השועל
משתמש רגיל
- הצטרף ב
- 4/11/18
- הודעות
- 106
- דירוג
- 83
שלום לכולם, אחרי קריאה רבה בפורום ותובנות רבות שקיבלתי, עדיין לא סגור על אסטרטגיית תמהיל המשכנתא האידיאלי עבורי, וגם גובה הריביות.
השקעתי בפוסט מסודר מתוך כבוד לאנשים ומתוך רצון לשמוע את דעתכם עם מכלול הנתונים:
כמה נקודות -
פרטים על הנכס:
דירה ראשונה, בעלת שווי של 1.8 מיליון אך מחיר חוזה של ~1.2 מיליון (מחיר למשתכן) כאמור, 58% מימון.
**עריכה**: דירת 4 חדרים באזור ביקוש. שווי שוק אמיתי של 2.4~ מיליון (אילוצי הבנק לדירות מחיר למשתכן זה מקסימום שווי שוק של 1.8 מיליון).
צפי מחיר שכירות הוא 6000 ש''ח בחודש.
צפי אכלוס עוד כשנתיים וחצי.
פרטים כספיים:
אנחנו זוג בני 30 עם 2 ילדים.
מכניסים יחד מעל 27K בחודש ומצליחים לחסוך כ14K מתוכם.
צפי להגדלת המשפחה, אך גם השכר אמור לעלות הדרגתית.
קיים תיק השקעות גדול מספיק כדי לפדות את הפריים במידת הצורך.
מטרת העל:
קניית דירה להשקעה לטווח רחוק.
שעד היציאה לפנסיה יהיה לנו נכס נקי משיעבוד עם הכנסה פאסיבית.
כמובן שהייתי רוצה "שהשכירות תשלם את המשכנתא" בזמן זה, אבל לא חייב (יש אפשרות כספית וגם הבנה רגשית לשלם יותר מהשכירות המקובלת).
**הסתייגות קטנה, קיים סיכוי כלשהו שנמכור את הדירה בעתיד מכל מיני סיבות (הדירה נקנית בהנחה של 50%, אולי נרצה לממש? אולי נרצה בית למגורים ונצטרך/נרצה למכור את הקיים?)
האסטרטגיה שלי היא:
1. לקחת מינוף כמה שיותר גבוה (בלי להחזיר חלק מהמשכנתא!) כי בשוק ההון הכסף שלי עושה 7%-8% שנתי.
2. לקחת את המשכנתא בעלת ממוצע ריביות הנמוך ביותר.
3. להימנע כמה שיותר ממרכיב צמוד למדד, שכן המדד מגדיל את כל הקרן בניגוד לפריים שחל רק על הריבית.
4. כל עוד ריבית בנק ישראל (שכיום 0.1%) לא תעלה יותר מ1.5% - אז שווה לי להחזיק את הפריים שכן עלות מקבילה של קלצ ל25 שנה הוא כ3% שנתי.
באידיאל הייתי רוצה 2/3 פריים, אך הסכמתי להקריב 10% מהמינוף למסלול פיתוי כדי להוזיל במעט את הריביות.
מכיוון שצריך מינימום 100K הון עצמי, אז אני יכול להעמיס על המשכנתא עוד 50K לצמודה, אבל אז האחוז מימון עולה ל61%.
איך התמהיל שלי?
איך גובה הריביות ביחס לתמהיל?
האם הייתם ממליצים על תמהיל אחר?
הבהרה: אני יודע שהגדלת רכיב הצמודה יתן לי ריביות טובות יותר! אבל אני רוצה כמה שיותר כסף ממונף עקב אלטרנטיבות השקעה בשוק ההון.
תודה לכם
השקעתי בפוסט מסודר מתוך כבוד לאנשים ומתוך רצון לשמוע את דעתכם עם מכלול הנתונים:
| סכום | מסלול | אחוז מסך המשכנתא | שיטת החזר | תקופה בשנים | ריבית | החזר חודשי |
| 105,000 | משתנה צמודה כל 5 | 10% | שפיצר | 25 | 2.8% | 488 |
| 350,000 | קבועה לא צמודה | 33% | שפיצר | 10 | 2.3% | 3268 |
| 595,000 | פריים | 57% | שפיצר | 25 | P-0.05% | 2394 |
| סה''כ: 1,050,000 | סה''כ: 6149 |
כמה נקודות -
פרטים על הנכס:
דירה ראשונה, בעלת שווי של 1.8 מיליון אך מחיר חוזה של ~1.2 מיליון (מחיר למשתכן) כאמור, 58% מימון.
**עריכה**: דירת 4 חדרים באזור ביקוש. שווי שוק אמיתי של 2.4~ מיליון (אילוצי הבנק לדירות מחיר למשתכן זה מקסימום שווי שוק של 1.8 מיליון).
צפי מחיר שכירות הוא 6000 ש''ח בחודש.
צפי אכלוס עוד כשנתיים וחצי.
פרטים כספיים:
אנחנו זוג בני 30 עם 2 ילדים.
מכניסים יחד מעל 27K בחודש ומצליחים לחסוך כ14K מתוכם.
צפי להגדלת המשפחה, אך גם השכר אמור לעלות הדרגתית.
קיים תיק השקעות גדול מספיק כדי לפדות את הפריים במידת הצורך.
מטרת העל:
קניית דירה להשקעה לטווח רחוק.
שעד היציאה לפנסיה יהיה לנו נכס נקי משיעבוד עם הכנסה פאסיבית.
כמובן שהייתי רוצה "שהשכירות תשלם את המשכנתא" בזמן זה, אבל לא חייב (יש אפשרות כספית וגם הבנה רגשית לשלם יותר מהשכירות המקובלת).
**הסתייגות קטנה, קיים סיכוי כלשהו שנמכור את הדירה בעתיד מכל מיני סיבות (הדירה נקנית בהנחה של 50%, אולי נרצה לממש? אולי נרצה בית למגורים ונצטרך/נרצה למכור את הקיים?)
האסטרטגיה שלי היא:
1. לקחת מינוף כמה שיותר גבוה (בלי להחזיר חלק מהמשכנתא!) כי בשוק ההון הכסף שלי עושה 7%-8% שנתי.
2. לקחת את המשכנתא בעלת ממוצע ריביות הנמוך ביותר.
3. להימנע כמה שיותר ממרכיב צמוד למדד, שכן המדד מגדיל את כל הקרן בניגוד לפריים שחל רק על הריבית.
4. כל עוד ריבית בנק ישראל (שכיום 0.1%) לא תעלה יותר מ1.5% - אז שווה לי להחזיק את הפריים שכן עלות מקבילה של קלצ ל25 שנה הוא כ3% שנתי.
באידיאל הייתי רוצה 2/3 פריים, אך הסכמתי להקריב 10% מהמינוף למסלול פיתוי כדי להוזיל במעט את הריביות.
מכיוון שצריך מינימום 100K הון עצמי, אז אני יכול להעמיס על המשכנתא עוד 50K לצמודה, אבל אז האחוז מימון עולה ל61%.
איך התמהיל שלי?
איך גובה הריביות ביחס לתמהיל?
האם הייתם ממליצים על תמהיל אחר?
הבהרה: אני יודע שהגדלת רכיב הצמודה יתן לי ריביות טובות יותר! אבל אני רוצה כמה שיותר כסף ממונף עקב אלטרנטיבות השקעה בשוק ההון.
תודה לכם
נערך לאחרונה ב:
