תמהיל משכנתא עם פירעון חלקי

[ar15]

חברה טובה של המשפחה בוחנת לקיחת משכנתא לטובת קניית דירה ראשונה למגורים - 1.5M.
אחוז המימון הוא סביבות 62%, קצת מעל המדרגה העליונה.

בכל אופן, היא קיבלה כמה הצעות מיועץ המשכנתא לתמהילים שההחזר לשקל בהם נע סביב 1.3.
הטוויסט כאן הוא שייתכן ותהיה לה אפשרות לקבל 170K מההורים, ואז כביכול אחוז המימון יירד ובשאיפה גם הריביות אמורות להשתפר (האמנם?).
עניין הכסף מההורים עדיין לא בטוח, אבל מבדיקה שעשיתי במחשבון של משכנתאמן יוצא תאורטית שאם היא תיקח את המשכנתא ללא הוספת ההון של ההורים,
ונניח תגיע כעבור שבועיים-שלושה כדי להוסיף את ה170K האלה ולקצר תקופה למסלול של המ"צ (היקר יותר), אז ההחזר לשקל יורד לסדר גודל של 1.16-1.17.

היא שאלה את היועץ שלה על זה והוא משום מה מתנגד ואומר שזה לא רעיון טוב, ושעדיף להגיע מראש עם ה170K כדי לרדת בשיעור המימון ולקבל ריבית טובה יותר מהבנק. מכל מיני הצעות שראיתי כאן בפורום ובקבוצות פייסבוק, ההצעות הן לא ברמה של 1.16 החזר לשקל, אלא משהו סביבות 1.22-1.24.

כמה ניתן להסתמך על המחשבון של משכנתאמן מהבחינה הזאת של הפירעון החלקי?

אשמח לשמוע את דעתכם

עריכה:
שכחתי לציין שהמסלול המועדף כרגע הוא שלישים:
1/3 פריים, 25 שנה, P-0.6
1/3 קל"צ, 18 שנה, 2.6%
1/3 מ"צ משתנה כל 5, 25 שנה, 2% (ייסגר לפני ה5 שנים)

 

[אורי ג.]

היא שאלה את היועץ שלה על זה והוא משום מה מתנגד ואומר שזה לא רעיון טוב, ושעדיף להגיע מראש עם ה170K כדי לרדת בשיעור המימון ולקבל ריבית טובה יותר מהבנק. מ

בגדול הוא צודק.

 

[Minimi]

נכון ולא נכון.
מצד אחד הוא צודק. ככל שאחוז המימון עולה, ההלוואה טובה יותר. לא יודע כמה זה יהיה משמעותי אז שווה לבדוק מול הבנק ולקבל 2 הצעות.
מצד שני, לקיחת סכום גדול יותר מגדילה את החלק היחסי של הפריים ואז, כשתחזיר את ה 170K ותפרע את הקבועה, החלק היחסי של הפריים יגדל.

 

[ar15]

בגדול הוא צודק.

חייב להגיד שאני לא מצליח להבין.
כשאני שם את המשכנתא פחות ה170K במחשבון ומציב את הריביות הממוצעות שאנשים (עם יועציהם) מקבלים, בשום תסריט לא יוצא החזר נמוך מ1.2.
מה אני מפספס פה? יכול להיות שהחישוב של הפירעון החלקי שמופיע במחשבון של משכנתאמן לא מדויק כלל?

נכון ולא נכון.
מצד אחד הוא צודק. ככל שאחוז המימון עולה, ההלוואה טובה יותר. לא יודע כמה זה יהיה משמעותי אז שווה לבדוק מול הבנק ולקבל 2 הצעות.
מצד שני, לקיחת סכום גדול יותר מגדילה את החלק היחסי של הפריים ואז, כשתחזיר את ה 170K ותפרע את הקבועה, החלק היחסי של הפריים יגדל.

מניח שהתכוונת ככל שאחוז המימון יורד.
לגבי ה2 הצעות מהבנק - האם זה לא עלול להתפרש מבחינת הבנק שהיא מתכננת לכאורה מסלול פיתוי ואז הוא יגלה אנטי ו"יתנקם" בריביות?

 

[Minimi]

@ariel15
כן התכוונתי ככל שתקח פחות כסף אבל לא חושב שסכום של 170K מ1.5M יהווה פקטור משמעותי לריביות.
הכי פשוט לומר את האמת. אתה מתלבט האם לקחת עכשיו או בעוד חודשיים ורוצה לדעת מה ההבדל

 

[$Ron$]

אישית הייתי לוקח אחוז מימון גבוה יותר ומיד סוגר 170 א' מהמשתנה צמוד. לדעתי גם תקבל תמהיל סופי יותר טוב וגם ריבית ממוצעת טובה יותר. (הנחה של הרעה של בסביבות ה0.2% בריביות והנחת מדד של 1.5%).

 

[אורי ג.]

חייב להגיד שאני לא מצליח להבין.
כשאני שם את המשכנתא פחות ה170K במחשבון ומציב את הריביות הממוצעות שאנשים (עם יועציהם) מקבלים, בשום תסריט לא יוצא החזר נמוך מ1.2.
מה אני מפספס פה? יכול להיות שהחישוב של הפירעון החלקי שמופיע במחשבון של משכנתאמן לא מדויק כלל?

אני לא יודע מה זה 1.2
אני יודע שההפרשים בין מדרגות המימון יכולות להגיע ל0.2%

 

[ar15]

אני לא יודע מה זה 1.2

החזר לשקל של המשכנתא, שעל כל 1 שקל משכנתא שלוקחים מחזירים בסוף הדרך 1.2 שקל, כביכול 20% יותר מסכום המשכנתא המקורי.

אני מכיר שזה המדד המקובל שלפיו משווים משכנתאות, לא?

כי יש הרי משכנתאות שהקרן בהן צמודה למדד, בחלק אין, בחלק יש עוד דברים ובחלק דברים אחרים, ובסופו של דבר ההחזר לשקל זה המדד היחיד שאפשר להשוות איתו תפוחים לתפוחים בין משכנתאות שונות.
סוג של מחיר לקילו.

איך אפשר אחרת להכריע בשאלה האם המשכנתא יקרה או לא? התבוננות במסלולים לא נותנת איזה מספר שאיתו אפשר למדוד

 

[אורי ג.]

החזר לשקל של המשכנתא, שעל כל 1 שקל משכנתא שלוקחים מחזירים בסוף הדרך 1.2 שקל, כביכול 20% יותר מסכום המשכנתא המקורי.

אני מכיר שזה המדד המקובל שלפיו משווים משכנתאות, לא?

לא, זה נתון לא רלוונטי ויש להתעלם ממנו.

איך אפשר אחרת להכריע בשאלה האם המשכנתא יקרה או לא? התבוננות במסלולים לא נותנת איזה מספר שאיתו אפשר למדוד

לפי הריביות והנחות שונות שצריך לקחת.
התבוננות במסלולים זה הדבר היחיד שחשוב.

 

[ar15]

טוב אז עבר קצת זמן, היו חגים והאמת שהיא בעצמה התמהמהה עם העניין, וכרגע ההצעה הכי טובה שהיא קיבלה היא:
1/3 פריים - 300 (25 שנה) - 1%
1/3 קל"צ - 180 (15 שנה) - 2.8%
1/3 מ"צ כל 5 - 300 (25 שנה) - 1.65%, פירעון של 50% ממנו כעבור חודש ככה שבפועל התמהיל ייצא 40 פריים, 40 קל"צ ו-20 מ"צ.

מה דעתכם על הריביות? אני מניח שהשינויים האלה בקלצ ובמצ הגיעו בעיקר בגלל תחזיות האינפלציה...

 

[אורי ג.]

מה דעתכם על הריביות? אני מניח שהשינויים האלה בקלצ ובמצ הגיעו בעיקר בגלל תחזיות האינפלציה...

בסדר גמור.
את המ"צ הייתי משנה למל"צ.

 

[ar15]

את המ"צ הייתי משנה למל"צ.

משער שתהיה הרעה משמעותית בריבית?
לכיוון ה3-3.5% עבור המל"צ?

 

[TechPeon]

משער שתהיה הרעה משמעותית בריבית?
לכיוון ה3-3.5% עבור המל"צ?

הכוונה למדד, אני מניח.

 

[ar15]

הכוונה למדד, אני מניח.

כן, התכוונתי מבחינת הריבית של המל"צ במקום המ"צ בתמהיל.

 

[TechPeon]

כן, התכוונתי מבחינת הריבית של המל"צ במקום המ"צ בתמהיל.

אה הבנתי. אני מניח שהבנק בסוף ייקח את המרווחים שלו בהתאם, אבל אולי כדאי שתריץ סימולציה במשכנתאמן בהוספת עליית המדד בשנה האחרונה למשל, ותשווה למסלול עם הריבית מל"צ שתקבל. יש לי הרגשה שמל"צ עדיין יצא יותר זול.

אני גם עומד לקחת משכנתא, וכנראה שיהיה מסלול מ"צ, אבל אני לוקח אותו בידיעה שהוא מסולק תוך שנה בגג.

 

[אורי ג.]

משער שתהיה הרעה משמעותית בריבית?

זה לא הרעה כי מדד.

 

[ar15]

טוב אז אחרי תהליך לא פשוט בכלל, היא סיימה לפני כמה ימים את תהליך המשכנתא עם התמהיל הבא:
1/3 פריים - 300 (25 שנה) - 1%
1/3 קל"צ - 180 (15 שנה) - 2.8%
1/3 מ"צ כל 5 - 300 (25 שנה) - 1.65%

התכנון שלה הוא לפרוע 200K ממסלול המשתנה צמודה במיידי (סה"כ יש 300K במסלול הזה).
העניין הוא כזה - לנוכח התעוררות שוק הבנקאות ובייחוד לאור הכניסה עכשיו של הבנק הדיגיטלי, הבנקים התחילו להציע הלוואות הצטרפות בריביות לא רעות בכלל למעבירי משכורת. יש אפשרות לקבל מהבנק שדרכו היא לקחה את המשכנתא הלוואה של 100K ל10 שנים בריבית P+0.5%. כעת היא שוקלת לקחת את ההלוואה הזו וביחד עם ה200K שלה לסגור לגמרי את מסלול המשתנה צמודה.

העניין הוא שבגלל זה אותו בנק, היא לא יכולה להגיד שזה עבור סגירת חלק מהמשכנתא, ולכן חשבנו מה כן אפשר להגיד להם (כלומר עבור מה מיועדת ההלוואה). אפשרות סבירה יכולה להיות שזה מיועד עבור שיפוץ הדירה (שגם ככה משועבדת לבנק דרך המשכנתא הרי...).
השאלה היא האם כשהבנק בסופו של דבר יראה שזה לא באמת עבור שיפוץ ושעשינו שימוש אחר בכסף - האם יכולות להיות לכך השלכות כלשהן? או שעניין "לשם מה מיועדת ההלוואה" הוא בשביל סטטיסטיקות פנימיות של הבנק ונטו כדי לתמחר את ההלוואות (ובפועל אפשר לעשות עם הכסף כל מה שרוצים גם אם זה לא מה שהצהרנו בפני הבנק)?

 

[half-solid]

מה כן אפשר להגיד להם (כלומר עבור מה מיועדת ההלוואה)

כל דבר שבא לך שקשור לצריכה

אוטו, שיפוץ, בת מצווה לתינוקות בת השלוש

אפשר גם
תנור, מכונת כביסה, מכונת תפירה, ספה, מזנון, שטיח
אלטי זעכן

(מזל שיש היום עליית מחירים, כל הנ"ל יכולים לעלות קרוב למאה אלף)

השאלה היא האם כשהבנק בסופו של דבר יראה שזה לא באמת עבור שיפוץ ושעשינו שימוש אחר בכסף - האם יכולות להיות לכך השלכות כלשהן? או שעניין "לשם מה מיועדת ההלוואה" הוא בשביל סטטיסטיקות פנימיות של הבנק ונטו כדי לתמחר את ההלוואות (ובפועל אפשר לעשות עם הכסף כל מה שרוצים גם אם זה לא מה שהצהרנו בפני הבנק)?

בנק ישראל מגביל אותם כך שלא יתנו הלוואות לדיור.
אז הם מסמנים וי שזה לא לדיור במוצהר.

שניה אחרי שהכסף אצלך, כנראה שזה לא מעניין אותם מה אתה עושה איתו.
מצדם תקנה איתו נייס גאי בדרום תל אביב.

 

[ישראלית]

הפער קטן בפירעון נוסף של 100,000 להחליף 1.65 צמוד מדד ל2.1 (המדד שווה יותר מ0.55 כך שזה חיסכון קטן) וקח בחשבון שההחזר החודשי עולה כי זה לפחות שנים.

בנוסף הייתה צריכה לעשות כדברי אורי ג. לחלק את השליש של המ"צ חלקה (2/3 ממנה) מ"צ בריבית מאוד יקרה (את זה בכל מקרה היא פורעת) והשאר מל"צ וכך גם השאר היה נותר עוד יותר זול מעכשיו.

 

[מאיר_]

המספר הרלוונטי הוא לא כמה שקל תחזיר על כל שקל שלקחת, אלא גרף עלות ריבית ממוצעת לשקל לפי חודשים.

נניח 200 אלף ב 2% ריבית ועוד 100 אלף ב 1% ריבית, הריבית הממוצעת לחודש הזה היא 1.66%

ככה אתה מכניס לחשבון עלות אלטרנטיבית לכסף.
לדוגמה, אם אתה יכול להחזיר 3000 שח לחודש, אתה יכול לפרוס ליותר זמן, בהנחה שתקבל ריבית נמוכה יותר ולשים את ההפרש בחשבון השקעות.