רכישת דירה להשקעה בעזרת משכנתא לכל מטרה

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,607
דירוג
2,863
שלום לכולם ,
יש לנו דירת מגורים/השקעה עם 20% מימון.
יש לנו אפשרות לקנות דירה להשקעה, בתשואה של 4.2-4.5%. לאחר מס רכישה כ 4%.

בשביל לא להכניס יד עמוק מדי לכיס (ולא לפדות קרנות השתלמות), חשבנו לקחת 45% על הדירה הנרכשת ולהגדיל את המשכנתא הקיימת שלנו ל45% (או לקחת מאמא הלוואה).

סה"כ זה נותן אחוז מימון של כ80% על הדירה להשקעה.
בהנחת תזרים 0 בעוד 21 שנים לכל היותר תהיה הדירה נקיה ממשכון.
אפשר למרוח את המשכנתא ולקבל תזרים של 350 ש"ח לחודש.
(לא צפויות הוצאות גדולות כי הדירה תעבור שיפוץ מן המסד ועד הטפחות).

תשואה על ההון במקרה הטוב 5.1%, במקרה הרע 3.63%.

הייתם הולכים על זה?

נ.ב - הדירה היא בבניין בו נמצאת דירת המגורים/השקעה - כך שיש קלות תפעולית בלהראות/לתקן וכו'
 
נערך לאחרונה ב:

naftul21

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/12/16
הודעות
475
דירוג
225
עניין של אופי

זה מבחינתי ממצא את העניין שלי.
חלק גדול בלהשכיר דירה .זה שאלה אם אתה מתאים-אינטרקציה אם שוכרים מתאים או לא.
למרות שבעבר השכרתי בית שהיה בבעלותי ושכרתי במקומו. היו לי 2 שוכרים 4 שנים כל אחד.אחלה שוכרים גרושים ללא ילדים שזה לא היה הבית העיקרי שלהם.
אבל אני לא מתאים.
שוב זה לא לכל אחד. אולי בשבילך זה אחלה
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,562
דירוג
4,594
שלום לכולם ,
יש לנו דירת מגורים/השקעה עם 20% מימון.
יש לנו אפשרות לקנות דירה להשקעה, בתשואה של 4.2-4.5%. לאחר מס רכישה כ 4%.

בשביל לא להכניס יד עמוק מדי לכיס (ולא לפדות קרנות השתלמות), חשבנו לקחת 45% על הדירה הנרכשת ולהגדיל את המשכנתא הקיימת שלנו ל45% (או לקחת מאמא הלוואה).

סה"כ זה נותן אחוז מימון של כ80% על הדירה להשקעה.
בהנחת תזרים 0 בעוד 21 שנים לכל היותר תהיה הדירה נקיה ממשכון.
אפשר למרוח את המשכנתא ולקבל תזרים של 350 ש"ח לחודש.
(לא צפויות הוצאות גדולות כי הדירה תעבור שיפוץ מן המסד ועד הטפחות).

תשואה על ההון במקרה הטוב 5.1%, במקרה הרע 3.63%.

הייתם הולכים על זה?

נ.ב - הדירה היא בבניין בו נמצאת דירת המגורים/השקעה - כך שיש קלות תפעולית בלהראות/לתקן וכו'

לא ברור מספיק, האם אתה מדבר על 80% מימון, התזרים החודשי אמור להיות שלילי, אנא הסבר זאת. חסר כאן גם חישוב התשואה משכירות כיצד אתה מחשב זאת ?
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,607
דירוג
2,863

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,461
דירוג
22,439

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,607
דירוג
2,863
טעות. התזרים יהיה שלילי. לא רק שלילי אלא שלילי עמוק.
יש עוד הון עצמי "נסתר" שהולך לשיפוץ ומס רכישה.
סה"כ, אחרי שיפוץ ומס רכישה, חלק המשכנתא הוא 66%. היתר כסף שלנו.
רק לרכישה, חלק המשכנתא 80%.

חשב בשנית, בנוסף הריבית לא תהיה 3.3% לעד כי הריבית תעלה.
80% קל"צ, לא זז לשום מקום. החישוב מתחשב בשינויים בפריים.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,461
דירוג
22,439

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,607
דירוג
2,863
אא"כ יש מקום לUPSIDE רציני אני אישית לא, תשואה עלובה בעיני בטח בהתחשב במינוף.
מבחינתי:
  1. הדירה מוצעת למכירה במחיר אטרקטיבי. לפחות 12.5% מתחת ל"שוק".
  2. עלות השיפוץ יכולה להיות יותר נמוכה ממה שכרגע נלקח בחשבון, ואז התשואה תעלה.
  3. היסטורית אנחנו בסביבת ריבית נמוכה, לכן לקבע קל"צ כיום כנראה יהיה נכון לטווח הארוך כי ההלוואה תישחק עם האינפלציה (שכ"ד יעלה ומשכנתא לא).
  4. בעוד 21 שנים הבת שלי תוכל לקבל דירה ללא משכנתא שמישהו אחר שילם על 2/3 ממנה.
  5. בגלל 1, זה יכול להכניס אותנו לבעיה עם הדירה שכבר יש לנו.
  6. אפשר תמיד למכור במחיר שוק ולהרוויח משהו.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,461
דירוג
22,439
  • הדירה מוצעת למכירה במחיר אטרקטיבי. לפחות 12.5% מתחת ל"שוק".
אז אולי זה שווה את זה.

שאלה של גם איפה הנכס, בעקבות מחיר למשתכן יש מקומות בהם המחירים יורדים והשכ"ד בכלל צונח.
 

DavidA

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/17
הודעות
1,250
דירוג
1,416
אז אולי זה שווה את זה.

שאלה של גם איפה הנכס, בעקבות מחיר למשתכן יש מקומות בהם המחירים יורדים והשכ"ד בכלל צונח.
מהניסיון שלי, אם דירה מוצעת במחיר של 12.5% מתחת למחיר השוק- זה כנראה מחיר השוק כבר מתומחר.
בנוסף יצא לי לראות כל הרבה אנשים שמחשבים תשואה על השקעות נדלן באופן שגוי, כך שגם ההערכות של 4% תשואה אני נאלץ לפקפק. הכי בולט זה שפותח הפוסט אומר ש"במקרה הרע" התשואה תהיה 3.6% כשבפועל היא בקלות יכולה להיות שלילית, במיוחד בהשוואה לאלטרנטיבות.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,607
דירוג
2,863
זה כנראה מחיר השוק כבר מתומחר.
או שזו עסקה יחודית.
הכי בולט זה שפותח הפוסט אומר ש"במקרה הרע" התשואה תהיה 3.6% כשבפועל היא בקלות יכולה להיות שלילית
כמובן שאם אין דייר נאלץ לספוג את זה. אבל זה כבר פונקציה של מחיר ולכן במקסימום נגלח 0.5% תשואה ולא נהיה שליליים.

מוזמן להציע חישוב אחר.
 

doc29

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/2/15
הודעות
2,849
דירוג
2,770
קודם כל חישובי התשואה שלך מן הסתם מתעלמים משינויי מחיר. אני לא בטוח שזו הנחה סבירה, כך שזה מינוס אחד רציני לדעתי שבגללו אני אישית לא הייתי הולך על זה.
שנית, אני לא יודע מה טיב ההנחה שאתה מדבר עליה. אם זה 12.5% הנחה אמיתית - כלומר כי מי שמוכר לך באמת לא יודע את מחירי השוק או נורא לחוץ למכור מסיבה שלא קשורה לדירה עצמה- זה כבר באמת פתח לעסקה יותר מעניינת, אבל עדיין אני מתקשה להבין איך אתה מוצא דירה בישראל 2018 במקום שאינו חורבה שמכניסה 4.5% תשואה, גם ברוטו, גם אחרי הנחה של 10-15%. אתה יכול לומר בגדול איזור, סוג דירה, סיבת הנחה? כי אם אכן מדובר בעסקה אטרקטיבית באופן יוצא דופן, אולי יש פה משהו, אבל גם אז- ריבית 3.3% על המשכנתא זה מרווח תמרון מאוד צר אני חושב.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,607
דירוג
2,863
מוצא דירה בישראל 2018 במקום שאינו חורבה שמכניסה 4.5% תשואה, גם ברוטו, גם אחרי הנחה של 10-15%
הדירה לפני שיפוץ. אחרי שיפוץ תכניס לכל הפחות 4.2% לפי המחיר המדובר.
אתה יכול לומר בגדול איזור, סוג דירה, סיבת הנחה?
חיפה. דירת 4 חד' 100 מ"ר.
סיבת ההנחה כי הדירה מוזנחת ודורשת שיפוץ.
מתעלמים משינויי מחיר
שינויי מחיר במחיר הנכס?
 

י.ג

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/12/15
הודעות
794
דירוג
478
נ.ב - הדירה היא בבניין בו נמצאת דירת המגורים/השקעה - כך שיש קלות תפעולית בלהראות/לתקן וכו'
מנסיון עבר, זה עלול לעלות כסעיף בעייתי בדבר פטור ממס שבח. מציע להתייעץ עם עורך דין בעניין.
 

י.ג

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/12/15
הודעות
794
דירוג
478
תוכל להרחיב?
לצערי לא יותר מדי. לסבתי היו שתי דירות שירשנו אני ואחיי. כשמכרנו את אחת מהן נשאלנו ע"י עורך הדין אם הן באותו הבניין כי זה מבטל את הפטור מס שבח. לא יודע יותר מזה, אם זה רלבנטי רק לדירות בירושה וכו' ולכן ממליץ על בדיקה עם עו"ד לפני כל העניין.
כמו כן, מסייג ומזכיר שהנהלים לגבי מס שבח משתנים אחת לכמה שנים ולא יודע אם כדאי לסמוך ולהתבסס על זה.
 

יעקב

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/3/15
הודעות
341
דירוג
442
@Fitch כבר כתבו לפניי והם צודקים. החזרים שלך שלילי. לא ייתכן ש80% מימון ו4% תשואה משאירים אותך בתזרים 0 ולסיים את המשכנתא אחרי 21 שנים.
תבדוק את עצמך
דרך אגב אם בא לך לפרט איפה בחיפה ומה המחיר אז אגיד לך מה דעתי על העסקה
 

יעקב

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/3/15
הודעות
341
דירוג
442
ועוד משהו לגבי מסים שכתבו לפניי כי הדירות באותו בניין. אם יהיה פינוי בינוי אז לפי החוק אתה פטור מהיטל השבחה רק על דירה אחת בבניין. למרות שהיזם הרבה פעמים לוקח על עצמו עלויות כאלה
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
M התייעצות פיננסית רכישת דירה VS דירה להשקעה שוק ההון 4
O כדאיות רכישת דירה להשקעה נדל"ן 17
A התייעצות - רכישת דירה להשקעה נדל"ן 5
ק רכישת דירה ראשונה להשקעה, דברים שחייבים לדעת? נדל"ן 1
P משכון דירה לצורך רכישת דירה להשקעה נדל"ן 32
ס התייעצות לפני רכישת דירה להשקעה ב700-800אלף והשקעה משפחתית נדל"ן 39
B רכישת דירה להשקעה כרווק (מחיר למשתכן) נדל"ן 10
A רכישת דירה להשקעה ביוון נדל"ן 3
B רכישת דירה להשקעה באזור חיפה או הקריות נדל"ן 2
ל רכישת דירה ראשונה-דירה להשקעה נדל"ן 7
R רכישת דירה להשקעה במדריד, מבקש להתייעץ עם משקיע פרטי שכבר עשה זאת נדל"ן 6
Z רכישת דירה שנייה להשקעה בארץ נדל"ן 34
י רכישת דירה להשקעה בחו"ל נדל"ן 111
A רכישת דירה להשקעה לתקופה קצרה נדל"ן 5
צ רכישת דירה בשותפות - מה המשמעויות? נדל"ן 2
S רכישת דירה למגורים באזור הקריות או חיפה נדל"ן 9
G רכישת דירה במחיר למשתכן עם משכנתא גבוהה ומה לעשות עם הכסף בינתיים נדל"ן 7
S רכישת דירה במחיר למשתכן ודירה נוספת - התייעצות נדל"ן 17
N צומת דרכים - המשך שכירות אל מול רכישת דירה למגורים ללא משכנתא יומני מסע אישיים 8
י התלבטויות במימון רכישת דירה שנייה נדל"ן 4
J התלבטות במימון רכישת דירה נדל"ן 99
S (אי-)כדאיות רכישת דירה לרווק בשנות הארבעים לחייו צרכנות פיננסית 1
O רכישת דירה(ות) בחול, איך ניתן לקבל מימון לאחר רכישת דירה ראשונה נדל"ן 7
M השקעה של כסף למטרת רכישת דירה שוק ההון 12
E מחפש שרשור על כדאיות רכישת דירה יקרה בתקופת הפנסיה נדל"ן 0
י עזרה מההורים לצורך רכישת דירה נדל"ן 24
J התלבטות לגבי רכישת דירה נדל"ן 45
U רכישת דירה נוספת-שאלה בענייני מימון ומשכנתאות נדל"ן 5
Octopus השוואת אסטרטגיות השקעה - עם/בלי רכישת דירה (+ גיליון סימולציות) שוק ההון 12
ל רכישת דירה בשטח שדה דב המפונה נדל"ן 151
D השקעה לצורך רכישת דירה שוק ההון 4
נולי מסלולים בקה"ש לקראת רכישת דירה צרכנות פיננסית 4
ג רכישת דירה מפושט רגל - יש סיכונים חריגים?? נדל"ן 28
T רכישת דירה שמושכרת דרך airbnb נדל"ן 22
D רכישת דירה מכינוס נכסים נדל"ן 12
ק רכישת דירה ללא היתר בנייה (סגירת מרפסת) נדל"ן 14
M רכישת דירה מאדם מבוגר נדל"ן 17
G עומד לקראת רכישת דירה מקבלן - איך בוחרים עו"ד? נדל"ן 7
א משכון דירה למטרת רכישת דירה נוספת נדל"ן 11
O רכישת דירה בחו"ל נדל"ן 22
A ייעוץ משכנתא והליך רכישת דירה נדל"ן 12
A רכישת דירה מחו"ל נדל"ן 13
Y איך ממשיכים להתקדם? רכישת דירה, המשך חסכון ועוד ? יומני מסע אישיים 4
M רכישת דירה בתקציב נמוך נדל"ן 5
mr.mo רכישת דירה ב460 בחיפה. התלבטות מימון נדל"ן 21
ITS רכישת דירה - לקיחת משכנתא או מהון עצמי בלבד? נדל"ן 218
L מה חובה לדעת ולעשות, לאחר רכישת דירה (למגורים)? נדל"ן 8
W התלבטות (רכישת דירה) וייעוץ כללי נדל"ן 61
C לאחר רכישת דירה - העברת זכויות אלי נדל"ן 8

נושאים דומים

למעלה