1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

הלוואת משכנתא בסך של 230,000 ש''ח, עזרה לגבי בניית תמהיל נכון

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י ליאל, ‏29/4/18.

data-full-width-responsive="true">
  1. ליאל

    ליאל משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏29/8/17
    הודעות:
    39
    לייקים שהתקבלו:
    4
    היי,

    אני מתכנן לקחת משכנתא של 230,000 ש''ח, קיבלתי הצעה בבנק מזרחי טפחות.
    צריך את עזרתכם בתכנון תמהיל נכון וטוב עבורי, ואשמח לשמוע את דעתכם.
    ההחזר החודשי המתוכנן הוא 1,700 ש''ח לחודש.

    להלן התמהיל:
    1)משתנה-אג''ח צמוד מדד-95,000 ש''ח לתקופה של 15 שנה, ריבית של 3.91
    2)פריים- על סך 57,000 ש''ח לתקופה של 15 שנים בריבית של 1.4(מוזר בהחלט, הרי ריבית הפריים היא 1.6)
    3)ריבית קבוע-לא צמודה-78,000 ש''ח לתקופה של 12 שנים

    כמובן שהתמקחתי איתה על הריביות, כמובן כמו כל פקיד בנק היא אמרה לי שתבקש הורדת הריביות בהלוואה שלנו, יש לציין שזה בנק שהייתה לי עוד משכנתא בעבר, ל-20 שנה, ששולמה כנדרש ללא החזרים, ככה שאני אומר לה שכלקוח וותיק אני צריך לקבל ריביות הרבה יותר אטרקטיביות.

    צריך את עזרתכם,

    תודה רבה!
    המשך יום טוב.
     
  2. Fitch

    Fitch משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    3,502
    לייקים שהתקבלו:
    2,726
    230 מתוך כמה?
     
  3. ליאל

    ליאל משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏29/8/17
    הודעות:
    39
    לייקים שהתקבלו:
    4
    230 אלף שח בלבד, זה לטובת שיפור דיור.
    חשוב לציין,
    הריבית משתנה עם אפשרות יציאה כל 5 שנים.
    עידכון חשוב !!
    לאחר מיקוח עם הבנק, הצלחתי להוריד ריביות.
    ככה שהפריים נשאר 1.4%
    החלק של הריבית המשתנה-3.35%
    החלק של הריבית הקבועה-3.99%

    צריך את עזרתכן בדחיפות חברים,
    תודה רבה!!!
     
  4. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    14,208
    לייקים שהתקבלו:
    18,104
    תמהיל רע, ריביות על פניו גבוהות. שקול פנייה ליועץ משכנתא.
    המחיר הוא כ4000 ש"ח + מע"מ.
     
    פסיוני ו-יעקב אוהבים את זה.
  5. DaSolid

    DaSolid משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏2/11/17
    הודעות:
    48
    לייקים שהתקבלו:
    66
    +1

    יכול להיות שהנכס כבר בבעלותך ואתה רק משעבד אותו כבטוחה להלוואה?
    מסכים שאלו אכן ריביות גבוהות למשכנתא; במיוחד בשיעור מימון נמוך. מהו שווי הנכס?
    הייתי מציע להתרחק ממסלול שהריבית משתנה בו כל 5 שנים, כשהריביות בתקופה בה אתה לוקח את המשכנתא נמוכות מאוד (כמו היום למשל). זאת בהנחה ובעוד 4.5 שנים לא משתחרר סכום כסף משמעותי ואתה מתכוון לסלק את החלק הזה.
    פריים תנסה להעלות לשליש מסך ההלוואה.
     
  6. Fitch

    Fitch משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    3,502
    לייקים שהתקבלו:
    2,726
    כמה עולה הדירה? זה יתן מידע לגבי "אחוז מימון" וזה ישקף ריביות אפשריות.
     
    פסיוני אוהב/ת את זה.
  7. ליאל

    ליאל משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏29/8/17
    הודעות:
    39
    לייקים שהתקבלו:
    4
    QUOTE="DaSolid, post: 183484, member: 3468"]+1

    יכול להיות שהנכס כבר בבעלותך ואתה רק משעבד אותו כבטוחה להלוואה?

    מסכים שאלו אכן ריביות גבוהות למשכנתא; במיוחד בשיעור מימון נמוך. מהו שווי הנכס?

    הייתי מציע להתרחק ממסלול שהריבית משתנה בו כל 5 שנים, כשהריביות בתקופה בה אתה לוקח את המשכנתא נמוכות מאוד (כמו היום למשל). זאת בהנחה ובעוד 4.5 שנים לא משתחרר סכום כסף משמעותי ואתה מתכוון לסלק את החלק הזה.

    פריים תנסה להעלות לשליש מסך ההלוואה.[/QUOTE]


    שווי הנכס 1.45 מליון שח, אבל שילמנו הכול רק נדרש הסכום הזה בשביל להשלים את התשלום.

    מבחינת הריבית המשתנה אתה צודק, גם חשבתי על זה.

    אני רוצה להוריד את החלק הזה לעד 50 אלף שח, ומה שנשאר אני מעביר לריבית הקבועה.

    את הפריים אני מעדיף להשאיר ככה, משום שגם ריבית הפריים יכולה לעלות, אז אני כן נהנה מהריבית הנמוכה בסכום של כ25% מסך ההלוואה.

    האם אתה חושב שאני צריך לסלק את הריבית המשתנה לגמרי?





    אני כרגע לא רוצה לגשת ליועץ משכנתאות, אלא לדעת לבד כיצד להחליט האם המשכנתא טובה או לא.

    אם התמהיל גרוע, האם יש לך תמהיל טוב יותר?



    1.45 מליון, אני שוב יגיד אני צריך 230 אלף שח בלבד.
     
  8. רוני

    רוני משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    2,289
    לייקים שהתקבלו:
    4,014
    אולי בכל זאת תשקול שנית להעלות את החלק של הפריים, אומנם הוא חשוף לעלייה של הריבית, אך מצד שני הוא מקזז משמעותית מהקרן של המסלול, והריבית הרי מחושבת על הקרן. (ההערכות מדברות על עליית הריבית בסוף 2018, אבל מצד שני הירידה במחירי הדיור תלחץ את מדד המחירים כלפי מטה ותקשה על העלאת הריביות בטווח הקרוב).
     
  9. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    14,208
    לייקים שהתקבלו:
    18,104
    הפוך! מחירי הדירות אינן כלולות מדד אבל השכ"ד שצפוי לעלות כן, הצפי הוא דווקא לעליית המדד ועליית הריבית אם לא ב2018 אז די בוודאות שב2019, הדולר כמו שאתה רואה כבר מתחיל לעלות.
    זה תלוי בהרבה משתנים:
    אהבת הסיכון שלך
    הגיל שלך
    מצבך המשפחתי ומצב בריאותכם
    ההכנסות שלך וצפי ההכנסות שלך בשנים הקרובות

    לא פשוט לעשות זאת על רגל אחת בפורום אבל בגדול:
    שליש פריים ל25 שנים
    1/3 משתנה כל 5 צמוד או לא צמוד, צמוד רק אם יש לך כוונה להחזיר את החלק הזה בשנים הקרובות.
    1/3 קל"צ לתקופה הכי קצרה שאפשר תוך כדי שיאפשר לך לעמוד בהחזר החודשי

    יש תרגיל נוסף שאפשר לעשות בשביל להוריד את הריבית אבל צריך כבר לבנות את זה פרטנית בהתאם ליכולת החזר שלך.
     
  10. ליאל

    ליאל משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏29/8/17
    הודעות:
    39
    לייקים שהתקבלו:
    4
    קשה להעריך שמחירי הדיור ימשיכו לרדת, נכון דיש כרגע קיפאון במחירי הנדלן ומעט ירידה למטה, אבל במקרה והפריים יזנק, שזה משהו שקרה לפני כמה שנים, וגם מחירי הדיור בו זמנית, האם זאת לא הופך להיות בור?
    הדבר היחיד שמנחם אותי זה שניתן לסגור את הלוואת הפרחים באופן מיידי ללא קנסות, אז גם במקרה של עלייה, אפשר באמת לסגור אותה.


    מעדיף שלא לקחת הרבה סיכון, זה בשביל המשפחה שלי.
    2 הורים שעובדים, סך הכנסות של 15 אלך שח לחודש.
    מצב בריאות כרגע תקין ומקווה שגם בהמשך.
    צפי ההכנסות תואם את ההכנסות שאמרתי לעיל, אין שינוי.
    אני לא מתכנן לסגור את ההלוואה של הריבית המשנתה ב5 שנים הקרובות, אז אקח ללא מדד.
    סתם כדי להבין, למה אם אני מתכנן לסגור אז כן להצמיד למדד?
    האם יש עוד פרטים שאתה צריך בכדי לייעץ בצורה טובה?


    ושוב אגיד לכם תודה רבה על העזרה.
     
  11. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    14,208
    לייקים שהתקבלו:
    18,104
    אם אפשר לסגור אותה אז למה לקחת את הלוואה הזו?
    אז בשאיפה תיקח כמה שפחות בפריים ובמשתנה וכמה שיותר בקל"צ, אתה תשלם על הביטחון הזה בריביות גבוהות יותר.
    לא אומר כן להצמיד אלא לשקול זאת. הסיבה היא שמדד אפשר לצפות ולהניח שיהיה נמוך בשנים הקרובות, גם טובי הנביאים לא יודעים מה יהיה המדד ב25 שנים הבאות.
    כבר קיבלת, עכשיו רק נשאר לשחק עם טווחי הזמנים במסגרת יכולת ההחזר החודשי שלך, לקחת מקדמי ביטחון ראויים ולהחליט כמה ריבית עודפת אתה מוכן לשלם תמורת סיכון נמוך.
    בגדול ככל שמרכיב הפריים שלך גבוה יותר ככה המשכנתא שלך מסוכנת יותר וכנ"ל במסלול המשתנה כל 5.
    הבעיה היא שכדי שה1/3 הבטוח שהוא הקל"צ יהיה בריבית אטרקטיבית אתה תהיה חייב לקחת כ1/3 במשתנה כל 5.
    את הפריים אפשר להאריך בלי לפגוע בריבית ככה שעדיף לך לקצר את המשתנה ובמיוחד את הקל"צ ככל האפשר ולהאריך את הפריים.
    אני לא ממש בקיא באיזה ריבית אפשר לקבל לכל טווח וכאמור הריביות גם משתנות בהתאם להרכב המסלולים.
     
  12. רוני

    רוני משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    2,289
    לייקים שהתקבלו:
    4,014
    אני יודע שהמדד כולל את מחירי השכירויות.
    אני טוען שבשוק הנמצא במגמת ירידה, השכירויות בפריפריה ירדו ובאזור המרכז ידשדשו (ברחוב ארבע ארצות דירות 2 חדרים בין השנים 98 עד 2006 הושכרו בשכירות חודשית של $650).
    בשנים האחרונות למרות עליית מחירי השכירויות, ואחוזי אבטלה נמוכים, ראינו אנפלציה שלילית, כעת עלויות הדיור במידה ולא יעלו, לא יוסיפו לסיכוי של המדד לעלות, אבל כמובן שבאיזה שהוא שלב זה עלול להשתנות.
     
    נערך לאחרונה ב: ‏4/5/18
  13. רוני

    רוני משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    2,289
    לייקים שהתקבלו:
    4,014
    ליאל, לא קיים כזה מונח קיפאון, כאשר בעלי דירות לא מצליחים למכור, "קיפאון" פרושו מחירי הדירות יורדים כדי להימכר !
    השוק בפרוש נמצא במגמת ירידה.
     
  14. ליאל

    ליאל משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏29/8/17
    הודעות:
    39
    לייקים שהתקבלו:
    4
    יהיה אפשר לסגור אותה בעוד כמה שנים, ברגע שיהיה לנו עוד כסף...כרגע אין.
    אני לא טועה, פריים אפשר לסגור בכל זמן ללא קנס נכון?

    עוד משהו שיעזור לי, אני מחפש באימטרנט איזה טבלה שמרכזת ריביות ממוצעות שמוצעות ע"י הבנקים....
    ככה שיהיה לי טווחים של ריביות ממוצעות, וככה אוכל להתמקח עם הבנק כדי לקבל ריבית יותר נמוכה.
    יש לכם במקרה אתר או משהו שיוכל לעזור לי?

    וכמובן תודה רבה
     
  15. Ran

    Ran משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏27/1/15
    הודעות:
    449
    לייקים שהתקבלו:
    625
    ההמלצה הכי טובה שלי היא ללכת לכמה שיותר בנקים שונים ולעשות תחרות ביניהם. לפעמים הדבר היחיד שיוריד לך את הריבית זו הצעה מתחרה. אני עכשיו לקראת לקיחת משכנתא, הייתי ב5 בנקים וההצעה הראשונית שקיבלתי השתפרה כבר 6-7 פעמים, הרבה מתחת לריביות שבכלל ציפיתי לקבל.
     
    DaSolid, youngpanther ו-רוני אוהבים את זה.
  16. Ran

    Ran משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏27/1/15
    הודעות:
    449
    לייקים שהתקבלו:
    625
    אתר משכנתאמן מפרסם ריביות משכנתא ממוצעות מדי חודש (גם אתר בנק ישראל מפרסם את אותו המידע) ויש בו עוד המון מידע שימושי, למדתי משם הרבה. גם קבוצת "פורום סיוע למשכנתאות" בפייסבוק מאוד עוזרת.
     
  17. ליאל

    ליאל משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏29/8/17
    הודעות:
    39
    לייקים שהתקבלו:
    4
    תודה רבה,אני יקרא שם יש באמת המון מידע שיעזור לי.

    הלוואה נדרשת ₪ 230,000.00
    החזר חודשי נדרש-מתחת ל2,000 ש''ח
    חלוקת משכנתא-
    פריים-75000 ש''ח לתקופה של 12 שנה-1.4% ניתן לפרוע ללא עמלת סילוק
    משתנה לא צמודה תחנת יציאה כל 5 שנים- 35,000 לתקופה של 12- ריבית של % 3.35
    ריבית קבועה לא צמודה 120,000 לתקופה של 12 שנים-ריבית של 3.99%

    בריביות שהציעה מזרחי טפחות, על פי מחשבון משכנתא אני מגיע להחזר חודשי של 1863.80 ש''ח
    לקחתי 1/3 פריים כדי לנצל את הריבית הנמוכה כמה שניתן, במקרה של עלייה אפרע אותה בשנים הבאות.(אחסוך עד אז קצת כסף)
    ריבית משתנה לדעתי הסכום הזה הוא סכום סביר, כאשר אהנה מהריבית היחסית נמוכה יותר, לעומת הקבועה, ובמקרה של עליית ריבית אני יוכל גם לפרוע אותה, כל 5 שנים ללא עמלת סילוק.
    ריבית קבועה זה הוא החלק הכי גדול של ההלוואה, כמובן בגלל שהוא יחסית בטוח אך עם עמלה יותר גבוה.
    האחוזים שרשמתי לכם למעלה זה ההצעה של בנק מזרחי טפחות, הצעה לאחר התמקחות, אני ממשיך לבנקים הבאים כדי להגיע לעמלות יותר נמוכות, ממשיכים
    כמובן שאעדכן בהמשך!

    תודה רבה על העזרה, אתם עושים עבודת קודש.
     
  18. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    14,208
    לייקים שהתקבלו:
    18,104
    אין כזה דבר, זה משתנה פר סניף פר בנאדם ופר עסקה.
    ריביות יקרות מאד.
     
    פסיוני ו-DaSolid אוהבים את זה.
  19. ליאל

    ליאל משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏29/8/17
    הודעות:
    39
    לייקים שהתקבלו:
    4
    ואו זה פשוט מטורף, הריביות שהם נותנים, ועוד זה אחרי שהורידו לי קצת את הריביות, ב0.5% למשתנה ולקבועה.
    ממשיך עם המיקוח, ועובר לעוד בנקים.
    לא עוד לגניבה של הבנקים
    אעדכן אתכם על ההמשך, ואם יהיו עוד שאלות ארשום פה.
    תודה ושבת שלום
     
    רוני אוהב/ת את זה.
  20. amit

    amit משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏28/1/15
    הודעות:
    2,021
    לייקים שהתקבלו:
    1,813
    לך ליועץ חבל על הזמן שלך...
    יועץ טוב ישיג לך ריביות נורמליות.
     
    פסיוני אוהב/ת את זה.
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
ניצול כספי הלוואת משכנתא לנכס חדש פורום השקעה בנדל"ן ‏16/12/18
הלוואת בלון לרכישת נכס מניב בחו"ל פורום השקעה בנדל"ן ‏20/10/19
הלוואת מט"ח מהבנק פורום השקעה בנדל"ן ‏9/12/18
הערכת שמאי למשכנתא פורום השקעה בנדל"ן ‏20/10/20
הקפצת ריביות ע״י הבנק באמצע לקיחת המשכנתא פורום השקעה בנדל"ן ‏16/10/20
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.