לקיחת משכנתא -דירה מקבלן ללא ליווי בנקאי (שווה להיכנס גם מי שמעוניין לראות תמהיל לי זה עזר :) )

Ran_M

משתמש רשום
הצטרף ב
30/4/20
הודעות
15
דירוג
2
שלום לכולם,
קודם כל מספר פרטים ראשוניים.
עלות הנכס, 1.82 מיליון, הון עצמי 920 אלף, לכן משכנתא 900 אלף (כ-50 אחוז מימון).
אנו פתחתנו תיק עם בנק לאומי לאחר מאמצים רבים להשיג ריביות הכי נמוכות שאפשר דרך השוואה מול כמה בנקים.
המירב שהצלחנו להוציא (בדיעבד היה עדיף כבר לפתוח תיק ולא להתעכב).
1. קל"צ - 350 אלף 3.3%
2. פריים - 350 אלף P-0.7%, כלומר נכון לכרגע 1.15% (כמובן שעוד יעלה).
3. משתנה צמודה כל 5 שנים -2.5%.
סה"כ להבנתנו הריביות הנ"ל טובות פספסנו בשבועיים שלושה, זה המצב מפה מתקדמים.

הנכס הוא דירה בבניין מקבלן, הדירה לפני כחודש וחצי סיימה את שלב שלד הקומה (משלב זה לטענת לאומי הם מוכנים לאשר משכנתא).
נכון לעכשיו אנו העברנו את כל ההון העצמי עבור השלב הנוכחי (תשלום אחרון) כולל סיומו, כרגע נמצאים בשלב שלד של כל הבניין.
אנו כרגע לפי חוזה לא צריכים לשלם לקבלן לפי התקדמות בנייה כי הוא לקח על עצמו את עניין זה (כמובן שאנו משלמים תשומות) אבל כרגע אנו מעוניינים לשלם את השלבים,
אף שלא נבנו! כדי להקדים תשומות בנייה, נכון אנו לוקחים כאן סיכון על עצמינו (יש הערת אזהרה) אך חוק המכר לא מגן בצורה הזאת וזה סיכון שמוכנים לקחת כי גם נמצא בשלבי
בנייה מתקדמים של השלב הנוכחי, והריביות ותשומות הבנייה מפחידות אותי יותר, מאשר סיכון של הקדמה של חודש וחצי (עוד כחודש וחצי בערך אמור לסיים עוד שלב).
לטענת הבנק אנו צריכים לעשות מספר דברים, שהכל לחוץ מאוד בזמן עד ה4.5 לאחריו הריביות יעלו משמעותית ואנו מאוד חוששים מכך.

לעניינו, אשמח לעזרתכם במספר תובנות/שאלות:
אישור משכנתא ללא פרויקט בנק מלווה לפי לאומי דורש מספר שלבים אציין שניים עיקריים:
1. שמאות בכלב שלב.
2. מימון פחות מ75 אחוז.

שאלה/הבהרה ראשונה:
שמאות בכל שלב - קראתי באינטרנט וזה די מזכיר לי בין כלאיים בין בנייה עצמית לבין פרויקט רגיל, זה לא פה ולא פה.
כלומר, שדברתי עם פקידת הבנק היא טענה שרק לפי השמאי הם יוכלו לדעת שהשלב שאנו אומרים שהסתיים אכן הסתיים, ובנוסף מעריך את שווי הנכס, לפי השמאות
יקבע מה הסכום שישוחרר לנו עבור הנכס. לאחר ניסיון להבין יותר טוב, היא מסרה שהבנק יכול לשלם כ-50 אחוז משווי כל שלב בבנייה, ששאלתי אותה האם זה אומר שזה מסתכם אמרה שלא, אך לא בטוח שהבינה אותי.

אזי אשמח לדעת אם מה שאני חושב או הבנתי זה נכון לאחר הקריאה מבין האופציות הבאות או לחילופין אופציה שלא חשבתי עלייה:

1. להבנתי הסכום שאני יוכל לבקש במקסימום יהיה כרגע כ-50% ממה שנבנה עד עכשיו, כלומר אם שלמנו עבור 56% מהנכס אז %50 מימנו בערך נניח 450 אלף שח (בהנחה והשמאי יעריך פחות לטובת הבנק את ערך הנכס).
2. 100 אחוז עבור כל שלב לפי החוק גם לפני סיום הבנייה ספציפית של השלב, כרגע אנחנו בשלב ששווה %5 עד %6 כלומר 11 (לפי תשלומי חוק מכר) אחוז משווי הדירה, לכן גג יתנו לנו כ 200 אלף.
3. לא יתנו כלום כי לא הסתיים השלב ורק ברגע שמסתיים יהיה ניתן לבקש את ה200 אלף מסעיף 2.

שאלה/הבהרה שנייה:
יש אופציה תרחיש כלשהו שיש לי מנוף כלשהו עליהם שהם יסכימו להאריך לי את משך תוקף הריביות? אני פשוט בספק שאצליח להספיק הכל עד התאריך 4.5 כי לפי השמאי יקח לו לפחות חודש, ויש עוד צורך בהמון דברים כמו, רישום הערת אזהרה בטאבו של הבנק, פגישה עם נוטריון, העברת מלא מסמכים חתומים בידי הקבלן, ביטוח חיים ומבנה ועוד...

אשמח לכל עזרה ומענה, בנוסף אם יש משהו שלא חשבתי עליו משהו שתוכלו להאיר או להעיר אני ממש אשמח.
חג שמח ושבת שלום חברים
 

Ran_M

משתמש רשום
הצטרף ב
30/4/20
הודעות
15
דירוג
2
במידה וזה מעניין מישהו, מעדכן שהשמאי העריך את הנכס ב1.82.
וששוב שאלתי בנוגע לצורך לשמאות כל שלב וכו' אמר שלא מכיר זאת :roll:
אם בכל זאת מישהו מעוניין להע/איר אני אשמח.
 

vigaror

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/5/19
הודעות
435
דירוג
244
@Ran_M
אשמח לשמוע אם הצלחת בסוף?
ולפני שקנית את הדירה אילו פעולות ביצעת כדי לבדוק שהקבלן בסדר?
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
434
דירוג
372
במידה וזה מעניין מישהו, מעדכן שהשמאי העריך את הנכס ב1.82.
וששוב שאלתי בנוגע לצורך לשמאות כל שלב וכו' אמר שלא מכיר זאת :roll:
אם בכל זאת מישהו מעוניין להע/איר אני אשמח.
שמאי שאתה שילמת לו או שהקבלן שילם לו?
 

Ran_M

משתמש רשום
הצטרף ב
30/4/20
הודעות
15
דירוג
2
@Ran_M
אשמח לשמוע אם הצלחת בסוף?
ולפני שקנית את הדירה אילו פעולות ביצעת כדי לבדוק שהקבלן בסדר?
היי, הצלחתי חלקית.
מכיוון שזה לא מלווה על ידי בנק, אפשר רק לתת לפי התקדמות הסכם מכר. לכן נתנו רק באופן יחסי, בערך כ200 אלף שח, שזה באסה..כי זה לא נותן
לשמר את הריבית הטובה שקבלתי, וכאמור מאז שקבלתי היו כבר לדעתי שתי העלאות ריבית אולי אף שלוש (בזמן ששמרו לי את הריביות) ויש צפי להמשך
אז אני די חושש מזה.
בנוגע לבדיקות על קבלן, בדקתי באיזה קבלן מדובר, מה הגודל שלו, קריאה עליו העמקה בעיתונים מקומיים, כלכליסט, גלובס וכו'
כמובן שנעזרתי בעורך דין מצידי שבדק את העסקה וכו'
הסתכלות באתר שלו בפייסבוק, ביקורות בגוגל וכו'
לאחר כל זה הרגשתי בטוח ושלם (ועדיין מרגיש כך) כדי לבצע את העסקה.
 

Ran_M

משתמש רשום
הצטרף ב
30/4/20
הודעות
15
דירוג
2
שמאי שאתה שילמת לו או שהקבלן שילם לו?
אני שילמתי לשמאי, כמובן דרך רשימה של הבנק.
לדעתי העריך גם בחוסר את הדירה אבל בסדר הוא לא רוצה להדליק נורות אזהרה לבנק כנראה...
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
434
דירוג
372
אני שילמתי לשמאי, כמובן דרך רשימה של הבנק.
לדעתי העריך גם בחוסר את הדירה אבל בסדר הוא לא רוצה להדליק נורות אזהרה לבנק כנראה...
יש קונצנזוס להבנתי ששמאים של הבנק מעריכים בחסר קצת.
 

Ran_M

משתמש רשום
הצטרף ב
30/4/20
הודעות
15
דירוג
2
שלום,
רציתי לברר סוגיה שעלתה אשמח אם מישהו יודע לענות.
נניח ואנו רוכשים דירה מקבלן ללא ליווי כך שהערובה שלנו הינו הסכם המכר.
מניח פה בקצרה את שלביו לפי החוק:
שלבי הבניהחלק הבניין שלגביו נדרש שיתקיים שלב הבנייההשיעור באחוזים ממחיר הדירה
(1) עם גמר יציקת רצפת מפלס תחתוןכלל הבניין31%
(2) עם גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתיכלל הקומה שבה הדירה והקומות שמתחתיה25%
(3) עם גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתיכלל הבניין5%
(4) עם גמר חיפוי חוץכלל הבניין6%
(5) עם גמר טיח וריצוףהדירה10%
(6) עם גמר חיפוי פנימי, הרכבת חלונות ומעקות, דלתות כניסה ודלתות אשהדירה13%
(7) עם גמר מערכות משותפות, לרבות מעליות וכיבוי אש, ופיתוח חצר ושטחים משותפים כנדרש לקבלת אישור אכלוסכלל הבניין5%
(8) עם קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה בהתאם לחוזה המכרהדירה5%
סך הכול100%

קרדיט לאתר nevi.co.il עבור הטבלה.
כעת, נניח כדוגמה שהקבלן סיים את שלב 5 מסומן בירוק לפני שלב 4 מסומן בצהוב, האם ישנה אפשרות להעביר תשלום מהבנק עבור שלב 5 על אף שלא הסתיים עדיין 4?
האם שלבי הבנייה הללו לא יכולים לקרות במקביל כך שאחד יעקוף את השני בסופו של דבר, האם הסדר הנ"ל לתשלום כסדר "כרונולוגי" מחייב את אופי וזמן התשלום...
תודה על כל עזרה ומענה
שבת שלום
 

vigaror

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/5/19
הודעות
435
דירוג
244
האם שלבי הבנייה הללו לא יכולים לקרות במקביל כך שאחד יעקוף את השני בסופו של דבר
מעשית בשטח הוא יכול לעשות את הדברים האלו במקביל, אני לא יודע מהמשמעות מבחינת תשלום, החוק וניהול סיכונים מבחינתך
 

Ran_M

משתמש רשום
הצטרף ב
30/4/20
הודעות
15
דירוג
2
מעשית בשטח הוא יכול לעשות את הדברים האלו במקביל, אני לא יודע מהמשמעות מבחינת תשלום, החוק וניהול סיכונים מבחינתך
תודה על המענה, אולי מישהו אחר יידע באמת אם מבחינת חוק מחייב שזה יהיה רצף השלבים, או שכל שלב בעד עצמו וכל עוד הסתיים ניתן לשלמו
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
T גרייס ומועד לקיחת משכנתא - דירה מקבלן נדל"ן 7
מ כדאיות למשיכת כספים לטובת דירה או לקיחת משכנתא שוק ההון 1
T לקיחת משכנתא על בסיס חוזה מכירת דירה נדל"ן 2
ITS רכישת דירה - לקיחת משכנתא או מהון עצמי בלבד? נדל"ן 218
ה לקיחת משכנתא אחרי חתימה על חוזה נדל"ן 31
klayhamn דחיית לקיחת משכנתא? נדל"ן 21
M שאלה לגבי לקיחת משכנתא נדל"ן 8
I מחפש עצות בנושא לקיחת משכנתא לדירה יחידה (להשקעה) נדל"ן 5
ב לקיחת משכנתא לכל מטרה בשביל נדלן בחול נדל"ן 15
ה לקיחת משכנתא ומיחזור תוך שנה נדל"ן 43
M לקיחת משכנתא בתור איש קבע נדל"ן 12
hommie סבב בנקים לפני לקיחת משכנתא אוף טופיק 7
מ כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה נדל"ן 9
J השקעה ב-P2P או לקיחת הלוואת מינוף להשקעה אחרת? השקעות אלטרנטיביות 10
A לקיחת הלוואה מ"כלל" בריבית פריים מינוס חצי צרכנות פיננסית 2
אגוז_קוקוס לקיחת אחריות כלכלית לקראת ילד ראשון יומני מסע אישיים 21
י לקיחת הלוואה לצורך השקעה במטבעות דיגיטליים השקעות אלטרנטיביות 60
צ'רצ'יל יזם בתחילת הדרך- שילוב של סולידי עם יצר של לקיחת סיכונים יומני מסע אישיים 25
ר לקיחת הלוואה והשקעה בביטקוין אוף טופיק 43
Evgeny Sahnin הקפצת ריביות ע״י הבנק באמצע לקיחת המשכנתא נדל"ן 2
ה זמן או כסף - דילמה על לקיחת עבודה נוספת יומני מסע אישיים 5
Y מה דעתכם על לקיחת הלוואה לצורך השקעה? שוק ההון 2
M פרעון במסלול קל"צ מיד לאחר לקיחת המשכנתא נדל"ן 11
S לקיחת משתכנא למען אימי שוק ההון 20
F שוקל לקיחת הלוואה לקניית נכס בחול נדל"ן 6
דוג לקיחת הלוואת כדי להעלות את דירוג האשראי שוק ההון 47
Y לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית תעודת סל שוק ההון 4
Frenchman לקיחת הלוואה לצורך סגירת הלוואה צרכנות פיננסית 80
N איך נפרסים התשלומים על הדירה ב"דירה בהנחה" ? (בלי קשר למימון/משכנתא) נדל"ן 0
ר שינוי ושיפור משכנתא לאחר שנקלחה. נדל"ן 4
unrealx התלבטות לגבי משכנתא על דירה שנכנס אליה בעוד שנה נדל"ן 11
C ״משכנתא״ מ- Interactive Broker? נדל"ן 3
R העברת תשלום משכנתא לקבלן עבור שלב מתקדם יותר בהסכם מכר נדל"ן 1
C משכנתא תושב חוץ נדל"ן 4
הדבורה מיה כדאיות לסגירת משכנתא נדל"ן 20
י משכנתא על שליש דירה נדל"ן 13
J האם לקחת פחות משכנתא? נדל"ן 30
Harvey שדרוג דירה בשווי 1.6 לשווי 2.8: גרירת משכנתא נדל"ן 17
T תמהיל משכנתא - אפריל 2022 נדל"ן 7
S העברה מחשבון בחו״ל לחשבון בבנק הפועלים - משכנתא מיסים 0
מ ריבית משכנתא בחלקים - מחיר למשתכן נדל"ן 5
A ערב משלם ללקיחת משכנתא לדירה- ביטוח חיים וכדאיות נדל"ן 2
O משכנתא מחברות ביטוח. נדל"ן 2
מ משכנתא גדולה או פתיחת חסכונות? נדל"ן 14
Know one תוקף הצעת משכנתא נדל"ן 33
B תרגום מסמכים פיננסיים לאנגלית לצורך משכנתא נדל"ן 5
ס משכנתא עם עו״ש או לשבור את כל התיקים / קופות? נדל"ן 0
ד משכנתא על פינוי בינוי נדל"ן 1
A התייעצות משכנתא בניית בית נדל"ן 10
ת לפני בנית תמליל משכנתא נדל"ן 0

נושאים דומים

למעלה