תמהיל משכנתא לבניה של כ1.5m

Harvey

משתמש ותיק
הצטרף ב
29/11/20
הודעות
139
דירוג
59
היי.
מתכנן לקחת משכנתא לבניה של כ1.5m, פחות מ50% מימון (מגרש בבעלות).
אשמח לחוו״ד על התמהיל הבא.

הנחות:
- יש לי יכולת לספוג עליה בהחזר כתוצאה מעליה בריבית (לכן לוקח הרבה פריים)
- בעוד כמה שנים אוכל לבצע פירעון חלקי במידה ויהיה צורך (לכן רוצה שהמ״צ יהיה יחסית נמוך). עם זאת לא מתכנן מסלול פיתוי באופן קונקרטי.
- יש יכולת החזר, אבל מעוניין לשמור על החזר חודשי נמוך (לכן הפריים ל30 שנה).
- זה אחרי גזירה של 20% על חריגות במחיר הבניה.

שניםאחוז מהסכום הכוללסכוםמדדריבית
3050.0%750,000לא צמודהפריים
1933.0%495,000לא צמודהקבועה
2517.0%255,000צמודה למדדמשתנה כל 5
1,500,000

שיקולים + שאלות:
- בחרתי פריים של 50%. האם יש על זה ריביות סבירות כיום? בחרתי 30 שנה במקום 25. זאת החלטה טובה לדעתכם במידה ורוצה החזר נמוך?
- השארתי מ״צ על 17%. אין לי בעיה שהמסלול הזה יהיה יותר יקר, ולהחזיר אותו בעוד כמה שנים. האם 17% אמור לעשות את העבודה? אפשר להעביר חלק מהפריים אליו. האם זה יעזור?
- דעתכם באופן כללי על התמהיל?
 
נערך לאחרונה ב:
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
532
דירוג
473
זאת החלטה טובה לדעתכם במידה ורוצה החזר נמוך?
לדעתי כן, בהנחה שאתה מבין את הסיכון ויכול להתמודד איתו.
האם 17% אמור לעשות את העבודה?
איזה עבודה? אתה הרי לא רוצה מסלול פיתוי.
דעתכם באופן כללי על התמהיל?
קשה לענות בלי הריביות עצמן כי זה המרכיב הכי רלוונטי. מה שכן, 50% פריים "ישחטו" אותך בריביות כנראה.
 

Harvey

משתמש ותיק
הצטרף ב
29/11/20
הודעות
139
דירוג
59
איזה עבודה? אתה הרי לא רוצה מסלול פיתוי.
תודה. אני פשוט לא רוצה להצמיד יותר מדי.
מצד שני גם לא רוצה לא לקחת שום משתנה צמודה בכלל כי אז כנראה היה מעלים בהרבה באחת מהאופציות האחרות קל״צ או פרים.
וגם אם לא פיתוי מיידי - זה יהיה המסלול הראשון שאפרע, גם אם זה יהיה בעוד כמה שנים.

קשה לענות בלי הריביות עצמן כי זה המרכיב הכי רלוונטי. מה שכן, 50% פריים "ישחטו" אותך בריביות כנראה.
סדר גודל ראשוני של ריביות מהבנק - * עדין לא אישור עקרוני *
פריים -0.2
קל״צ 3.5
משתנה 2.1

הפריים והמשתנה סבבה לדעתי (לא?), קל״צ מאוד גבוה, אלחץ על זה חזק אין סיכוי שזה ישאר במספרים האלה, מבין שזה יכול לרדת עוד הרבה
שיהיו עדכונים לתמהיל אעדכן כאן, מתכוון גם לעבור בעוד בנקים
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
3,755
דירוג
4,138
עבור פחות מ50% מימון ו50% פריים, הפריים גבוה יחסית. אני קיבלתי הצעה על שני שליש פריים עם 70% מימון של P-0.1%. על התמהיל שלך אתה צריך לקבל בערך P-0.4% או פחות.

עריכה: אני לא בטוח איך הבנק מתמחר משכנתא לבנייה עצמית, יש פה תוספת סיכון מבחינתו לעומת נכס קיים / דירה מקבלן.
 

c881

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
6,807
דירוג
9,232
יש לך כבר הערכת שמאי?

אל תבלבלו בין ריביות לרכישת דירה קיימת לבניה עצמית.
2 אזורים שונים.
 

Harvey

משתמש ותיק
הצטרף ב
29/11/20
הודעות
139
דירוג
59
עבור פחות מ50% מימון ו50% פריים, הפריים גבוה יחסית. אני קיבלתי הצעה על שני שליש פריים עם 70% מימון של P-0.1%. על התמהיל שלך אתה צריך לקבל בערך P-0.4% או פחות.
מענין מאוד. תודה. מה היה האחוז מימון שלך?
מה היה ה1/3 הנוסף שלך וכמה קיבלת עליו?
בגלל זה אני לא ציינתי את הריביות - אני בשלב עוד של אופטימיזציה לתמהיל - אם 2/3 פריים ו1/3 קל״צ יתן תנאים יותר טובים אולי אבחר את התמהיל הזה (במיוחד אם לא מכוון לפיתוי מיידי).
 

Harvey

משתמש ותיק
הצטרף ב
29/11/20
הודעות
139
דירוג
59
יש לך כבר הערכת שמאי?

אל תבלבלו בין ריביות לרכישת דירה קיימת לבניה עצמית.
2 אזורים שונים.
עדין לא, הבנק אמר בהמשך אחרי שמתקדמים ולאחר אישור עקרוני
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
3,755
דירוג
4,138
מענין מאוד. תודה. מה היה האחוז מימון שלך?
מה היה ה1/3 הנוסף שלך וכמה קיבלת עליו?
בגלל זה אני לא ציינתי את הריביות - אני בשלב עוד של אופטימיזציה לתמהיל - אם 2/3 פריים ו1/3 קל״צ יתן תנאים יותר טובים אולי אבחר את התמהיל הזה (במיוחד אם לא מכוון לפיתוי מיידי).
משכנתא של 1.55, 70% מימון.
השליש הנוסף קל"צ, לפי 3.35%.
אני לא נלחם להוריד אותו כי אני מתכנן לסגור את רובו בחודשים הקרובים.

ומצטרף למה שנאמר על בנייה עצמית. אין מה להשוות מול דירה קיימת.
 

Harvey

משתמש ותיק
הצטרף ב
29/11/20
הודעות
139
דירוג
59
משכנתא של 1.55, 70% מימון.
השליש הנוסף קל"צ, לפי 3.35%.
אני לא נלחם להוריד אותו כי אני מתכנן לסגור את רובו בחודשים הקרובים.
אולי זה קצת סוטה מהנושא אבל למה אתה מכוון להוריד דווקא קל״צ, אין לך עמלת פרעון מוקדם עליו?
ואם ידעת שתפרע חלק מהסכום, למה לא בחרת מסלול משתנה צמודה?
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
3,755
דירוג
4,138
אולי זה קצת סוטה מהנושא אבל למה אתה מכוון להוריד דווקא קל״צ, אין לך עמלת פרעון מוקדם עליו?
תהיה עמלת היוון רק אם הריבית הממוצעת תרד. בשנה האחרונה היא נעה על אותו מרווח של 0.1%, וכיום יש צפי לעליית ריבית, כך שאני לא צופה שאשלם עמלה.
ואם ידעת שתפרע חלק מהסכום, למה לא בחרת מסלול משתנה צמודה?
כי לפחות שליש מהמשכנתה חייב להיות בריבית קבועה, ורציתי שני שליש פריים.
 

c881

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
6,807
דירוג
9,232
עדין לא, הבנק אמר בהמשך אחרי שמתקדמים ולאחר אישור עקרוני
אז תשמור לך מרווח מתחת ל-45%, כי השמאי יגדיר לך קצת פחות ממה שאתה חושב.
והבנק יחליט פתאום שהוא מסתכל על פחות 15% מהמחיר.

אישית, השמאי הגדיר 300,000 פחות ממה שתכננו (מגרש + בניה) והבנק הוריד עוד 500,000 מהקו שהשמאי הגדיר.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
532
דירוג
473
סדר גודל ראשוני של ריביות מהבנק - * עדין לא אישור עקרוני *
פריים -0.2
קל״צ 3.5
משתנה 2.1
לדעתי אחלה. תתמקד בלהוריד קל"צ.
מצטרף למה שאמרו לך - סבירות גבוהה מאוד שהשמאות בפועל תהיה נמוכה מהצפוי.
 

TechPeon

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/5/21
הודעות
239
דירוג
233
זה בערך התמהיל שגם אני לקחתי, לדעתי אחלה.

אולי תאריך את המשתנה ל-30 שנה, ותקצר את הקל"צ עד כדי ההחזר החודשי המקסימלי שאתה מעוניין/יכול לעמוד בו (עם מרווח בטחון לעליית ריבית), כדי להוריד הריבית במסלול זה.
 

Harvey

משתמש ותיק
הצטרף ב
29/11/20
הודעות
139
דירוג
59
זה בערך התמהיל שגם אני לקחתי, לדעתי אחלה.

אולי תאריך את המשתנה ל-30 שנה, ותקצר את הקל"צ עד כדי ההחזר החודשי המקסימלי שאתה מעוניין/יכול לעמוד בו (עם מרווח בטחון לעליית ריבית), כדי להוריד הריבית במסלול זה.
רעיון מעניין, נשמע לי טוב תאמת. אני מניח שאם אעלה במשתנה מ25 שנה ל30 שנה זה לא אמור לפגוע משמעותית את הריבית בו.
לעומת זאת היועץ בבנק אמר לי שאם אוריד את קל״צ ל15 שנה הריביות אמורות להשתפר משמעותית לעומת 19 שנה
 

TechPeon

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/5/21
הודעות
239
דירוג
233
רעיון מעניין, נשמע לי טוב תאמת. אני מניח שאם אעלה במשתנה מ25 שנה ל30 שנה זה לא אמור לשפר משמעותית את הריבית בו.
לעומת זאת היועץ בבנק אמר לי שאם אוריד את קל״צ ל15 שנה הריביות אמורות להשתפר משמעותית לעומת 19 שנה
הרעיון בלהאריך ל-30 הוא שזה גם מוריד את ההחזר החודשי במסלול זה, ומשאיר לך 'ספייר' להעביר לטובת קיצור הקל"צ.

כמו כן, אני מקווה שהגשת את ההצעה להרבה בנקים, לי לקח בערך 3 איטרציות עד שקיבלתי את ההצעה, ובסוף הצלחתי לשפר אותה קצת עקב הצטרפות לאותו בנק.
 

Harvey

משתמש ותיק
הצטרף ב
29/11/20
הודעות
139
דירוג
59
הצעה מעודכנת לטיפ של @TechPeon
פריים נשאר אותו דבר (P-0.2)
קל״צ קוצר מ19 שנה ב3.56 ל15 שנה ב3.14
משתנה כל 5 הוארך מ25 שנה ל30 שנה ונשאר באותה ריבית 2.11

החזר חודשי עלה בכ300 שקלים, לא משמעותי עבורי.
אני מבין שהשינוי שההצעה החדשה עדיפה ולכן אמשיך עם תמהיל זה.

אבדוק עם בנקים אחרים ואעדכן, אם יש עוד טיפים אשמח לשמוע, תודה רבה.
 

לודאי

משתמש סולידי
הצטרף ב
15/3/17
הודעות
59
דירוג
6
במקום המשתנה ,לא עדיף מסלול צמוד לדולר?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
R לקיחת משכנתא -דירה מקבלן ללא ליווי בנקאי (שווה להיכנס גם מי שמעוניין לראות תמהיל לי זה עזר :) ) נדל"ן 1
T תמהיל משכנתא - אפריל 2022 נדל"ן 7
B חוות דעת - תמהיל משכנתא נדל"ן 5
O תמהיל משכנתא - חוות דעת נדל"ן 1
י תמהיל משכנתא | דירה ראשונה להשקעה טווח רחוק נדל"ן 44
O בניית תמהיל משכנתא התחלתי נדל"ן 35
S תמהיל משכנתא לדירה ראשונה להשקעה לטווח ארוך נדל"ן 2
O תמהיל משכנתא המיועדת למחזור - דגשים נדל"ן 4
ה השקעת הנדל"ן הראשונה שלי והתלבטות לגבי תמהיל משכנתא נדל"ן 6
M תמהיל משכנתא נדל"ן 1
P באיזה תמהיל משכנתא לבחור? דירת מחיר למשתכן בנתיבות נדל"ן 8
O תמהיל משכנתא עבור דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 5
ע מחשבות על תמהיל משכנתא בזמנים של ריבית נמוכה נדל"ן 4
O תמהיל משכנתא עם פירעון חלקי נדל"ן 19
א תמהיל משכנתא - אודה לחוות דעתכם נדל"ן 4
G תמהיל משכנתא, יותר מידי קל"צ? נדל"ן 5
י תמהיל משכנתא 2/3 פריים נדל"ן 9
ע תמהיל משכנתא נדל"ן 2
$ תמהיל משכנתא 50% פריים נדל"ן 33
S הצעות לשיפור תמהיל משכנתא נדל"ן 11
ש תמהיל משכנתא החזר פיתוי נדל"ן 16
D תמהיל משכנתא לדירה למגורים נדל"ן 47
U עזרה עם תמהיל משכנתא (בעיקר למינוף) נדל"ן 3
B תמהיל משכנתא צרכנות פיננסית 15
M תמהיל משכנתא, אשמח להתייחסות מצדכם. צרכנות פיננסית 88
B דעתכם על תמהיל משכנתא וריביות נדל"ן 10
N דעתכם על תמהיל משכנתא שחשבתי עליו צרכנות פיננסית 2
ל הלוואת משכנתא בסך של 230,000 ש''ח, עזרה לגבי בניית תמהיל נכון נדל"ן 42
N תכנון תמהיל משכנתא בגובה 350,000 ש"ח + טוויסט שלי נדל"ן 24
C אסטרטגיה לבניית תמהיל משכנתא צרכנות פיננסית 53
T תמהיל IRA - פיזור גלובלי רחב - איזו חלופה אירית עדיפה ? שוק ההון 27
N חוות דעת על תמהיל לרכישה דירה ראשונה נדל"ן 23
N תמהיל תיק ל 15 שנה לפחות מחקות מדד שוק ההון 0
ה תמהיל שני שליש נדל"ן 11
T תמהיל משתכנתא - עקרונות ויסודות להדיוט המתחיל נדל"ן 11
Y תמהיל למשכנתא שהוצע נדל"ן 33
stamEhad בניית תמהיל תיק השקעות שכולל הלוואה (שאלה טכנית) שוק ההון 3
אשר בואו נדבר על תמהיל שלישים נדל"ן 14
לעניות דעתי חוות דעתכם המלומדת- תמהיל, ריביות ופריסה נדל"ן 26
S חוות דעת על תמהיל השקעה עבור הכנסה שוטפת ויציבה + פיזור סיכונים שוק ההון 3
C תמהיל תיק השקעות גדול שוק ההון 10
R התייעצות לגבי תמהיל תיק שוק ההון 0
I תמהיל - דירת מחיר למשתכן נדל"ן 2
א חוות דעת על תמהיל משכנתה נדל"ן 15
M כניסה לעולם ה- IRA - תמהיל השקעות שוק ההון 6
A שינוי תמהיל בשנים שלקראת הגעה ליעד ההשקעה שוק ההון 28
ז תמהיל תיק השקעות עם ניירות של ishares. שוק ההון 7
מ השקעה בדיור - תמהיל או כיוונים נדל"ן 9
ק עזרה בהבנת תמהיל משכורת ומשמעויות אוף טופיק 5
ג תמהיל תיק השקעות להשקעה בינונית? שוק ההון 24

נושאים דומים

למעלה