באיזה תמהיל משכנתא לבחור? דירת מחיר למשתכן בנתיבות

PassiveInvest

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/11/19
הודעות
113
דירוג
62
שלום, אנחנו זוג בני 27, נשואים +1
לי ולאישתי יש 630 אלף בתיק השקעות (רב הכסף בקרן מחקה מדד עולמי) ועוד 130 אלף במזומן.
אני משתכר 13K נטו ( 15K נטו עם חישוב ESPP, אבל על הנייר סוף החודש אני רואה 13) ואשתי לא עובדת כרגע אך תשתכר לדעתי לפחות כ- 8K נטו מחודש פברואר 22 בערך.
זכינו במכרז מחיר למשתכן ועלינו לבחור דירה בחודשיים הקרובים.
עלות הדירות בפרויקט ששמנו עליהן עין הם 850K - 1M ( לא כולל הנחת 60K של המדינה כי זה ישוב בפריפריה), נראה שכבר היום מחיר השוק גבוה יותר, אין לי מושג עד כמה קשה למכור דירה בעיר הזאת.
המחיר למטר הוא 7700.
המטרה העיקרית ברכישת הדירה היא למטרת מכירה בעוד כ - 6 שנים ( כלומר 2026) מקווים שברווח סביר, שלפחות היה שווה את ההתעסקות.
במהלך ה - 6 שנים האלה, 3 שנים יקח לבניין להבנות ( 2024) [לפי מצגת הקבלן] ועוד שנתיים להשכיר אותה (2026) (אולי במחיר נמוך ממחיר השוק כדי להבטיח שוכר במהלך התקופה הזו)
ההון העצמי שייעדנו למטרה הוא 200K.
לכן, אצטרך למכור בערך 50K מניות, אני מעדיף שלא לעשות זאת מכיוון שרוב המניות נמצאות ברווח ולא בא לי לשלם כעת מס רווח הון מיותר.
לכן, אולי אמשוך את הזמן עד התאריך הרלוונטי בתקווה לחסוך קצת יותר כסף בתקווה להקטין את אחוז המשיכה או שבכלל אולי לגייס מההורים הלוואה קטנה של 70K ללא ריבית שאחזיר להם בהמשך.
אני יודע שבהתעסקות עם משכנתא ובמיוחד כשהמטרה היא מכירה בטווח קצר, התמהיל אמור להיות שונה ממישהו שמחפש לקנות ולגור בדירה לטווח ארוך.
לכן, אני די רוצה לקבל כאן כיוון, יש לי ידע די בסיסי במשכנתאות.
אני מכיר את המושגים, את המסלולים המקובלים ( פריים, קל"צ, ק"צ, משתנה כל X) וכו', אך אני רוצה לחשוב על תמהיל שיקח בחשבון מכירה מהירה של הנכס (5 שנים) , כלומר בוודאות לא רוצה לשלם קנסות מיותרים על
פרעון מוקדם של משכנתא.
לכן חשבתי על לקחת 850K משכנתא.
אשמח לשמוע רעיונות על אופן בניית התמהיל.
 
נערך לאחרונה ב:

Kramer89

משתמש ותיק
הצטרף ב
21/5/20
הודעות
70
דירוג
49
כמה אתה מעוניין להחזיר בחודש?
 

PassiveInvest

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/11/19
הודעות
113
דירוג
62
כמה אתה מעוניין להחזיר בחודש?
אז זהו, בגלל זה לא ציינתי גובה החזר חודש. כי אני לא כל כך סגור על זה. מבחינתי חשבתי שהתמהיל יקח בחשבון שלצורך העניין למכירת דירה נדרשת משכנתא עם מסלולים לטווחים ארוכים
מכיוון ההחזר בהתחלה יהיה נמוך יותר ולא נפגע מבחינה תזרימית (למרות שזה לא כל כך משנה לנו כרגע) וההחזרים בהמשך יהיו גובהים יותר אך מכיוון שאני גם ככה מתכנן למכור את הדירה, אני כלל לא אגיע להחזרים הגבוהים.
באופן כללי אם זה משנה אנחנו נוכל לעמוד בהחזר של 4.5K בחודש החל מפברואר, כשאשתי תתחיל לעבוד.
וגם תמיד נוכל לעבור לתקופה ליחידה אצל ההורים שפנויה רק בשבילנו במידה ונתקע, ואשתי עדיין לא תתחיל לעבוד כמתוכנן.
 

c881

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
6,492
דירוג
8,744
יש כרגע 232 נכסים (דירות למינהן/ בתים פרטיים) למכירה בנתיבות.
למה אתה רוצה להכניס ראש בריא למיטה חולה?
תפסיקו לחשוב שמדובר בדירות חדשות בסטנדרטים גבוהים יותר ממה שנבנו יתר הבניינים בעיר מ-1970.
3 שנים יקח לבניין להבנות ( 2024) [לפי מצגת הקבלן] ועוד שנתיים להשכיר אותה (2026) (אולי במחיר נמוך ממחיר השוק כדי להבטיח שוכר במהלך התקופה הזו)
באיזו נקודה מצגת קבלן הפכה ל"חוזה"?
מה קורה אם לא תקבלו טופס 4?
רק בחודשים האחרונים תואר בנין "מחיר למסתכן" שכבר עומד שנה ריק ואף אחד לא מוכן לקחת אחריות ולקדם אותו.
 

c881

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
6,492
דירוג
8,744
וגם תמיד נוכל לעבור לתקופה ליחידה אצל ההורים שפנויה רק בשבילנו במידה ונתקע, ואשתי עדיין לא תתחיל לעבוד כמתוכנן.
אם יש את זה... ובני הזוג לא סובלים מלעבור לגור עם ההורים
הייתי מציע לנצל את זה כמה שיותר - לחסוך ולמצוא אפיקים פחות הרפתקניים.

(וכן, הכרתי גם זוגות שלא רצו לעזוב את היחידה, אבל זה תלוי בשני הצדדים)
 

PassiveInvest

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/11/19
הודעות
113
דירוג
62
תודה על התגובה חבר, @c881 לנו לא מפריע לגור שם כל עוד יודעים שזה זמני.
להורים גם לא מכיוון שגם ככה היא לא תושכר, הם לא רוצים אף זר בין הרגליים שלהם.
פעם הבית עצמו גם היה מושכר ולכן גם היחידה בנפרד.
במידה מסוימת אתה צודק, אנחנו לא מכירים את השוק כמו שצריך, אנחנו בכלל לא תושבי המקום, ביקרנו שם כמה פעמים ודווקא העיר נראית בסדר גמור.
יש שם פארקים יש שם מתחמי בילוי.
הסיבה העיקרית שלנו לרכישה היא שכבר עכשיו אנחנו חושבים שמחיר השוק גבוה יותר, ולכן יש תחושה של כסף על הרצפה שחבל לפספס.
הקבלן הוא קבלן די מוכר י.ח דמרי, בין הקבלנים הגדולים במדינה נמצא ב- TOP20, כך שאני די לוקח את אותו ברצינות.
 

c881

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
6,492
דירוג
8,744
אני זוכר כמה קבלנים גדולים שפשטו רגל.
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
193
דירוג
134
לא שאלת אבל בכל אופן...
הייתה בנתיבות בנייה מטורפת בשנים האחרונות, העיר הולכת להכפיל את עצמה עוד מעט תוך שנים בודדות, ונתיבות זה לא ממש איזור ביקוש בארץ. ממליץ לך לבחון את הנושא שוב, זה שהדירה במחיר למשתכן לא הופך להשקעה טובה בהכרח.
 

PassiveInvest

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/11/19
הודעות
113
דירוג
62
לא שאלת אבל בכל אופן...
הייתה בנתיבות בנייה מטורפת בשנים האחרונות, העיר הולכת להכפיל את עצמה עוד מעט תוך שנים בודדות, ונתיבות זה לא ממש איזור ביקוש בארץ. ממליץ לך לבחון את הנושא שוב, זה שהדירה במחיר למשתכן לא הופך להשקעה טובה בהכרח.
תודה על ההארה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ג באיזה מטבע נקוב נכס הבסיס בקרן iShares MSCI ACWI UCITS ? שוק ההון 59
E באיזה גיל התחלתם להתעסק בשוק הון? שוק ההון 29
א באיזה מחיר ארכוש לי את המנייה שוק ההון 15
R באיזה מדדי מניות בעולם מושקעים כספים במסלול מניות ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
Meni3 באיזה נקודה בחיסכון כדאי לפתוח תיק השקעות שוק ההון 3
M באיזה אופן (מתי) נגבים דמי ניהול בקרנות מחקות? שוק ההון 2
T ביטוח מבנה על דירה - באיזה גובה ומה לכלול? צרכנות פיננסית 1
P תלוש משכורת לקרוב משפחה - באיזה מקרים? צרכנות פיננסית 7
D באיזה פקודה אתם קונים את הETFים שלכם שוק ההון 80
L "לא קוראת עברית וחתמה על הלוואה" - באיזה בנק יש הלוואת עם 44% ריבית? אוף טופיק 18
liranviper מינוף לנדל"ן/מניות - באיזה מטבע? שוק ההון 39
S באיזה יחידות מחיר מוצגת מניה/מדד - שאלה בסיסית שוק ההון 5
Y איך אתם בוחרים באיזה נייר ערך להשקיע? שוק ההון 12
M באיזה פתרונות אתם משתמשים בעבודה לניהול פרויקט אוף טופיק 7
Y באיזה חשבון בנק מומלץ לפתוח לעצמאי? צרכנות פיננסית 11
ImCarryGG באיזה תואר אתם מחזיקים והאם אתם מתכננים לחזור לאקדמיה? התפתחות אישית 173
I חינוך פיננסי - באיזה גיל לקנות מניות ואיך צרכנות פיננסית 19
L מסחר אישי - באיזה בית השקעות אתם כרגע? צרכנות פיננסית 3
H linux באיזה הפצה אתם משתמשים? ואיזה פלטפורמה? אוף טופיק 181
א סקר: באיזה גיל אתם מתכננים לפרוש/באיזה גיל פרשתם ? פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 21
Saver שינוי מקום מגורים כאמצעי להגדלת חסכון - באיזה מחיר? יומני מסע אישיים 15
YuriFink דעתכם בהחלטה באיזה בית השקעות להתחיל. שוק ההון 1
Y באיזה גיל עזבתם.ן את הבית? אוף טופיק 49
G באיזה בנק היום ניתן לקבל חשבון ללא עמלות? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 1
פ באיזה גיל אפשר לפתוח עוסק מורשה? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 25
c881 לכו שימו אוהל באיזה פארק ל-5 שנים שוק ההון 0
Y באיזה שער תבוצע העסקה? שוק ההון 1
Y באיזה מצב כדאי להקים חברת השקעות במקלט מס כדי לצמצם את נטל המס? שוק ההון 133
עומר "כשזה מגיע לכסף שלך - באיזה צד אתה בוחר להיות?" (פרסומת של שקל - סוכנות לביטוח) אוף טופיק 23
ל באיזה שלב משנים את חלוקת התיק (אם בכלל)? שוק ההון 6
S עובד מגיל 14 ורק עכשיו נפל האסימון(24), באיזה מסלול כדאי לחסוך? יומני מסע אישיים 10
O בניית תמהיל משכנתא התחלתי נדל"ן 10
S תמהיל משכנתא לדירה ראשונה להשקעה לטווח ארוך נדל"ן 2
O תמהיל משכנתא המיועדת למחזור - דגשים נדל"ן 4
ה השקעת הנדל"ן הראשונה שלי והתלבטות לגבי תמהיל משכנתא נדל"ן 6
N חוות דעת על תמהיל לרכישה דירה ראשונה נדל"ן 23
N תמהיל תיק ל 15 שנה לפחות מחקות מדד שוק ההון 0
Harvey תמהיל משכנתא לבניה של כ1.5m נדל"ן 17
ה תמהיל שני שליש נדל"ן 11
T תמהיל משתכנתא - עקרונות ויסודות להדיוט המתחיל נדל"ן 11
Y תמהיל למשכנתא שהוצע נדל"ן 33
M תמהיל משכנתא נדל"ן 1
stamEhad בניית תמהיל תיק השקעות שכולל הלוואה (שאלה טכנית) שוק ההון 3
O תמהיל משכנתא עבור דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 5
ע מחשבות על תמהיל משכנתא בזמנים של ריבית נמוכה נדל"ן 4
O תמהיל משכנתא עם פירעון חלקי נדל"ן 19
א תמהיל משכנתא - אודה לחוות דעתכם נדל"ן 4
G תמהיל משכנתא, יותר מידי קל"צ? נדל"ן 5
י תמהיל משכנתא 2/3 פריים נדל"ן 9
ע תמהיל משכנתא נדל"ן 2

נושאים דומים

למעלה