שאלה לגבי תמהיל משכנתא -- אוקטובר 2022

[auto_trader]

קניית דירה מגורים, מתכנן לקחת משכנתא פחות מ-30% מימון (אין לי צורך אמיתי במשכנתא, זה בעיקר בשביל לא לשים יותר מדיי כסף בקירות אלא בהשקעות אחרות). התוכנית כרגע היא לעשות תמהיל שלישים של מסלול פיתוי עם פריים, משתנה צמודה וקלצ (ואולי קצת קבועה צמודה על חשבון חלק מהקלצ), לסגור בין 30%-50% תוך כמה חודשים ולאחר מכן להישאר עם קלצ ופריים בלבד, ללא הצמדות למדד. באופן אישי אני מעריך שהאינפלציה הגלובאלית (ונגזרת משם גם בישראל) צפויה לעלות או לכל הפחות להישאר ברמה גבוהה לפחות ל-3-5 השנים הקרובות, ולכן מאוד נזהר מצמודי מדד, למרות הריבית האטרקטיבית שלהם.

מצד שני... אם ארצה למחזר בעתיד, קלצ היום בריביות גבוהות ועמלת ההיוון יכולה להפוך את כל הסיפור למאוד יקר עד כדי לא רלבנטי, כך שקלצ מקטין את הגמישות למיחזור. בנוסף, היות ויש לי סכום נזיל בצד, תמיד אוכל להחזיר את החלקים הצמודים אם המדד ימשיך למעלה. אז בעצם תוהה האם בכלל הגיוני לי לקחת קלצ כעת? אולי פשוט כדאי לקחת קצ במקום בתמהיל שלישים (קצ, פריים, משתנה צמודה) כדי להנמיך ריביות למינימום?

 

[פטל ואוכמניות]

אינפלציה גוררת העלאת ריבית. אם זה הצפי שלך, אזי הריבית העתידית על קלצ רק תהיה גבוהה יותר מהיום

 

[מכל מלמדי השכלתי]

בסיטואציה הנוכחית, מל"צ לדעתי נותנת גמישות מירבית:

1. ביטחון ל-5 שנים קדימה בריביות נוכחיות,
2. אפשרות לירידה בריבית בעוד 5 שנים,
3. קנסות מינימליים במידה ותחליט לפרוע מוקדם.

 

[martymac]

"זה בעיקר בשביל לא לשים יותר מדיי כסף בקירות אלא בהשקעות אחרות"
זה בגדול הצורך הכי נכון למשכנתא

 

[auto_trader]

אינפלציה גוררת העלאת ריבית. אם זה הצפי שלך, אזי הריבית העתידית על קלצ רק תהיה גבוהה יותר מהיום

נכון, אבל כל צפי הוא הסתברותי בהגדרה, כלומר ישנה התפלגות ומן הסתם אין לי כדור בדולח לחזות את העתיד. לכן שקלתי לפצל את השליש הקבוע לחצי קל״צ חצי ק״צ (וכנראה את רוב הק״צ אוכל לקחת במשכנתא לזכאים)

 

[auto_trader]

בסיטואציה הנוכחית, מל"צ לדעתי נותנת גמישות מירבית:

1. ביטחון ל-5 שנים קדימה בריביות נוכחיות,
2. אפשרות לירידה בריבית בעוד 5 שנים,
3. קנסות מינימליים במידה ותחליט לפרוע מוקדם.

רק שזה מסלול יקר מאוד... ריביות ממש גבוהות. משום מה כל הבנקים איתם דיברתי אמרו שזה מסלול שכמעט ולא נלקח
אגב כשהייתי במזרחי ובלאומי אמרו לי שהם ממליצים בכלל לקחת מ״צ/מל״צ לשנתיים/שנתיים וחצי ולא ל5 שנים

 

[teddypicker]

קלצ היום בריביות גבוהות ועמלת ההיוון יכולה להפוך את כל הסיפור למאוד יקר עד כדי לא רלבנטי, כך שקלצ מקטין את הגמישות למיחזור.

בדיוק קראתי איפשהו הסתכלות אחרת על זה - במחזור נכון אתה יכול ״להעמיס״ את עמלת ההיוון על המשכנתא החדשה, כי החיסכון בריבית יהפוך את זה למשתלם בכל זאת.

משום מה כל הבנקים איתם דיברתי אמרו שזה מסלול שכמעט ולא נלקח

עד לפני כמה חודשים היה הרבה היגיון בלקבע קל״צ נמוך - היה לו רק לאן לעלות בערך.
ממה שאני רואה בקבוצות בפייסבוק, בזמן האחרון מתחילה להשתנות הקונספציה לגבי מל״צ...אולי זה יהפוך להיות נפוץ יותר?

ריביות ממש גבוהות

נראה לי שאם אתה באמת מאמין שהריביות יתחילו לרדת תוך 5 שנים, אפילו אם תקבל מל״צ באותה ריבית גבוהה של קל״צ, עדיין עדיף לך מל״צ כי כשתמחזר תחסוך את עמלת ההיוון שאתה חושש ממנה. לא?

 

[auto_trader]

בסיטואציה הנוכחית, מל"צ לדעתי נותנת גמישות מירבית:

1. ביטחון ל-5 שנים קדימה בריביות נוכחיות,
2. אפשרות לירידה בריבית בעוד 5 שנים,
3. קנסות מינימליים במידה ותחליט לפרוע מוקדם.

מסכים עם מה שאמרת וניסיתי לקחת מלצ (יחד עם שליש פריים ושליש קצ) . ריביות מטורפות, יותר גבוהות מקלצ ל30 שנה, לא ברור לי למה ואיך זה הגיוני. הציעו לי בלאומי למסלול הזה מעל 6%. ראית ריביות נוחות יותר למסלול הזה כעת?

 

[מכל מלמדי השכלתי]

מסכים עם מה שאמרת וניסיתי לקחת מלצ (יחד עם שליש פריים ושליש קצ) . ריביות מטורפות, יותר גבוהות מקלצ ל30 שנה, לא ברור לי למה ואיך זה הגיוני. הציעו לי בלאומי למסלול הזה מעל 6%. ראית ריביות נוחות יותר למסלול הזה כעת?

זה בהחלט נדיר לקבל קל"צ בריבית נמוכה ממל"צ, אבל ייתכן וזה המצב עכשיו (לא בדקתי).

היפוך התשואות בשוק האג"ח לא נעלם מעיני הבנקים. בשוק האג"ח למשל תוכל לקבל על אג"ח לשנתיים ריבית גבוהה יותר מאג"ח ל10 שנים. (השוק צופה פיבוט של הפד בשלב מסויים עקב מיתון שיכריח הורדת ריביות).

לפי מה שאתה מתאר בעצם, הבנק מעדיף לשריין לעצמו את הריביות הגבוהות של היום ל-30 שנה מאשר מל"צ שיתעדכן בעוד 5 שנים כלפי מטה (לכאורה).

 

[auto_trader]

לפי מה שאתה מתאר בעצם, הבנק מעדיף לשריין לעצמו את הריביות הגבוהות של היום ל-30 שנה מאשר מל"צ שיתעדכן בעוד 5 שנים כלפי מטה (לכאורה).

זה הגיוני, ובנוסף לדעתי הבנק גם מסתכל על עמלת הפירעון. הרי יש סיכוי גבוה שהמשכנתאות שנלקחות היום בריביות מאוד גבוהות ביחס לעשור וחצי האחרונים ככל הנראה ימוחזרו ברגע שתהיה ההקלה המשמעותית הראשונה באינפלציה ובריבית (אולי במהלך מיתון..). קלצ לטווחים ארוכים הרבה יותר יקר למחזר ממלצ כפי שטענת.

אגב, היה לי מאוד מסובך להבין מה הבסיס לריבית מצ/מלצ בבנקים. נראה כאילו כל בנק משתמש בבסיס או מרווח אחר לגמרי... אם למישהו יש מושג בנושא אשמח

 

[האזרח הקטן]

אגב, היה לי מאוד מסובך להבין מה הבסיס לריבית מצ/מלצ בבנקים. נראה כאילו כל בנק משתמש בבסיס או מרווח אחר לגמרי... אם למישהו יש מושג בנושא אשמח

ברוב הבנקים זו תשואת אג"ח ממשלתי ל5/10 שנים.

למשל בבנק לאומי:

ב- לשינוי "עוגן אג"ח צמוד". עוגן זה, בהתייחס לריבית משתנה כל חמש שנים, הינו שיעור התשואה הריאלי הממוצע הקלנדרי של תשואות אגרות חוב ממשלתיות במגזר הצמוד, אשר נסחרות בבורסה לניירות ערך בתל-אביב, כפי שהוא מתפרסם על-ידי בנק ישראל, בטבלת " התשואה הריאלית הנגזרת מאמידת עקום אפס (ממוצעים חודשיים, אחוזים)", בשורת "ממוצע קלנדרי" בעמודה המתייחסות לתקופה לפידיון של חמש שנים.

ריבית משתנה כל 5 שנים, צמודה למדד - בנק לאומי

www.leumi.co.il

 

[מכל מלמדי השכלתי]

אגב, היה לי מאוד מסובך להבין מה הבסיס לריבית מצ/מלצ בבנקים. נראה כאילו כל בנק משתמש בבסיס או מרווח אחר לגמרי... אם למישהו יש מושג בנושא אשמח

העוגן יכול להיות אג"ח מדינה/פריים/ריבית משכנתא ממוצעת

ברירת המחדל שונה בין הבנקים