• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

רכישת דירה להשקעה בעזרת משכנתא לכל מטרה

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,759
דירוג
3,003
שלום לכולם ,
יש לנו דירת מגורים/השקעה עם 20% מימון.
יש לנו אפשרות לקנות דירה להשקעה, בתשואה של 4.2-4.5%. לאחר מס רכישה כ 4%.

בשביל לא להכניס יד עמוק מדי לכיס (ולא לפדות קרנות השתלמות), חשבנו לקחת 45% על הדירה הנרכשת ולהגדיל את המשכנתא הקיימת שלנו ל45% (או לקחת מאמא הלוואה).

סה"כ זה נותן אחוז מימון של כ80% על הדירה להשקעה.
בהנחת תזרים 0 בעוד 21 שנים לכל היותר תהיה הדירה נקיה ממשכון.
אפשר למרוח את המשכנתא ולקבל תזרים של 350 ש"ח לחודש.
(לא צפויות הוצאות גדולות כי הדירה תעבור שיפוץ מן המסד ועד הטפחות).

תשואה על ההון במקרה הטוב 5.1%, במקרה הרע 3.63%.

הייתם הולכים על זה?

נ.ב - הדירה היא בבניין בו נמצאת דירת המגורים/השקעה - כך שיש קלות תפעולית בלהראות/לתקן וכו'
 
נערך לאחרונה ב:
עניין של אופי

זה מבחינתי ממצא את העניין שלי.
חלק גדול בלהשכיר דירה .זה שאלה אם אתה מתאים-אינטרקציה אם שוכרים מתאים או לא.
למרות שבעבר השכרתי בית שהיה בבעלותי ושכרתי במקומו. היו לי 2 שוכרים 4 שנים כל אחד.אחלה שוכרים גרושים ללא ילדים שזה לא היה הבית העיקרי שלהם.
אבל אני לא מתאים.
שוב זה לא לכל אחד. אולי בשבילך זה אחלה
 
שלום לכולם ,
יש לנו דירת מגורים/השקעה עם 20% מימון.
יש לנו אפשרות לקנות דירה להשקעה, בתשואה של 4.2-4.5%. לאחר מס רכישה כ 4%.

בשביל לא להכניס יד עמוק מדי לכיס (ולא לפדות קרנות השתלמות), חשבנו לקחת 45% על הדירה הנרכשת ולהגדיל את המשכנתא הקיימת שלנו ל45% (או לקחת מאמא הלוואה).

סה"כ זה נותן אחוז מימון של כ80% על הדירה להשקעה.
בהנחת תזרים 0 בעוד 21 שנים לכל היותר תהיה הדירה נקיה ממשכון.
אפשר למרוח את המשכנתא ולקבל תזרים של 350 ש"ח לחודש.
(לא צפויות הוצאות גדולות כי הדירה תעבור שיפוץ מן המסד ועד הטפחות).

תשואה על ההון במקרה הטוב 5.1%, במקרה הרע 3.63%.

הייתם הולכים על זה?

נ.ב - הדירה היא בבניין בו נמצאת דירת המגורים/השקעה - כך שיש קלות תפעולית בלהראות/לתקן וכו'

לא ברור מספיק, האם אתה מדבר על 80% מימון, התזרים החודשי אמור להיות שלילי, אנא הסבר זאת. חסר כאן גם חישוב התשואה משכירות כיצד אתה מחשב זאת ?
 
טעות. התזרים יהיה שלילי. לא רק שלילי אלא שלילי עמוק.
יש עוד הון עצמי "נסתר" שהולך לשיפוץ ומס רכישה.
סה"כ, אחרי שיפוץ ומס רכישה, חלק המשכנתא הוא 66%. היתר כסף שלנו.
רק לרכישה, חלק המשכנתא 80%.

חשב בשנית, בנוסף הריבית לא תהיה 3.3% לעד כי הריבית תעלה.
80% קל"צ, לא זז לשום מקום. החישוב מתחשב בשינויים בפריים.
 
אא"כ יש מקום לUPSIDE רציני אני אישית לא, תשואה עלובה בעיני בטח בהתחשב במינוף.
מבחינתי:
  1. הדירה מוצעת למכירה במחיר אטרקטיבי. לפחות 12.5% מתחת ל"שוק".
  2. עלות השיפוץ יכולה להיות יותר נמוכה ממה שכרגע נלקח בחשבון, ואז התשואה תעלה.
  3. היסטורית אנחנו בסביבת ריבית נמוכה, לכן לקבע קל"צ כיום כנראה יהיה נכון לטווח הארוך כי ההלוואה תישחק עם האינפלציה (שכ"ד יעלה ומשכנתא לא).
  4. בעוד 21 שנים הבת שלי תוכל לקבל דירה ללא משכנתא שמישהו אחר שילם על 2/3 ממנה.
  5. בגלל 1, זה יכול להכניס אותנו לבעיה עם הדירה שכבר יש לנו.
  6. אפשר תמיד למכור במחיר שוק ולהרוויח משהו.
 
  • הדירה מוצעת למכירה במחיר אטרקטיבי. לפחות 12.5% מתחת ל"שוק".
אז אולי זה שווה את זה.

שאלה של גם איפה הנכס, בעקבות מחיר למשתכן יש מקומות בהם המחירים יורדים והשכ"ד בכלל צונח.
 
אז אולי זה שווה את זה.

שאלה של גם איפה הנכס, בעקבות מחיר למשתכן יש מקומות בהם המחירים יורדים והשכ"ד בכלל צונח.
מהניסיון שלי, אם דירה מוצעת במחיר של 12.5% מתחת למחיר השוק- זה כנראה מחיר השוק כבר מתומחר.
בנוסף יצא לי לראות כל הרבה אנשים שמחשבים תשואה על השקעות נדלן באופן שגוי, כך שגם ההערכות של 4% תשואה אני נאלץ לפקפק. הכי בולט זה שפותח הפוסט אומר ש"במקרה הרע" התשואה תהיה 3.6% כשבפועל היא בקלות יכולה להיות שלילית, במיוחד בהשוואה לאלטרנטיבות.
 
זה כנראה מחיר השוק כבר מתומחר.
או שזו עסקה יחודית.
הכי בולט זה שפותח הפוסט אומר ש"במקרה הרע" התשואה תהיה 3.6% כשבפועל היא בקלות יכולה להיות שלילית
כמובן שאם אין דייר נאלץ לספוג את זה. אבל זה כבר פונקציה של מחיר ולכן במקסימום נגלח 0.5% תשואה ולא נהיה שליליים.

מוזמן להציע חישוב אחר.
 
קודם כל חישובי התשואה שלך מן הסתם מתעלמים משינויי מחיר. אני לא בטוח שזו הנחה סבירה, כך שזה מינוס אחד רציני לדעתי שבגללו אני אישית לא הייתי הולך על זה.
שנית, אני לא יודע מה טיב ההנחה שאתה מדבר עליה. אם זה 12.5% הנחה אמיתית - כלומר כי מי שמוכר לך באמת לא יודע את מחירי השוק או נורא לחוץ למכור מסיבה שלא קשורה לדירה עצמה- זה כבר באמת פתח לעסקה יותר מעניינת, אבל עדיין אני מתקשה להבין איך אתה מוצא דירה בישראל 2018 במקום שאינו חורבה שמכניסה 4.5% תשואה, גם ברוטו, גם אחרי הנחה של 10-15%. אתה יכול לומר בגדול איזור, סוג דירה, סיבת הנחה? כי אם אכן מדובר בעסקה אטרקטיבית באופן יוצא דופן, אולי יש פה משהו, אבל גם אז- ריבית 3.3% על המשכנתא זה מרווח תמרון מאוד צר אני חושב.
 
מוצא דירה בישראל 2018 במקום שאינו חורבה שמכניסה 4.5% תשואה, גם ברוטו, גם אחרי הנחה של 10-15%
הדירה לפני שיפוץ. אחרי שיפוץ תכניס לכל הפחות 4.2% לפי המחיר המדובר.
אתה יכול לומר בגדול איזור, סוג דירה, סיבת הנחה?
חיפה. דירת 4 חד' 100 מ"ר.
סיבת ההנחה כי הדירה מוזנחת ודורשת שיפוץ.
מתעלמים משינויי מחיר
שינויי מחיר במחיר הנכס?
 
נ.ב - הדירה היא בבניין בו נמצאת דירת המגורים/השקעה - כך שיש קלות תפעולית בלהראות/לתקן וכו'
מנסיון עבר, זה עלול לעלות כסעיף בעייתי בדבר פטור ממס שבח. מציע להתייעץ עם עורך דין בעניין.
 
תוכל להרחיב?
לצערי לא יותר מדי. לסבתי היו שתי דירות שירשנו אני ואחיי. כשמכרנו את אחת מהן נשאלנו ע"י עורך הדין אם הן באותו הבניין כי זה מבטל את הפטור מס שבח. לא יודע יותר מזה, אם זה רלבנטי רק לדירות בירושה וכו' ולכן ממליץ על בדיקה עם עו"ד לפני כל העניין.
כמו כן, מסייג ומזכיר שהנהלים לגבי מס שבח משתנים אחת לכמה שנים ולא יודע אם כדאי לסמוך ולהתבסס על זה.
 
@Fitch כבר כתבו לפניי והם צודקים. החזרים שלך שלילי. לא ייתכן ש80% מימון ו4% תשואה משאירים אותך בתזרים 0 ולסיים את המשכנתא אחרי 21 שנים.
תבדוק את עצמך
דרך אגב אם בא לך לפרט איפה בחיפה ומה המחיר אז אגיד לך מה דעתי על העסקה
 
ועוד משהו לגבי מסים שכתבו לפניי כי הדירות באותו בניין. אם יהיה פינוי בינוי אז לפי החוק אתה פטור מהיטל השבחה רק על דירה אחת בבניין. למרות שהיזם הרבה פעמים לוקח על עצמו עלויות כאלה
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Y לבטים לפני רכישת דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
A מתלבטים בין רכישת דירה למגורים לבין רכישת דירה להשקעה נדל"ן 32
צ ייעוץ - רכישת דירה להשקעה נדל"ן 0
M רכישת דירה להשקעה נדל"ן 4
I רכישת דירה להשקעה וקניית דירה למגורים עוד כעשור נדל"ן 2
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
M התייעצות פיננסית רכישת דירה VS דירה להשקעה שוק ההון 4
O כדאיות רכישת דירה להשקעה נדל"ן 17
A התייעצות - רכישת דירה להשקעה נדל"ן 5
ק רכישת דירה ראשונה להשקעה, דברים שחייבים לדעת? נדל"ן 1
P משכון דירה לצורך רכישת דירה להשקעה נדל"ן 32
ס התייעצות לפני רכישת דירה להשקעה ב700-800אלף והשקעה משפחתית נדל"ן 39
B רכישת דירה להשקעה כרווק (מחיר למשתכן) נדל"ן 10
A רכישת דירה להשקעה ביוון נדל"ן 3
B רכישת דירה להשקעה באזור חיפה או הקריות נדל"ן 2
ל רכישת דירה ראשונה-דירה להשקעה נדל"ן 7
R רכישת דירה להשקעה במדריד, מבקש להתייעץ עם משקיע פרטי שכבר עשה זאת נדל"ן 6
Z רכישת דירה שנייה להשקעה בארץ נדל"ן 34
י רכישת דירה להשקעה בחו"ל נדל"ן 111
A רכישת דירה להשקעה לתקופה קצרה נדל"ן 5
M רכישת דירה ראשונה נדל"ן 6
ש רכישת שליש דירה לאחר זכייה במחיר למשתכן. נדל"ן 3
B רכישת מקרר - מעבר דירה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 6
T רכישת דירה ראשונה באיזור חיפה ללא משכנתא נדל"ן 14
T האם חייב לקחת שמאי מקרקעין לפני רכישת דירה? נדל"ן 7
R פיקוח ממשלתי על מחירי הדיור בעת רכישת דירה נדל"ן 43
השועל רכישת דירה שנייה או שדרוג דירה נדל"ן 1
ל רכישת גג לצורך בניית דירה נוספת נדל"ן 4
י שכירות של 12,000 ש"ח או רכישת דירה נדל"ן 30
T איך עובד תהליך רכישת דירה? נדל"ן 1
M רכישת דירה למגורים - האם זה הזמן הנכון? נדל"ן 8
T רכישת דירה מהון עצמי בלבד בזמן של ריבית גבוהה נדל"ן 20
א רכישת דירה חדשה בחיפה בעת הנוכחית נדל"ן 6
ר רכישת דירה בעיתוי הנוכחי נדל"ן 6
F רכישת דירה יד 2 - מה מבנה תשלום נפוץ? נדל"ן 3
א רכישת דירה שהמוכרים חתומים על פינוי בינוי פוסטים מאיכות נמוכה 6
D מכירת מניות למען רכישת דירה למגורים שוק ההון 31
H מינוף דירה של הורים לצורך רכישת דירה חדשה נדל"ן 11
R רכישת דירה מעמיגור עבור אימי נדל"ן 12
T משתף בהתלבטות רכישת דירה נדל"ן 9
N רכישת דירה נדל"ן 24
E re-finance/מימון מחדש עבור רכישת דירה שניה נדל"ן 15
B רכישת דירה מהדיור הציבורי - מימון זכאי נדל"ן 20
A רכישת דירה מקבלן - הסבר לגבי מצב חשבון, ממה להיזהר? נדל"ן 2
ה התחרטות על רכישת דירה בזמן משא ומתן נדל"ן 8
ד מס רכישת דירה שניה נדל"ן 12
G דברים שכדאי לעשות לפני תחילת משא ומתן על רכישת דירה נדל"ן 3
ת רכישת דירה הרשומה בטאבו כחברת גוש חלקה - אישור משפטי למשכנתא לפני חתימה על חוזה נדל"ן 1
J זוג צעיר לפני רכישת דירה, עזרה בכמה החלטות פיננסיות בבקשה נדל"ן 16
N רכישת דירה עבור הורה נכה נדל"ן 6

נושאים דומים

Back
למעלה