תמהיל משכנתא

[bartsimpsons]

שלום לכולם,

לקראת רכישה של דירה ראשונה, יש לי מספר התלבטויות/שאלות בנוגע למשכנתא ואשמח לעזרה.

קצת רקע - הון עצמי נזיל של כ-1.5 מיליון שקלים, עוד תיק השקעות וקרן השתלמות עם סכומים מכובדים, שאני לא מעוניין לגעת בהם לטובת רכישת הדירה. אנחנו מעוניינים לרכוש דירה בכ-2 מיליון ש"ח, ככה שנזקק לכחצי מיליון ש"ח משכנתא.
נוכל לעמוד יחסית בקלות בהחזר חודשי של כ-8 אלף ש"ח.

1. בהתחשב בנתונים הללו, אילו ריביות ניתן להשיג היום ובאיזה תמהיל?
2. בקצב החסכון הנוכחי שלנו, אני מעריך שנוכל תוך מספר בודד של שנים (לא יותר מ-5) לפרוע לחלוטין את המשכנתא - איך לשקלל את המידע הזה בבחירת התמהיל?
3. שאלה טכנית - כמה זמן לפני רכישת הדירה כדאי להתחיל להניע את תהליך לקיחת המשכנתא?

תודה מראש.

 

[רוני]

שלום לכולם,

לקראת רכישה של דירה ראשונה, יש לי מספר התלבטויות/שאלות בנוגע למשכנתא ואשמח לעזרה.

קצת רקע - הון עצמי נזיל של כ-1.5 מיליון שקלים, עוד תיק השקעות וקרן השתלמות עם סכומים מכובדים, שאני לא מעוניין לגעת בהם לטובת רכישת הדירה. אנחנו מעוניינים לרכוש דירה בכ-2 מיליון ש"ח, ככה שנזקק לכחצי מיליון ש"ח משכנתא.
נוכל לעמוד יחסית בקלות בהחזר חודשי של כ-8 אלף ש"ח.

1. בהתחשב בנתונים הללו, אילו ריביות ניתן להשיג היום ובאיזה תמהיל?
2. בקצב החסכון הנוכחי שלנו, אני מעריך שנוכל תוך מספר בודד של שנים (לא יותר מ-5) לפרוע לחלוטין את המשכנתא - איך לשקלל את המידע הזה בבחירת התמהיל?
3. שאלה טכנית - כמה זמן לפני רכישת הדירה כדאי להתחיל להניע את תהליך לקיחת המשכנתא?

תודה מראש.

היי

כדי להפחית בריביות, ומאחר ומדובר בהלוואה לטווח קצר יחסית, כדאי לשלב את מסלול הפריים, ריבית משתנה כל 5 שנים עם הצמדה למדד, אולי אפילו מסלול של ריבית קבועה עם הצמדה למדד.

בהצלחה !

 

[נעם בלה בלה]

תנאי הפתיחה שלך מצוינים. אתה מבקש אחוז מימון נמוך, זה משמעותי מבחינת הריבית שהבנק יציע.
מקווה שאני לא עובר על איזשהו כלל פה בפורום, אבל ממליץ לך לשאול גם בפורום של משכנתא גורו, הם ידעו לנקוב ממש במספרים מבחינת לאיזה ריבית אתה יכול לשאוף להגיע. (בד"כ בצירוף שיווק עצמי, של "אם לא תשיג את זה לבד תפנה אלינו, זה מה שאנחנו יודעים להשיג". אבל אפשר חהתעלם מזה ופשוט להבין מה החסם התחתון שלך)

 

[Body Solid]

בשביל שתקבל סדר גודל, ל-5 שנים ללא ריבית בכלל התשלום יהיה 8,333 לחודש ובריבית 2.5% יהיה 8,874 לחודש.
אם תגדיל ל-6 שנים יהיה יותר חופש להגיע ל-8000 ש"ח בחודש שאתה רוצה בכל ריבית שיציעו לך:
בריבית 2.5% תשלם 7,485 ש"ח לחודש.
בריבית 3% תשלם 7,597 ש"ח לחודש.
בריבית 3.5% תשלם 7,709 ש"ח לחודש.
עם חלק פריים וחלק משתנה לא חושב שתהיה לך בעיה לקבל ריבית ממוצעת נמוכה מאוד, בטח לטווח קצר ובאחוז מימון נמוך כזה.

 

[פסיוני]

שלום לכולם,

לקראת רכישה של דירה ראשונה, יש לי מספר התלבטויות/שאלות בנוגע למשכנתא ואשמח לעזרה.

קצת רקע - הון עצמי נזיל של כ-1.5 מיליון שקלים, עוד תיק השקעות וקרן השתלמות עם סכומים מכובדים, שאני לא מעוניין לגעת בהם לטובת רכישת הדירה. אנחנו מעוניינים לרכוש דירה בכ-2 מיליון ש"ח, ככה שנזקק לכחצי מיליון ש"ח משכנתא.
נוכל לעמוד יחסית בקלות בהחזר חודשי של כ-8 אלף ש"ח.

1. בהתחשב בנתונים הללו, אילו ריביות ניתן להשיג היום ובאיזה תמהיל?
2. בקצב החסכון הנוכחי שלנו, אני מעריך שנוכל תוך מספר בודד של שנים (לא יותר מ-5) לפרוע לחלוטין את המשכנתא - איך לשקלל את המידע הזה בבחירת התמהיל?
3. שאלה טכנית - כמה זמן לפני רכישת הדירה כדאי להתחיל להניע את תהליך לקיחת המשכנתא?

תודה מראש.

לגבי "מתי להניע וכו"
אם מדובר בתיק קלאסי (דירה יד שניה בטאבו) הייתי מתחיל תהליך כ40 ימי עסקים לפני מועד תשלום היתרה.
בעסקאות מורכבות יותר (כגון דירה בבניה, חברה משכנת, חריגות בניה) הייתי מתחיל הרבה יותר (בערך כפול)
ג.נ. אני מנהל עסק ייעוץ משכנתאות

 

[ת.אוקהם]

באחוז מימון כזה הייתי שוקל משהו שנקרא "מסלול פיתוי" - לוקחים יותר משכנתא ממה שצריכים (אבל פחות מ45% מימון) כאשר אחד מהמסלולים הוא פחות טוב עבורך ויותר טוב עבור הבנק ואז, יום לאחר לקיחת המשכנתא סוגרים את המסלול הנל ונשארים עם משכנתא משופרת (צריך לוודא כמובן שניתן לסגור בלי קנסות).
ניתן לדוגמא להגיע ככה לאחוז פריים גבוה מ33% ועוד.

 

[bartsimpsons]

המון תודה לכולם על התשובות!

 

[Fitch]

(אבל פחות מ45% מימון)

לא חייבים.

אבל כן, במקרה של פות"ש הייתי עושה 333 פריים ו167 קלצ

 

[ת.אוקהם]

לא חייבים.

אני ממש לא יועץ משכנתא אבל למיטב ידיעתי יש מדרגה ב45% מימון ואם עוברים אותה הריביות במשכנתא עולות.
אשמח לתיקון אם אני טועה...

 

[Fitch]

אשמח לתיקון אם אני טועה...

אתה לא טועה, אבל ה"פתיון" יותר חסכוני מהשיהוק בריבית בין 45% לאחוז אחר.

 

[unrealx]

אתה לא טועה, אבל ה"פתיון" יותר חסכוני מהשיהוק בריבית בין 45% לאחוז אחר.

לא הבנתי מה זה אומר.

 

[Redroze]

נעשה 2 סימולציות, אחת עם 2 מסלולים, 42% מימון שמורכב מ- 66% קל"צ ו- 33% פריים. סימולציה שניה עם 3 מסלולים, 56% מימון שמורכב מ-50% קל"צ, 25% קל"צ ו-25% משתנה כלשהי. סוגרים מיד את המשתנה ונשארים עם אותם יחסים כמו הסימולציה הראשונה.
אדון פיץ' טוען שסימולציה ב' תהיה כלכלית יותר.

 

[Fitch]

לא הבנתי מה זה אומר.

אתה מגדיל את הפריים.
אתה יכול להוזיל את הקלצ בגלל הפתיון.
שני אלה יוזילו לך את העלות הכוללת הרבה יותר מאשר אם תקבל עוד 0.1 או 0.2 אחוז בריבית.

תחשוב על משכנתא 33% פריים ב1.25% או 50% פריים ב1.5%. מה יהיה יותר זול?

 

[נעם בלה בלה]

מורכב מ-50% קל"צ, 25% קל"צ

מה התכוונת לכתוב?

 

[Redroze]

50% קל"צ, 25% פריים.

 

[tomer111]

האם הריבית דריבית שהבנק מחשב היא שנתית או שהוא עושה טריק ומחשב חודשית את הריבית דריבית וכך גורם לריבית השנתית להיות יותר גבוהה?