קןדם כל, תודה לכל המגיבות והמגיבים בפורום, למדתי מכם המון.
בחודשים האחרונים חשבתי הרבה על הרעיון לממש את רוב תיק ההשקעות ולקנות דירה, בשנתיים האחרונות תיק ההשקעות שלי הניב תשואה יפה מאוד למרות הרבה החלטות רחוקות מחכמות שעשיתי בדרך, אבל קשה לי להאמין שהמדדים ימשיכו לעלות באותו הקצב בשנים הקרובות וגם עניין אותי להשקיע בנדלן.
בשנה האחרונה עזרתי להוריי לרכוש דירה להשקעה ולמדתי הרבה על התחום בתהליך. מהלמידה שלי הגעתי למסקנה שבסבירות גבוהה אוכל להרוויח 20-30% תשואה על ההון העצמי בהשקעה בדירה בבאר שבע העיר בא אני כרגע גר, ברמת וודאות יחסית גבוהה למרות שכמובן הכל יכול לקרות, לכן ב22 לנובמבר, טיפה אחרי שהתחילה הסערה הנוכחית במניות הצמיחה, מימשתי את רוב תיק ההשקעות כדי להיות מחויב להחלטה, ויצאתי לדרך.
התחלתי לחפש דירות בקצב יותר רציני, התמקדתי באזורים סביב אונ' בן גוריון, כי יש לי היכרות טובה עם האזור, וכי לדעתי האזורים האלו מתאימים עסקת השבחה במסגרתה אקנה נכס במצב לא טוב, אשפץ ואמכור למשקיעים אחרים בעוד כמה שנים, יש שוק טוב למכירה של הדירות האלו כי סטודנטים נחשבים שוכרים טובים יחסית לשוכרים באזורים אחרים עם מחירי דירות דומים בבאר שבע.
ראיתי כל מיני דירות, דיברתי עם הרבה מתווכים, עד שערב אחד מתווך שהכרתי שלח לי פרטים על דירה ב-770K, בגודל 75 מטר, בקומה ראשונה, באזור שבו דירות בגודל הזה, גם בקומות גבוהות יותר, לא משופצות, נמכרות בקצת פחות מ-900K. הלכתי בשמונה בערב איתו לראות את הדירה, הדירה הייתה במצב מוזנח, אבל יצאתי מנק' הנחה שאני צריך להחליף בה הכל ועדיין אני בעסקה מעולה, העברתי הצעה בכתב על 750K באותו הרגע כי 770K נרשם כמחיר שיווק וזה בד"כ הטווח שיורדים בו. לא רציתי לנסות להוריד יותר כי חששתי שזה יגרום לפספוס של העסקה. והוא דרש תיווך של 30K שזה כפול ממה שנהוג, אבל בגלל שבסך הכל זה מחיר שעדיין משאיר לי רווח יפה הסכמתי.
עלויות ותשואה צפויה על ההון העצמי תוכלו לראות כאן.
הנחתי הרבה הנחות מחמירות, מקווה שמספיק, למשל תיווך במכירה שלא בהכרח אקח, 20K הוצאות לא מתוכננות, ועוד.
התשלום האחרון למוכרת יהיה לכל המאוחר בתחילת מרץ, אז יש לי מספיק זמן בשביל לשפץ ולהשכיר אותה עד התקופה בה רוב הסטודנטים מסיימים\מתחילים חוזים.
את מחיר השכירות הצפוי קבעתי על בסיס הידע שלי לגבי שוק השכירות לסטודנטים סביב בן גוריון, ועל בסיס מודעות של דירות אחרות ברחוב הזה.
את מחיר המכירה הצפויה קבעתי לפי:
1. תשואת שכירות שהמוכר יקבל של קצת יותר מ 4.5%.
2. דירה זהה בבניין ליד שנמכרה עכשיו ב975 ומושכרת רק ב3500 (כי לא עשו שירותים ומקלחת בכל חדר כמו שאני אעשה ובכללי שיפוץ פחות מקיף). ועוד דירה דומה כמה בניינים ליד גם במחיר הזה.
3. הנחה שבשנה וחצי הקרובות המחירים לא ירדו וככה"נ ימשיכו לעלות בקצב איטי לפחות.
4. התייעצות עם כמה מתווכים ועיגול כלפי מטה של מה שהם אמרו.
5. הנחה שהלימודים הפרונטליים באונ' ימשיכו, הגל הנוכחי קצת מעלה ספקות, אבל גם בשנה בה למדו לחלוטין בזום מי שנפגע היו בעלי הדירות הממש גרועות בעיקר.
ההתלבטות שלי כרגע היא על תמהיל המשכנתא:
אני ככה"נ אמכור את הדירה ואחזיר את המשכנתא תוך שנה וחצי – שנתיים, אני רוצה להימנע מעמלת פירעון מוקדם גבוהה מצד אחד, אבל גם מחלק גדול צמוד למדד כדי להישמר מאינפלציה שתגדיל את החוב שלי.
לכן הלכתי על התמהיל הבא:
33.34% - קל"צ ל15 שנה
50% - פריים ל30 שנה
16.6% - צמודה משתנה כל 5 ל30 שנה
לגבי הקל"צ – כל עוד הריבית במשק לא תרד לא תהיה עמלת פירעון מוקדם, ויש סבירות מאוד נמוכה לזה שהיא תרד להבנתי.
משתנה כל 5 – משלמים עמלת היוון רק אם הריבית ירדה, וגם אז רק על הזמן עד לחלון יציאה של החמש שנים.
אני לוקח את ההלוואה ב75% מימון, משכורת נטו 5800 בחודש, וערבות של ההורים עם משכורת גבוהה יותר, כרגע החזר חודשי עומד על 2600 לפי ההצעות.
הצעות שקיבלתי:
מזרחי: 1.3% בפריים, 2.35% במשתנה כל 5, 2.98% בקלצ.
דיסקונט: 1.95% בפריים, 1.39% במשתנה כל 5, 2.95% בקלצ.
פועלים: פחות טוב משתי האחרות, שלחתי לפקיד את האחרות והשיב כי לא יוכל לשפר.
לאומי: הגשתי באתר ועדיין לא הצלחתי לתפוס אותם כדי לקבוע פגישה.
יכול להיות שאגלה בהמשך מה פספסתי, יכול להיות שלא ארכוש עוד דירות בהמשך כדי לא להרוס לעצמי את הסטטיסטיקה, בכל אופן ימים יגידו.
אשמח לשמוע את דעתכם, במיוחד לגבי תמהיל המשכנתא.
בחודשים האחרונים חשבתי הרבה על הרעיון לממש את רוב תיק ההשקעות ולקנות דירה, בשנתיים האחרונות תיק ההשקעות שלי הניב תשואה יפה מאוד למרות הרבה החלטות רחוקות מחכמות שעשיתי בדרך, אבל קשה לי להאמין שהמדדים ימשיכו לעלות באותו הקצב בשנים הקרובות וגם עניין אותי להשקיע בנדלן.
בשנה האחרונה עזרתי להוריי לרכוש דירה להשקעה ולמדתי הרבה על התחום בתהליך. מהלמידה שלי הגעתי למסקנה שבסבירות גבוהה אוכל להרוויח 20-30% תשואה על ההון העצמי בהשקעה בדירה בבאר שבע העיר בא אני כרגע גר, ברמת וודאות יחסית גבוהה למרות שכמובן הכל יכול לקרות, לכן ב22 לנובמבר, טיפה אחרי שהתחילה הסערה הנוכחית במניות הצמיחה, מימשתי את רוב תיק ההשקעות כדי להיות מחויב להחלטה, ויצאתי לדרך.
התחלתי לחפש דירות בקצב יותר רציני, התמקדתי באזורים סביב אונ' בן גוריון, כי יש לי היכרות טובה עם האזור, וכי לדעתי האזורים האלו מתאימים עסקת השבחה במסגרתה אקנה נכס במצב לא טוב, אשפץ ואמכור למשקיעים אחרים בעוד כמה שנים, יש שוק טוב למכירה של הדירות האלו כי סטודנטים נחשבים שוכרים טובים יחסית לשוכרים באזורים אחרים עם מחירי דירות דומים בבאר שבע.
ראיתי כל מיני דירות, דיברתי עם הרבה מתווכים, עד שערב אחד מתווך שהכרתי שלח לי פרטים על דירה ב-770K, בגודל 75 מטר, בקומה ראשונה, באזור שבו דירות בגודל הזה, גם בקומות גבוהות יותר, לא משופצות, נמכרות בקצת פחות מ-900K. הלכתי בשמונה בערב איתו לראות את הדירה, הדירה הייתה במצב מוזנח, אבל יצאתי מנק' הנחה שאני צריך להחליף בה הכל ועדיין אני בעסקה מעולה, העברתי הצעה בכתב על 750K באותו הרגע כי 770K נרשם כמחיר שיווק וזה בד"כ הטווח שיורדים בו. לא רציתי לנסות להוריד יותר כי חששתי שזה יגרום לפספוס של העסקה. והוא דרש תיווך של 30K שזה כפול ממה שנהוג, אבל בגלל שבסך הכל זה מחיר שעדיין משאיר לי רווח יפה הסכמתי.
עלויות ותשואה צפויה על ההון העצמי תוכלו לראות כאן.
הנחתי הרבה הנחות מחמירות, מקווה שמספיק, למשל תיווך במכירה שלא בהכרח אקח, 20K הוצאות לא מתוכננות, ועוד.
התשלום האחרון למוכרת יהיה לכל המאוחר בתחילת מרץ, אז יש לי מספיק זמן בשביל לשפץ ולהשכיר אותה עד התקופה בה רוב הסטודנטים מסיימים\מתחילים חוזים.
את מחיר השכירות הצפוי קבעתי על בסיס הידע שלי לגבי שוק השכירות לסטודנטים סביב בן גוריון, ועל בסיס מודעות של דירות אחרות ברחוב הזה.
את מחיר המכירה הצפויה קבעתי לפי:
1. תשואת שכירות שהמוכר יקבל של קצת יותר מ 4.5%.
2. דירה זהה בבניין ליד שנמכרה עכשיו ב975 ומושכרת רק ב3500 (כי לא עשו שירותים ומקלחת בכל חדר כמו שאני אעשה ובכללי שיפוץ פחות מקיף). ועוד דירה דומה כמה בניינים ליד גם במחיר הזה.
3. הנחה שבשנה וחצי הקרובות המחירים לא ירדו וככה"נ ימשיכו לעלות בקצב איטי לפחות.
4. התייעצות עם כמה מתווכים ועיגול כלפי מטה של מה שהם אמרו.
5. הנחה שהלימודים הפרונטליים באונ' ימשיכו, הגל הנוכחי קצת מעלה ספקות, אבל גם בשנה בה למדו לחלוטין בזום מי שנפגע היו בעלי הדירות הממש גרועות בעיקר.
ההתלבטות שלי כרגע היא על תמהיל המשכנתא:
אני ככה"נ אמכור את הדירה ואחזיר את המשכנתא תוך שנה וחצי – שנתיים, אני רוצה להימנע מעמלת פירעון מוקדם גבוהה מצד אחד, אבל גם מחלק גדול צמוד למדד כדי להישמר מאינפלציה שתגדיל את החוב שלי.
לכן הלכתי על התמהיל הבא:
33.34% - קל"צ ל15 שנה
50% - פריים ל30 שנה
16.6% - צמודה משתנה כל 5 ל30 שנה
לגבי הקל"צ – כל עוד הריבית במשק לא תרד לא תהיה עמלת פירעון מוקדם, ויש סבירות מאוד נמוכה לזה שהיא תרד להבנתי.
משתנה כל 5 – משלמים עמלת היוון רק אם הריבית ירדה, וגם אז רק על הזמן עד לחלון יציאה של החמש שנים.
אני לוקח את ההלוואה ב75% מימון, משכורת נטו 5800 בחודש, וערבות של ההורים עם משכורת גבוהה יותר, כרגע החזר חודשי עומד על 2600 לפי ההצעות.
הצעות שקיבלתי:
מזרחי: 1.3% בפריים, 2.35% במשתנה כל 5, 2.98% בקלצ.
דיסקונט: 1.95% בפריים, 1.39% במשתנה כל 5, 2.95% בקלצ.
פועלים: פחות טוב משתי האחרות, שלחתי לפקיד את האחרות והשיב כי לא יוכל לשפר.
לאומי: הגשתי באתר ועדיין לא הצלחתי לתפוס אותם כדי לקבוע פגישה.
יכול להיות שאגלה בהמשך מה פספסתי, יכול להיות שלא ארכוש עוד דירות בהמשך כדי לא להרוס לעצמי את הסטטיסטיקה, בכל אופן ימים יגידו.
אשמח לשמוע את דעתכם, במיוחד לגבי תמהיל המשכנתא.