הצעות לשיפור תמהיל משכנתא

[segevweiss]

שלום,
מעוניין לקחת משכנתא של 855,000 עבור דירה שעולה 1,900,000.
גובה החזר חודשי רצוי 5,000.

אשמח להצעות לשיפור התמהיל הנוכחי:

חלק 1:
סכום: 285,000
מסלול: קבועה לא צמודה
שיטת החזר: שפיצר
תקופה: 144 חודשים (12 שנים)

חלק 2:
סכום: 384,750
מסלול: פריים
שיטת החזר: שפיצר
תקופה: 300 חודשים (25 שנים)

חלק 3:
סכום: 185,250
מסלול: משתנה צמודה כל 5 שנים
שיטת החזר: שפיצר
תקופה: 240 חודשים (20 שנים)

בסה"כ גמיש לשינוי, התמהיל הנ"ל פשוט כבר עכשיו על "הקשקש" עם ההחזר החודשי.
אין תכנון למכור את הדירה בקרוב. בפועל אני מקווה לסגור את המשכנתא לפני 25 שנים.
מצד שני, אני לא רוצה לקרוע את עצמי כל חודש בשביל "5 שנים פחות".

תודה מראש.

 

[דוג]

שלום,
מעוניין לקחת משכנתא של 855,000 עבור דירה שעולה 1,900,000.
גובה החזר חודשי רצוי 5,000.

אשמח להצעות לשיפור התמהיל הנוכחי:

חלק 1:
סכום: 285,000
מסלול: קבועה לא צמודה
שיטת החזר: שפיצר
תקופה: 144 חודשים (12 שנים)

חלק 2:
סכום: 384,750
מסלול: פריים
שיטת החזר: שפיצר
תקופה: 300 חודשים (25 שנים)

חלק 3:
סכום: 185,250
מסלול: משתנה צמודה כל 5 שנים
שיטת החזר: שפיצר
תקופה: 240 חודשים (20 שנים)

בסה"כ גמיש לשינוי, התמהיל הנ"ל פשוט כבר עכשיו על "הקשקש" עם ההחזר החודשי.
אין תכנון למכור את הדירה בקרוב. בפועל אני מקווה לסגור את המשכנתא לפני 25 שנים.
מצד שני, אני לא רוצה לקרוע את עצמי כל חודש בשביל "5 שנים פחות".

תודה מראש.

הלו?? איך אתה מפרסם תמהיל בלי שום מספרים שקשורים לריביות בכל מסלול?
השם של המסלול הוא פחות חשוב, מה שיותר חשוב הם התנאים

 

[c881]

זה מה שתכננת?

 

[segevweiss]

הלו?? איך אתה מפרסם תמהיל בלי שום מספרים שקשורים לריביות בכל מסלול?
השם של המסלול הוא פחות חשוב, מה שיותר חשוב הם התנאים

כמובן, עוד לא הלכתי לבנקים לקבלת הצעות, לכן אני כאן, לא לתכנון של 100% כי ברור שבמו"מ מול הבנקים התנאים יכולים להשתנות.
המטרה היא תכנון עקרוני תוך התחשבות בכך שאני מתכנן לסגור את המשכנתא לפני הגעה ל- 25 שנים.

 

[segevweiss]

זה מה שתכננת?

פחות או יותר, הוספתי עוד קצת שינויים כמו סילוק מוקדם ושינוי ריבית, אבל די דומה:

 

[c881]

אתה מודע לעובדה שכשמפעילים גרייס, ההחזר החודשי עולה?
נשאר להחזיר את הקרן בפחות חודשים.

 

[half-solid]

סתם מחשבה: פריים ל-25 שנה - קצת מסוכן.

 

[segevweiss]

אתה מודע לעובדה שכשמפעילים גרייס, ההחזר החודשי עולה?
נשאר להחזיר את הקרן בפחות חודשים.

כן, אבל כמו שאמרתי זה היה כדי לדמות סנריו של שינוי ריבית, לא בהכרח אומר שאבצע בפועל. רק לצורך הסימולציה.

סתם מחשבה: פריים ל-25 שנה - קצת מסוכן.

חד משמעית, מבין שהריבית הנמוכה כיום יכולה להוות כעוגן יציבות (למרות שבפועל הכי יקרה בהיבט כלל המשכנתא).

אני כאן לשמוע המלצות איך כדאי לנסות לשחק עם זה, בהתחשב בכך שבפועל אני מקווה שבפחות מ- 25 שנים (יותר בכיווןן של 15) יהיה לי את הכספים לסלק את מרבית אם לא כל המשכנתא.

 

[Fitch]

השם של המסלול הוא פחות חשוב, מה שיותר חשוב הם התנאים

הפוך.
בתמהיל טוב, הריביות כמעט לא משנות.

בפועל אני מקווה לסגור את המשכנתא לפני 25 שנים.

יופי. תוך כמה זמן תסגור את המשתנה?

 

[amit]

למה כל מסלול לתקופה אחרת ? סתם מקשה על ההשוואה מבחינתך.

 

[מאיר_]

השנקל שלי:
יועצי משכנתאות וכל המאמרים בנושא מדברים על להקטין כמה שיותר את יחס ההחזר, כלומר כמה אתה מחזיר על כל שקל שאתה מקבל מהבנק.

לדעתי, זאת ממש לא השאלה הרלוונטית כי היא לא מתייחסת לתשואה אלטרנטיבית.
אם אני הייתי לוקח משכנתא היום, הייתי לוקח על המקסימום האפשרי (60-75%), בריבית ממוצעת נמוכה ככל האפשר, עם החזר חודשי נמוך ככל האפשר, כי התשואה לטווח הרחוק בשוק ההון גבוהה יותר.

אם נניח יכולת ההחזר החודשית שלך היא 6000 שח לחודש,
במקום לשלם את כולם למשכנתא אתה יכול לקחת 2/3 פריים ל 30 שנה, ושליש קבוע צמוד ל 30 שנה, ואז יהיה לך החזר חודשי של 3000 שח, ואתה ה 3000 הנותרים תשים בשוק ההון.

כמובן זה מותנה בכך שיש לך יכולת לעמוד בהחזרים שקופצים פי 2 ויותר, אם אתה חנוק כלכלית זה לא מתאים לך.

 

[fliper]

@segevweiss אשמח אם תעדכן מה הריביות שקבלת