• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

שאלה לגבי תמהיל משכנתא -- אוקטובר 2022

auto_trader

משתמש רגיל
הצטרף ב
1/9/20
הודעות
126
דירוג
53
קניית דירה מגורים, מתכנן לקחת משכנתא פחות מ-30% מימון (אין לי צורך אמיתי במשכנתא, זה בעיקר בשביל לא לשים יותר מדיי כסף בקירות אלא בהשקעות אחרות). התוכנית כרגע היא לעשות תמהיל שלישים של מסלול פיתוי עם פריים, משתנה צמודה וקלצ (ואולי קצת קבועה צמודה על חשבון חלק מהקלצ), לסגור בין 30%-50% תוך כמה חודשים ולאחר מכן להישאר עם קלצ ופריים בלבד, ללא הצמדות למדד. באופן אישי אני מעריך שהאינפלציה הגלובאלית (ונגזרת משם גם בישראל) צפויה לעלות או לכל הפחות להישאר ברמה גבוהה לפחות ל-3-5 השנים הקרובות, ולכן מאוד נזהר מצמודי מדד, למרות הריבית האטרקטיבית שלהם.

מצד שני... אם ארצה למחזר בעתיד, קלצ היום בריביות גבוהות ועמלת ההיוון יכולה להפוך את כל הסיפור למאוד יקר עד כדי לא רלבנטי, כך שקלצ מקטין את הגמישות למיחזור. בנוסף, היות ויש לי סכום נזיל בצד, תמיד אוכל להחזיר את החלקים הצמודים אם המדד ימשיך למעלה. אז בעצם תוהה האם בכלל הגיוני לי לקחת קלצ כעת? אולי פשוט כדאי לקחת קצ במקום בתמהיל שלישים (קצ, פריים, משתנה צמודה) כדי להנמיך ריביות למינימום?
 
אינפלציה גוררת העלאת ריבית. אם זה הצפי שלך, אזי הריבית העתידית על קלצ רק תהיה גבוהה יותר מהיום
 
בסיטואציה הנוכחית, מל"צ לדעתי נותנת גמישות מירבית:

1. ביטחון ל-5 שנים קדימה בריביות נוכחיות,
2. אפשרות לירידה בריבית בעוד 5 שנים,
3. קנסות מינימליים במידה ותחליט לפרוע מוקדם.
 
"זה בעיקר בשביל לא לשים יותר מדיי כסף בקירות אלא בהשקעות אחרות"
זה בגדול הצורך הכי נכון למשכנתא :lol:
 
אינפלציה גוררת העלאת ריבית. אם זה הצפי שלך, אזי הריבית העתידית על קלצ רק תהיה גבוהה יותר מהיום
נכון, אבל כל צפי הוא הסתברותי בהגדרה, כלומר ישנה התפלגות ומן הסתם אין לי כדור בדולח לחזות את העתיד. לכן שקלתי לפצל את השליש הקבוע לחצי קל״צ חצי ק״צ (וכנראה את רוב הק״צ אוכל לקחת במשכנתא לזכאים)
 
בסיטואציה הנוכחית, מל"צ לדעתי נותנת גמישות מירבית:

1. ביטחון ל-5 שנים קדימה בריביות נוכחיות,
2. אפשרות לירידה בריבית בעוד 5 שנים,
3. קנסות מינימליים במידה ותחליט לפרוע מוקדם.
רק שזה מסלול יקר מאוד... ריביות ממש גבוהות. משום מה כל הבנקים איתם דיברתי אמרו שזה מסלול שכמעט ולא נלקח
אגב כשהייתי במזרחי ובלאומי אמרו לי שהם ממליצים בכלל לקחת מ״צ/מל״צ לשנתיים/שנתיים וחצי ולא ל5 שנים
 
קלצ היום בריביות גבוהות ועמלת ההיוון יכולה להפוך את כל הסיפור למאוד יקר עד כדי לא רלבנטי, כך שקלצ מקטין את הגמישות למיחזור.
בדיוק קראתי איפשהו הסתכלות אחרת על זה - במחזור נכון אתה יכול ״להעמיס״ את עמלת ההיוון על המשכנתא החדשה, כי החיסכון בריבית יהפוך את זה למשתלם בכל זאת.

משום מה כל הבנקים איתם דיברתי אמרו שזה מסלול שכמעט ולא נלקח
עד לפני כמה חודשים היה הרבה היגיון בלקבע קל״צ נמוך - היה לו רק לאן לעלות בערך.
ממה שאני רואה בקבוצות בפייסבוק, בזמן האחרון מתחילה להשתנות הקונספציה לגבי מל״צ...אולי זה יהפוך להיות נפוץ יותר?

ריביות ממש גבוהות
נראה לי שאם אתה באמת מאמין שהריביות יתחילו לרדת תוך 5 שנים, אפילו אם תקבל מל״צ באותה ריבית גבוהה של קל״צ, עדיין עדיף לך מל״צ כי כשתמחזר תחסוך את עמלת ההיוון שאתה חושש ממנה. לא?
 
בסיטואציה הנוכחית, מל"צ לדעתי נותנת גמישות מירבית:

1. ביטחון ל-5 שנים קדימה בריביות נוכחיות,
2. אפשרות לירידה בריבית בעוד 5 שנים,
3. קנסות מינימליים במידה ותחליט לפרוע מוקדם.
מסכים עם מה שאמרת וניסיתי לקחת מלצ (יחד עם שליש פריים ושליש קצ) . ריביות מטורפות, יותר גבוהות מקלצ ל30 שנה, לא ברור לי למה ואיך זה הגיוני. הציעו לי בלאומי למסלול הזה מעל 6%. ראית ריביות נוחות יותר למסלול הזה כעת?
 
מסכים עם מה שאמרת וניסיתי לקחת מלצ (יחד עם שליש פריים ושליש קצ) . ריביות מטורפות, יותר גבוהות מקלצ ל30 שנה, לא ברור לי למה ואיך זה הגיוני. הציעו לי בלאומי למסלול הזה מעל 6%. ראית ריביות נוחות יותר למסלול הזה כעת?
זה בהחלט נדיר לקבל קל"צ בריבית נמוכה ממל"צ, אבל ייתכן וזה המצב עכשיו (לא בדקתי).

היפוך התשואות בשוק האג"ח לא נעלם מעיני הבנקים. בשוק האג"ח למשל תוכל לקבל על אג"ח לשנתיים ריבית גבוהה יותר מאג"ח ל10 שנים. (השוק צופה פיבוט של הפד בשלב מסויים עקב מיתון שיכריח הורדת ריביות).

לפי מה שאתה מתאר בעצם, הבנק מעדיף לשריין לעצמו את הריביות הגבוהות של היום ל-30 שנה מאשר מל"צ שיתעדכן בעוד 5 שנים כלפי מטה (לכאורה).
 
לפי מה שאתה מתאר בעצם, הבנק מעדיף לשריין לעצמו את הריביות הגבוהות של היום ל-30 שנה מאשר מל"צ שיתעדכן בעוד 5 שנים כלפי מטה (לכאורה).
זה הגיוני, ובנוסף לדעתי הבנק גם מסתכל על עמלת הפירעון. הרי יש סיכוי גבוה שהמשכנתאות שנלקחות היום בריביות מאוד גבוהות ביחס לעשור וחצי האחרונים ככל הנראה ימוחזרו ברגע שתהיה ההקלה המשמעותית הראשונה באינפלציה ובריבית (אולי במהלך מיתון..). קלצ לטווחים ארוכים הרבה יותר יקר למחזר ממלצ כפי שטענת.

אגב, היה לי מאוד מסובך להבין מה הבסיס לריבית מצ/מלצ בבנקים. נראה כאילו כל בנק משתמש בבסיס או מרווח אחר לגמרי... אם למישהו יש מושג בנושא אשמח
 
אגב, היה לי מאוד מסובך להבין מה הבסיס לריבית מצ/מלצ בבנקים. נראה כאילו כל בנק משתמש בבסיס או מרווח אחר לגמרי... אם למישהו יש מושג בנושא אשמח
ברוב הבנקים זו תשואת אג"ח ממשלתי ל5/10 שנים.

למשל בבנק לאומי:
ב- לשינוי "עוגן אג"ח צמוד". עוגן זה, בהתייחס לריבית משתנה כל חמש שנים, הינו שיעור התשואה הריאלי הממוצע הקלנדרי של תשואות אגרות חוב ממשלתיות במגזר הצמוד, אשר נסחרות בבורסה לניירות ערך בתל-אביב, כפי שהוא מתפרסם על-ידי בנק ישראל, בטבלת " התשואה הריאלית הנגזרת מאמידת עקום אפס (ממוצעים חודשיים, אחוזים)", בשורת "ממוצע קלנדרי" בעמודה המתייחסות לתקופה לפידיון של חמש שנים.
 
אגב, היה לי מאוד מסובך להבין מה הבסיס לריבית מצ/מלצ בבנקים. נראה כאילו כל בנק משתמש בבסיס או מרווח אחר לגמרי... אם למישהו יש מושג בנושא אשמח
העוגן יכול להיות אג"ח מדינה/פריים/ריבית משכנתא ממוצעת

ברירת המחדל שונה בין הבנקים
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
S מעסיק משלם על ביטוח אובדן כושר עבודה - שאלה לגבי הפקדה לקרן פנסיה משלימה או קופת גמל פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
M שאלה תיאורטית לגבי סחר חליפין מיסים 3
K שאלה לגבי ניהול תיק עי בתי השקעות שוק ההון 3
T שאלה לגבי מיסוי על רבע מדירה מיסים 3
חצי פנסיון שאלה לגבי הזנת רווחים מהבורסה בטופס 135 מיסים 5
N שאלה לגבי קרנות סל - השקעה ראשונה שוק ההון 2
D שאלה לגבי טופס 101 אוף טופיק 3
Shekel Hadash שאלה לגבי מיסוי מיסים 8
R שאלה לגבי משיכת כספים מקרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 57
עצמאית שאלה לגבי החלק הסולידי בתיק קרן כספית או אגח ממשלתי כללי? שוק ההון 10
פ שאלה טכנית לגבי לאומי טרייד שוק ההון 1
Shekel Hadash שאלה לגבי הבדלי מיסוי מיסים 38
I שאלה לגבי דוח שנתי 1301 מיסים 2
O שאלה לגבי הרכב נכסי קרן כספית שוק ההון 6
R שאלה לגבי קיזוזי רווח דיבידנדים והפסד ממסחר במניות מיסים 8
C העברת ני"ע מבנק בארץ ל IB שאלה לגבי השכבות שוק ההון 7
Z שאלה לגבי מיסוי עסקים בחו"ל שמקורם בארץ מיסים 16
A שאלה תיאורטית לגבי קרנות נאמנות שוק ההון 8
A שאלה לגבי אג"ח צמוד מדד שוק ההון 64
A שאלה לגבי מיסוי בעקבות מכירת RSU מיסים 2
M שאלה לגבי מס בתיק מניות מיסים 7
H שאלה לגבי איפה לשים פיקדון לשנה שנתיים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
E שאלה לגבי סכום דולרי גדול ומה לעשות איתו שוק ההון 51
Aslan שאלה לגבי שערי מט״ח ומיסוי מכירת ניירות ערך זרים שוק ההון 6
A שאלה לגבי הגשת דוחות ובקשה להמלצה מיסים 23
O שאלה לגבי חישוב הרווח מאג"ח treasury bill שוק ההון 1
N שאלה לגבי דוח פעילות שנתי בInteractive - לטובת דוח שנתי למס הכנסה מיסים 5
ב שאלה לגבי חשבון IB באירופה ברוקרים ופלטפורמות מסחר 21
K שאלה לגבי מסלול השקעות עוקב מדדים ← קרנות חוץ לעומת קרנות שקליות שוק ההון 18
A שאלה לגבי קרן נאמנות (או קרן סל) סנטטית שוק ההון 12
O שאלה לגבי מס מחושב בנייר ערך בארה"ב שוק ההון 2
עניי עירך קודמים שלום.שאלה לגבי עמלות באקסלנס.לא מזמן עברתי לשם לפי קישור של הסולידית. שוק ההון 5
Shnizelia יש בעלי Google Pixel בקהל? יש לי שאלה לגבי ה-Voice Recorder פוסטים מאיכות נמוכה 5
ל שאלה לגבי קרן מחכה S&P שוק ההון 2
D שאלה לגבי קניית דירה ללא חנייה נדל"ן 14
W שאלה לגבי wecheck נדל"ן 10
A שאלה לגבי דוחות כספיים שוק ההון 2
S שאלה לגבי גוגל פיננס אוף טופיק 6
H שאלה לגבי תנאי קבלה למחיר למשתכן עקב מצב מסורבל. נדל"ן 17
ד שאלה של מתחיל לגבי איזון בין אג"ח למניות שוק ההון 3
ש שאלה לגבי פקדונות שוק ההון 1
H שאלה לגבי עמלות כרטיס אשראי והאם בגלל הלוואה לא ניתן לעזוב. צרכנות פיננסית 7
O שאלה לגבי מיסים על כספי פיצויים בגיל פרישה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 15
כ שאלה לגבי דמי ניהול פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
ו שאלה טכנית לגבי אג"ח ישראלית שוק ההון 12
H שאלה לגבי מארגין קול פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 11
R שאלה לגבי זכייה בדירה בהנחה נדל"ן 3
ח שאלה לגבי השקעה בעזרת הלוואה שוק ההון 21
9 שאלה של מתחילים לגבי עמלות בהשקעה בקרן מחקה מדד S&P 500 שוק ההון 9
Y שאלה לגבי פיצול של העברת משכורת לטובת הטבות בשני בנקים שונים צרכנות פיננסית 22

נושאים דומים

Back
למעלה