תמהיל משכנתא | דירה ראשונה להשקעה טווח רחוק

יונה

משתמש סולידי
הצטרף ב
4/11/18
הודעות
40
דירוג
14
שלום לכולם, אחרי קריאה רבה בפורום ותובנות רבות שקיבלתי, עדיין לא סגור על אסטרטגיית תמהיל המשכנתא האידיאלי עבורי, וגם גובה הריביות.
השקעתי בפוסט מסודר מתוך כבוד לאנשים ומתוך רצון לשמוע את דעתכם עם מכלול הנתונים:

סכוםמסלולאחוז מסך המשכנתאשיטת החזרתקופה בשניםריביתהחזר חודשי
105,000משתנה צמודה כל 510%שפיצר252.8%488
350,000קבועה לא צמודה33%שפיצר102.3%3268
595,000פריים57%שפיצר25P-0.05%2394
סה''כ: 1,050,000סה''כ: 6149

כמה נקודות -
פרטים על הנכס:
דירה ראשונה, בעלת שווי של 1.8 מיליון אך מחיר חוזה של ~1.2 מיליון (מחיר למשתכן) כאמור, 58% מימון.
**עריכה**: דירת 4 חדרים באזור ביקוש. שווי שוק אמיתי של 2.4~ מיליון (אילוצי הבנק לדירות מחיר למשתכן זה מקסימום שווי שוק של 1.8 מיליון).
צפי מחיר שכירות הוא 6000 ש''ח בחודש.
צפי אכלוס עוד כשנתיים וחצי.

פרטים כספיים:
אנחנו זוג בני 30 עם 2 ילדים.
מכניסים יחד מעל 27K בחודש ומצליחים לחסוך כ14K מתוכם.
צפי להגדלת המשפחה, אך גם השכר אמור לעלות הדרגתית.
קיים תיק השקעות גדול מספיק כדי לפדות את הפריים במידת הצורך.

מטרת העל:
קניית דירה להשקעה לטווח רחוק.
שעד היציאה לפנסיה יהיה לנו נכס נקי משיעבוד עם הכנסה פאסיבית.
כמובן שהייתי רוצה "שהשכירות תשלם את המשכנתא" בזמן זה, אבל לא חייב (יש אפשרות כספית וגם הבנה רגשית לשלם יותר מהשכירות המקובלת).
**הסתייגות קטנה, קיים סיכוי כלשהו שנמכור את הדירה בעתיד מכל מיני סיבות (הדירה נקנית בהנחה של 50%, אולי נרצה לממש? אולי נרצה בית למגורים ונצטרך/נרצה למכור את הקיים?)

האסטרטגיה שלי היא:
1. לקחת מינוף כמה שיותר גבוה (בלי להחזיר חלק מהמשכנתא!) כי בשוק ההון הכסף שלי עושה 7%-8% שנתי.
2. לקחת את המשכנתא בעלת ממוצע ריביות הנמוך ביותר.
3. להימנע כמה שיותר ממרכיב צמוד למדד, שכן המדד מגדיל את כל הקרן בניגוד לפריים שחל רק על הריבית.
4. כל עוד ריבית בנק ישראל (שכיום 0.1%) לא תעלה יותר מ1.5% - אז שווה לי להחזיק את הפריים שכן עלות מקבילה של קלצ ל25 שנה הוא כ3% שנתי.

באידיאל הייתי רוצה 2/3 פריים, אך הסכמתי להקריב 10% מהמינוף למסלול פיתוי כדי להוזיל במעט את הריביות.
מכיוון שצריך מינימום 100K הון עצמי, אז אני יכול להעמיס על המשכנתא עוד 50K לצמודה, אבל אז האחוז מימון עולה ל61%.

איך התמהיל שלי?
איך גובה הריביות ביחס לתמהיל?
האם הייתם ממליצים על תמהיל אחר?

הבהרה: אני יודע שהגדלת רכיב הצמודה יתן לי ריביות טובות יותר! אבל אני רוצה כמה שיותר כסף ממונף עקב אלטרנטיבות השקעה בשוק ההון.

תודה לכם :)
 
נערך לאחרונה ב:

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,279
דירוג
4,837
דירה ראשונה, בעלת שווי של 1.8 מיליון אך מחיר חוזה של ~1.2 מיליון (מחיר למשתכן)
הדירה נקנית בהנחה של 50%
הנחה של שליש, לא 50%. וצריך יהיה גם לראות מה יהיה מחיר השוק "האמיתי" שלה לאחר שתאוכלס.

אתה בטוח לגבי הצפי לשכירות? בד"כ דירות של 1.8 מיליון מושכרות בסדר גודל של כ5000 ש"ח לחודש.

בשוק ההון הכסף שלי עושה 7%-8% שנתי.
עשה. הוא יכול גם לעשות פחות, ורחמנא ליצלן יכול גם לרדת בעשרות אחוזים. ואם יהיה משבר כלכלי עולמי סטייל דוט קום או משבר 2008, גם יכול להיות גל פיטורין.

באידיאל הייתי רוצה 2/3 פריים, אך הסכמתי להקריב 10% מהמינוף למסלול פיתוי כדי להוזיל במעט את הריביות.
איך התמהיל שלי?
איך גובה הריביות ביחס לתמהיל?
בסך הכל תמהיל טוב בהתאם לשיקולים שציינת. הריביות טובות נכון להיום בהנחה ויש לכם רשת ביטחון למקרה של זינוק בריביות.

תבדוק אם הקבלן מאפשר הקדמת תשלום כדי להימנע ממדד תשומות הבניה, בשנתיים וחצי זה יכול לעבור את ה10%.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,870
דירוג
5,225
@אורי ג. @רוני @הורדוס @Delver @Harvey @האזרח הקטן
סתם, מקריאה בתגובות אהבתי את הגישה שלכם..
היי

בתפיסה שלי אני בעד פריסה מקסימלית של המשכנתא והחזר חודשי נמוך יותר כאשר מדובר בדירה להשקעה,
במטרה ליצור תזרים חודשי חיובי משכירות שלא יפגע ביכולת שלי להמשיך לחסוך ולהשקיע,
אתה צריך להביא בחשבון בלתמים ונכס ריק בין שוכר לשוכר.

לדעתי הערכה של שכירות 6K בחודש מעט גבוהה ולא מספיק שמרנית.

בהצלחה !
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,994
דירוג
25,185
בתפיסה שלי אני בעד פריסה מקסימלית של המשכנתא והחזר חודשי נמוך יותר כאשר מדובר בדירה להשקעה,
במטרה ליצור תזרים חודשי חיובי משכירות שלא יפגע ביכולת שלי להמשיך לחסוך ולהשקיע,
אני חושב כמוך בגדול רק לשים לב שיש מסלולים כמו הקל"צ בארץ שככל שארוך יותר הריבית גבוהה יותר, לפעמים משמעותית ככה שהתזרים החודשי אומנם יורד אבל לא בצורה מאד משמעותית.
עדיף לדעתי למצוא את הSWEET SPOT בין ריבית אופטימלית והתקופה, אצלי לדוגמא זה היה סביב 20 שנים במסלול הזה.
 

יונה

משתמש סולידי
הצטרף ב
4/11/18
הודעות
40
דירוג
14
הנחה של שליש, לא 50%. וצריך יהיה גם לראות מה יהיה מחיר השוק "האמיתי" שלה לאחר שתאוכלס
(ערכתי בגוף בפוסט): השווי שוק האמיתי שלה *כיום* הוא 2.4 מיליון (הקבלן מוכר באותו פרויקט לשוק החופשי החל ממחיר זה).
פשוט מבחינת הבנק, שווי שוק מקסימלי לדירת מחיר למשתכן הוא 1.8 מיליון.

אתה בטוח לגבי הצפי לשכירות? בד"כ דירות של 1.8 מיליון מושכרות בסדר גודל של כ5000 ש"ח לחודש
דירת 4 חדרים עם מרפסת וחניה בטאבו באזור ביקוש מושכרת ב6K ואפילו יותר, לא?

עשה. הוא יכול גם לעשות פחות, ורחמנא ליצלן יכול גם לרדת בעשרות אחוזים
השוק יודע לרדת 50% כמו בבועת הדוט קום, אבל גם יודע לעלות 100% כמו בשנתיים האחרונות :)
היסטורית, בפרספקטיבה של 25 שנה, השוק עולה כ7%-8% שנתי.

ריביות טובות נכון להיום בהנחה ויש לכם רשת ביטחון למקרה של זינוק בריביות
האם ניתן לשפר ריביות? ובכמה?
 

יונה

משתמש סולידי
הצטרף ב
4/11/18
הודעות
40
דירוג
14
בתפיסה שלי אני בעד פריסה מקסימלית של המשכנתא והחזר חודשי נמוך יותר כאשר מדובר בדירה להשקעה
תודה רוני.
האם היית משנה משהו בתמהיל, או רק בפריסה של השנים?
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,279
דירוג
4,837
דירת 4 חדרים עם מרפסת וחניה בטאבו באזור ביקוש מושכרת ב6K ואפילו יותר, לא?
יש גם דירות 4 חדרים עם מרפסת וחניה בטאבו במקומות מבוקשים שמושכרות ב5. לכל שכונה יש את טווח המחירים שלה.
האם ניתן לשפר ריביות? ובכמה?
תלוי בכמה הבנק רוצה להלוות לך. אולי אפשר לגרד עוד עשירית אחוז או שתיים בריבית המשוקללת. מצד שני שים לב לתוקף הריביות שקיבלת - אם תתחיל עכשיו מכרז ריביות אתה עלול להפסיד את מה שהציעו לך (הבנקים כבר מתחילים לתמחר גיוס כסף יקר יותר).
 

יונה

משתמש סולידי
הצטרף ב
4/11/18
הודעות
40
דירוג
14
עדיף לדעתי למצוא את הSWEET SPOT בין ריבית אופטימלית והתקופה
נקודה מעניינת, יש לך המלצה או לSWEET SPOT בשבילי בהתאם לנתונים ולשאיפות שלי?
או לחילופין... איך ניתן להגיע לנקודה הזאת?

תודה!
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,994
דירוג
25,185
נקודה מעניינת, יש לך המלצה או לSWEET SPOT בשבילי בהתאם לנתונים ולשאיפות שלי?
או לחילופין... איך ניתן להגיע לנקודה הזאת?
זה מאד דינמי וגם סובייקטיבי, זה משתנה מבנק לבנק, משתנה בתלות בשאר המסלולים שלך וגם משתנה לפי התקופה (תלוי בעקום התשואות של אג"ח לא צמוד).
לדוגמא העקום כיום:
1643790423577.png
 

יונה

משתמש סולידי
הצטרף ב
4/11/18
הודעות
40
דירוג
14
אתה צריך להביא בחשבון בלתמים ונכס ריק בין שוכר לשוכר.
אתה צודק, אני גם בעד ליצור תזרים חיובי משכירות. אבל למה אתה שם את זה כערך בפני עצמו?
אם יש לי יכולת כספית לספוג בלת''מים, ולהשקיע בנוסף עוד כסף כל חודש - האם אין משמעות להוריד את עלות המימון ככל הניתן?

שים לב שאני תוך 10 שנים מחסל את הקלצ ואז ההחזר החודשי יורד מ6149 ש''ח ל2882 ש''ח
בוא ניהיה סופר שמרניים, אם הפריים יעמוד בעוד 10 שנים על 3.5%, אז עדיין ההחזר שלי יורד מ6149 ש''ח ל3467 ש''ח
ואם אני מעיף את הצמודה אז תוריד כ488 ש''ח נוספים מהסכום למעלה :)
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
428
דירוג
369
פריים אפשר להאריך ל30 שנה וזה לא מעלה את הריבית בדכ.
עדיף להזדרז כי בנקים מתחילים לתמחר ריביות גבוהות יותר בהתאם להעלאה הצפויה בריבית.
כדאי להשתמש גם בהלוואות על חשבון קרנות ההשתלמות, אפשר לקחת שם גרייס ל7 שנים שזה מסתדר בדיוק עם מחיר למשתכן, וככה להשאר במינוף גבוה.
קח בחשבון שצפי איכלוס הוא רק צפי ולא התחייבות.
 

יונה

משתמש סולידי
הצטרף ב
4/11/18
הודעות
40
דירוג
14
פריים אפשר להאריך ל30 שנה וזה לא מעלה את הריבית בדכ.
אתה צודק. זה מוריד 400 ש''ח מההחזר החודשי.

עדיף להזדרז כי בנקים מתחילים לתמחר ריביות גבוהות יותר
קצת לא תלוי בי... אמורים לחתום על חוזה חודש הבא, עד אז אני רק יכול להמשיך לקפץ בין הבנקים ולעדכן הצעות
 

ישראלית

משתמש ותיק
הצטרף ב
9/1/22
הודעות
243
דירוג
79
מזל טוב זכית בדירה / בפייס

ההצעה מצויינת
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,279
דירוג
4,837
לכמה ריבית אני יכול להגיע אם אקצר ל9 שנים?
מניח שלא בהרבה, הריבית שלך גם ככה נמוכה. אבל אתה חוסך גם מכך שתסיים את המסלול בשנה פחות.
 

Harvey

משתמש ותיק
הצטרף ב
29/11/20
הודעות
145
דירוג
60
בגדול נשמע לי טוב.
מה שאני הייתי בודק זה להקטין את ההחזר החודשי למשכנתא.
לקחת פריים ומשתנה צמודה כל 5 ל25 שנה, אצלי הארכה של אותם מסלולים ל30 שנה הקטין את ההחזר החודשי בלי פגיעה משמעותית בריביות.
אפשר גם לרדת ל50% פריים ולהעביר את האחוזים הנותרים למשתנה צמודה / קל״צ כמו שאמרת שאתה מכיר. לא חובה. הסיבה היא שקיים איזשהו סף של פריים שהבנק מעלה משמעותית את הריבית, לא ברור מה הוא ספציפית, אבל אפשר לנסות לשפר קצת את הפריים לדעתי.

חוץ מזה משהו כללי לשנכון לכל מי שלוקח משכנתא: עברת בין כל הבנקים וקיבלת הצעות? זאת ההצעה הראשונה או האחרונה? התמקחות עוזרת.
 

יונה

משתמש סולידי
הצטרף ב
4/11/18
הודעות
40
דירוג
14
מה שאני הייתי בודק זה להקטין את ההחזר החודשי למשכנתא
צודק... את המשתנה צמודה תכננתי לפרוע מיד, ואת הפריים אכן אפשר לפרוש ל30 שנה וכנראה שאעשה זאת.
2 המהלכים האלה אמורים להוריד לי את ההחזר החודשי ל5334 ש''י שזה משמעותי!

הסיבה היא שקיים איזשהו סף של פריים שהבנק מעלה משמעותית את הריבית
להעלות את המצ לא בא בחשבון, כי אני רוצה להישאר בתוך המשכנתא ולהשקיע את הכסף בשוק ההון.
לגבי העלאה של הקלצ - זאת אפשרות. ממה שבדקתי, ככל שאעביר יותר מהפריים לקלצ ככה יוכלו להוזיל לי את הפריים. אבל, מהלך שכזה יעלה לי את גובה הריבית הממוצעת של המשכנתא, כי 1.55% של פריים כיום הוא עדיין זול יותר מ2.3% קלצ, וגם אם יורידו פריים ל1.3% זה עדיין מייקר. מה גם שאם אעביר מהפריים לקלצ אז אצטרך לפרוס את הקלצ ליותר שנים - מה שיעלה את הריבית עוד יותר. חפרתי אז נסכם :)
לסיכום: לפי הבנתי, להגדיל את הקלצ על חשבון הפריים אמור להוזיל את הפריים אבל לייקר את הריבית הממוצעת של המשכנתא, ולהפוך את המשכנתא לסולידית יותר.

עברת בין כל הבנקים וקיבלת הצעות? זאת ההצעה הראשונה או האחרונה?
עברתי בין כל הבנקים רק פעם אחת בשביל אישור עקרוני + הצעה.
זאת ההצעה הכי טובה שקיבלתי, ללא הפינגפונג בין הבנקים.
יש לך טיפ על איך להתמקח מול הבנקים? אני לקוח דיסקונט ולאומי, השאר לא מכירים אותי. ההצעה הזאת דווקא מהבינלאומי.
 

Harvey

משתמש ותיק
הצטרף ב
29/11/20
הודעות
145
דירוג
60
יש לך טיפ על איך להתמקח מול הבנקים? אני לקוח דיסקונט ולאומי, השאר לא מכירים אותי. ההצעה הזאת דווקא מהבינלאומי.
1. תסכם לעצמך מה התמהיל הסופי. נניח החלוקת אחוזים הנוכחית + להאריך פריים ומ״צ ל30 שנה (או שלא).
2. עם התמהיל הסופי תקבל הצעה מהבנק שלך האישי (שקיבלת את ההצעה הנוכחית).
3. אתה עובר בנק בנק. מביא להם את התמהיל הסופי שכבר יש לך הצעה לגביו. מראה להם רק את חלוקת האחוזים שנים, ללא הריביות. שואל אותם ״מה ההצעה שלכם על התמהיל הזה״. לא נכנס איתם להצעות של ״הייתי מוסיף מסלול ק״צ״ וכו׳. ישר ולעניין שיתנו הצעה על התמהיל שהבאת.
4. ברגע שקיבלת הצעה, אם היא פחות טובה ממה שיש לך ביד, אתה אומר להם ״כבר יש לי הצעה טובה יותר. האם תוכלו לשפר״ + מוסיף להם את ההצעה הקיימת. אחרת (ההצעה שקיבלת טובה יותר), אתה מעדכן את ההצעה החדשה להיות ״ההצעה הכי טובה שיש לך ביד״, ושולח את ״ההצעה הכי טובה שיש לך ביד״ לכל הבנקים האחרים ובודק אם הם יכולים לשפר.

בפועל בשביל ההצעה הראשונית בד״כ צריך להשיג פגישות בכל הבנקים. זה קצת חופר, אבל זה כולל בתוכו הגשת הצעה דיגיטלית בכל הסניפים, ואז לחכות שיחזרו אליך. אפשר להיות יותר אקטיבי ולנסות להשיג מספרים של סניפים ולקבוע.
לחלופין אם יש לך מיילים של יועצי משכנתא בבנקים השונים אתה יכול לשלוח להם ישר למייל בקשה לאישור עקרוני עבור תמהיל מסויים.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
R לקיחת משכנתא -דירה מקבלן ללא ליווי בנקאי (שווה להיכנס גם מי שמעוניין לראות תמהיל לי זה עזר :) ) נדל"ן 9
O תמהיל משכנתא עבור דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 5
T תמהיל משכנתא - אפריל 2022 נדל"ן 7
B חוות דעת - תמהיל משכנתא נדל"ן 5
O תמהיל משכנתא - חוות דעת נדל"ן 1
O בניית תמהיל משכנתא התחלתי נדל"ן 35
S תמהיל משכנתא לדירה ראשונה להשקעה לטווח ארוך נדל"ן 2
O תמהיל משכנתא המיועדת למחזור - דגשים נדל"ן 4
ה השקעת הנדל"ן הראשונה שלי והתלבטות לגבי תמהיל משכנתא נדל"ן 6
Harvey תמהיל משכנתא לבניה של כ1.5m נדל"ן 17
M תמהיל משכנתא נדל"ן 1
P באיזה תמהיל משכנתא לבחור? דירת מחיר למשתכן בנתיבות נדל"ן 8
ע מחשבות על תמהיל משכנתא בזמנים של ריבית נמוכה נדל"ן 4
O תמהיל משכנתא עם פירעון חלקי נדל"ן 19
א תמהיל משכנתא - אודה לחוות דעתכם נדל"ן 4
G תמהיל משכנתא, יותר מידי קל"צ? נדל"ן 5
י תמהיל משכנתא 2/3 פריים נדל"ן 9
ע תמהיל משכנתא נדל"ן 2
$ תמהיל משכנתא 50% פריים נדל"ן 33
S הצעות לשיפור תמהיל משכנתא נדל"ן 11
ש תמהיל משכנתא החזר פיתוי נדל"ן 16
D תמהיל משכנתא לדירה למגורים נדל"ן 47
U עזרה עם תמהיל משכנתא (בעיקר למינוף) נדל"ן 3
B תמהיל משכנתא צרכנות פיננסית 15
M תמהיל משכנתא, אשמח להתייחסות מצדכם. צרכנות פיננסית 88
B דעתכם על תמהיל משכנתא וריביות נדל"ן 10
N דעתכם על תמהיל משכנתא שחשבתי עליו צרכנות פיננסית 2
ל הלוואת משכנתא בסך של 230,000 ש''ח, עזרה לגבי בניית תמהיל נכון נדל"ן 42
N תכנון תמהיל משכנתא בגובה 350,000 ש"ח + טוויסט שלי נדל"ן 24
C אסטרטגיה לבניית תמהיל משכנתא צרכנות פיננסית 53
S שינוי תמהיל עקב הבנת סיבולת סיכון שוק ההון 13
ש תמהיל והצעה מהבנק דעתכם נדל"ן 12
T תמהיל IRA - פיזור גלובלי רחב - איזו חלופה אירית עדיפה ? שוק ההון 27
N חוות דעת על תמהיל לרכישה דירה ראשונה נדל"ן 23
N תמהיל תיק ל 15 שנה לפחות מחקות מדד שוק ההון 0
ה תמהיל שני שליש נדל"ן 11
T תמהיל משתכנתא - עקרונות ויסודות להדיוט המתחיל נדל"ן 11
Y תמהיל למשכנתא שהוצע נדל"ן 33
stamEhad בניית תמהיל תיק השקעות שכולל הלוואה (שאלה טכנית) שוק ההון 3
אשר בואו נדבר על תמהיל שלישים נדל"ן 14
לעניות דעתי חוות דעתכם המלומדת- תמהיל, ריביות ופריסה נדל"ן 26
S חוות דעת על תמהיל השקעה עבור הכנסה שוטפת ויציבה + פיזור סיכונים שוק ההון 3
C תמהיל תיק השקעות גדול שוק ההון 10
R התייעצות לגבי תמהיל תיק שוק ההון 0
I תמהיל - דירת מחיר למשתכן נדל"ן 2
A חוות דעת על תמהיל משכנתה נדל"ן 15
M כניסה לעולם ה- IRA - תמהיל השקעות שוק ההון 6
A שינוי תמהיל בשנים שלקראת הגעה ליעד ההשקעה שוק ההון 28
ז תמהיל תיק השקעות עם ניירות של ishares. שוק ההון 7
מ השקעה בדיור - תמהיל או כיוונים נדל"ן 9

נושאים דומים

למעלה