• התוכן שלפניכם איננו ייעוץ פיננסי. הוא אולי נחזה ככזה, ואף נשמע ככזה, אבל למרבה הפלא, הוא איננו כזה, וממילא לא יכול להיחשב תחליף לייעוץ מטעם בעל הרישיון המתאים, לרבות ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו המיוחדים של כל אדם. מכאן שאין לראות בתכני הפורום המלצה לביצוע פעולות כלשהן בניירות ערך או בנכסים אחרים, וכל הסתמכות עליהם תהיה באחריות הקורא בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחברה בלבד ואין באמור בה כדי לשקף את דעותיה של בעלת האתר.
  • חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

דעתכם על תמהיל משכנתא וריביות

Berry.allen

משתמש רשום
הצטרף ב
29/9/18
הודעות
4
דירוג
0
שלום,
אשמח לשמוע את דעתכם על תמהיל וריביות המוצעות:
המשכנתא על גובה 1200000 (45÷ משווי הנכס).
1/3 פריים ל 20 שנה בריבית של פריים פחות 0.8 אחוז
1/3 קבועה לא צמודה ל 10 שנים בריבית 2.5 אחוז
1/3 בריבית צמודה משתנה כל 5 שנים ל15 שנים, ריבית 2.55 אחוז

מדובר בדירה ראשונה, החזר חודשי של 8600 בערך.
השאלה מה דעתכם על התמהיל? האם יש הצעות לשיפור תמהיל או הריביות?
 
הריביות נראות טובות אבל בזמן האחרון אני פחות עוקב, ניתן לבדוק בפורום המשכנתאות של תפוז, הוא יתן אינדקציה טובה.
התמהיל עצמו פחות טוב לדעתי
1. איזה אחוז ההחזר החודשי מסך ההכנסה הפנויה?
2. האם יש כספים נזילים שישתחררו בעתיד לטובת סילוק המסלול המשתנה כל 5?
3. 2/3 מהתמהיל הוא בריבית משתנה, האם עשיתם סימולציה של עליית ריבית והשפעה על התשלום החודשי?
4. התמהיל הסטנדרטי שממולץ הוא:
1/3 פריים לתקופה של 25 שנים (ההבדל בהחזר החודשי בין 25 ל30 הוא כבר זניח).
סכום שיהיה נזיל בעוד 5 שנים ממקורות שונים כגון קרן השתלמות - ריבית משתנה כל 5 שנים ל25 שנים.
כל מה שנשאר - ריבית קבועה לא צמודה לתקופה הכי קצרה שאפשרית מבנת ההחזר החודשי בהתחשב בעליית ריבית עתידית במסלולים המשתנים.
השאיפה להתחיל מצב שההחזר החודשי יהיה כ - 20 עד 25 אחוז מההכנסה הפנויה.
 
לגבי השליש הבעייתי (משתנה כל 5 שנים), אנחנו חושבים להקטין את חלקו במחזור בעוד חמש שנים. יש כספים שישתחררו מקרנות השתלמות אבל מעדיפים להשאיר אותם בגלל הטבות המס. אם המדד / הריבית יעלו באופן משמעותי אז נשקול לסגור בעוד 5 שנים אתה חלק עם הכספים המושקעים בקרנות השתלמות. אם לא אז בעוד 10.

עם סימולציות של אחוז עליית מדד הוא עדיין משתלם על פני חלופה אחרת של משתנה כל 5 שנים לא צמודה.

לגבי השאלות, בערך 25 אחוז מסך ההכנסה.
עשינו סימולציות של עליית ריבית, מה גם שהחלק של הפריים ניתן לסגירה במידה והריבית תעלה באופן משמעותי מעל האלטרנטיבה של הקל"צ.

שוקל בכל זאת להקטין את ה5 שנים משתנה צמודה ולהוסיף מסלול נוסף של קל"צ. צריך לראות מול הבנק שהריבית על החלק הנוסף שהוא קל"צ תהיה כמו הקודם ואז זה כמובן ישתלם
 
תמהיל והצעה טובים.
תשקול להאריך את הפריים ולקצר את המשתנה כל 5 או הקל"צ במקום.
שוקל בכל זאת להקטין את ה5 שנים משתנה צמודה ולהוסיף מסלול נוסף של קל"צ. צריך לראות מול הבנק שהריבית על החלק הנוסף שהוא קל"צ תהיה כמו הקודם ואז זה כמובן ישתלם
בעייתי, זה יעלה לך את הריבית של הקל"צ.
 
בעוד 5 שנים תנסה להקטין את מסלול,ה 5 שנין ולהגדיל את נתח הפריים, כך גם תשאר עם הסכומים בקהש שיוכלו לגדול
 
עם סימולציות של אחוז עליית מדד הוא עדיין משתלם על פני חלופה אחרת של משתנה כל 5 שנים לא צמודה.
לא נשמע לי הגיוני...
כמה ביקשו על משתנה לא צמודה?
 
לא נשמע לי הגיוני...
כמה ביקשו על משתנה לא צמודה?
התחלתי עם משתנה לא צמודה ואחרי שזה ירד לכל הפחות ל 4 אחוז (התחיל מ 4.6) אז הבנתי שאולי כדאי לשקול צמודה ולהסתכן שבחמש שנים הקרובות זה עדיין משתלם.

א. לשנה נכון?
ב. וכמה זה נקודת האיזון?
א. כן
ב. בערך 1.3 אחוז (בהנחה של 4 אחוז לא צמוד משתנה כל 5 שנים)
 
הייתי בודק מול הבנק מה הריבית שהוא יתן לך על קל"צ ל 15 שנים במקום המשתנה כל 5 - אם זה עד 3.5% כולל הייתי לוקח את זה בשתי ידיים.
לשלם אחוז בשנה על כ - 400K בשביל לקבל שקט נפשי ,החזר חודשי יציב וביטול ההצמדה למדד נשמעת לי כמו עיסקה מנצחת.
שים לב שבריביות של היום הסיכוי לעמלת פרעון מוקדם במסלול הקל"צ הוא מזערי.
הבנק לוקח עמלת פרעון מוקדם רק במקרה ששיעור הריבית שהוא יכול לקבל בעת הפירעון (מלקוח חדש) פחות טוב משיעור הריבית ששולם בהלוואה המקורית.
כלומר בפועל גם את הקל"צ אתה יכול להחזיר בכל רגע נתון.
 
תמהיל לא טוב לדעתי.
אתה תקבל על קל"צ כנראה 3% אם תבטל את המשתנה.
לדעתי, זה עדיין משתלם שבעתיים.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Z דעתכם על תמהיל למחזור משכנתא נדל"ן 6
א תמהיל משכנתא - אודה לחוות דעתכם נדל"ן 4
N דעתכם על תמהיל משכנתא שחשבתי עליו צרכנות פיננסית 2
V חוות דעתכם על תמהיל עם יועץ נדל"ן 20
ש תמהיל והצעה מהבנק דעתכם נדל"ן 12
לעניות דעתי חוות דעתכם המלומדת- תמהיל, ריביות ופריסה נדל"ן 26
I דעתכם על תמהיל המשכנתא הבא נדל"ן 61
ב מה דעתכם על agac עבור אג"ח גלובלי? שוק ההון 4
T דעתכם על ריביות למשכנתא (דירה יחידה) נדל"ן 5
הירהורים אשמח לחוות דעתכם על העסקה הזו בר"ג נדל"ן 22
R פיקדון מובנה $ צמוד אמזון - דעתכם? צרכנות פיננסית 32
F דעתכם האישית על השפעת הבינה המלאכותית על חברות הטק אוף טופיק 8
י תיק תיאורטי לשנה הקרובה - דעתכם? שוק ההון 0
oferM מה דעתכם על קרן עוקבת מדד עם הגנה מעליות וירידות? שוק ההון 24
כ ת"א רמת גן 3 חד' ב 2.3 להשקעה - דעתכם? נדל"ן 12
F תיק משני למטרה קרובה יותר, 100% סנופי שקלי, דעתכם? שוק ההון 15
littleSeal חוות דעתכם על תיק השקעות ראשון שוק ההון 0
G מה דעתכם על Invesco? שוק ההון 5
M קיבלתי הצעה לרכישת דירה ראשונה להשקעה - דעתכם? נדל"ן 4
Count Olaf הישורת האחרונה מול FinUpp - מה דעתכם? מיסים 12
ד מה דעתכם על החוב של ארה"ב ? פוסטים מאיכות נמוכה 5
O האם בשלב הצבירה 100 אחוז מניות מבחינה רציונלית טהורה דעתכם? פוסטים מאיכות נמוכה 5
ב תכנית פרישה - מה דעתכם? שוק ההון 10
Y מה דעתכם-אגח חברות ממשלתיות/בנקים-אטרקטיבי? שוק ההון 18
N מה דעתכם על סרבנות בצה"ל ככלי מחאתי? פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 665
O כדאיות ביטוחים, אשמח לשמוע את דעתכם פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
U מה דעתכם על פריסת התשלומים הזאת? נדל"ן 7
ר מה דעתכם על השקעות בתחום הנשק? שוק ההון 9
ו מה דעתכם על צעירי 2023 בהשוואה לצעירי 2013? פוסטים מאיכות נמוכה 52
N מה דעתכם על קרן ההשתלמות המנייתית של אלטשולר שחם? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 21
S מה דעתכם על קיוסק / פיצוציה כהשקעה יזמות והגדלת הכנסות 33
S חסכון wow בפפר- מה דעתכם ? צרכנות פיננסית 26
T דופלקס - מה דעתכם? נדל"ן 28
S סכום להשקעה- אשמח לחוות דעתכם שוק ההון 1
Tsachi01 מורה רווק מרוויח 8+ נטו ולא מצליח לסגור את החודש - דעתכם? אוף טופיק 155
D מה דעתכם על שירות טיפול והגשה לטסט של solo? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 15
מ מה דעתכם על תפקיד המתווך בעסקאות נדל"ן? נדל"ן 112
F דעתכם על עתיד הביטקוין השקעות אלטרנטיביות 1
R קרן IJR ו-VOO. אשמח לשמוע את דעתכם שוק ההון 7
R התיק שלי לטווח הארוך (עשורים קדימה), אשמח לשמוע את דעתכם שוק ההון 53
mudale222 מה דעתכם על קנייה ורישום דירה על שמי על מנת לחמוק ממיסים על דירה שנייה (לטובת קרוב משפחה) נדל"ן 30
א אשמח לחוות דעתכם נדל"ן 5
E מה דעתכם על קרנות TDIF? שוק ההון 11
The Thinker מה דעתכם על NFT? השקעות אלטרנטיביות 103
Tsachi01 מה דעתכם על כך שיוטיוב החליטה להסיר את מונה הדיסלייקים? אוף טופיק 38
א מחשבות על החלק הסולידי של התיק- דעתכם ? שוק ההון 8
M דעתכם לגבי הרכב תיק התחלתי שוק ההון 5
פרח בר חוות דעתכם על תיק השקעות לסטודנט חדש שוק ההון 14
N מה דעתכם על שינוי מודל הערבות ההדדית הקיים בביטוח הבריאות הציבורי? אוף טופיק 60
Y מה דעתכם על התכנון מס הבא? [כספי פיצויים] מיסים 15

נושאים דומים

Back
למעלה