בניית תמהיל משכנתא התחלתי

[o_b7]

שלום לכולם,

אני נמצא בתהליך הוצאת משכנתא עבור דירה בשווי 2M, אשמח לעצות לגבי בניית התמהיל והמסלולים השונים.

נתונים יבשים -
* הון עצמי נוכחי (באפיקים שונים) - כ-1.2M
* חסכון חודשי - כ-17K

העקרון המנחה אותי הוא שמשכנתא היא הלוואה זולה, והמטרה שלי היא להשאיר אצלי כמה שיותר כסף ע״מ שאוכל להשקיע באפיקים אחרים.
בעקבות חקירת הנושא ופגישה עם יועץ משכנתאות הגעתי לעקרונות הבאים -
* אעדיף למנף כמה שיותר - 75%
* משכנתא יחסית סולידית - ע״מ להמנע מעלייה מתמשכת בהחזר החודשי ולהוריד סיכון
* תשלום חודשי נמוך יחסית - ע״מ שאוכל להשאיר אצלי כמה שיותר כסף בכל חודש אותו אוכל להמשיך ולהשקיע
* פריסה כמה שיותר ארוכה - כי זה כסף זול ולמה לא? תמיד אוכל לכסות אם ארצה
* בהתאם לסעיפים שלמעלה - לנסות להוריד את הריביות כמה שניתן


בהתאם לכך, הגעתי ביחד עם היועץ לתמהיל הבא (לפני מו״מ על ריביות) -
קל״צ - 750,000 ל-30 שנה
פריים - 500,000 ל-30 שנה
מ״צ - 250,000 ל-30 שנה

* לגבי הפריים - אני מעריך שיקח למדד זמן לעלות, ומקסימום אוכל לכסות
* לגבי המ״צ - המטרה היא לצמצמו כמה שיותר בהתאם למיקוח עם הבנק, אבל להבנתי ככל שמורידים הריביות עולות


אשמח לשמוע לדעתכם
בנוסף - אני קורא בפורום על תמהילים רבים ששואפים לצמצם את המשכנתא כמה שיותר (אם באמצעות משכנתא קטנה או מסלול פיתוי) ולא מבין את הכדאיות. האם לא שווה להעלות מעט את הריבית השנתית (0.2-0.5%) ולהשתמש בכסף הנותר ע״מ לעשות רווחים עדיפים בהרבה (סנופי בבורסה לטווח הארוך עושה סביב 7%)? האם אני מפספס משהו?

 

[אורי ג.]

דעתי:
מ"צ משנה ללא צמוד, צמוד זה מיותר.
תשקול לקצר קל"צ, זה אומנם יעלה לך את ההחזר החודשי אבל יקטין דרמטית את הריבית במסלול זה.
תשקול גם לוותר על מסלול המשתנה כל 5 לחלוטין.

קח בחשבון שאין פה נכון או לא נכון, עניין של טעם והעדפות שונות.

 

[o_b7]

דעתי:
מ"צ משנה ללא צמוד, צמוד זה מיותר.
תשקול לקצר קל"צ, זה אומנם יעלה לך את ההחזר החודשי אבל יקטין דרמטית את הריבית במסלול זה.
תשקול גם לוותר על מסלול המשתנה כל 5 לחלוטין.

קח בחשבון שאין פה נכון או לא נכון, עניין של טעם והעדפות שונות.

הריבית של משתנה לא צמודה זה כבר כמעט כמו קלצ, אז אם כבר עדיף להשאר עם הקלצ/פריים לא?

 

[half-solid]

הריבית של משתנה לא צמודה זה כבר כמעט כמו קלצ, אז אם כבר עדיף להשאר עם הקלצ/פריים לא?

סתם נקודה: עבור האופציה של פרעון מוקדם, עדיף שיהיה מל"צ על קל"צ
כי עמלת פרעון מוקדם
(למרות שאנחנו בריבית שפל היסטורית)

 

[Delver]

תשקול גם לוותר על מסלול המשתנה כל 5 לחלוטין

למה משתנה כל 5 זה לא טוב? זה דווקא מספק יציבות לכמה שנים ואז אחרי שזה משתנה זו הזדמנות לבחון את השינוי ולבחור אם לכסות/למחזר/להמשיך.

 

[אורי ג.]

למה משתנה כל 5 זה לא טוב? זה דווקא מספק יציבות לכמה שנים ואז אחרי שזה משתנה זו הזדמנות לבחון את השינוי ולבחור אם לכסות/למחזר/להמשיך.

לא עקרוני, גם טוב.

הריבית של משתנה לא צמודה זה כבר כמעט כמו קלצ, אז אם כבר עדיף להשאר עם הקלצ/פריים לא?

שניהם חלופות טובות.

 

[ישראלית]

הריבית של משתנה לא צמודה זה כבר כמעט כמו קלצ,

יש בנקים שלמרבה הפלא עדיין מל"צ זול בערך כמו פריים.

וכל ההשוואות מיותרות כשאין לך נתוני ריביות

 

[Harvey]

אני לוקח משכנתא באותו סכום וכמעט אותו תמהיל, אבל קיצרתי קל״צ ל15 שנה.
שמקצרים קל״צ הריביות שלו משתפרות משמעותית. מצד שני ל30 שנה הקל״צ יקר.
זה נכון שזה משאיר פחות כסף ״בכיס״, אבל אתה בכל מקרה על 30 שנה בכל שאר המסלולים.
כלומר זאת תוספת של כמה מאות שקלים (נראה לי) אבל שיגרום בסוף לזה שתסיים את המשכנתא יותר מהר ויותר בזול.
הכסף שיתפנה אחרי שתסיים את הקל״צ ישמש לתשלום על המסלולים האחרים (אם לא תמכור עד אז.. סיכוי נמוך )

 

[o_b7]

אני לוקח משכנתא באותו סכום וכמעט אותו תמהיל, אבל קיצרתי קל״צ ל15 שנה.
שמקצרים קל״צ הריביות שלו משתפרות משמעותית. מצד שני ל30 שנה הקל״צ יקר.
זה נכון שזה משאיר פחות כסף ״בכיס״, אבל אתה בכל מקרה על 30 שנה בכל שאר המסלולים.
כלומר זאת תוספת של כמה מאות שקלים (נראה לי) אבל שיגרום בסוף לזה שתסיים את המשכנתא יותר מהר ויותר בזול.
הכסף שיתפנה אחרי שתסיים את הקל״צ ישמש לתשלום על המסלולים האחרים (אם לא תמכור עד אז.. סיכוי נמוך )

אני דווקא חשבתי שעדיף את הקלצ לכמה שיותר כי הוא היחיד שבסופו של דבר ישאר.
אם אנחנו יוצאים בהנחה שמתישהו נכסה את המצ והפריים (ברגע שיהפכו לפחות משתלמים), ומכיוון שהריבית תעלה עם הזמן אז בעצם הקלצ יהפוך עם הזמן ליותר ויותר משתלם ולא נרצה לסגור אותו (כי זה כסף זול ונוכל להשקיע אותו באפיקים אחרים)

 

[Harvey]

אתה יכול להסתכל על זה אחרת, זה לפחות בשנים הקרובות הרכיב הכי יקר במשכנתא שלך אם אתה לוקח ל30 שנה.

 

[ישראלית]

מה המחיר הכי זול שמישהו קיבל לאחרונה על 100% קל"צ ל-28-30 שנה ? (מימון 60% ומעלה)

תודה לעונים

 

[just_curious]

דעתי:
מ"צ משנה ללא צמוד, צמוד זה מיותר.
תשקול לקצר קל"צ, זה אומנם יעלה לך את ההחזר החודשי אבל יקטין דרמטית את הריבית במסלול זה.
תשקול גם לוותר על מסלול המשתנה כל 5 לחלוטין.

קח בחשבון שאין פה נכון או לא נכון, עניין של טעם והעדפות שונות.

מסכים לגמרי שהלוואה צמודה זה יקר ולא משתלם, הבעיה שזה מסלול הכי כדאי לבנק ואם אתה מוותר עליו יכולים להקפיץ לך את כל התמהיל.
למשל אלה הצעות שקיבלתי בתמהיל שליש-שליש-שליש:

קל״ץ 300 תשלומים (25 שנים): 2.9%
מ״צ 360 תש׳: 1.7%
פריים - 0.8% - 360 תש׳

או

קל״ץ 300 תשלומים (25 שנים): 3.15%
מל״צ 360 תש׳: 3.5%
פריים - 0.7% - 360 תש׳

 

[אורי ג.]

מסכים לגמרי שהלוואה צמודה זה יקר ולא משתלם, הבעיה שזה מסלול הכי כדאי לבנק ואם אתה מוותר עליו יכולים להקפיץ לך את כל התמהיל.

לא הקפיץ בכלל כי אין הצמדה.

 

[just_curious]

לא הקפיץ בכלל כי אין הצמדה.

זה נכון רק אם אתה לא מתכוון לסגור שום דבר עד סוף התקופה

 

[אורי ג.]

זה נכון רק אם אתה לא מתכוון לסגור שום דבר עד סוף התקופה

אמת, אם אתה מתכוון לפרוע בעתיד הקרוב מסלול צמוד אז יש כדאיות בלקחת אותו אבל בכל זאת יש סיכון מסוים כי העולם בהתפרצות אינפלציונית.

 

[Harvey]

קל״ץ 300 תשלומים (25 שנים): 2.9%
מ״צ 360 תש׳: 1.7%
פריים - 0.8% - 360 תש׳

או

קל״ץ 300 תשלומים (25 שנים): 3.15%
מל״צ 360 תש׳: 3.5%
פריים - 0.7% - 360 תש׳

נתון מעניין מאוד
בעצם @אורי ג. אתה אומר שהאופציה השניה עדיפה במקרה הזה ?

אבל מצד שני אולי זה נכון במידה שהמ״צ היא 1/3 ואז יש לזה יותר השפעה
שאני לקחתי, לקחתי שהמ״צ הוא 1/6 מההלוואה, כך שאם יש העלאה בקל״צ (שהקל״צ 1/3) לא בטוח ששווה להעביר את המשתנה צמודה ללא-צמודה.

 

[אורי ג.]

נתון מעניין מאוד
בעצם @אורי ג. אתה אומר שהאופציה השניה עדיפה במקרה הזה ?

אין פה נכון ולא נכון, אני לא אוהב מסלול צמוד, מעדיף לשלם ריבית גבוהה יותר ולהימנע מכך.

 

[פטל ואוכמניות]

מנצלת את השרשור בעבור חבר:
סך המשכנתא הוא 1.3 מליון.
- 52% מההלוואה קל״צ ל 18 שנה, 2.95%
- 15% מההלוואה משתנה צמודה כל 5 שנים (עוגן אג״ח) 30 שנה , 1.9%
- 33% מההלוואה , 30 שנה , פריים מינוס 0.6
סך ההחזר החודשי על סמך זה הוא כ 6200 לחודש.

מידע נוסף: החבר לא חובב סיכון ואין לו משאבים נוספים וגם לא בעתיד לכיסוי מוקדם יותר של ההלוואה.

רעיונות לשיפור יתקבלו בברכה

 

[just_curious]

מנצלת את השרשור בעבור חבר:
סך המשכנתא הוא 1.3 מליון.
- 52% מההלוואה קל״צ ל 18 שנה, 2.95%
- 15% מההלוואה משתנה צמודה כל 5 שנים (עוגן אג״ח) 30 שנה , 1.9%
- 33% מההלוואה , 30 שנה , פריים מינוס 0.6
סך ההחזר החודשי על סמך זה הוא כ 6200 לחודש.

מידע נוסף: החבר לא חובב סיכון ואין לו משאבים נוספים וגם לא בעתיד לכיסוי מוקדם יותר של ההלוואה.

רעיונות לשיפור יתקבלו בברכה

מה אחוז המימון?מה דירוג האשראי? מהו גודל הכנסה פנויה ויכולת החזר?
בגדול מסכים לגמרי עם @אורי ג. : מי שלא מתכוון לפרוע מוקדם, עדיף לו להימנע ממסלולים צמודי מדד. על אחת כמה וכמה אם הוא לא חובב סיכון.

 

[פטל ואוכמניות]

מה אחוז המימון?מה דירוג האשראי? מהו גודל הכנסה פנויה ויכולת החזר?

אחוז מימון = 60%
דירוג אשראי אין לי מושג (לא היו בעיות בעבר)
הכנסה פנויה = 27 אלף
יכולת החזר בערך סביב ה 6500 לכל היותר