תמהיל משכנתא החזר פיתוי

שיש

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/6/20
הודעות
63
דירוג
34
אני צריך לקחת מהבנק משכנתא של כ750 א' בקרוב מאוד.
הבנק יאשר לי משכנתא של גג 900 א' בלחץ (אני סטודנט עם מלגה)
אשמח להמלצות תמהיל והאם כדאי לי אם בכלל לבצע מסלול פיתוי במשכנתא או לא לבזבז את הכוח מול הבנק.
קראתי פה בפוסט מקביל אבל היות ואני יכול לקחת סכום פעוט מעל למשכנתא שלי אני לא בטוח לגבי הישום כמו כאשר לוקחים סכום גדול מעל המשכנתא ומנקים לחלוטין את המסלולים הלא אטרקטיבים.
כמו כן אשמח לאומדן ריביות נוכחי בשוק אם מישהו מכיר.
 

נולי

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/12/15
הודעות
1,432
דירוג
2,774
אפשר להצטרף לשאלה על מסלול פיתוי?

באיזה אחוז מימון כדאי בכלל לשקול כזה מסלול.

אם הבנתי נכון, במסלול פיתוי לוקחים משכנתא גדולה ממה שאנו זקוקים לה..
למשל 70% במקום 50%, כאשר מנסים לשפר תנאים במסלולים מסויימים על חשבון מסלול שמתכננים להחזיר מייד, ואז מחזירים 20%. ונשארים עם המסלולים הטובים יותר.

מאידך, אני רואה שככל שאנו מבקשים פחות אחוזי מימון מהבנק ההצעה גם ככה טובה יותר.

מי יכול להוסיף ולהדגים מתי זה כדאי?
 

יעקב כ.

משתמש ותיק
הצטרף ב
29/5/20
הודעות
234
דירוג
67
אולי אפשר קצת יותר פרטים לגבי ההשקעה, הון עצמי, הכנסה חוץ ממילגה, יכולת החזר וכו".
 

שיש

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/6/20
הודעות
63
דירוג
34
@יעקב כ., דירה להשקעה - מניבה שכירות 6.6, ישנה דירה נוספת שמניבה 2.5. שכירות שלנו כ4.2 לא כולל חשבונות. הון עצמי 1.5 מיליון (נדרשת משכנתא 750 א').
יש עוד כ 350 א' שאני לא רוצה להשתמש בהם (מושקע בבורסה, אג"ח ומזומן).
בנוסף גובה המלגה כ8 , החזר חודשי משכנתא מקסימלי שאני יכול לעמוד בו 4.5
 

Boker

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/10/17
הודעות
123
דירוג
89
אני לא מתלהב בכלל ממסלול פיתוי כי גם ככה הריביות היום נמוכות יחסית,
לפי מה שאתה מתאר, עם החזר חודשי חודשי של 4500 ש"ח אתה
גם ככה תקצר את השנים של המשכנתא
באופן משמעותי ולכן גם ככה הריביות שלך יהיו יחסית נמוכות.
 

Boker

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/10/17
הודעות
123
דירוג
89
אפשר להצטרף לשאלה על מסלול פיתוי?

באיזה אחוז מימון כדאי בכלל לשקול כזה מסלול.

אם הבנתי נכון, במסלול פיתוי לוקחים משכנתא גדולה ממה שאנו זקוקים לה..
למשל 70% במקום 50%, כאשר מנסים לשפר תנאים במסלולים מסויימים על חשבון מסלול שמתכננים להחזיר מייד, ואז מחזירים 20%. ונשארים עם המסלולים הטובים יותר.

מאידך, אני רואה שככל שאנו מבקשים פחות אחוזי מימון מהבנק ההצעה גם ככה טובה יותר.

מי יכול להוסיף ולהדגים מתי זה כדאי?

אם כבר מסלול פיתוי יהיה כדאי כאשר לא עולים בהקצאת ההון,
כלומר אם נגיד תכננת לקחת 50% מימון, אז לא לעבור את ה60% כי
מעל 60% הקצאת ההון של הבנק עולה והריביות נהיות גבוהות יותר והפיתוי כבר לא משתלם
אותו עיקרון עובד על לא לעלות מעל 45% מימון.
 

קפיצת הדרך

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/19
הודעות
1,860
דירוג
2,405
אפשר להצטרף לשאלה על מסלול פיתוי?

באיזה אחוז מימון כדאי בכלל לשקול כזה מסלול.

אם הבנתי נכון, במסלול פיתוי לוקחים משכנתא גדולה ממה שאנו זקוקים לה..
למשל 70% במקום 50%, כאשר מנסים לשפר תנאים במסלולים מסויימים על חשבון מסלול שמתכננים להחזיר מייד, ואז מחזירים 20%. ונשארים עם המסלולים הטובים יותר.

מאידך, אני רואה שככל שאנו מבקשים פחות אחוזי מימון מהבנק ההצעה גם ככה טובה יותר.

מי יכול להוסיף ולהדגים מתי זה כדאי?


יש שתי דרכים ״אופייניות״. האחת להישאר באותה מדרגת מימון (כמו ש- @Boker תיאר) והשנייה לקפוץ מדרגה אבל בתנאי שהעלות הכוללת של המשכנתא זולה יותר (לאחר החזרת מסלול הפיתוי) למרות עליית הריבית עקב הקפיצה במדרגת המימון.

החלופה השנייה יכולה לקרות למשל כאשר נשארים רק עם מסלול פריים (אחרי ההחזר של מסלול הפיתוי). הסיבה לכך היא שבמסלול הזה כמעט ואין עלייה בריבית עקב קפיצה במדרגת המימון, והעובדה שבמסלולים האחרים הבנק מעלה את הריבית שהוא דורש בגלל הקפיצה במדרגת המימון לא רלוונטית כי ממילא המסלולים האלו מוחזרים מיידית. מקרה כזה יכול להתאים למי שצריך משכנתא מאוד קטנה יחסית למחיר הדירה (כ-1/3 מ-70%-75% מחיר הדירה).

זה יכול להיות כדאי גם במקרים אחרים אבל אז צריך לבדוק את שתי החלופות ולראות אם זה עדיין משתלם, ולא לשכוח להתמקח עם הבנק על הריביות של המסלולים שמתכננים להשאיר על חשבון המסלולים שמתכננים להחזיר (למשל לאפשר מסלול של משתנה צמודה שהוא מאוד רווחי לבנק, ולהתעקש על ריבית נמוכה יותר בקל״צ בהנחה שאת המסלול של המשתנה מחזירים בשלמותו ואת המסלול של הקל״צ מתכננים להשאיר).
 

הסולד

משתמש סולידי
הצטרף ב
10/2/19
הודעות
37
דירוג
31
האם שווה להשתמש במסלול פיתוי גם כאשר לא מחזירים אחד מהמסלולים בשלמותו יום למחרת לקיחת המשכנתא?
זאת אומרת, נגיד ויש ביכולתי לקחת משכנתא בשיעור מימון של 60% אך בחרתי לקחת כזו בשיעור מימון של 75%. נניח שבהינתן סגירת אחד מהמסלולים שאינם פריים, הריבית עדיפה במדרגת ה75%.

אם בחרתי לסגור מסלול קלצ או משתנה צמודה/לא צמודה, אבל רק לאחר חצי שנה או שנה לצורך העניין, איך זה משפיע על חישובי הריביות? בצורה של קנסות או עמלות היוון וכדומה?

איזה מסלול עדיף לסגור במסלול פיתוי? האם יש משמעות להצמדה למדד? שוב, אני מדבר על מצב בו הפירעון המוקדם נעשה בשלבים והמסלול נפרע במלואו רק לאחר בין חצי שנה לשנה.

מתנצל OP על ההידחפות אבל אני משתדל להישאר און טופיק ;).
 
נערך לאחרונה ב:

קפיצת הדרך

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/19
הודעות
1,860
דירוג
2,405
האם שווה להשתמש במסלול פיתוי גם כאשר לא מחזירים אחד מהמסלולים בשלמותו יום למחרת לקיחת המשכנתא?
זאת אומרת, נגיד ויש ביכולתי לקחת משכנתא בשיעור מימון של 60% אך בחרתי לקחת כזו בשיעור מימון של 75%. נניח שבהינתן סגירת אחד מהמסלולים שאינם פריים, הריבית עדיפה במדרגת ה75%.

אם בחרתי לסגור מסלול קלצ או משתנה צמודה/לא צמודה, אבל רק לאחר חצי שנה או שנה לצורך העניין, איך זה משפיע על חישובי הריביות? בצורה של קנסות או עמלות היוון וכדומה?

איזה מסלול עדיף לסגור במסלול פיתוי? האם יש משמעות להצמדה למדד? שוב, אני מדבר על מצב בו הפירעון המוקדם נעשה בשלבים והמסלול נפרע במלואו רק לאחר בין חצי שנה לשנה.

מתנצל OP על ההידחפות אבל אני משתדל להישאר און טופיק ;).

אם אתה לא מחזיר מיד את המסלול... אז זה לא ״מסלול פיתוי״. זה מסלול אמיתי שאתה מחזיר אותו מוקדם, בפירעון חלקי או מלא, ותשלם עליו את עמלות ההיוון בהתאם למה שתצטרך (אם תצטרך) לשלם ביום ההחזר, והעלות של המסלול תהיה בהתאם למה שכבר שילמת עליו בתוספת עמלת ההיוון.

הרעיון במסלול פיתוי הוא שאין לך עמלות היוון בגלל שהריבית לא מספיקה להשתנות ובנוסף, מכיוון שאתה לא משלם את המסלול, סוג המסלול והריבית על המסלול לא מעניינים אותך. כך שאתה יכול ״לפתות״ את הבנק בכך שאתה בוחר במודע מסלול שמבחינת הבנק הוא אטרקטיבי (נניח משתנה צמודה) ובנוסף ״מאפשר״ לבנק להעלות את הריבית במסלול הזה בתמורה להפחתה במסלול אחר (נניח קל״צ) שאותו אתה רוצה לשמור.
 

$Ron$

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/5/19
הודעות
407
דירוג
351
אם אתה לא מחזיר מיד את המסלול... אז זה לא ״מסלול פיתוי״
@קפיצת הדרך בהמשך לשרשור שפתחתי פה עלתה לי שאלה על ״מסלול פיתוי״ שדווקא מתאימה לשרשור הזה:
כשסוגרים מסלול פיתוי מידית, אז לפי צו הבנקאות (עמלות פרעון מוקדם) : ״לא פורסמה הריבית הממוצעת נכון למועד העמדת ההלוואה, יראו את הריבית התקופתית החלה על ההלוואה במועד העמדת ההלוואה כריבית הממוצעת נכון למועד העמדת ההלוואה;״
מהו תאריך הפרסום של הריבית?
באתר של בנק ישראל יש ״תאריך דיווח״ ו״מועד פרסום הריבית״, לאיזה מהם מתייחסים?
מהו מועד העמדת ההלוואה, היום שהכסף הועבר?
תודה :)
 

קפיצת הדרך

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/19
הודעות
1,860
דירוג
2,405
@קפיצת הדרך בהמשך לשרשור שפתחתי פה עלתה לי שאלה על ״מסלול פיתוי״ שדווקא מתאימה לשרשור הזה:
כשסוגרים מסלול פיתוי מידית, אז לפי צו הבנקאות (עמלות פרעון מוקדם) : ״לא פורסמה הריבית הממוצעת נכון למועד העמדת ההלוואה, יראו את הריבית התקופתית החלה על ההלוואה במועד העמדת ההלוואה כריבית הממוצעת נכון למועד העמדת ההלוואה;״
מהו תאריך הפרסום של הריבית?
באתר של בנק ישראל יש ״תאריך דיווח״ ו״מועד פרסום הריבית״, לאיזה מהם מתייחסים?
מהו מועד העמדת ההלוואה, היום שהכסף הועבר?
תודה :)
להבנתי זה מועד פרסום הריבית.
מועד העמדת ההלוואה - להבנתי זה אכן כשהכסף עובר.
בכל מקרה שווה לשאול איש מקצוע (או בבנק). אני לא יועצת ולא אשת מקצוע.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
א תמהיל משכנתא - אודה לחוות דעתכם נדל"ן 4
G תמהיל משכנתא, יותר מידי קל"צ? נדל"ן 5
י תמהיל משכנתא 2/3 פריים נדל"ן 9
ע תמהיל משכנתא נדל"ן 2
$ תמהיל משכנתא 50% פריים נדל"ן 33
S הצעות לשיפור תמהיל משכנתא נדל"ן 11
D תמהיל משכנתא לדירה למגורים נדל"ן 47
U עזרה עם תמהיל משכנתא (בעיקר למינוף) נדל"ן 3
B תמהיל משכנתא צרכנות פיננסית 15
M תמהיל משכנתא, אשמח להתייחסות מצדכם. צרכנות פיננסית 88
B דעתכם על תמהיל משכנתא וריביות נדל"ן 10
N דעתכם על תמהיל משכנתא שחשבתי עליו צרכנות פיננסית 2
ל הלוואת משכנתא בסך של 230,000 ש''ח, עזרה לגבי בניית תמהיל נכון נדל"ן 42
N תכנון תמהיל משכנתא בגובה 350,000 ש"ח + טוויסט שלי נדל"ן 24
C אסטרטגיה לבניית תמהיל משכנתא צרכנות פיננסית 53
אשר בואו נדבר על תמהיל שלישים נדל"ן 14
לעניות דעתי חוות דעתכם המלומדת- תמהיל, ריביות ופריסה נדל"ן 26
S חוות דעת על תמהיל השקעה עבור הכנסה שוטפת ויציבה + פיזור סיכונים שוק ההון 3
C תמהיל תיק השקעות גדול שוק ההון 10
R התייעצות לגבי תמהיל תיק שוק ההון 0
I תמהיל - דירת מחיר למשתכן נדל"ן 2
א חוות דעת על תמהיל משכנתה נדל"ן 13
M כניסה לעולם ה- IRA - תמהיל השקעות שוק ההון 6
A שינוי תמהיל בשנים שלקראת הגעה ליעד ההשקעה שוק ההון 28
ז תמהיל תיק השקעות עם ניירות של ishares. שוק ההון 7
מ השקעה בדיור - תמהיל או כיוונים נדל"ן 9
ק עזרה בהבנת תמהיל משכורת ומשמעויות אוף טופיק 5
ג תמהיל תיק השקעות להשקעה בינונית? שוק ההון 24
D תמהיל פנסיוני לעובד חדש שוק ההון 49
I דעתכם על תמהיל המשכנתא הבא נדל"ן 61
Y תמהיל השקעה בקופת גמל להשקעה שוק ההון 16
hommie תמהיל משכנתאות שנלקחו ע" הציבור - קיים מקור מידע כזה? אוף טופיק 1
A תמהיל קרנות מחקות אג"ח שוק ההון 64
klayhamn דחיית לקיחת משכנתא? נדל"ן 10
S דירה במחיר למשתכן בדרום ללא משכנתא - לבטים נדל"ן 5
McMurphy האם לשמור על ביטוח החיים, למרות העלות הגבוהה, בשביל לשמור על אפשרות לקחת משכנתא? צרכנות פיננסית 4
ל משכנתא ובונוסים גבוהים נדל"ן 30
O משכון נכס של ההורים לצורך קבלת משכנתא נדל"ן 34
G רכישת דירה במחיר למשתכן עם משכנתא גבוהה ומה לעשות עם הכסף בינתיים נדל"ן 7
י האם אפשר לקבל משכנתא בוליט ל30 שנה? נדל"ן 2
A ניוד משכנתא צרכנות פיננסית 2
H חוות דעת בנוגע לריביות משכנתא צרכנות פיננסית 4
ג משכנתא להרחבת דירה נדל"ן 1
מ שאלה בנושא תשלום ריבית בלבד על משכנתא נדל"ן 5
צ משכנתא על דירה מחולקת ל-3 או ל-4? נדל"ן 8
ד משכנתא ותיק השקעות? נדל"ן 2
Plato איך יודעים אם משכנתא היא "יקרה"? נדל"ן 3
P 150K הון עצמי כול השאר משכנתא. מה הסיכון בעצם? נדל"ן 17
TheMailMan משכנתא של 70% מימון לדירה שנייה נדל"ן 6
A התלבטות לגבי סגירת משכנתא נדל"ן 3

נושאים דומים

למעלה