• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

תמהיל משכנתא המיועדת למחזור - דגשים

  • פותח הנושא o_b7
  • פורסם בתאריך

o_b7

משתמש רשום
הצטרף ב
6/4/21
הודעות
71
דירוג
4
שלום לכולם,

לאחרונה קניתי דירה ישנה במתחם המיועד לפינוי בינוי, הפרויקט נמצא בשלב מתקדם וצפוי לקבל היתר בניה בשנים הקרובות (כרגע בשלבים האחרונים לפני אישור תב״ע).
בהתאם להסכם הדיירים זכאים לשדרג את הדירה כרצונם בתוספת תשלום, זכות שאותה יתכן ונממש בסבירות יחסית גבוהה (לדוגמה שדרוג מ4 ל5 חדרים, יכול להגיע ל600K-800K).

בהתאם לכך - מה הגישה המועדפת כשנרצה לקחת משכנתא על החדר הנוסף? מיחזור? ביטול ובקשת משכנתא חדשה?
איך לדעתכם כדאי להתנהל בפגישה עם הבנק ובבניית התמהיל? האם יש דברים מיוחדים שצריך לשים לב אליהם?
נ.ב: ההעדפה מבחינתי היא לקחת מימון מקסימלי ע״מ לנצל את הכסף הנותר להשקעות נוספות.
 
כשיש היתר בנייה הבנק יתחשב בשמאות עתידית. אם תיקח לפני כן לפי שמאות נוכחית.
בכל מקרה אם זה מאותו בנק תוכל להציג שמאות חדשה ולהוסיף עוד הלוואה ללא צורך במיחזור מה שרווחי במקרים מסוימים בהתאם לתמהיל המשכנתא הראשונה.
 
כשיש היתר בנייה הבנק יתחשב בשמאות עתידית. אם תיקח לפני כן לפי שמאות נוכחית.
בכל מקרה אם זה מאותו בנק תוכל להציג שמאות חדשה ולהוסיף עוד הלוואה ללא צורך במיחזור מה שרווחי במקרים מסוימים בהתאם לתמהיל המשכנתא הראשונה.

להבנתי תהליך חלוקת דירות וכד' אמור להתבצע לפני קבלת היתר
 
הקובע מתי אתה לוקח משכנתא
 
נניח שאוסיף משכנתא ללא צורך במחזור (לאחר היתר), למה אני צריך לשים לב כאשר אני לוקח את המשכנתא הנוכחית?
 
מקפיץ את השרשור ומעדכן -
הפרויקט אחרי אישור תב״ע והגשת בקשה להיתר, להבנתי חלוקת הדירות והאפשרות לשדרוג היא לאחר אישור היתר בתנאים (בעוד כמה חודשים).
בקצרה, קניתי דירה ישנה ב2.2M שאחרי פינוי בינוי תהיה שווה 4M~, אני רוצה לשדרג אותה לדירה אחרת בפרויקט בשווי 4.7M~


לפני כשנתיים לקחתי משכנתא של 1.3M (שהם 60% מערך הדירה הנוכחית) לפי הפירוט הבא:
הלוואהסכוםריבית נומינלית שנתי
צמודה בריבית משתנה127,5002.4%
קל״צ637,5003.65%
פריים510,000p-0.22$(6.03%)


כאמור אני רוצה לשדרג ב700K, כלומר להגדיל את המשכנתא ל2M (שהם 43% מערך הדירה החדשה).
השאיפה היא להגדיל את המימון ולא להוסיף הון עצמי.

בהנחה שהריביות היום גבוהות יותר, מה לדעתכם האפשרות הכי טובה?
האם ניתן להגדיל את סכום המשכנתא מבלי למחזר? אולי בכלל לקחת הלוואה מסוג אחר?
נ.ב: יש לי הון עצמי מספיק (נמצא כרגע בשוק ההון), מעדיף לא לגעת.
 
אתה יכול לגרור את המסלולים הקיימים לתוך המשכנתא החדשה. החיסרון הוא שאתה לקוח שבוי של הבנק, כך שיתכן כושר המיקוח שלך לתוספת יהיה נמוך, ואז כדאי לבדוק בבנקים נוספים.
 
בהנחה שהריביות היום גבוהות יותר, מה לדעתכם האפשרות הכי טובה?
האם ניתן להגדיל את סכום המשכנתא מבלי למחזר? אולי בכלל לקחת הלוואה מסוג אחר?
נ.ב: יש לי הון עצמי מספיק (נמצא כרגע בשוק ההון), מעדיף לא לגעת.
הלוואה מסוג אחר של 700 אלף יהיה קשה מאוד להביא, אלא אם יש לך סכום מאוד גדול במניות ואתה יכול לקחת כנגדו הלוואה/מרג׳ין ברמה שלא תסכן את התיק.

צריך ליצור תמהיל הכולל מחזור והגדלה של המשכנתא ותמהיל של רק תוספת ולקבל הצעות מחיר על שניהם, לנהל מכרז בין הבנקים השונים עד שתגיע לזול ביותר, אפשר גם להוסיף להשוואה משכנתא מדרגה שנייה רק עבור התוספת.
 
מיידע לאחר שיחה עם הבנק -
1) הם מתייחסים לעסקה כמכירה/קנייה לכל דבר, הקבלן יצטרך לספק מסמכים וכמובן ליווי בנקאי ואז זה אמור להיות מאושר בכפוף לאישור מהמחלקה המשפטית.
2) ניתן לקבל משכנתא עוד לפני היתר, כאשר יש פנקס תשלומים וליווי בנקאי.
3) כאמור, ניתן להגדיל את המשכנתא ללא שינוי המסלולים של המשכנתא הקיימת (על התוספת יהיו מסלולים עם ריביות אחרות כמובן)
4) ישנה הוראת שעה שמאפשרת להגדיל את המשכנתא בכל בנק (לא רק בבנק של המשכנתא הראשונה) וכך בעצם להגדיל את כושר המיקוח.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
L חוות דעת על תמהיל משכנתא + מיקוח ריביות נדל"ן 8
מ דעה על תמהיל משכנתא נדל"ן 0
ttmoon תמהיל משכנתא, דירה ראשונה להשקעה, מחיר למשתכן נדל"ן 0
ב חוות דעת תמהיל משכנתא נדל"ן 30
A תמהיל משכנתא מחודש מאי 2022, סילוקין ותוכנית המשך. דעות והמלצות? נדל"ן 7
ד תמהיל וריביות משכנתא נוכחית נדל"ן 37
A חוות דעת תמהיל משכנתא נדל"ן 7
A שאלה לגבי תמהיל משכנתא -- אוקטובר 2022 נדל"ן 11
י תמהיל משכנתא לדירת מגורים נדל"ן 7
R לקיחת משכנתא -דירה מקבלן ללא ליווי בנקאי (שווה להיכנס גם מי שמעוניין לראות תמהיל לי זה עזר :) ) נדל"ן 9
T תמהיל משכנתא - אפריל 2022 נדל"ן 9
B חוות דעת - תמהיל משכנתא נדל"ן 5
O תמהיל משכנתא - חוות דעת נדל"ן 1
השועל תמהיל משכנתא | דירה ראשונה להשקעה טווח רחוק נדל"ן 44
O בניית תמהיל משכנתא התחלתי נדל"ן 35
S תמהיל משכנתא לדירה ראשונה להשקעה לטווח ארוך נדל"ן 2
ה השקעת הנדל"ן הראשונה שלי והתלבטות לגבי תמהיל משכנתא נדל"ן 17
Harvey תמהיל משכנתא לבניה של כ1.5m נדל"ן 17
M תמהיל משכנתא נדל"ן 1
P באיזה תמהיל משכנתא לבחור? דירת מחיר למשתכן בנתיבות נדל"ן 10
O תמהיל משכנתא עבור דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 5
ע מחשבות על תמהיל משכנתא בזמנים של ריבית נמוכה נדל"ן 4
A תמהיל משכנתא עם פירעון חלקי נדל"ן 19
א תמהיל משכנתא - אודה לחוות דעתכם נדל"ן 4
G תמהיל משכנתא, יותר מידי קל"צ? נדל"ן 5
י תמהיל משכנתא 2/3 פריים נדל"ן 9
ע תמהיל משכנתא נדל"ן 2
$ תמהיל משכנתא 50% פריים נדל"ן 33
S הצעות לשיפור תמהיל משכנתא נדל"ן 11
ש תמהיל משכנתא החזר פיתוי נדל"ן 16
D תמהיל משכנתא לדירה למגורים נדל"ן 47
U עזרה עם תמהיל משכנתא (בעיקר למינוף) נדל"ן 3
B תמהיל משכנתא צרכנות פיננסית 15
M תמהיל משכנתא, אשמח להתייחסות מצדכם. צרכנות פיננסית 88
B דעתכם על תמהיל משכנתא וריביות נדל"ן 10
N דעתכם על תמהיל משכנתא שחשבתי עליו צרכנות פיננסית 2
ל הלוואת משכנתא בסך של 230,000 ש''ח, עזרה לגבי בניית תמהיל נכון נדל"ן 42
N תכנון תמהיל משכנתא בגובה 350,000 ש"ח + טוויסט שלי נדל"ן 25
C אסטרטגיה לבניית תמהיל משכנתא צרכנות פיננסית 53
R תמהיל השקעה לפנסיונר שוק ההון 17
mk1 השתלמות IRA תמהיל מניות שוק ההון 4
V חוות דעתכם על תמהיל עם יועץ נדל"ן 20
עלילה מסלול חוות דעת על תמהיל של יועץ נדל"ן 32
G תמהיל השקעה ישראל - חו"ל שוק ההון 3
E תמהיל השקעה לחוסך צעיר בן 30 פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
S שאלת בירור לגבי תמהיל התיק בהגעה לפרישה פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 1
C אם הייתם מהגרים למדינה עם 0% מס רווחי הון האם הייתם משנים את תמהיל ואופי תיק ההשקעות שלכם? מיסים 8
מ תמהיל קרנות איריות/אמריקאיות שוק ההון 18
S שינוי תמהיל עקב הבנת סיבולת סיכון שוק ההון 14
ש תמהיל והצעה מהבנק דעתכם נדל"ן 12

נושאים דומים

Back
למעלה