1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

דעתכם על תמהיל משכנתא וריביות

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י Berry.allen, ‏29/9/18.

data-full-width-responsive="true">
תגיות:
  1. Berry.allen

    Berry.allen משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏29/9/18
    הודעות:
    4
    לייקים שהתקבלו:
    0
    שלום,
    אשמח לשמוע את דעתכם על תמהיל וריביות המוצעות:
    המשכנתא על גובה 1200000 (45÷ משווי הנכס).
    1/3 פריים ל 20 שנה בריבית של פריים פחות 0.8 אחוז
    1/3 קבועה לא צמודה ל 10 שנים בריבית 2.5 אחוז
    1/3 בריבית צמודה משתנה כל 5 שנים ל15 שנים, ריבית 2.55 אחוז

    מדובר בדירה ראשונה, החזר חודשי של 8600 בערך.
    השאלה מה דעתכם על התמהיל? האם יש הצעות לשיפור תמהיל או הריביות?
     
  2. בדרך למינוס מיליון

    בדרך למינוס מיליון משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏29/9/17
    הודעות:
    65
    לייקים שהתקבלו:
    18
    הריביות נראות טובות אבל בזמן האחרון אני פחות עוקב, ניתן לבדוק בפורום המשכנתאות של תפוז, הוא יתן אינדקציה טובה.
    התמהיל עצמו פחות טוב לדעתי
    1. איזה אחוז ההחזר החודשי מסך ההכנסה הפנויה?
    2. האם יש כספים נזילים שישתחררו בעתיד לטובת סילוק המסלול המשתנה כל 5?
    3. 2/3 מהתמהיל הוא בריבית משתנה, האם עשיתם סימולציה של עליית ריבית והשפעה על התשלום החודשי?
    4. התמהיל הסטנדרטי שממולץ הוא:
    1/3 פריים לתקופה של 25 שנים (ההבדל בהחזר החודשי בין 25 ל30 הוא כבר זניח).
    סכום שיהיה נזיל בעוד 5 שנים ממקורות שונים כגון קרן השתלמות - ריבית משתנה כל 5 שנים ל25 שנים.
    כל מה שנשאר - ריבית קבועה לא צמודה לתקופה הכי קצרה שאפשרית מבנת ההחזר החודשי בהתחשב בעליית ריבית עתידית במסלולים המשתנים.
    השאיפה להתחיל מצב שההחזר החודשי יהיה כ - 20 עד 25 אחוז מההכנסה הפנויה.
     
  3. amit

    amit משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏28/1/15
    הודעות:
    2,021
    לייקים שהתקבלו:
    1,813
    השליש הזה יכול להיות מפלצתי עוד כמה שנים...
     
    Fitch ו-CarpeDiem אוהבים את זה.
  4. Berry.allen

    Berry.allen משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏29/9/18
    הודעות:
    4
    לייקים שהתקבלו:
    0
    לגבי השליש הבעייתי (משתנה כל 5 שנים), אנחנו חושבים להקטין את חלקו במחזור בעוד חמש שנים. יש כספים שישתחררו מקרנות השתלמות אבל מעדיפים להשאיר אותם בגלל הטבות המס. אם המדד / הריבית יעלו באופן משמעותי אז נשקול לסגור בעוד 5 שנים אתה חלק עם הכספים המושקעים בקרנות השתלמות. אם לא אז בעוד 10.

    עם סימולציות של אחוז עליית מדד הוא עדיין משתלם על פני חלופה אחרת של משתנה כל 5 שנים לא צמודה.

    לגבי השאלות, בערך 25 אחוז מסך ההכנסה.
    עשינו סימולציות של עליית ריבית, מה גם שהחלק של הפריים ניתן לסגירה במידה והריבית תעלה באופן משמעותי מעל האלטרנטיבה של הקל"צ.

    שוקל בכל זאת להקטין את ה5 שנים משתנה צמודה ולהוסיף מסלול נוסף של קל"צ. צריך לראות מול הבנק שהריבית על החלק הנוסף שהוא קל"צ תהיה כמו הקודם ואז זה כמובן ישתלם
     
  5. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    14,208
    לייקים שהתקבלו:
    18,104
    תמהיל והצעה טובים.
    תשקול להאריך את הפריים ולקצר את המשתנה כל 5 או הקל"צ במקום.
    בעייתי, זה יעלה לך את הריבית של הקל"צ.
     
  6. fliper

    fliper משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏3/2/16
    הודעות:
    416
    לייקים שהתקבלו:
    337
    בעוד 5 שנים תנסה להקטין את מסלול,ה 5 שנין ולהגדיל את נתח הפריים, כך גם תשאר עם הסכומים בקהש שיוכלו לגדול
     
  7. ההוא מהדרום

    ההוא מהדרום משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏17/1/18
    הודעות:
    248
    לייקים שהתקבלו:
    97
    א. לשנה נכון?
    ב. וכמה זה נקודת האיזון?
     
  8. amit

    amit משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏28/1/15
    הודעות:
    2,021
    לייקים שהתקבלו:
    1,813
    לא נשמע לי הגיוני...
    כמה ביקשו על משתנה לא צמודה?
     
  9. Berry.allen

    Berry.allen משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏29/9/18
    הודעות:
    4
    לייקים שהתקבלו:
    0
    התחלתי עם משתנה לא צמודה ואחרי שזה ירד לכל הפחות ל 4 אחוז (התחיל מ 4.6) אז הבנתי שאולי כדאי לשקול צמודה ולהסתכן שבחמש שנים הקרובות זה עדיין משתלם.

    א. כן
    ב. בערך 1.3 אחוז (בהנחה של 4 אחוז לא צמוד משתנה כל 5 שנים)
     
  10. בדרך למינוס מיליון

    בדרך למינוס מיליון משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏29/9/17
    הודעות:
    65
    לייקים שהתקבלו:
    18
    הייתי בודק מול הבנק מה הריבית שהוא יתן לך על קל"צ ל 15 שנים במקום המשתנה כל 5 - אם זה עד 3.5% כולל הייתי לוקח את זה בשתי ידיים.
    לשלם אחוז בשנה על כ - 400K בשביל לקבל שקט נפשי ,החזר חודשי יציב וביטול ההצמדה למדד נשמעת לי כמו עיסקה מנצחת.
    שים לב שבריביות של היום הסיכוי לעמלת פרעון מוקדם במסלול הקל"צ הוא מזערי.
    הבנק לוקח עמלת פרעון מוקדם רק במקרה ששיעור הריבית שהוא יכול לקבל בעת הפירעון (מלקוח חדש) פחות טוב משיעור הריבית ששולם בהלוואה המקורית.
    כלומר בפועל גם את הקל"צ אתה יכול להחזיר בכל רגע נתון.
     
  11. Fitch

    Fitch משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    3,502
    לייקים שהתקבלו:
    2,726
    תמהיל לא טוב לדעתי.
    אתה תקבל על קל"צ כנראה 3% אם תבטל את המשתנה.
    לדעתי, זה עדיין משתלם שבעתיים.
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
תמהיל משכנתא החזר פיתוי פורום השקעה בנדל"ן ‏27/6/20
תמהיל משכנתא לדירה למגורים פורום השקעה בנדל"ן ‏8/6/20
עזרה עם תמהיל משכנתא (בעיקר למינוף) פורום השקעה בנדל"ן ‏3/1/20
דעתכם על תמהיל המשכנתא הבא פורום השקעה בנדל"ן ‏2/7/18
הלוואת משכנתא בסך של 230,000 ש''ח, עזרה לגבי בניית תמהיל נכון פורום השקעה בנדל"ן ‏29/4/18
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.