תמהיל וריביות משכנתא נוכחית

[דירה להשכיר]

בשעה טובה קניתי דירה!
אשמח להתייעץ ולשמוע גם את דעתכם לגבי תמהיל משכנתא לדירה בתקופה הזאת.
אחוז מימון 75%
מסלול 1 : קבועה צמודה סכום של 238,750 למשך 300 חודשים שפיצר ריבית שנתית 3.2%
מסלול 2 קבועה לא צמודה סכום של 240,000 משך 300 חודשים שפיצר ריבית שנתית 4.5%
מסלול 3 משתנה פריים 460,000 למשך 360 חודשים פריים מינוס חצי
מסלול רביעי: משתנה לא צמודה כל 5 שנים על בסיס אג״ח ממשלתי 360 חודשים א+1.4 -ריבית שנתית 4.86%

 

[האזרח הקטן]

הקבועה צמודה ל25 שנה יכול להיות יקר מאוד. בכמה זה הוזיל לך את הקל"צ?
מה הסכום של מסלול 4?

 

[דירה להשכיר]

מה הסכום של מסלול 4?

460,000

הקבועה צמודה ל25 שנה יכול להיות יקר מאוד

אין לי נתונים לגבי ההוזלה
אבל משיחה עם היועץ התמהיל נבנה על מנת לאפשר מחזור בעוד תקופה של כשנתיים בערך
מתוך מחשבה שהריבית לא תחזור ל0 אבל כן תרד מהרמה שהיא היום (לפי דעת היועץ ואנשים רבים ותשואות האגח ל2/5/10 )

 

[האזרח הקטן]

ההחזר החודשי שלך כרגע הוא 7320 ש"ח על 1.4 מיליון. ברמת הריבית הנוכחית זהו החזר נמוך יחסית שיגרום לנגיסה מאוד נמוכה בקרן - מעל 70% מההחזר החודשי הראשוני הולך לריבית. האם יש לכם אפשרות להגדיל את ההחזר בכמה מאות שקלים ולהתקרב ל8000 ש"ח בחודש? זה יכול לשפר מאוד את הריבית הכוללת שתשלמו לכל חיי המשכנתא.
רק לצורך המחשה, בהנחת מדד שנתית של 2.5% אתם תשלמו לאורך עשור כ900,000 ש"ח אבל יתרת הקרן תרד בכ260 אלף ש"ח בלבד.

 

[yossik]

בשעה טובה קניתי דירה!

מזל טוב !

 

[דירה להשכיר]

האם יש לכם אפשרות להגדיל את ההחזר בכמה מאות שקלים ולהתקרב ל8000 ש"ח בחודש?

כן פתוח לשמוע
אתה מתכוון לקיצר של משך הקבועה צמודה?
מה דעתך על המשתנה כל 5 שנים?

בהנחת מדד שנתית של 2.5% אתם תשלמו לאורך עשור

היתרון בעליית המדד שגם שכר הדירה יעלה, 2.5 לא גבוה מדי להניח למשך עשור?
לא ציינתי אבל מוסיף פה שכרגע התכנון הוא להשכיר אותה בשנים הקרובות

מזל טוב !

תודה רבה!

 

[האזרח הקטן]

אתה מתכוון לקיצר של משך הקבועה צמודה?

קיצור תקופות של רוב המסלולים. זה יכול להיות מראש לקחת תקופה מקוצרת או אפשרות אחרת היא להזרים מדי תקופה קצת כסף לפירעון מוקדם חלקי על המסלול הכי יקר, ואז אתה מצד אחד לא מתחייב להחזר חודשי גבוה יותר ומצד שני אתה בפועל כן מקצר תקופות ונוגס בקרן מהר יותר.

מה דעתך על המשתנה כל 5 שנים?

זה רעיון לא רע כדי להוריד בהמשך את הריבית בלי לשלם עמלת היוון יקרה, במצב של ירידת ריבית. זה כן מצריך מכם להיות עם האצבע על הדופק בכל הקשור לריבית. יכול להיות למשל מצב שהאינפלציה מוכלת אבל לא חוזרת לטווח האחוז כפי שהייתה בשנים האחרונות אלא נשארת סביב 2.5%-3% בשנה, ואז יתכן שדווקא בעת מועד שינוי הריבית של המל"צ תקבל פתאום ריבית גבוהה יותר לתקופה נוספת.

היתרון בעליית המדד שגם שכר הדירה יעלה, 2.5 לא גבוה מדי להניח למשך עשור?
לא ציינתי אבל מוסיף פה שכרגע התכנון הוא להשכיר אותה בשנים הקרובות

שכר הדירה תלוי במצב השוק, בשכר במשק ובביקוש וההיצע להשכרה בשכונה שלך. זה נכון שהאינפלציה מחלחלת גם לשכר הדירה אבל לא הייתי בונה על כך שתמיד תוכל להעלות את השכירות בגובה המדד. במיוחד עבור שוכרים קיימים - אם מצאת שוכרים טובים לפעמים תעדיף להשאיר את שכר הדירה ללא שינוי או עם שינוי קטן מגובה המדד כדי להמשיך להשכיר להם.
בכל אופן אתה לא מאוד מושפע מהמדד, רק 17% מההלוואה שלך צמודה לו. רק שים לב שהפריסה שלו ל30 שנה תגרום לכך שבסבירות גבוהה בעשור הראשון אתה לא תנגוס בו כמעט. זה המסלול הראשון שהייתי מנסה לצמצם ככל שיש כספים פנויים.

 

[דירה להשכיר]

או אפשרות אחרת היא להזרים מדי תקופה קצת כסף

מאוד חושב על מיחזור בעוד שנתיים
להיות עם גמישות מקסימלית כי הריבית לא תשאר על 3.75 (ריבית בנק ישראל) בהתחשב בכך שהאינפלציה חוזרת לטווח של עד 3%

האצבע על הדופק בכל הקשור לריבית

ברור, הולך לבדוק אותה כל שנה בנושא הזה כבר סיכמתי עם היועץ גם

מלחיץ אותי העמלת פירעון על המסלול של הקבועה לא צמודה
והאם יש עדיפות למשתנה לא צמודה אולי של שנתיים ולא של 5?
לא בכל הבנקים יש מסלול של שנתיים

 

[האזרח הקטן]

מלחיץ אותי העמלת פירעון על המסלול של הקבועה לא צמודה
והאם יש עדיפות למשתנה לא צמודה אולי של שנתיים ולא של 5?

אתה חייב לקחת לפחות שליש מגובה ההלוואה כקבועה (צמודה או לא צמודה או כל שילוב בינהם, לבחירתך).
ההבדל האבסולוטי בין עמלת פירעון מוקדם במסלול משתנה כל חמש או כל שנתיים לא יהיה מאוד גדול. אין מה להשוות בינו ובין מסלול ל20-30 שנה.

 

[דירה להשכיר]

צמודה או לא צמודה או כל שילוב בינהם, לבחירתך

אז כרגע הומלץ לי על לחלק חצי חצי בשביל לא להיות חשוף יותר מדי למדד
אבל אני חושש שאני מחליף את סיכון המדד בסיכון העמלת פרעון
יש דרך נוחה לחשב מה יהיה עדיף בהינתן שאני הולך למחזר עוד X שנים?
בטח גם אם אקח יותר צמוד מדד אז הריבית תרד ולא תהיה 3.2?
מסכים איתך שהמדד יהיה לפחות 3% בשנה הקרובה

 

[האזרח הקטן]

יש דרך נוחה לחשב מה יהיה עדיף בהינתן שאני הולך למחזר עוד X שנים?

אקסל.

 

[הנוחת לגובה]

בשעה טובה!
קצת מוזר לי לראות שהאזרח הקטן ממליץ לך לעלות החזר חודשי (הוא צודק 100% כמובן) ושזה לא עלה מהיועץ. לא סיכמת עם היועץ מהו ההחזר הרצוי? זה נראה לי הבסיס לכל העבודה שאחרי. יש לך הצעה שבה כל הקבועה היא לא צמודה? הריבית עולה משמעותית? ממה שחפרתי קצת אני לא רואה איך הצמודה עוזרת לך, נכון שעמלת הפרעון המוקדם נמוכה יותר, אבל הקרן שלך לא תזוז בזמן הזה. אלא אם כשלוקחים הכל קל"צ הריבית עולה משמעותית, כמובן שאני לא יועץ משכנתא, תסתמך על היועץ.
ד"א אחרי 3 שנים יש הנחה של 20% על עמלת פרעון מוקדם שווה לקחת בחשבון.

 

[אליהו]

אז כרגע הומלץ לי על לחלק חצי חצי בשביל לא להיות חשוף יותר מדי למדד
אבל אני חושש שאני מחליף את סיכון המדד בסיכון העמלת פרעון
יש דרך נוחה לחשב מה יהיה עדיף בהינתן שאני הולך למחזר עוד X שנים?
בטח גם אם אקח יותר צמוד מדד אז הריבית תרד ולא תהיה 3.2?
מסכים איתך שהמדד יהיה לפחות 3% בשנה הקרובה

אין מחשבון לחשב את העתיד... איך אפשר לדעת מה יהיה הריבית על הקבוע צמוד, במיוחד שאתה לא לוקח בחשבון שהשוק צופה שהאינפלציה תישאר איתנו ב10 שנים הקרובות עם אינפלציה בערך של 2.6 אחוז... ובהנחה שזה יהיה כך, גם הריבית על הקבוע צמוד כנראה תרד... וממילא יהיה לך עמלת פירעון מוקדם... לעומת המסלול קבוע לא צמוד, שהרבה סיכויים שלא יהיה עמלת פירעון מוקדם כי הריבית על הקבוע לא צמוד בתנאי שוק אינפלציוניים לא תרד.

אני לא אומר שהתחזית שהשוק צופה זה האמת, אבל חשוב לדעת שהתחזית שהיועץ משכנתאות שלך צופה, זה גם לא אומר כלום.

 

[דירה להשכיר]

שהשוק צופה שהאינפלציה תישאר איתנו ב10 שנים הקרובות עם אינפלציה בערך של 2.6 אחוז...

היי, אפשר לקבל בבקשה קישור מאיפה הבאת את הנתון הזה?
אגח 10 שנים?
התגובה שלך מועילה תודה רבה

 

[אליהו]

היי, אפשר לקבל בבקשה קישור מאיפה הבאת את הנתון הזה?
אגח 10 שנים?
התגובה שלך מועילה תודה רבה

בגדול מחשבים את זה על ידי ההפרש בריבית בין אגח ממשלתי צמוד לאגח לא צמוד וששניהם ל10 שנים.

לא בדקתי לבד, זה המקור.

סיבה לאופטימיות? בשוק ההון מעריכים שהאינפלציה תרד ל-2.4% בשנה הקרובה | כלכליסט

מדובר בירידה חדה מהתחזית בספטמבר, שצפתה כי האינפלציה תעמוד על 3.7%. לצד זאת, בשוק ההון מעריכים כי סביבת האינפלציה הבסיסית הולכת להשתנות למשך כל העשור הבא, ולהתקרב יותר ליעד המחירים העליון (3%)

www.calcalist.co.il

וזה ציטוט מהכתבה.
לצד התחזית האופטימית, שוק ההון צופה כי סביבת האינפלציה הבסיסית הולכת להשתנות למשך כל העשור הבא. מהתחזיות עולה כי במהלך חמש השנים הקרובות האינפלציה תעמוד על כ-2.6% לשנה, זאת לעומת התחזיות ב-2020-2018, שצפו אינפלציה של 1%-1.5% לשנה. יתרה מזו, הציפיות הנוכחיות הן כי האינפלציה בחמש השנים שאחריהן (כלומר 10-5 שנים מהיום) תעמוד על 2.6%, זאת לעומת שיעורים של 1.6%-1.9% שנחזו בשנים 2019-2018.

 

[דירה להשכיר]

הקבוע לא צמוד בתנאי שוק אינפלציוניים לא תרד.

כלומר במצב בו יש אינפלציה של 2.6%
אז 3.2 בכלל הוא 5.6%
אבל אז הריבית על הצמוד מדד תרד ואצטרך למחזר אותו
ולעומת זאת לקבל 4.5% באינפלציה של 2.6% נחשב ריבית טובה? פשוט לא מכיר איך מחשבים
בכל מקרה מרגיש לי שאו שאני מסתכן במדד שלא ירד מספיק נמוך
או שאני מסתכן בעמלת פרעון מוקדם
אין החלטה ״טובה״ שאפשר לקחת

 

[האזרח הקטן]

אין החלטה ״טובה״ שאפשר לקחת

זה נכון שלאור עליית הריבית ואי הוודאות, יש קושי בלקבל החלטה "טובה", ורק בדיעבד תדע אם הבחירה שלך הייתה נכונה.

 

[אליהו]

כלומר במצב בו יש אינפלציה של 2.6%
אז 3.2 בכלל הוא 5.6%
אבל אז הריבית על הצמוד מדד תרד ואצטרך למחזר אותו
ולעומת זאת לקבל 4.5% באינפלציה של 2.6% נחשב ריבית טובה? פשוט לא מכיר איך מחשבים
בכל מקרה מרגיש לי שאו שאני מסתכן במדד שלא ירד מספיק נמוך
או שאני מסתכן בעמלת פרעון מוקדם
אין החלטה ״טובה״ שאפשר לקחת

הנקודה הכי חשובה היא קודם כל ריבית בנק ישראל שזה ריבית הבסיס, ובהנחה שיהיה אינפלציה של 2.6 בשנים הקרובות, בנק ישראל כנראה לא יוריד את הריבית לריבית 0.1 כמו מה שהיה, ולכן אין סיבה להניח שהמצב יחזור למה שהיה קודם.
עכשיו צריך לנסות לחשוב מה תהיה הריבית הבסיס, וכאן לדעתי לפחות אחוז, וגם בקלות 2 אחוז, ובתקופה אינפלציונית שהיא יחסית גבוהה בקלות האינפלציה עוברת את המקסימום הרצוי שזה 3 אחוז אינפלציה, וממילא זה אומר שמאוד סביר שיהיה עליות ריבית כדי לאזן את האינפלציה... ושוב זה אומר שהבנקים לא ימהרו להוריד את הריבית על קבוע לא צמוד, כי זה תקופה מסוכנת לריבית.... (הבנקים לא יתנו ריבית שבסיכויים סבירים הם יפסידו) ובמקרה כזה בגלל שהריבית על הקבוע צמוד יצא יחסית יקר, הגיוני שהבנקים יורידו את הריבית, כי גם בכסף שהם מגייסים בצמוד מדד הם ישלמו ריבית נמוכה יותר. (אני מתכוון ריבית נמוכה יותר לפני המדד)

ואתה צודק שאתה מסתכן או בעמלת פירעון מוקדם או בריבית יותר גבוהה, אבל אם נניח שאין סיבה שיהיה עמלת פירעון מוקדם בקבוע לא צמוד, יותר מהקבוע צמוד, אז אין הרבה מה להסתפק כי כרגע אתה משלם על הצמוד כמעט בוודאות יותר יקר... במיוחד שאם השוק צופה נכון, כדי לחסוך עמלת פירעון מוקדם עדיף לכאורה ללכת לצמוד.

אבל ברור שכל מה שכתבתי זה בכמה הנחות יסוד שכל אחת יכולה להתבדות ולשנות את הכול, ולכן אני לא ממליץ כי אין לי מושג, אבל רק אני כן אומר שיועצי המשכנתאות יש להם גישה לתת תחזיות למרות שאין להם שום הבנה בשוק, והתחזית שלהם בנויה בעיקרה על זה שבעבר הריבית הבסיס הייתה 0.1, וכנראה זה גם יחזור לזה... וזה די ברור שזה הנחה ממש לא מקצועית...

 

[דירה להשכיר]

לדעתי לפחות אחוז, וגם בקלות 2 אחוז

הנגיד לא הצהיר שהריבית תשאר ריאלית חיובית?
ברמה מאוד נמוכה אבל מעל המדד כלומר מדד 2.6 ריבית -> 2.8?

אתה צודק שאתה מסתכן או בעמלת פירעון מוקדם או בריבית יותר גבוהה

במחשבה המסלול הוא ל25 שנה
ונגיד לאחר 5 שנים אז נשאר לי עוד 20 שנה למסלול
ולכן הפרש הריביות כפול 20 שנה (אבל על זה יש הנחה)

3 שנים יש הנחה של 20%

לעומת 5 שנים של מדד
קבעתי לשבת שוב עם היועץ לעשות עוד סימולציות
אחזור לעדכן

 

[אליהו]

הנגיד לא הצהיר שהריבית תשאר ריאלית חיובית?
ברמה מאוד נמוכה אבל מעל המדד כלומר מדד 2.6 ריבית -> 2.8?

אני לא מכיר את ההצהרה הזאת, אבל זה מאוד הגיוני, אבל אתה לא שם לב שבהנחה שריבית הבסיס היא אחוז אז ריבית הפריים היא 2.5 אחוז... ודרך אגב אם מעניין אותך אז השוק מתמחר את הריבית ל10 שנים קדימה שריבית הבסיס תעמוד על קרוב לשני אחוז...
אבל חשוב שמדברים על ציפיות שבסוף אף אחד לא ערב לזה שזה מה שיקרה, במיוחד שכמו תמיד בחיים יש כל הזמן הפתעות, אבל כשאנחנו בכל זאת מנסים לחשב סיכונים, ואנחנו מנסים לנחש מה עדיף, אז בעיני הציפיות של השוק הרבה יותר ריאליות מהציפיות של יועץ משכנתאות, שכמעט תמיד לא מבין כלום בכלכלה.

במחשבה המסלול הוא ל25 שנה
ונגיד לאחר 5 שנים אז נשאר לי עוד 20 שנה למסלול
ולכן הפרש הריביות כפול 20 שנה (אבל על זה יש הנחה)

נניח שעמלת פירעון מוקדם זה 50 אלף שח והריבית שאתה תשלם ב5 שנים הקרובות זה 5 אלף שח עדיין כל עוד שאין סיבה לחשוב שעמלת פירעון מוקדם יהיה במסלול של הקבוע לא צמוד, ובאותה מידה זה יכול להיות על הקבוע צמוד, אז אין שום סיבה לשלם על הימור כזה 5 אלף שח... במיוחד שיש צד משמעותי להניח שעמלת פירעון מוקדם יהיה במסלול של הצמוד....

חשוב לשים לב שאם באמת אנחנו הולכים לתקופה אם אינפלציה ממוצעת של 2.6 אחוז, הריבית לא תחזור למה שהיה וכל ניסיון של יועץ משכנתאות ב10 שנים האחרונות הוא חסר משמעות לשנים הקרובות.