חוות דעתכם על תמהיל עם יועץ

[Vivi1987]

אהלן יקרים,
אני עוזר לגיסי עם משכנתא חדשה ואשמח לשמוע את דעתכם.
פרטים:
-יש יועץ שמלווה, לאחר בירור צרכים הוא בנה את התמהיל בתמונה המצורפת.
-מדובר בהצעה ראשונית שעל בסיסה התחלנו בליווי שלו מיקוח עם 3-4 בנקים נוספים (כך שאנו צופים שיפור קל בריביות).
-מסלול 4 הוא מסלול פיתוי, נא לא להתחשב בו, המשכנתא תהיה בסכום של 1.1M ובהחזר חודשי של 6500 ש"ח (30% מההכנסה הנטו של משק הבית)
-מחיר הדירה הוא 2.2M (משתכן), זוג קלאסי בעבודות טובות ללא נקודות שליליות או חובות נוספים.

זו המשכנתא:



כמה שאלות:
-האם הייתם משנים משהו בתמהיל? משנים את הסכומים בין המסלולים?
-זכור לי שפיצול מסלולים מקנה יתרון בסילוק עתידי, מומלץ לעשות את זה?
-האם הריביות טובות לתקופה הזו? (בהנחה ונצליח מעט לשפר)
-ריבית הקל"צ 4.45, לא כדאי להעביר 50,000 למשתנה לא צמודה 4.38 שנותנת גמישות בסילוק עתידי?
-איך מתבצע החישוב "כל 5 שנים על בסיס אג"ח ממשלתי"?
-בהצעה אני רואה שהמשכנתא היא 1.3M והצפי להחזר הוא 2.6M, זאת אומרת יחס של 2 על כל שקל, לכמה עלינו לשאוף?

כל טיפ יתקבל בברכה! ואם יש משהו שכדאי להתעכב עליו עם היועץ ולפרק לגורמים תעדכנו.
אנחנו רוצים לוודא שהתמהיל טוב ולוקח בחשבון תרחישים שונים ומשאיר גמישות בסילוק לפני שאנחנו עוברים לשלב המיקוחים עם הבנקים.

 

[Vivi1987]

היי חברים,
ממשיכים לקבל הצעות ממזרחי:


ושלחנו גם לפועלים
אני אוסיף עוד שאלה לשאלות למעלה, איזה בנק בתקופה הזו נותן את הריביות הטובות ביותר?

תודה לכל העוזרים, בקרוב לוקחים משכנתא

 

[הסוליd]

ריבית הקל"צ 4.45

ריבית ממש טובה בקלצ ובמלצ
קיבלת ריביות כאלה בגלל שיש את הפריים והצמוד מדד?
מעניין

 

[האזרח הקטן]

ריביות מעולות לתקופתנו.
לגבי המשתנה כל 5, בודקים את השינוי בתשואת אג"ח בנק ישראל עם מח"מ 5 שנים לעומת התשואה הקיימת, וזה השינוי שיחול בכל נקודת שינוי ריבית.
לגבי עלות לשקל, זה מספר חסר משמעות.

 

[Vivi1987]

ריבית ממש טובה בקלצ ובמלצ
קיבלת ריביות כאלה בגלל שיש את הפריים והצמוד מדד?
מעניין

הצמוד מדד הוא מסלול פיתוי.

 

[Vivi1987]

ריביות מעולות לתקופתנו.
לגבי המשתנה כל 5, בודקים את השינוי בתשואת אג"ח בנק ישראל עם מח"מ 5 שנים לעומת התשואה הקיימת, וזה השינוי שיחול בכל נקודת שינוי ריבית.
לגבי עלות לשקל, זה מספר חסר משמעות.

תודה על המענה.
פריים מינוס 1 אני יודע שזה טוב.
אתה אומר שהקבועה והמשתנה גם כן טובות, אם בכל זאת ניתן להפעיל לחץ ולשפר עוד קצת את אחד המסלולים במה אתה ממליץ לנו להתמקד?

 

[האזרח הקטן]

אתה אומר שהקבועה והמשתנה גם כן טובות, אם בכל זאת ניתן להפעיל לחץ ולשפר עוד קצת את אחד המסלולים במה אתה ממליץ לנו להתמקד?

עדיף לשפר בקל"צ (למרות שלהערכתי זה די התחתית), כי:
1. היא הכי חשופה לעמלת היוון במקרה של פירעון מוקדם / מיחזור.
2. היא תלווה אותם לכל חיי המסלול, בזמן שהמשתנה תרד במידה וציפיות הריבית ירדו בנקודת השינוי (וכמובן עשויה גם לעלות אם נהיה בציפיות ריבית גבוהות יותר עוד חמש שנים).

 

[אורי ג.]

מצוין

 

[מכל מלמדי השכלתי]

1. מה שכתבו לפני.
2. לשאלתך, לדעתי שווה להעביר 50,000 מקל"צ למל"צ בתנאים שציינת. גם ריביות טובות מעט יותר, גם חיסכון עתידי אפשרי בעמלת הייוון.
3. במחיר למשתכן לרוב אתה מושך את המשכנתא בפעימות, בפערים של כחודש עד מספר חודשים בין פעימה לפעימה, בינתיים זזים העוגנים מעלה ומטה. זה יכול לשחק לטובתך עם מנעד ריביות רחב, לטובת העדפת פירעון עתידי בחלקם על פני אחרים. (נכון למסלולים שאינם פריים).

 

[הורדוס]

ריביות מעולות, אם אפשר להתקדם כדי לקבע את ההצעה הייתי עושה את זה.

 

[Vivi1987]

1. מה שכתבו לפני.
2. לשאלתך, לדעתי שווה להעביר 50,000 מקל"צ למל"צ בתנאים שציינת. גם ריביות טובות מעט יותר, גם חיסכון עתידי אפשרי בעמלת הייוון.
3. במחיר למשתכן לרוב אתה מושך את המשכנתא בפעימות, בפערים של כחודש עד מספר חודשים בין פעימה לפעימה, בינתיים זזים העוגנים מעלה ומטה. זה יכול לשחק לטובתך עם מנעד ריביות רחב, לטובת העדפת פירעון עתידי בחלקם על פני אחרים. (נכון למסלולים שאינם פריים).

תודה רבה
2. אהבנו את הרעיון - בודקים את זה מול היועץ בתקווה שזה לא משנה משהו לרעה.
3. אנחנו משלמים כמעט 200,000 כל 3 חודשים החל מאפריל. אתה יכול להרחיב על עניין העוגנים? אני מבין שזה לא בשליטתנו אתה אומר בעצם שכל 3 חודשים הריבית תשתנה מעט מעלה\מטה בהתאם לשוק אך זה תמיד יישאר בהתאם למסלול שעכשיו אנחנו מקבעים?

 

[סולידי_לרגע]

לכל אלה שהגיבו כאן שאלה ריביות מצוינות- שאלת הדיוט לחלוטין (מתלבט כבר תקופה אם לפתוח פוסט מסע)- החזר של 2 ש"ח לכל 1 ש"ח זה משהו שנשמע לכם הגיוני?

 

[Vivi1987]

שאלה לגבי "משתנה צמודה כל 5 שנים"
אני מבין שהמסלול על בסיס אג"ח + 0.5% (שנכון להיום זה 3.89%+0.5% = 4.39%)

השאלה היא האם יש סיבה לא ללכת על "משתנה צמודה כל 2 שנים?"
אני רואה שהריבית היום טובה יותר מעט מה-5 שנים.
האם לא עדיף כל שנתיים להיות בתחנת יציאה?

 

[אורי ג.]

לכל אלה שהגיבו כאן שאלה ריביות מצוינות- שאלת הדיוט לחלוטין (מתלבט כבר תקופה אם לפתוח פוסט משא)- החזר של 2 ש"ח לכל 1 ש"ח זה משהו שנשמע לכם הגיוני?

1. אין לזה משמעות.
2. מה זה משנה אם זה הגיוני או לא? לא רוצה? אל תיקח משכנתא.

 

[amit]

לכל אלה שהגיבו כאן שאלה ריביות מצוינות- שאלת הדיוט לחלוטין (מתלבט כבר תקופה אם לפתוח פוסט משא)- החזר של 2 ש"ח לכל 1 ש"ח זה משהו שנשמע לכם הגיוני?

תתעלם מהנתון הזה ,הוא רק מבלבל .
לזמן יש מחיר והוא הריבית,כשאתה מסתכל על החזר לשקל בלי להכניס לחשבון את מרכיב הזמן -אתה מקבל תוצאה לא רלבנטית.

 

[הורדוס]

תתעלם מהנתון הזה ,הוא רק מבלבל .
לזמן יש מחיר והוא הריבית,כשאתה מסתכל על החזר לשקל בלי להכניס לחשבון את מרכיב הזמן -אתה מקבל תוצאה לא רלבנטית.

מסכים.

לכל אלה שהגיבו כאן שאלה ריביות מצוינות- שאלת הדיוט לחלוטין (מתלבט כבר תקופה אם לפתוח פוסט מסע)- החזר של 2 ש"ח לכל 1 ש"ח זה משהו שנשמע לכם הגיוני?

ככל שפורסים את ההלוואה ליותר שנים מן הסתם העלות לשקל תהיה יותר גבוה ותשלמו עליה יותר בסהכ.

אני אישית לא יודע לחשב חזקות בראש ולכן אני מעדיף להסתכל על זה לפי עלות שנתית, כלומר הריבית של המשכנתא פלוס עלות הביטוחים.

 

[מכל מלמדי השכלתי]

3. אנחנו משלמים כמעט 200,000 כל 3 חודשים החל מאפריל. אתה יכול להרחיב על עניין העוגנים? אני מבין שזה לא בשליטתנו אתה אומר בעצם שכל 3 חודשים הריבית תשתנה מעט מעלה\מטה בהתאם לשוק אך זה תמיד יישאר בהתאם למסלול שעכשיו אנחנו מקבעים?

כן. זה לא בשליטתכם.
נניח קיבלתם במסלול מל"צ עוגן אג"ח +0.5%, בכל פעימה שנמשכת תיקבע הריבית עפ"י שער האג"ח כפי שנסחר בשוק ביום משיכת הפעימה +0.5%. כנ"ל בקל"צ ובמ"צ.
כל מסלול נקבע כמסלול נפרד. זה מאפשר לכם לשחק עם סדר המשיכה כך שתקבלו מנעד ריביות רחב לטובת מיקסום תועלת בפירעון עתידי.
כלומר: לא למשוך את המסלולים בסדר רנדומלי או רק עפ"י גובה ריבית, אלא לחלק את מסלולי הקל"צ והמל"צ למשך כמה פעימות, רצוי במרווחי זמן גדולים.
*כך תרויחו גם שמגבלת פירעון מינימלי כ% ממסלול תהיה נמוכה יותר, במידה ותרצו לסלק בעתיד משכנתא בסכום קטן.

שאלה לגבי "משתנה צמודה כל 5 שנים"
אני מבין שהמסלול על בסיס אג"ח + 0.5% (שנכון להיום זה 3.89%+0.5% = 4.39%)

השאלה היא האם יש סיבה לא ללכת על "משתנה צמודה כל 2 שנים?"
אני רואה שהריבית היום טובה יותר מעט מה-5 שנים.
האם לא עדיף כל שנתיים להיות בתחנת יציאה?

תבדוק אם זה מייקר ריביות באפיקים האחרים.
אם לא, זה עדיף. בפרט שהמדובר במסלול פיתוי שנועד לסילוק מיידי.
במסלול לטווח קצר יותר תשולם בפירעון עמלת הייוון נמוכה יותר (אם תשולם).

לא ממליץ

 

[amit]

ככל שפורסים את ההלוואה ליותר שנים מן הסתם העלות לשקל תהיה יותר גבוה ותשלמו עליה יותר בסהכ.

דוגמא פשוטה למי שרוצה .
הלוואה של מיליון שח בריבית של 50% לשנה , מול הלוואת בלון של מיליון שח ל30 שנה כשהריבית 1.7% .
בשתיהן ההחזר לשקל הוא 1.5 שח , אבל הראשונה נוראית והשניה מדהימה.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

משכנתא פצצה - לחתום.

 

[Vivi1987]

תודה לכל העוזרים.
לגבי הרעיון המצוין של החבר מכל מלמדי השכלתי להעביר 50,000 מהקל"צ למל"צ אז לאחר התייעצות עם היועץ זה לא אפשרי כי חייב שהקל"צ יהיה 33% וכשאנחנו עושים מסלול פיתוי אז הסכום נחשב בספירה הכללית, ז"א 33% מהסכום שכולל את המסלול הזה.

חוץ מזה, שאלות נוספות שאני מעביר מגיסי וגיסתי:

קנינו דירה במחיר למשתכן. משלמים שכירות.
צריכים למשוך משכנתא בתשלומים של 160 כל 3 חודשים. התשלום הבא הוא ב10.4.
יש לנו כרגע ביד 160 לתשלום הקרוב חודש הבא.
בקרנות השתלמות יש לנו כסף נזיל לעוד תשלום.
לקחנו יועץ.
המלצתו היא לקחת את המשכנתא ולקבע מרווחים כבר בתשלום הקרוב. הסביר שכיוון שכרגע הריביות גבוהות המרווחים טובים יותר.
בהנחה שבדקנו וקיבלנו הצעה טובה עם תמהיל מותאם אלינו וריביות טובות ביחס להיום ומצד שני צפויה ירידה בריבית.
האם הייתם ממליצים לקחת את המשכנתא או להמתין?
את מה שבעוש לא נשקיע ולא מעוניינים לשים בשום מקום כך שהכסף עומד.
התמהיל בכלליות הוא:
450 בריבית קבועה כך שזה הסכום הכי גבוה והכי משמעותי
350 פריים
300 משתנה לא צמודה כל 5 שנים על בסיס אג"ח ממשלתי

כלומר בסוף בראייה לטווח ארוך מה ישפיע יותר? מרווחים טובים או ירידת הריביות?
האם בכלל הצפי לירידה בריביות יהיה משמעותי ב3/6 חודשים הקרובים?
כיצד מלחמה עשויה להשפיע?