ, לא? (תמיד יהיה אפשר לעשות פירעון מוקדם ללא קנס, כי הריבית היא במילא נמוכה מהממוצע)
     
  9. קפיצת הדרך

    קפיצת הדרך משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏17/2/19
    הודעות:
    1,136
    לייקים שהתקבלו:
    1,226
    נראה שלא לגמרי הבנת מה אנחנו מציעים.
    * במקרה של מסלול קל״צ שאתה לוקח היום ורוצה לפרוע מתישהו בעתיד - בהחלט ייתכן שזה ילווה בעמלת היוון (עמלת פירעון מוקדם). הריבית אולי נמוכה היום אבל היא יכולה לרדת עוד. מה גם שבריבית קל״צ גובה הריבית תלוי בתקופת המסלול. כאשר אתה בא לפרוע בעתיד הם משווים את הריבית שאתה קיבלת לריבית הממוצעת לפי מספר השנים שעוד נותרו (שהוא קצר יותר ולכן הריבית אולי תהיה נמוכה יותר).
    * לעומת זאת במקרה של מסלול פיתוי הפירעון הוא מייד לאחר לקיחת המשכנתא. כלומר, יום אחרי שהמשכנתא עוברת ידיים, אתה מודיע שאתה רוצה לפרוע, מחכה 10 ימים בשביל לא לשלם קנס אי הודעה מוקדמת - ופורע (יש לוודא כמובן שאין לך בעשרת הימים הללו הצהרה על ריבית חדשה).

    לא ברור למה כתבת שכדאי לך לבקש ש- 2 השליש מהתמהיל יהיו קל״צ. כאמור, החלק הזה במסלול פיתוי מוחזר מייד. כאשר אתה בא לבקש תמהיל כזה עם מסלול פיתוי הריבית היחידה שמעניינת אותך היא הריבית של המסלול (או מסלולים) שאיתם אתה נשאר. מכיוון שהבנק מאוד אוהב ריביות משתנות (מרוויח עליהן לרוב הרבה כסף) הרי שכדאי לך לשלב ב- 2 השליש הנותרים גם ריבית משתנה (איזו שהבנקאי ירצה להכניס לך). תזכור שהמטרה שלך היא רק לקבל מסלול פריים זול מאוד.

    אם אתה לא לגמרי מבין איך עובד מסלול פיתוי כדאי אולי לקחת יועץ שילווה אותך. שלא תעשה שטויות שאחר כך חס וחלילה תתחרט עליהן.

    *** אני לא יועצת משכנתאות. הידע המובא כאן הוא רק מנבירה בחוקים ותקנות ומניסיון אישי בלקיחת משכנתא עם מסלול פיתוי.
    *** לא מייעצת ולא ממליצה
     
  10. nicepo1

    nicepo1 משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏14/1/16
    הודעות:
    2,479
    לייקים שהתקבלו:
    2,439
    איך? לא חושב על דרך פרקטית חוץ מלשמור כסף בצד,אבל אז למה צריך הלוואה בכלל?
    לדעתי השיטה הזאת היא לא ארוחת חינם כמו שעושים ממנה,בסך הכול פחות ריבית היום תמורת יותר סיכון וחוסר וודאות בעתיד הקרוב\רחוק.
     
    Daniel G אוהב/ת את זה.
  11. קפיצת הדרך

    קפיצת הדרך משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏17/2/19
    הודעות:
    1,136
    לייקים שהתקבלו:
    1,226
    אם יש לך הרבה כסף במניות אתה תמיד יכול להנזיל חלק על מנת לסגור את המשכנתא.
    אני בעיקרון מכניסה כל חודש את שכר הדירה (פחות ההתחייבות למשכנתא) לתיק המנייתי שלי. בינתיים הכסף שם נצבר (עם שאר החסכונות החודשיים).
    יש שם הרבה (הרבה) יותר מפי שניים ההתחייבות של המשכנתא. כך שגם אם יהיו ירידות חדות לא תהיה לי בעיה לסגור את המשכנתא אם ארצה.

    ברור שזה לא ״ארוחת חינם״. אף אחד לא אמר את זה.
    זה פשוט מאפשר ריבית נמוכה (מאוד) ולטווח משתנה (קצר או ארוך כתלות בסיבולת הסיכון שלך) מה שיכול לאפשר תזרים נוח - כמובן עם סיכון בצידה. זה בהחלט לא מתאים לכולם...
    זה כמו שתגיד שהשקעה בשוק ההון לא כדאית בגלל שהיא גם מסוכנת.

    שים לב שהצעתי גם תמהיל חליפי שבו החלק של הפריים קטן יותר ושומרים גם חלק בקל״צ. הפואנטה של ההודעות הייתה שכדאי לשקול לשלב מסלול פיתוי. במקרה הזה (שבו המשכנתא הדרושה היא הרבה הרבה יותר נמוכה מ-45% מערך הדירה) זה באמת ״ארוחת חינם״. אז למה לא לעשות את זה?

    אגב, החלק של המשכנתא שהוא פריים הוא תמיד מסוכן ועלול לעלות. לא משנה אם הוא רק 1/3 מההתחייבות או 100% מההתחייבות.
     
    Ariel42, nicepo1 ו-AAA אוהבים את זה.
  12. AAA

    AAA משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/5/20
    הודעות:
    332
    לייקים שהתקבלו:
    85
    אתה תמיד יכול לקחת את כל ההלוואה בקל"צ (מגבלת השליש היא על מסלולים משתנים)
    ואז אין לך סיכון בכלל (אא"כ פרעון מוקדם) רק משלמים על זה פרמיה גבוהה בצורת ריבית

    נ.ב. מגבלת החוק של שליש מהפריים באה להגן על הלקוח שלא ימצא את עצמו עם משכנתא ענקית בריבית של 8% (אבל לא בטוח שיש עוד אינטרסים)
     
  13. Boker

    Boker משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏2/10/17
    הודעות:
    123
    לייקים שהתקבלו:
    88
    בסה"כ מדובר בתמהיל טוב ומאוזן, אני אישית חושב שצריך לנצל את העובדה שהריבית הקבועה זולה, ולקחת

    50% קל"צ, או 40 קל"צ כמו שלקחת ו10% ק"צ, 1/3 פריים והשאר מ"מ.

    בגלל שאתה מתכנן לסלק את המ"צ ב-5 השנים הקרובות הייתי מנסה באמת לייקר אותה כמה שיותר על חשבון הקבועה.

    גמו כן אני אישית חושב שעדיף למשוך את המ"צ והפריים ל-30 שנים ולהוריד עוד שנים מהקל"צ וגם לשפר את הריבית.

    בנוגע להצעה לעשות "תרגיל לבנק" בכך שתייקר את המשתנה ותסלק אותה מיד.

    אם כבר עושים דבר כזה אז עושים את זה בחכמה, הבנקים לא פראיירים והם מכירים את התרגילים האלה.

    קודם כל אם תסלק את המשכנתא אחריי יום אחד ולאור ההנחיות הרוגלטריות מיד ברגע הסילוק תקפוץ התראה.

    תצטרך להסביר מה מקור הכספים.והדברים יתועדו במערכות הבנק.

    בנוסף פעולה כזו יכולה "לסמן" אותך בבנק כלקוח בעייתי מה שעלול אחר כך להקשות עליך לקבל אשראי נוסף מהבנק.

    אופציה אחרת היא לבצע מהלך דומה, אבל לא בצורה כל כך אגרסיבית, כלומר נגיד, לסלק את רוב המשתנה ולהשאיר חלק קטן.

    ולא לעשות את זה אחריי יום אחד אלא אחריי חודשיים שלושה, ככה הסיכוי שתקפוץ התראה על סילוק חריג הרבה יותר נמוך..
     
  14. משתמש 72

    משתמש 72 משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏4/12/18
    הודעות:
    202
    לייקים שהתקבלו:
    127
    1. לא צריך "להסביר" כלום. בעל המשכנתא לא נמצא תחת חקירה. יכול להיות שיש לי פקדון בבנק אחר והחלטתי להשתמש בו לצורך סגירת המשכנתא, או קה"ש שמשכתי, וכן הלאה.

    2. אני בספק רב אם הבנק "מסמן" אותך בלקוח בעייתי. ואם זה אכן המצב, יש לי ספקות עד כמה סימון כזה הוא בכלל חוקי.
     
    קפיצת הדרך ו-אורי ג. אוהבים את זה.
  15. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    14,030
    לייקים שהתקבלו:
    17,850
    זה יעלה את הריבית.
    זה גם לא כ"כ אכפת לו, הוא גם מרוויח מזה (כמה פעמים) וגם הסיכון שלו יורד.

    המלצה שלי: אל תדאג לבנק, תדאג לעצמך, הבנק יודע לדאוג לעצמו יופי טופי.
     
    קפיצת הדרך אוהב/ת את זה.
  16. יעקב כ.

    יעקב כ. משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏29/5/20
    הודעות:
    234
    לייקים שהתקבלו:
    66
    התמהיל שאתה מדבר עליו ניראה לי סביר מאוד, היות ובשל התקופה הריבית היא טובה יחסית וקשה לחזות תנודות משמעיות בעתיד, אני גם ממליץ היות ואין לבנק הרבה סיכונים כאן לגביך, לגשת למס' בנקים ולנסות להתמקח על הריביות ולדעתי גם תצליח.כמו שאומר אורי הבנקים דואגים לעצמם, יש משחק עם הפריים אפשרי לקבל פריים -0.9%,הבנתי שברשותך היכולת להחזיר את ההלוואה היקרה יותר לאחר לקיחתה .חשבון פשוט לפי התמהיל הזה ההחזר הממוצע הוא בערך 460 ש"ח לחודש עבור כל 100,000 ש"ח הלוואה לתקופה ממוצעת של 25 שנה. כלומר:7 פעמים 460=3,220 ש"ח
    הבנקים ברובם עובדים לפי יעדים וכל סניף אפילו מאותו הבנק יכול להיות שונה. סניף שלא הגיע ליעד שלו מנסה להביא לקוחות על ידי נתינת ריביות אטרקטיביות.
     
  17. Boker

    Boker משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏2/10/17
    הודעות:
    123
    לייקים שהתקבלו:
    88

    1. אם מושכים את הפריים ואת המשתנה ל-30 הריבית לא עולה, היא עולה רק בקבועה
    2. בשנים האחרון עקב ענייני הלבנת הון, סילוק חלקי של משכנתא יום לאחר הביצוע מעלה אוטמטית הודעה של "סילוק חריג"
    המצריך בדיקה.
    שוב יכול להיות כמובן שאף אחד לא יגיד ולא ישאל כלום, אבל מניסיון הבנק ייכול להתחיל לחפור ולבקש הרבה אסמכתאות לסיבת הסילוק.
    אז נכון ברור שאם מדובר במקרה של אדם בעל עושר פיננסי שקונה ומוכר נכסים כל חודשיים אז אין שום בעייה כי הפעילות העסקית שלו מוכרת ואינה מעלה שאלות.
    אבל אצל כל אדם אחר היא כן מעלה.
    ולכן לדעתי עדיף להימנע מכל הווג'רס הזה ופשוט לחכות חודש או חודשיים ואז לסלק.
     
  18. קפיצת הדרך

    קפיצת הדרך משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏17/2/19
    הודעות:
    1,136
    לייקים שהתקבלו:
    1,226
    אז מה אם ישאלו?
    שואלים עכשיו גם מאיפה הכסף כשאתה רוצה לקנות דירה. אז לא תקנה בגלל זה דירה?
    יש לו כסף. הוא לא גנב אותו. אם שואלים הוא יענה.
    זה לא צריך לגרום לו לשלם ריבית גבוהה לבנק במשך עשרות שנים (או לשלם קנס היוון מיותר) כשיש לו חלופה (חוקית לגמרי!) אחרת.
     
    Daniel G אוהב/ת את זה.
  19. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    14,030
    לייקים שהתקבלו:
    17,850
    1. לא רק בקבועה, גם במשתנה כל 5.
    2. אז אל תחזיר כעבור יום, חכה שבועיים.
    שיחפור ויבקש מה הבעיה?
    אתה מחזיק אחרי שבועיים כי התחרטת ואתה מעדיף לא לקחת הלוואה כ"כ גדולה, אתה מפחד מזה.
    כי עשית חשבון וראית שעדיף לך להנזיל תיק/לפדות קרן/לפדות פק"מ ולהחזיר משכנתא במקום.
    כי אשתך לחצה עליך
    כי ההורים לחצו עליך
    לא יודע אם חודשיים אבל גם יומיים לא הייתי מחכה, שבועיים נשמע לי סביר.
     
    Daniel G ו-Shlomi Z אוהבים את זה.
  20. Boker

    Boker משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏2/10/17
    הודעות:
    123
    לייקים שהתקבלו:
    88
    תופתע לגלות שבבנק בפועלים המ"צ כל 5 שנים יותר זולה ל-30 שנה מאשר לתקופות קצרות יותר.
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
תמהיל משכנתא החזר פיתוי פורום השקעה בנדל"ן ‏27/6/20
עזרה עם תמהיל משכנתא (בעיקר למינוף) פורום השקעה בנדל"ן ‏3/1/20
דעתכם על תמהיל משכנתא וריביות פורום השקעה בנדל"ן ‏29/9/18
דעתכם על תמהיל המשכנתא הבא פורום השקעה בנדל"ן ‏2/7/18
הלוואת משכנתא בסך של 230,000 ש''ח, עזרה לגבי בניית תמהיל נכון פורום השקעה בנדל"ן ‏29/4/18
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.