זה מעלה שאלה שתהיתי לגביה:
אחד העקרונות החזקים העולים מהבלוג הזה הוא "לא לנסות לתזמן שווקים". האם זה שונה בשוק הנדל"ן ואם כן מדוע?
שוק הנדל"ן במובנים מסויימים שונה משוק ההון, אין צורך לתזמן במדויק האם השוק ישנה מגמה מחר ויתחיל לרדת, או האם הוא הגיע לתחתית ומכאן יעלה, קשה לתזמן מראש שנוי זה במדויק, אך לעומת זאת, ישנם מספיק פרמטרים כדי לדעת האם השוק אטרקטיבי להשקעה ברמת מחירים מסויימת, האם היחס בין כח הקניה לבין מחירי הנכסים מצדיק קניית נכס, או האם השוק יקר מדי וכדאי לחדול מלרכוש נכסים מניבים בשוק זה ואלי אפילו לממש נכסים ברווח.
בשוק ההון קוראים לכך לתזמן את השוק, ואילו בתחום השקעות הנדל"ן זה נקרא בדיקת כדאיות השקעה, הבדיקה היא בהתאם למחיר הנכס, לשכירות, תנאי המימון, פוטנציאל עליית ערך, היחס בין ההיצע לביקוש לנכסים בשוק, אחוזי תפוסת נכסים בשוק, תזרים חיובי משכירות..... כדי שההשקעה תהיה כדאית, סביר להניח שרמת המחירים בשוק תהיה אטרקטיבית, במידה והשוק יקר ובועתי, תוצאות בדיקת כדאיות ההשקעה יהיו בהתאם (מבחינתי זו בדיקה המתזמנת כדאיות או אי כדאיות השקעה בשוק הנדל"ן).
מאחר ומשקיעי הנדל"ן נעזרים במימון רכישת נכס, בשוק שלאחר משבר הם נהנים מרמת מחירים נמוכה ולכן המימון יהיה נמוך בהתאם, והתשואה משכירות בשיא, אז גם אם עליית המחירים תגיע בעוד 3 או 4 שנים, עדיין מדובר בעיתוי רכישה טוב (בנדל"ן משקיעם לטווח בינוני ארוך).
ואם משקיעי הנדל"ן ממשים רווח ומוכרים נכס מניב בשוק שנתיים לפני הגיעו לפיק, עדיין הרוויחו יפה ואני מניח שימצאו השקעה מניבה אטרקטיבית לא פחות, ואפילו ברמת מחירים אטרקטיבית יותר.
