• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

תמהיל משכנתא לבניה של כ1.5m

Harvey

משתמש רגיל
הצטרף ב
29/11/20
הודעות
145
דירוג
68
היי.
מתכנן לקחת משכנתא לבניה של כ1.5m, פחות מ50% מימון (מגרש בבעלות).
אשמח לחוו״ד על התמהיל הבא.

הנחות:
- יש לי יכולת לספוג עליה בהחזר כתוצאה מעליה בריבית (לכן לוקח הרבה פריים)
- בעוד כמה שנים אוכל לבצע פירעון חלקי במידה ויהיה צורך (לכן רוצה שהמ״צ יהיה יחסית נמוך). עם זאת לא מתכנן מסלול פיתוי באופן קונקרטי.
- יש יכולת החזר, אבל מעוניין לשמור על החזר חודשי נמוך (לכן הפריים ל30 שנה).
- זה אחרי גזירה של 20% על חריגות במחיר הבניה.

שניםאחוז מהסכום הכוללסכוםמדדריבית
3050.0%750,000לא צמודהפריים
1933.0%495,000לא צמודהקבועה
2517.0%255,000צמודה למדדמשתנה כל 5
1,500,000

שיקולים + שאלות:
- בחרתי פריים של 50%. האם יש על זה ריביות סבירות כיום? בחרתי 30 שנה במקום 25. זאת החלטה טובה לדעתכם במידה ורוצה החזר נמוך?
- השארתי מ״צ על 17%. אין לי בעיה שהמסלול הזה יהיה יותר יקר, ולהחזיר אותו בעוד כמה שנים. האם 17% אמור לעשות את העבודה? אפשר להעביר חלק מהפריים אליו. האם זה יעזור?
- דעתכם באופן כללי על התמהיל?
 
נערך לאחרונה ב:
זאת החלטה טובה לדעתכם במידה ורוצה החזר נמוך?
לדעתי כן, בהנחה שאתה מבין את הסיכון ויכול להתמודד איתו.
האם 17% אמור לעשות את העבודה?
איזה עבודה? אתה הרי לא רוצה מסלול פיתוי.
דעתכם באופן כללי על התמהיל?
קשה לענות בלי הריביות עצמן כי זה המרכיב הכי רלוונטי. מה שכן, 50% פריים "ישחטו" אותך בריביות כנראה.
 
איזה עבודה? אתה הרי לא רוצה מסלול פיתוי.
תודה. אני פשוט לא רוצה להצמיד יותר מדי.
מצד שני גם לא רוצה לא לקחת שום משתנה צמודה בכלל כי אז כנראה היה מעלים בהרבה באחת מהאופציות האחרות קל״צ או פרים.
וגם אם לא פיתוי מיידי - זה יהיה המסלול הראשון שאפרע, גם אם זה יהיה בעוד כמה שנים.

קשה לענות בלי הריביות עצמן כי זה המרכיב הכי רלוונטי. מה שכן, 50% פריים "ישחטו" אותך בריביות כנראה.
סדר גודל ראשוני של ריביות מהבנק - * עדין לא אישור עקרוני *
פריים -0.2
קל״צ 3.5
משתנה 2.1

הפריים והמשתנה סבבה לדעתי (לא?), קל״צ מאוד גבוה, אלחץ על זה חזק אין סיכוי שזה ישאר במספרים האלה, מבין שזה יכול לרדת עוד הרבה
שיהיו עדכונים לתמהיל אעדכן כאן, מתכוון גם לעבור בעוד בנקים
 
עבור פחות מ50% מימון ו50% פריים, הפריים גבוה יחסית. אני קיבלתי הצעה על שני שליש פריים עם 70% מימון של P-0.1%. על התמהיל שלך אתה צריך לקבל בערך P-0.4% או פחות.

עריכה: אני לא בטוח איך הבנק מתמחר משכנתא לבנייה עצמית, יש פה תוספת סיכון מבחינתו לעומת נכס קיים / דירה מקבלן.
 
יש לך כבר הערכת שמאי?

אל תבלבלו בין ריביות לרכישת דירה קיימת לבניה עצמית.
2 אזורים שונים.
 
עבור פחות מ50% מימון ו50% פריים, הפריים גבוה יחסית. אני קיבלתי הצעה על שני שליש פריים עם 70% מימון של P-0.1%. על התמהיל שלך אתה צריך לקבל בערך P-0.4% או פחות.
מענין מאוד. תודה. מה היה האחוז מימון שלך?
מה היה ה1/3 הנוסף שלך וכמה קיבלת עליו?
בגלל זה אני לא ציינתי את הריביות - אני בשלב עוד של אופטימיזציה לתמהיל - אם 2/3 פריים ו1/3 קל״צ יתן תנאים יותר טובים אולי אבחר את התמהיל הזה (במיוחד אם לא מכוון לפיתוי מיידי).
 
יש לך כבר הערכת שמאי?

אל תבלבלו בין ריביות לרכישת דירה קיימת לבניה עצמית.
2 אזורים שונים.
עדין לא, הבנק אמר בהמשך אחרי שמתקדמים ולאחר אישור עקרוני
 
מענין מאוד. תודה. מה היה האחוז מימון שלך?
מה היה ה1/3 הנוסף שלך וכמה קיבלת עליו?
בגלל זה אני לא ציינתי את הריביות - אני בשלב עוד של אופטימיזציה לתמהיל - אם 2/3 פריים ו1/3 קל״צ יתן תנאים יותר טובים אולי אבחר את התמהיל הזה (במיוחד אם לא מכוון לפיתוי מיידי).
משכנתא של 1.55, 70% מימון.
השליש הנוסף קל"צ, לפי 3.35%.
אני לא נלחם להוריד אותו כי אני מתכנן לסגור את רובו בחודשים הקרובים.

ומצטרף למה שנאמר על בנייה עצמית. אין מה להשוות מול דירה קיימת.
 
משכנתא של 1.55, 70% מימון.
השליש הנוסף קל"צ, לפי 3.35%.
אני לא נלחם להוריד אותו כי אני מתכנן לסגור את רובו בחודשים הקרובים.
אולי זה קצת סוטה מהנושא אבל למה אתה מכוון להוריד דווקא קל״צ, אין לך עמלת פרעון מוקדם עליו?
ואם ידעת שתפרע חלק מהסכום, למה לא בחרת מסלול משתנה צמודה?
 
אולי זה קצת סוטה מהנושא אבל למה אתה מכוון להוריד דווקא קל״צ, אין לך עמלת פרעון מוקדם עליו?
תהיה עמלת היוון רק אם הריבית הממוצעת תרד. בשנה האחרונה היא נעה על אותו מרווח של 0.1%, וכיום יש צפי לעליית ריבית, כך שאני לא צופה שאשלם עמלה.
ואם ידעת שתפרע חלק מהסכום, למה לא בחרת מסלול משתנה צמודה?
כי לפחות שליש מהמשכנתה חייב להיות בריבית קבועה, ורציתי שני שליש פריים.
 
עדין לא, הבנק אמר בהמשך אחרי שמתקדמים ולאחר אישור עקרוני
אז תשמור לך מרווח מתחת ל-45%, כי השמאי יגדיר לך קצת פחות ממה שאתה חושב.
והבנק יחליט פתאום שהוא מסתכל על פחות 15% מהמחיר.

אישית, השמאי הגדיר 300,000 פחות ממה שתכננו (מגרש + בניה) והבנק הוריד עוד 500,000 מהקו שהשמאי הגדיר.
 
סדר גודל ראשוני של ריביות מהבנק - * עדין לא אישור עקרוני *
פריים -0.2
קל״צ 3.5
משתנה 2.1
לדעתי אחלה. תתמקד בלהוריד קל"צ.
מצטרף למה שאמרו לך - סבירות גבוהה מאוד שהשמאות בפועל תהיה נמוכה מהצפוי.
 
זה בערך התמהיל שגם אני לקחתי, לדעתי אחלה.

אולי תאריך את המשתנה ל-30 שנה, ותקצר את הקל"צ עד כדי ההחזר החודשי המקסימלי שאתה מעוניין/יכול לעמוד בו (עם מרווח בטחון לעליית ריבית), כדי להוריד הריבית במסלול זה.
 
זה בערך התמהיל שגם אני לקחתי, לדעתי אחלה.

אולי תאריך את המשתנה ל-30 שנה, ותקצר את הקל"צ עד כדי ההחזר החודשי המקסימלי שאתה מעוניין/יכול לעמוד בו (עם מרווח בטחון לעליית ריבית), כדי להוריד הריבית במסלול זה.
רעיון מעניין, נשמע לי טוב תאמת. אני מניח שאם אעלה במשתנה מ25 שנה ל30 שנה זה לא אמור לפגוע משמעותית את הריבית בו.
לעומת זאת היועץ בבנק אמר לי שאם אוריד את קל״צ ל15 שנה הריביות אמורות להשתפר משמעותית לעומת 19 שנה
 
רעיון מעניין, נשמע לי טוב תאמת. אני מניח שאם אעלה במשתנה מ25 שנה ל30 שנה זה לא אמור לשפר משמעותית את הריבית בו.
לעומת זאת היועץ בבנק אמר לי שאם אוריד את קל״צ ל15 שנה הריביות אמורות להשתפר משמעותית לעומת 19 שנה
הרעיון בלהאריך ל-30 הוא שזה גם מוריד את ההחזר החודשי במסלול זה, ומשאיר לך 'ספייר' להעביר לטובת קיצור הקל"צ.

כמו כן, אני מקווה שהגשת את ההצעה להרבה בנקים, לי לקח בערך 3 איטרציות עד שקיבלתי את ההצעה, ובסוף הצלחתי לשפר אותה קצת עקב הצטרפות לאותו בנק.
 
הצעה מעודכנת לטיפ של @TechPeon
פריים נשאר אותו דבר (P-0.2)
קל״צ קוצר מ19 שנה ב3.56 ל15 שנה ב3.14
משתנה כל 5 הוארך מ25 שנה ל30 שנה ונשאר באותה ריבית 2.11

החזר חודשי עלה בכ300 שקלים, לא משמעותי עבורי.
אני מבין שהשינוי שההצעה החדשה עדיפה ולכן אמשיך עם תמהיל זה.

אבדוק עם בנקים אחרים ואעדכן, אם יש עוד טיפים אשמח לשמוע, תודה רבה.
 
במקום המשתנה ,לא עדיף מסלול צמוד לדולר?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
מ דעה על תמהיל משכנתא נדל"ן 0
ttmoon תמהיל משכנתא, דירה ראשונה להשקעה, מחיר למשתכן נדל"ן 0
ב חוות דעת תמהיל משכנתא נדל"ן 30
A תמהיל משכנתא מחודש מאי 2022, סילוקין ותוכנית המשך. דעות והמלצות? נדל"ן 7
ד תמהיל וריביות משכנתא נוכחית נדל"ן 37
A חוות דעת תמהיל משכנתא נדל"ן 7
A שאלה לגבי תמהיל משכנתא -- אוקטובר 2022 נדל"ן 11
י תמהיל משכנתא לדירת מגורים נדל"ן 7
R לקיחת משכנתא -דירה מקבלן ללא ליווי בנקאי (שווה להיכנס גם מי שמעוניין לראות תמהיל לי זה עזר :) ) נדל"ן 9
T תמהיל משכנתא - אפריל 2022 נדל"ן 9
B חוות דעת - תמהיל משכנתא נדל"ן 5
O תמהיל משכנתא - חוות דעת נדל"ן 1
השועל תמהיל משכנתא | דירה ראשונה להשקעה טווח רחוק נדל"ן 44
O בניית תמהיל משכנתא התחלתי נדל"ן 35
S תמהיל משכנתא לדירה ראשונה להשקעה לטווח ארוך נדל"ן 2
O תמהיל משכנתא המיועדת למחזור - דגשים נדל"ן 8
ה השקעת הנדל"ן הראשונה שלי והתלבטות לגבי תמהיל משכנתא נדל"ן 17
M תמהיל משכנתא נדל"ן 1
P באיזה תמהיל משכנתא לבחור? דירת מחיר למשתכן בנתיבות נדל"ן 10
O תמהיל משכנתא עבור דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 5
ע מחשבות על תמהיל משכנתא בזמנים של ריבית נמוכה נדל"ן 4
A תמהיל משכנתא עם פירעון חלקי נדל"ן 19
א תמהיל משכנתא - אודה לחוות דעתכם נדל"ן 4
G תמהיל משכנתא, יותר מידי קל"צ? נדל"ן 5
י תמהיל משכנתא 2/3 פריים נדל"ן 9
ע תמהיל משכנתא נדל"ן 2
$ תמהיל משכנתא 50% פריים נדל"ן 33
S הצעות לשיפור תמהיל משכנתא נדל"ן 11
ש תמהיל משכנתא החזר פיתוי נדל"ן 16
D תמהיל משכנתא לדירה למגורים נדל"ן 47
U עזרה עם תמהיל משכנתא (בעיקר למינוף) נדל"ן 3
B תמהיל משכנתא צרכנות פיננסית 15
M תמהיל משכנתא, אשמח להתייחסות מצדכם. צרכנות פיננסית 88
B דעתכם על תמהיל משכנתא וריביות נדל"ן 10
N דעתכם על תמהיל משכנתא שחשבתי עליו צרכנות פיננסית 2
ל הלוואת משכנתא בסך של 230,000 ש''ח, עזרה לגבי בניית תמהיל נכון נדל"ן 42
N תכנון תמהיל משכנתא בגובה 350,000 ש"ח + טוויסט שלי נדל"ן 25
C אסטרטגיה לבניית תמהיל משכנתא צרכנות פיננסית 53
עלילה מסלול חוות דעת על תמהיל של יועץ נדל"ן 17
G תמהיל השקעה ישראל - חו"ל שוק ההון 3
E תמהיל השקעה לחוסך צעיר בן 30 פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
S שאלת בירור לגבי תמהיל התיק בהגעה לפרישה פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 1
C אם הייתם מהגרים למדינה עם 0% מס רווחי הון האם הייתם משנים את תמהיל ואופי תיק ההשקעות שלכם? מיסים 8
מ תמהיל קרנות איריות/אמריקאיות שוק ההון 18
S שינוי תמהיל עקב הבנת סיבולת סיכון שוק ההון 14
ש תמהיל והצעה מהבנק דעתכם נדל"ן 12
T תמהיל IRA - פיזור גלובלי רחב - איזו חלופה אירית עדיפה ? שוק ההון 27
N חוות דעת על תמהיל לרכישה דירה ראשונה נדל"ן 23
N תמהיל תיק ל 15 שנה לפחות מחקות מדד שוק ההון 0
ה תמהיל שני שליש נדל"ן 11

נושאים דומים

Back
למעלה