תמהיל משכנתא מחודש מאי 2022, סילוקין ותוכנית המשך. דעות והמלצות?

[aviranze]

סוג ההלוואה	סכום ההלוואה	תקופת ההלוואה בחודשים	סוג ריבית	ריבית הבסיס	ריבית הבסיס (%)	תוספת הפחתה (%)	שעור ריבית נומינלי	שעור ריבית מתואמת	סהכ תשלום חודשי
5+5 צמוד מדד שפיצר (עוגן אג"ח) - דיור	300K	360	משתנה	אג"ח צמוד בנק ישראל	1.05-	2.8	1.75	1.76	1072
ריבית קבועה לא צמודה - דיור	400K	300	קבועה				3.9	3.97	2095
פריים דיור - דיור	500K	348	משתנה	פריים	1.85	0.5-	1.35	1.36	1734

הנתונים הכתובים הם ההצעה המקורית עליה כבר חתמתי ונלקחה המשכנתא. השינויים מאז די משנים את התמונה ולכן אני מצרף כדי לחשב מסלול מחדש. ההחזר החודשי היום יותר בכיוון ה 6000+ (1000+ שח מהסכ הכולל). הפריים באותה תקופה היה כשליש מערכו היום.

1. רוב הסכום שאני משלם היום הוא הריבית ובקושי נוגס בקרן - איך מתמודדים נכון בתקופה זו ? יש דרך יעילה יותר או שסופגים את העלויות?
2. ההחזר החודשי הוא המקסימלי מבחינת הבנק, אני אישית ההייתי מעדיף לשלם יותר בכל חודש לתנאים טובים יותר בהיבט ההחזר הסופי (והנגיסה בקרן יותר מאשר בריבית שישפר תנאים בעתיד לסוגיית מחזורים).
3. התוכנית המקורית הייתה לסלק את המסלול הראשון בתחנת היציאה הראשונה, זה עדיין כלכלי? האם יש אפשרות לסלק את המסלול הזה לפני התקופה (מחזור \ כל דרך אחרת? במה תלוי?) על פניו יש לי את הסכום הזה בעלויות "נוחות" יותר. כל הרעש על צמוד המדד והאינפלציה גורם לרצות לסלק את המסלול כמה שיותר מהר.

אשמח לדעות והצעות

תודה

 

[realestator]

אני במצב הייתי סוגר לגמרי את המסול הצמוד למדד. יש לך את הסכום?
30 שנה צמודים למדד בוודאי שלא תנגוס בקרן כמו שצריך..
לגבי השאר לדעתי אין ככ מה לעשות בתקופה הזאת מבחינת מחזור(לא תשיג ריבית טובה יותר כרגע בקלצ)

מה שכן אתה יכול לעשות, לחסוך את התוספת החודשית שאתה רוצה לשלם, ולסגור איתה חלק ממסלול (קיצור שנים) וכך תגדיל את הנגיסה בקרן.
הבעיה שאתה יכול לסגור כל פעם לפחות 10 אחוז מהמסלול.

 

[aviranze]

אני במצב הייתי סוגר לגמרי את המסול הצמוד למדד. יש לך את הסכום?
30 שנה צמודים למדד בוודאי שלא תנגוס בקרן כמו שצריך..
לגבי השאר לדעתי אין ככ מה לעשות בתקופה הזאת מבחינת מחזור(לא תשיג ריבית טובה יותר כרגע בקלצ)

מה שכן אתה יכול לעשות, לחסוך את התוספת החודשית שאתה רוצה לשלם, ולסגור איתה חלק ממסלול (קיצור שנים) וכך תגדיל את הנגיסה בקרן.
הבעיה שאתה יכול לסגור כל פעם לפחות 10 אחוז מהמסלול.

נשמע די טוב, תודה לעצתך!
עדיף לנגוס במסלול פריים או המשתנה? יש עוד כמעט 5 שנים עד שינוי הריבית, לא בטוח אם יש בכלל אפשרות להקדים ולסגור את המסלול כבר כעת, אבל גם אם כן, לא עדיף לחכות עם זה? חשבתי שהקפיצה המשמעותית תהיה בתחנה של החמש ולא כבר כעת...

 

[realestator]

נשמע די טוב, תודה לעצתך!
עדיף לנגוס במסלול פריים או המשתנה? יש עוד כמעט 5 שנים עד שינוי הריבית, לא בטוח אם יש בכלל אפשרות להקדים ולסגור את המסלול כבר כעת, אבל גם אם כן, לא עדיף לחכות עם זה? חשבתי שהקפיצה המשמעותית תהיה בתחנה של החמש ולא כבר כעת...

הייתה לי גם התלבטות דומה:

התלבטות לגבי משיכת משתנה צמודה

משכתי כבר את כל המסלולים של המשכנתא, חוץ מהמשתנה צמודה כל 5 שנים. מדובר על 250 אלף בריבית של 3.6 ל 30 שנה. אני יכול לא למשוך אותו ולשלם למוכר ישירות. אם אני מושך, אז בוודאות אסגור 100-150 ממנו ואקצר תקופה. כך שבאותו החזר אשלם חלק משמעותי לקרן, ובצורה כזאת גם ״אנטרל״ את השפעת המדד(למרות שאני לא...

www.hasolidit.com

מז״א לא בטוח אם יש אפשרות? למה שלא תהיה? אתה יכול להחזיר בכל שלב.
הקפיצה עוד 5 שנים זה דבר אחד.
מצד שני, מדד שנתי של 5 אחוז השנה זה אומר בגדול שהקרן שלך גדלה ב 5 אחוז השנה.
תסתכל ביתרת סילוק על המסלול הזה ותראה שיש מצב שאתה צריך להחזיר את אותה כמות שבעצם לקחת בפועל... תלוי מתי לקחת את המשכנתא.

אישי לא הייתי נוגע בפריים עד שלא הייתי מסיים עם המשתנה.
יכול להיות שהמדד בשנים הקרובות יהיה 2-3 אחוז ואז אולי אפשר יהיה להשוות את המסלול לפריים אבל זאת אופטימיציה מיותרת לדעתי מה שגם אתה לא יכול לחזות מה יהיה, רק לנהל את הסיכונים.

בכל מקרה אני פחות מודאג מהעלייה של הפריים כרגע כי לאורך כל תקופת ההלוואה(מעל 20 שנה) כמו שהוא עולה הוא גם יכול לרדת ולהיות עדיף מהקלצ.
גם נשמע שאתה לא דואג מההחזר החודשי ואפילו רוצה לעלות אותו.

 

[הורדוס]

3. אתה יכול להחזיר את המשתנה צמודה גם לפני ה5 שנים, לא תהיה לך עמלת היוון, רק עמלה קטנה על הפעולה עצמה. ובהחלט כדאי לך לעשות זאת אם יש לך מקורות טובים וזולים יותר למימון.

 

[האזרח הקטן]

לא בטוח אם יש בכלל אפשרות להקדים ולסגור את המסלול כבר כעת

כפי ש @הורדוס כתב, ניתן לפרוע כל מסלול בכל מועד. אם תפרע (מלא או חלקית) את המשתנה צמודה תשלם עמלה תפעולית של 0.1% מהסכום שאותו אתה פורע ועוד 60 ש"ח. אתה יכול לחסוך את ה0.1% אם תתן לבנק התרעה של 10 ימים לפני מועד הפירעון, אבל זה כנראה לא משתלם כי תשלם ריבית על אותם ימים.

 

[aviranze]

מחזיר את הנושא, אם צברתי מספיק כדי לסלק חלקית - משהו כמו 100k, עדיין לדעתכם כדאי לסלק את מסלול המשתנה?
בשנה הקרובה צריך לקבל עוד סכום כזה פחות או יותר

 

[הורדוס]

מחזיר את הנושא, אם צברתי מספיק כדי לסלק חלקית - משהו כמו 100k, עדיין לדעתכם כדאי לסלק את מסלול המשתנה?

כן