בניית תמהיל משכנתא התחלתי

  • פותח הנושא o_b7
  • פורסם בתאריך

o_b7

משתמש רשום
הצטרף ב
6/4/21
הודעות
57
דירוג
4
שלום לכולם,

אני נמצא בתהליך הוצאת משכנתא עבור דירה בשווי 2M, אשמח לעצות לגבי בניית התמהיל והמסלולים השונים.

נתונים יבשים -
* הון עצמי נוכחי (באפיקים שונים) - כ-1.2M
* חסכון חודשי - כ-17K

העקרון המנחה אותי הוא שמשכנתא היא הלוואה זולה, והמטרה שלי היא להשאיר אצלי כמה שיותר כסף ע״מ שאוכל להשקיע באפיקים אחרים.
בעקבות חקירת הנושא ופגישה עם יועץ משכנתאות הגעתי לעקרונות הבאים -
* אעדיף למנף כמה שיותר - 75%
* משכנתא יחסית סולידית - ע״מ להמנע מעלייה מתמשכת בהחזר החודשי ולהוריד סיכון
* תשלום חודשי נמוך יחסית - ע״מ שאוכל להשאיר אצלי כמה שיותר כסף בכל חודש אותו אוכל להמשיך ולהשקיע
* פריסה כמה שיותר ארוכה - כי זה כסף זול ולמה לא? תמיד אוכל לכסות אם ארצה
* בהתאם לסעיפים שלמעלה - לנסות להוריד את הריביות כמה שניתן


בהתאם לכך, הגעתי ביחד עם היועץ לתמהיל הבא (לפני מו״מ על ריביות) -
קל״צ - 750,000 ל-30 שנה
פריים - 500,000 ל-30 שנה
מ״צ - 250,000 ל-30 שנה

* לגבי הפריים - אני מעריך שיקח למדד זמן לעלות, ומקסימום אוכל לכסות
* לגבי המ״צ - המטרה היא לצמצמו כמה שיותר בהתאם למיקוח עם הבנק, אבל להבנתי ככל שמורידים הריביות עולות


אשמח לשמוע לדעתכם
בנוסף - אני קורא בפורום על תמהילים רבים ששואפים לצמצם את המשכנתא כמה שיותר (אם באמצעות משכנתא קטנה או מסלול פיתוי) ולא מבין את הכדאיות. האם לא שווה להעלות מעט את הריבית השנתית (0.2-0.5%) ולהשתמש בכסף הנותר ע״מ לעשות רווחים עדיפים בהרבה (סנופי בבורסה לטווח הארוך עושה סביב 7%)? האם אני מפספס משהו?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,835
דירוג
26,586
דעתי:
מ"צ משנה ללא צמוד, צמוד זה מיותר.
תשקול לקצר קל"צ, זה אומנם יעלה לך את ההחזר החודשי אבל יקטין דרמטית את הריבית במסלול זה.
תשקול גם לוותר על מסלול המשתנה כל 5 לחלוטין.

קח בחשבון שאין פה נכון או לא נכון, עניין של טעם והעדפות שונות.
 

o_b7

משתמש רשום
הצטרף ב
6/4/21
הודעות
57
דירוג
4
דעתי:
מ"צ משנה ללא צמוד, צמוד זה מיותר.
תשקול לקצר קל"צ, זה אומנם יעלה לך את ההחזר החודשי אבל יקטין דרמטית את הריבית במסלול זה.
תשקול גם לוותר על מסלול המשתנה כל 5 לחלוטין.

קח בחשבון שאין פה נכון או לא נכון, עניין של טעם והעדפות שונות.
הריבית של משתנה לא צמודה זה כבר כמעט כמו קלצ, אז אם כבר עדיף להשאר עם הקלצ/פריים לא?
 

half-solid

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/12/20
הודעות
1,366
דירוג
1,409
הריבית של משתנה לא צמודה זה כבר כמעט כמו קלצ, אז אם כבר עדיף להשאר עם הקלצ/פריים לא?
סתם נקודה: עבור האופציה של פרעון מוקדם, עדיף שיהיה מל"צ על קל"צ
כי עמלת פרעון מוקדם
(למרות שאנחנו בריבית שפל היסטורית)
 

Delver

משתמש בכיר
הצטרף ב
3/10/17
הודעות
2,055
דירוג
3,099
תשקול גם לוותר על מסלול המשתנה כל 5 לחלוטין
למה משתנה כל 5 זה לא טוב? זה דווקא מספק יציבות לכמה שנים ואז אחרי שזה משתנה זו הזדמנות לבחון את השינוי ולבחור אם לכסות/למחזר/להמשיך.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,835
דירוג
26,586
למה משתנה כל 5 זה לא טוב? זה דווקא מספק יציבות לכמה שנים ואז אחרי שזה משתנה זו הזדמנות לבחון את השינוי ולבחור אם לכסות/למחזר/להמשיך.
לא עקרוני, גם טוב.
הריבית של משתנה לא צמודה זה כבר כמעט כמו קלצ, אז אם כבר עדיף להשאר עם הקלצ/פריים לא?
שניהם חלופות טובות.
 

ישראלית

משתמש ותיק
הצטרף ב
9/1/22
הודעות
243
דירוג
80
הריבית של משתנה לא צמודה זה כבר כמעט כמו קלצ,

יש בנקים שלמרבה הפלא עדיין מל"צ זול בערך כמו פריים.

וכל ההשוואות מיותרות כשאין לך נתוני ריביות
 

Harvey

משתמש ותיק
הצטרף ב
29/11/20
הודעות
145
דירוג
61
אני לוקח משכנתא באותו סכום וכמעט אותו תמהיל, אבל קיצרתי קל״צ ל15 שנה.
שמקצרים קל״צ הריביות שלו משתפרות משמעותית. מצד שני ל30 שנה הקל״צ יקר.
זה נכון שזה משאיר פחות כסף ״בכיס״, אבל אתה בכל מקרה על 30 שנה בכל שאר המסלולים.
כלומר זאת תוספת של כמה מאות שקלים (נראה לי) אבל שיגרום בסוף לזה שתסיים את המשכנתא יותר מהר ויותר בזול.
הכסף שיתפנה אחרי שתסיים את הקל״צ ישמש לתשלום על המסלולים האחרים (אם לא תמכור עד אז.. סיכוי נמוך :) )
 

o_b7

משתמש רשום
הצטרף ב
6/4/21
הודעות
57
דירוג
4
אני לוקח משכנתא באותו סכום וכמעט אותו תמהיל, אבל קיצרתי קל״צ ל15 שנה.
שמקצרים קל״צ הריביות שלו משתפרות משמעותית. מצד שני ל30 שנה הקל״צ יקר.
זה נכון שזה משאיר פחות כסף ״בכיס״, אבל אתה בכל מקרה על 30 שנה בכל שאר המסלולים.
כלומר זאת תוספת של כמה מאות שקלים (נראה לי) אבל שיגרום בסוף לזה שתסיים את המשכנתא יותר מהר ויותר בזול.
הכסף שיתפנה אחרי שתסיים את הקל״צ ישמש לתשלום על המסלולים האחרים (אם לא תמכור עד אז.. סיכוי נמוך :) )

אני דווקא חשבתי שעדיף את הקלצ לכמה שיותר כי הוא היחיד שבסופו של דבר ישאר.
אם אנחנו יוצאים בהנחה שמתישהו נכסה את המצ והפריים (ברגע שיהפכו לפחות משתלמים), ומכיוון שהריבית תעלה עם הזמן אז בעצם הקלצ יהפוך עם הזמן ליותר ויותר משתלם ולא נרצה לסגור אותו (כי זה כסף זול ונוכל להשקיע אותו באפיקים אחרים)
 

Harvey

משתמש ותיק
הצטרף ב
29/11/20
הודעות
145
דירוג
61
אתה יכול להסתכל על זה אחרת, זה לפחות בשנים הקרובות הרכיב הכי יקר במשכנתא שלך אם אתה לוקח ל30 שנה.
 

ישראלית

משתמש ותיק
הצטרף ב
9/1/22
הודעות
243
דירוג
80
מה המחיר הכי זול שמישהו קיבל לאחרונה על 100% קל"צ ל-28-30 שנה ? (מימון 60% ומעלה)

תודה לעונים
 

just_curious

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/10/20
הודעות
84
דירוג
30
דעתי:
מ"צ משנה ללא צמוד, צמוד זה מיותר.
תשקול לקצר קל"צ, זה אומנם יעלה לך את ההחזר החודשי אבל יקטין דרמטית את הריבית במסלול זה.
תשקול גם לוותר על מסלול המשתנה כל 5 לחלוטין.

קח בחשבון שאין פה נכון או לא נכון, עניין של טעם והעדפות שונות.
מסכים לגמרי שהלוואה צמודה זה יקר ולא משתלם, הבעיה שזה מסלול הכי כדאי לבנק ואם אתה מוותר עליו יכולים להקפיץ לך את כל התמהיל.
למשל אלה הצעות שקיבלתי בתמהיל שליש-שליש-שליש:

קל״ץ 300 תשלומים (25 שנים): 2.9%
מ״צ 360 תש׳: 1.7%
פריים - 0.8% - 360 תש׳

או

קל״ץ 300 תשלומים (25 שנים): 3.15%
מל״צ 360 תש׳: 3.5%
פריים - 0.7% - 360 תש׳
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,835
דירוג
26,586
מסכים לגמרי שהלוואה צמודה זה יקר ולא משתלם, הבעיה שזה מסלול הכי כדאי לבנק ואם אתה מוותר עליו יכולים להקפיץ לך את כל התמהיל.
לא הקפיץ בכלל כי אין הצמדה.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,835
דירוג
26,586
זה נכון רק אם אתה לא מתכוון לסגור שום דבר עד סוף התקופה
אמת, אם אתה מתכוון לפרוע בעתיד הקרוב מסלול צמוד אז יש כדאיות בלקחת אותו אבל בכל זאת יש סיכון מסוים כי העולם בהתפרצות אינפלציונית.
 

Harvey

משתמש ותיק
הצטרף ב
29/11/20
הודעות
145
דירוג
61
קל״ץ 300 תשלומים (25 שנים): 2.9%
מ״צ 360 תש׳: 1.7%
פריים - 0.8% - 360 תש׳

או

קל״ץ 300 תשלומים (25 שנים): 3.15%
מל״צ 360 תש׳: 3.5%
פריים - 0.7% - 360 תש׳
נתון מעניין מאוד
בעצם @אורי ג. אתה אומר שהאופציה השניה עדיפה במקרה הזה ?

אבל מצד שני אולי זה נכון במידה שהמ״צ היא 1/3 ואז יש לזה יותר השפעה
שאני לקחתי, לקחתי שהמ״צ הוא 1/6 מההלוואה, כך שאם יש העלאה בקל״צ (שהקל״צ 1/3) לא בטוח ששווה להעביר את המשתנה צמודה ללא-צמודה.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,835
דירוג
26,586
נתון מעניין מאוד
בעצם @אורי ג. אתה אומר שהאופציה השניה עדיפה במקרה הזה ?
אין פה נכון ולא נכון, אני לא אוהב מסלול צמוד, מעדיף לשלם ריבית גבוהה יותר ולהימנע מכך.
 

פטל ואוכמניוצ

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/4/21
הודעות
370
דירוג
425
מנצלת את השרשור בעבור חבר:
סך המשכנתא הוא 1.3 מליון.
- 52% מההלוואה קל״צ ל 18 שנה, 2.95%
- 15% מההלוואה משתנה צמודה כל 5 שנים (עוגן אג״ח) 30 שנה , 1.9%
- 33% מההלוואה , 30 שנה , פריים מינוס 0.6
סך ההחזר החודשי על סמך זה הוא כ 6200 לחודש.

מידע נוסף: החבר לא חובב סיכון ואין לו משאבים נוספים וגם לא בעתיד לכיסוי מוקדם יותר של ההלוואה.

רעיונות לשיפור יתקבלו בברכה
 

just_curious

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/10/20
הודעות
84
דירוג
30
מנצלת את השרשור בעבור חבר:
סך המשכנתא הוא 1.3 מליון.
- 52% מההלוואה קל״צ ל 18 שנה, 2.95%
- 15% מההלוואה משתנה צמודה כל 5 שנים (עוגן אג״ח) 30 שנה , 1.9%
- 33% מההלוואה , 30 שנה , פריים מינוס 0.6
סך ההחזר החודשי על סמך זה הוא כ 6200 לחודש.

מידע נוסף: החבר לא חובב סיכון ואין לו משאבים נוספים וגם לא בעתיד לכיסוי מוקדם יותר של ההלוואה.

רעיונות לשיפור יתקבלו בברכה
מה אחוז המימון?מה דירוג האשראי? מהו גודל הכנסה פנויה ויכולת החזר?
בגדול מסכים לגמרי עם @אורי ג. : מי שלא מתכוון לפרוע מוקדם, עדיף לו להימנע ממסלולים צמודי מדד. על אחת כמה וכמה אם הוא לא חובב סיכון.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ל הלוואת משכנתא בסך של 230,000 ש''ח, עזרה לגבי בניית תמהיל נכון נדל"ן 42
stamEhad בניית תמהיל תיק השקעות שכולל הלוואה (שאלה טכנית) שוק ההון 3
K בניית תיק השקעות לפנסיונרית בגיל 65 פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 15
E בניית תיק השקעות לטווח של 10-15 שנים שוק ההון 5
S בניית תיק פשוט מאפס לבן משפחה מבוגר שוק ההון 3
A התייעצות משכנתא בניית בית נדל"ן 10
M כדאיות בניית יחידת דיור בבית פרטי נדל"ן 21
M בניית בית נופש בצפון נדל"ן 0
M כלי שמאפשר בניית תיק השקעות וירטואלי פוסטים מאיכות נמוכה 1
Lag בניית הכנסות צדדיות כפרילנסר- בניית אתרים, עיצוב גרפי, e-commerce וכן הלאה התפתחות אישית 3
M בניית דו-משפחתי ומכירה של אחד הבתים נדל"ן 6
L בניית תיק לטווח ארוך שוק ההון 0
unrealx בניית בית נדל"ן 22
bobby בניית תיק סולידי 30-70 או 40-60 עם גידור מט"ח שוק ההון 6
Y התייעצות בעת בניית תיק השקעות שוק ההון 13
O בניית תיק השקעות עצמאי משולב IRA שוק ההון 6
חורש חוות דעת על בניית תיק עם שילוב שוק מקומי שוק ההון 6
ג האם ניתן לקחת משכנאת על סכום של מגרש + עלות בניית בית? נדל"ן 5
S בניית תיק השקעות ראשוני שוק ההון 5
M בניית תיק השקעות לפנסיונרים שוק ההון 6
S כדאיות בניית בית והשכרה לעומת השקעה ? נדל"ן 3
ד בניית קרדיט סוקר עם אשראי אמריקאי בלי SSN שוק ההון 2
T בניית תיק השקעות- אג"ח וקרנות שוק ההון 5
ה בניית תיק השקעות שוק ההון 1
M כמו כולם..בניית תיק חדש. סבבה? שוק ההון 26
W בניית תיק השקעות - אג"ח וקרנות כספיות שוק ההון 13
L בניית תיק השקעות פאסיבי שוק ההון 4
A בניית תיק השקעות ראשון שוק ההון 9
ה בניית בית בארה"ב - טמפה ביי נדל"ן 19
M בניית תיק השקעות בבלוג התמונה הגדולה שוק ההון 1
צ בניית תיק השקעות שוק ההון 2
H בניית פלח סולידי בתיק בעידן הריביות האפסיות שוק ההון 26
de dud בניית רובוט מלגו במחיר סודילידי אוף טופיק 7
M בניית תיק השקעות ע"פ JL Collins שוק ההון 80
1337justme מספר שאלות לגביי בניית תיק ההשקעות שוק ההון 19
H בניית תיק מ-0 שוק ההון 25
A בניית תיק וכישת אגח שוק ההון 10
ג התמונה הגדולה - בניית תיק השקעות - האם יש גרסה באנגלית? התפתחות אישית 4
י בניית תיק השקעות שוק ההון 14
O בניית תקציב בצורה ויזואלית עבור ילדים צרכנות פיננסית 5
א בניית ETF "לפי הזמנה" שוק ההון 3
D בניית תיק השקעות שוק ההון 5
מ בניית תיק אחרי יציאה לפנסיה שוק ההון 28
מ בניית תיק וגידור אגח שוק ההון 10
C בניית סימולציה - עזרה שוק ההון 15
O מספר שאלות לקראת בניית תיק שוק ההון 28
yortem בניית יחידת דיור - יביל אוף טופיק 12
ע בניית תיק השקעות(חדש בתחום) שוק ההון 16
ד בניית תיק השקעות + כמה שאלות מהותיות שוק ההון 39
A בניית תקציב מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 13

נושאים דומים

למעלה