חוות דעת תמהיל משכנתא

[ברוש1]

שלום

בשעה טובה קנינו בית, מיועד למגורים.
בני 35~, הוצאות חודשיות (לא כולל החזר הלוואות) 20.5 לחודש, הכנסות 31 (מתוך זה 3000 רק לעשר שנים הקרובות)
החזר הלוואות חודשי: 2000 ש"ח שמסתיימת עוד שנה (התעלמתי לצורך הפשטות), 1500 ש"ח שמסתיימת עוד שנתיים.

סה"כ הכנסה פנויה למשכנתא/חסכון:
3/23 - 1/24: 7
1/24 - 1/25: 12.5 (3.5 חסכון משכירות, 2 מסוף הלוואה)
1/25 ואילך: 14 (1.5 מסוף הלוואה)

לאחר ההון העצמי (25%) כמעט ולא יישארו לנו חסכונות. לצורך שיפוץ שרובו הגדול "הכרחי" (גג דולף, ריצוף עקום) לוקחים הלוואה של כ-150 אלף, 100 אלף לעשר שנים בריבית חשכל (4%) ו-40 אלף ללא ריבית ל-3 שנים. לפי מחשבון אינטרנטי החזר חודשי שלהם 1000 ו- 1100 בהתאמה).

אם נחשיב את שתי ההלוואות הללו (אמורות להלקח עוד חצי שנה), סה"כ הכנסה פנויה למשכנתא וחסכון:
3/23 - 1/24: 6 (ממוצע)
1/24 - 1/25: 10.3
1/25 - 6/26: 11.8
7/26 ואילך: 12.9

עובדים במקומות עבודה יציבים למדי, הכנסות צפויות לגדול בשנים הקרובות, לא באופן מאוד משמעותי (וכנראה יתקזז עם העלייה במחירי השכר לימוד).
תחילת עונות החתונות עוד כ-10-15 שנים (הנחה של הוצאה שנתית ממוצעת של 20-25 למשך 10-15 שנים)

הגדרתי ליועץ החזר חודשי של 9-9.2. מכיוון שאנו צופים עלייה בהכנסות (בעיקר בגלל סיום הלוואות), התמהיל שהציע היועץ (בניגוד להמלצות השכיחות) הוא 2/3 צמוד ו-1/3 פריים. בנוסף זה ייקל על מיחזור משכנתא עוד 5 שנים ומעלה כשהריביות יירדו (המסלול הצהוב/הירוק כתלוי תקופה).

אני נוטה להסכים איתו ומקווה שלא יהיו הפתעות ב-5-8 שנים הקרובות (חשוב לציין שבמידה ואכן תהיה קטסטרופה יש לנו רשת בטחון משפחתית סבירה)
גרף תמהיל (לא הצלחתי להוסף תמונה)

ספוילר: תיאור גרף אם מישהו לא יכול לראות ופרטים טכניים

צהוב -
פריים ל-30, צמוד ל-20, צמוד ל-25
מרווח שוק - 1.91%
החזר חודשי ראשוני 9700
החזר בשיא 12700
החזר לשקל 1.71

ירוק - כמו הצהוב כששני המסלולים הצמודים נגמרים יחד אחרי 20 שנה והפריים אחרי 30
מרווח שוק - 1.92%
החזר חודשי ראשוני - 9200
החזר חודשי בשיא - 13000
החזר לשקל - 1.73

השבוע הוא אמור לפנות לבנקים לקבלת הצעות קונקרטיות.
אשמח לעוד נקודות מבט, שיקולים שלא לקחנו בחשבון וכו'.
תודה רבה לכולם!

 

[הורדוס]

שני שליש צמוד זה מאוד רגיש לשינויים במדד, כדי להפחית סיכון הייתי שוקל לשלב משתנה לא צמודה, וגם על מסלול זה תהיה עמלת היוון נמוכה בנקודת עדכון הריבית עוד 5 שנים, ולקראת הנקודה הזאת גם עמלת ההיוון תהיה נמוכה יחסית.

 

[האזרח הקטן]

מה אחוז המימון שלכם?
שים לב שבחישוב של הכנסה פנויה על ידי הבנק מקזזים מהמשכורת נטו את החזרי ההלוואות שנותרו להם יותר מ18 חודשים. אז אם בכוונתכם לקחת הלוואות ארוכות טווח מלבד המשכנתא, עדיף לקחת אותן לאחר המשיכה הראשונה של המשכנתא כדי שלא יפגעו לכם בהחזר החודשי הראשוני המאושר בידי הבנק.

אתה יכול לפרסם את פרטי התמהילים עצמם (מסלול - סכום - תקופה - ריבית)? קצת קשה להבין את המספרים מהגרף. בנוסף, מה הנחת המדד שלכם?

באופן אישי, לקחת אחוז כה גבוה של צמוד מדד נשמע לי כמו הימור גדול.

 

[amit]

שלום

בשעה טובה קנינו בית, מיועד למגורים.
בני 35~, הוצאות חודשיות (לא כולל החזר הלוואות) 20.5 לחודש, הכנסות 31 (מתוך זה 3000 רק לעשר שנים הקרובות)
החזר הלוואות חודשי: 2000 ש"ח שמסתיימת עוד שנה (התעלמתי לצורך הפשטות), 1500 ש"ח שמסתיימת עוד שנתיים.

סה"כ הכנסה פנויה למשכנתא/חסכון:
3/23 - 1/24: 7
1/24 - 1/25: 12.5 (3.5 חסכון משכירות, 2 מסוף הלוואה)
1/25 ואילך: 14 (1.5 מסוף הלוואה)

לאחר ההון העצמי כמעט ולא יישארו לנו חסכונות. לצורך שיפוץ שרובו הגדול "הכרחי" (גג דולף, ריצוף עקום) לוקחים הלוואה של כ-150 אלף, 100 אלף לעשר שנים בריבית חשכל (4%) ו-40 אלף ללא ריבית ל-3 שנים. לפי מחשבון אינטרנטי החזר חודשי שלהם 1000 ו- 1100 בהתאמה).

אם נחשיב את שתי ההלוואות הללו (אמורות להלקח עוד חצי שנה), סה"כ הכנסה פנויה למשכנתא וחסכון:
3/23 - 1/24: 6 (ממוצע)
1/24 - 1/25: 10.3
1/25 - 6/26: 11.8
7/26 ואילך: 12.9

עובדים במקומות עבודה יציבים למדי, הכנסות צפויות לגדול בשנים הקרובות, לא באופן מאוד משמעותי (וכנראה יתקזז עם העלייה במחירי השכר לימוד).
תחילת עונות החתונות עוד כ-10-15 שנים (הנחה של הוצאה שנתית ממוצעת של 20-25 למשך 10-15 שנים)

הגדרתי ליועץ החזר חודשי של 9-9.2. מכיוון שאנו צופים עלייה בהכנסות (בעיקר בגלל סיום הלוואות), התמהיל שהציע היועץ (בניגוד להמלצות השכיחות) הוא 2/3 צמוד ו-1/3 פריים. בנוסף זה ייקל על מיחזור משכנתא עוד 5 שנים ומעלה כשהריביות יירדו (המסלול הצהוב/הירוק כתלוי תקופה).

אני נוטה להסכים איתו ומקווה שלא יהיו הפתעות ב-5-8 שנים הקרובות (חשוב לציין שבמידה ואכן תהיה קטסטרופה יש לנו רשת בטחון משפחתית סבירה)
גרף תמהיל (לא הצלחתי להוסף תמונה)

ספוילר: תיאור גרף אם מישהו לא יכול לראות ופרטים טכניים

צהוב -
פריים ל-30, צמוד ל-20, צמוד ל-25
מרווח שוק - 1.91%
החזר חודשי ראשוני 9700
החזר בשיא 12700
החזר לשקל 1.71

ירוק - כמו הצהוב כששני המסלולים הצמודים נגמרים יחד אחרי 20 שנה והפריים אחרי 30
מרווח שוק - 1.92%
החזר חודשי ראשוני - 9200
החזר חודשי בשיא - 13000
החזר לשקל - 1.73

השבוע הוא אמור לפנות לבנקים לקבלת הצעות קונקרטיות.
אשמח לעוד נקודות מבט, שיקולים שלא לקחנו בחשבון וכו'.
תודה רבה לכולם!

עדיף שתמצא יועץ אחר.
אף אחד לא מבטיח שהריביות ירדו, וכל השרידות שלך מבוססת על זה.

 

[הורדוס]

עדיף שתמצא יועץ אחר.
אף אחד לא מבטיח שהריביות ירדו, וכל השרידות שלך מבוססת על זה.

אם האינפלציה בקצב של השנה האחרונה למשל החוב שלכם היה גדל לאחר שנה של תשלומים במקום לקטון עם הזמן.

 

[ברוש1]

מה אחוז המימון שלכם?

25%, הוספתי לגוף ההודעה

באופן אישי, לקחת אחוז כה גבוה של צמוד מדד נשמע לי כמו הימור גדול.

עדיף שתמצא יועץ אחר.
אף אחד לא מבטיח שהריביות ירדו, וכל השרידות שלך מבוססת על זה.

שני שליש צמוד זה מאוד רגיש לשינויים במדד

ידעתי שזה הימור מסוים כמו שאתם אומרים אבל שמתאים יחסית למצבנו בו ההכנסות עולות עם הזמן. אבל לא ידעתי שעד כדי כך:

אם האינפלציה בקצב של השנה האחרונה למשל החוב שלכם היה גדל לאחר שנה של תשלומים במקום לקטון עם הזמן

ובהחלט לא הזוי מצב שתהיה בין אינפלציה גבוהה אף יותר...

אני מנסה לחשוב איך להתאים את המשכנתא למצב שלנו (שהחל משלוש שנים אחרי תחילת המשכנתא אפשר להחזיר 3000 יותר). אולי להקטין את צמוד המדד ל45 אחוז?
או אולי בכלל לתכנן מראש למחזר משכנתא עוד חמש שנים ולהגדיל לפי המצב?

 

[אליהו]

או אולי בכלל לתכנן מראש למחזר משכנתא עוד חמש שנים ולהגדיל לפי המצב?

לדעתי זה הרבה יותר נכון

 

[אורי ג.]

מכיוון שאנו צופים עלייה בהכנסות (בעיקר בגלל סיום הלוואות), התמהיל שהציע היועץ (בניגוד להמלצות השכיחות) הוא 2/3 צמוד ו-1/3 פריים.

תחליף יועץ.

 

[האזרח הקטן]

25%, הוספתי לגוף ההודעה

הון עצמי 25%, מימון 75%?
זרקת בפוסט הרבה מספרים אבל את הנתונים המרכזיים של התמהיל לא רשמת (או שהם מפוזרים ברמזים). אבל נשמע שאתם לוקחים החזר שיכול להיות לכם קצת מחניק, לפחות עד שנה הבאה, לא?
דבר נוסף, הכללתם גם עלויות אחרות שיהיו לכם באכלוס מלבד ה150,000? הייתי לוקח בחשבון לפחות 50,000 נוספים (בלת"מים בשיפוץ, ריהוט, מכשירי חשמל וכו׳).

 

[amit]

אם האינפלציה בקצב של השנה האחרונה למשל החוב שלכם היה גדל לאחר שנה של תשלומים במקום לקטון עם הזמן.

ולמחזר יהיה יקר יותר כי תשלם את ההצמדה על הקרן.

 

[amit]

אולי להקטין את צמוד המדד ל45 אחוז?
או אולי בכלל לתכנן מראש למחזר משכנתא עוד חמש שנים ולהגדיל לפי המצב?

אתה בכלל לא בכיוון.
1.צמוד מדד יכול להיות אסון בשבילך.
2.אם אתה מתכנן למחזר כשהריבית תרד ,אתה תינזק בין אם תיקח קל"צ ובין אם ק"צ.
תתחיל לקרוא במשכנתאמן , הכתבות שם הוגנות והגיוניות. אחר כך תיקח יועץ חדש כשאתה יודע מי נגד מי.

 

[הורדוס]

אתה בכלל לא בכיוון.
1.צמוד מדד יכול להיות אסון בשבילך.
2.אם אתה מתכנן למחזר כשהריבית תרד ,אתה תינזק בין אם תיקח קל"צ ובין אם ק"צ.
תתחיל לקרוא במשכנתאמן , הכתבות שם הוגנות והגיוניות. אחר כך תיקח יועץ חדש כשאתה יודע מי נגד מי.

כן הוא התכוון ל75% מימון לפי:

לאחר ההון העצמי (25%) כמעט ולא יישארו לנו חסכונות.

לקחתם שמאות מקדימה? אתם יודעים שאת המימון תקבלו לפי הסכום הנמוך מבין מחיר הרכישה והשמאות, שבהרבה מקרים נמוכה ממחיר הרכישה.

בקיצור, עושה רושם שאתם בסיכון מאוד גבוה לסחרור חובות או הפסד של המקדמה ששמתם על הדירה.

אז כמו שאורי רשם ולא השקיע בהסברים:

תחליף יועץ.

כי המחיר של הטעויות שאתם יכולים לעשות פה יהיה הרבה יותר גבוה מהמחיר של יועץ נוסף.

 

[Redroze]

ולמחזר יהיה יקר יותר כי תשלם את ההצמדה על הקרן.

מזכיר לי את ה"גאונים" שאמרו "נמחזר כשהריבית תעלה" כדי שאנשים ייקחו 2/3 פריים כשהריבית הפריים הייתה אפסית.

 

[Shnizelia]

ועוד בתקופה שהיה אפשר לנעול קל"צ ל-25 שנה יותר נמוך מהפריים של היום.

 

[האזרח הקטן]

ועוד בתקופה שהיה אפשר לנעול קל"צ ל-25 שנה יותר נמוך מהפריים של היום.

זו לא בהכרח הייתה בחירה רעה אם הלווה מבין את הסיכון.

 

[הנוחת לגובה]

בשעה טובה קודם כל!

הגדרתי ליועץ החזר חודשי של 9-9.2. מכיוון שאנו צופים עלייה בהכנסות (בעיקר בגלל סיום הלוואות), התמהיל שהציע היועץ (בניגוד להמלצות השכיחות) הוא 2/3 צמוד ו-1/3 פריים. בנוסף זה ייקל על מיחזור משכנתא עוד 5 שנים ומעלה כשהריביות יירדו (המסלול הצהוב/הירוק כתלוי תקופה).

מסקנה מוזרה, אלא אם המטרה העיקרית היא לעלות את ההחזר החודשי, אני מאמין שלא. אני אחפור לך קצת כי לדעתי יחס הסיכון-סיכוי בעסקה כזו הוא לא להיט בלשון המעטה, אני כמובן לא ממליץ כי אני לא יועץ משכנתא ומה אני מבין, רק מביא זוית נוספת.

סימולציה פשוטה שכדאי לעשות אחרי שתחפור באתרים הרלוונטים וכשיהיו לך סכומים והצעות קונקרטיות (ריביות והכל), תראה אם זה עושה לך שכל ואז תתקדם:
פלוני לוקח משכנתא ומתלבט בין מסלול ק"צ או קל"צ, ומתכנן למחזר בעוד 5 שנים (בתקווה.. מי יודע מה יהיה)-

מחשבון משכנתא מאתר משכנתא מן - פלוני לוקח מסלול של 500K קבועה צמודה ל20 שנים, הנחת ריבית 3.24 (אפשר להוריד מבנק ישראל ריבית ממוצעת למשכנתא צמודת מדד) מדד הממוצע ב5 שנים הראשונות הוא 2.6 לפי תחזיות שוק ההון (שאני מכיר אולי התעדכן). החזר ראשון של 2800~ פלוני שילם בערך 181K במהלך התקופה הזו, לאחר 5 שנים, יתרת הקרן שלו היא סביב 461K. רק 39K ירדו, יחס של 20% בערך.

מחשבון משכנתא מאתר משכנתא מן - פלוני לוקח מסלול של 500K ק"צ ל24 שנים (כדי לשמור על החזר ראשון של 2800 בהתאם ליכולת של פלוני), הנחת ריבית 4.86 (אפשר להוריד מבנק ישראל ריבית ממוצעת למשכנתא לא צמודת מדד). החזר ראשון ואחרון של 2800~. פלוני שילם 168K במהלך התקופה הזו, לאחר 5 שנים, יתרת הקרן שלו היא 434K. הקרן ירדה ב66K, יחס של 40% בערך.

אלא אם המדד יפתיע את השוק, מאוד, ויהיה נמוך משמעותית מהצפי של כולם, מצבו של פלוני (לפי הקונצנזוס היום בשוק) בעת המחזור יהיה מבאס למדי. כמובן שהפתעות יכולות לעבוד גם נגד פלוני ולכן לדעתי יחס הסיכון-סיכוי הוא לא טוב.
*יש עוד משתנים אני יודע, זה לא כזה קל, מסלולים צמודי מדד מאפשרים להוריד ריביות במסלולים אחרים לעיתים, אבל זה כבר מורכב לפה ואני ממש לא יועץ, אבל חפרתי בעברי, ממליץ לך גם.

נ.ב - תנסה לתמחר כמה שווה לך לישון בראש שקט ולא לקפוץ מכל קליקבייט של "האם האינפלציה חוזרת ובגדול????"

 

[הורדוס]

נ.ב - תנסה לתמחר כמה שווה לך לישון בראש שקט ולא לקפוץ מכל קליקבייט של "האם האינפלציה חוזרת ובגדול????"

נקודה חשובה

 

[ברוש1]

הסברנו ליועץ באופן ענייני למה אנחנו לא רוצים להמשיך איתו (מעבר להחלטה המקצועית המפוקפקת, הבעיה ביותר גדולה שהוא לא הסביר לנו את המשמעויות של האפשרויות והן עוד כמה נקודות)
בכל מקרה, המסקנה המרכזית שאני לקחתי מכל הסיפור הזה היא לא להקטין ראש אחרי שלוקחים יועץ. לפני הפגישה עם היועץ כדאי להשקיע מספר שעות בללמוד את הנושא, המושגים והאפשרויות. האחריות בקבלת ההחלטה והמחירים על ההחלטה היא על אחריותנו בלבד.

תודה לכולם

 

[אורי ג.]

בכל מקרה, המסקנה המרכזית שאני לקחתי מכל הסיפור הזה היא לא להקטין ראש אחרי שלוקחים יועץ. לפני הפגישה עם היועץ כדאי להשקיע מספר שעות בללמוד את הנושא, המושגים והאפשרויות. האחריות בקבלת ההחלטה והמחירים על ההחלטה היא על אחריותנו בלבד.

המסקנה היא שלא כל אחד שקורא לעצמו "יועץ" הוא באמת כזה בתחומים לא מפוקחים.

 

[ברוש1]

המסקנה היא שלא כל אחד שקורא לעצמו "יועץ" הוא באמת כזה בתחומים לא מפוקחים.

לא. כי זו מסקנה שאין מה לעשות איתה. אין לאדם הפשוט דרך לדעת מי הוא יועץ טוב (אלא אם הוא הולך לטופ וגם אז רק משחק את הסטטיסטיקה) בתחומים כאלו.
אם הוא יהיה בקיא בעולם המושגים עם הבנה סבירה יש לו סיכוי לגלות את זה בעצמו.

כמובן שיש המלצות, גם אנחנו שמענו המלצות. אבל מי שממליץ גם הוא לא תמיד יודע להעריך נכון את מה שקיבל או שהמקרה שלו היה פשוט יותר ולא מייצג מקרה שונה.

זה נכון אגב לעוד תחומים כמו טכנאי מחשבים או מוסכניק אבל בתחומים האלו האפשרות להעריך איכות פשוטה יותר וההמלצות  האמינות רבות יותר, ומעל הכל המשמעות הכלכלית לא דרמטית כל כך.