• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

התייעצות פיננסית רכישת דירה VS דירה להשקעה

  • פותח הנושא Msean
  • פורסם בתאריך

Msean

משתמש רשום
הצטרף ב
3/1/21
הודעות
4
דירוג
0
שלום רב חברים,
אני בן 27, מתלבט כבר תקופה ארוכה לאיזה כיוון ללכת, אסביר את המצב שאני נמצא בו כעת.
כיום אני מנהל רשת אופנה, מרוויח בממוצע 18K בחודש ברוטו. הון עצמי 300K. מבחינת הוצאות לא גדולות, הרכב שייך לחברה, וההוצאות העיקריות הן למכללה (3K) דבר שיגמר ביוני ואז אני משער שהממוצע יהיה 6K בחודש. אני מאוד להוט ומשער שאתקדם בזמן הקרוב אך לא יכול להסתמך על כך בוודאות. אני נורא מתלבט לגביי דרך העתיד שאבחר ללכת בה, מודה ומתוודה שעד היום זנחתי לחלוטין את כל נושא ההשקעות והתעסקתי בעיקר בקריירה ובסיום התואר הראשון, עד שנפל לי האסימון לפני כחצי שנה.
התחלתי ללמוד ולחקור את הנושא כמו מטורף ועדיין יש לי לא מעט לבטים שאין לי תשובות עליהם - אסביר את עצמי.

כרגע, אני מתלבט מה לעשות עם הכסף הקיים שלי - האם בכלל ללכת לכיוון של קניית דירה עצמית למגורים, דירה להשקעה, או להשקיע בבורסה.
בעניין הדירה למגורים כמעט וחתמתי על עסקה שנראתה לי ככזאת שמאוד משתלמת ואוכל לחיות בשלום ולגור בנכס הזה שנים רבות, מדובר בפרויקט חדש במרכז, שעלות הדירה בו היא 2.3M(מדובר על קומה 18, 2 חניות, 4 חד' מרפסת ומחסן מקבלן) בשכונת יוקרה בחולון, תנאי התשלום הינם 15-85, ללא הצמדה לממד ולתשומות הבנייה, את היתרה אאלץ לשלם בעוד כ3 שנים, שבהם אוכל לחסוך בסביבות ה200K (לא כולל עזרה מהוריי\סבירות גבוהה מאוד שאתחתן עד אז וגם בת זוגתי נמצאת בסטטוס כלכלי דומה לשלי, מרוויחה בממוצע 15K בחודש, ה ון בסביבות 200.)
אם אלך על התרחיש האמיץ - אני יכול להשתמש בהון הנוכחי שלי לתת את המקדמה, לחסוך כסף במהלך ה-3 שנים הקרובות ולקוות שהכל יסתדר מבחינת החסכון והמשכנתא ושכמובן מערכת היחסים תמשיך להיות כמו שהיא.

מאידך - יש כאן סיכון מסויים. שהמשכנתא תהיה יחסית גבוה מאוד בסביבות 1.7M(גם במידה והכל ילך חלק אני משער שהיא תהיה לפחות 1.4)דבר שכמובן גם גורר ריבית גבוהה והתחייבות גבוהה, אך גם כאן אני משער שערך הנכס יגיע ל2.8 בעת איכלוסו(ממחירי הנדלן הקיימים היום באזור עם התייחסות לקומה מפרט ופרויקט) ואוכל בכל אופן לנסות פשוט למכור את הנכס.

צד שני, אני יכול להשקיע את הכסף באפיקים אחרים, כמו למשל שוק ההון\רכישת דירה להשקעה. גם פה אני מאוד מבולבל מה האופציה הכדאית.
עומדת בפני האופציה למשל לקנות דירה להשקעה בעיר בת-ים במחיר של סביבות 1.1M או בפריפריה ב600K. אם אלך לפריפריה אפסיד את הזכאות ל75% משכנתא לדירה ראשונה אבל מצד שני אני לא בטוח שלקיחת משכנתא גבוהה יותר - משמע טוב יותר. עם זאת עולה ההתחייבות והריביות.
לאחר חישוב גס הדירה בבת ים תושכר ב3800 שהמשכנתא תהיה 3000 כלומר אשאר עם עודף, הדירה תחזיר את עצמה ובתקווה לפינוי בינוי\תמא.


אני מנסה להבין מה המסלול הכי נכון מבחינתי במצב הקיים, אשמח מאוד להכוונתכם ועזרתכם !
תודה רבה מראש לעוזרים
שון
 
נערך לאחרונה ב:

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
14,487
דירוג
16,942
שלום רב חברים,
אני בן 27, מתלבט כבר תקופה ארוכה לאיזה כיוון ללכת, אסביר את המצב שאני נמצא בו כעת.
כיום אני מנהל רשת אופנה, מרוויח בממוצע 18K בחודש ברוטו. הון עצמי 300K. מבחינת הוצאות לא גדולות, הרכב שייך לחברה, וההוצאות העיקריות הן למכללה (3K) דבר שיגמר ביוני ואז אני משער שהממוצע יהיה 6K בחודש. אני מאוד להוט ומשער שאתקדם בזמן הקרוב אך לא יכול להסתמך על כך בוודאות. אני נורא מתלבט לגביי דרך העתיד שאבחר ללכת בה, מודה ומתוודה שעד היום זנחתי לחלוטין את כל נושא ההשקעות והתעסקתי בעיקר בקריירה ובסיום התואר הראשון, עד שנפל לי האסימון לפני כחצי שנה.
התחלתי ללמוד ולחקור את הנושא כמו מטורף ועדיין יש לי לא מעט לבטים שאין לי תשובות עליהם - אסביר את עצמי.

כרגע, אני מתלבט מה לעשות עם הכסף הקיים שלי - האם בכלל ללכת לכיוון של קניית דירה עצמית למגורים, דירה להשקעה, או להשקיע בבורסה.
בעניין הדירה למגורים כמעט וחתמתי על עסקה שנראתה לי ככזאת שמאוד משתלמת ואוכל לחיות בשלום ולגור בנכס הזה שנים רבות, מדובר בפרויקט חדש במרכז, שעלות הדירה בו היא 2.3M(מדובר על קומה 18, 2 חניות, 4 חד' מרפסת ומחסן מקבלן) בשכונת יוקרה בחולון, תנאי התשלום הינם 15-85, ללא הצמדה לממד ולתשומות הבנייה, את היתרה אאלץ לשלם בעוד כ3 שנים, שבהם אוכל לחסוך בסביבות ה200K (לא כולל עזרה מהוריי\סבירות גבוהה מאוד שאתחתן עד אז וגם בת זוגתי נמצאת בסטטוס כלכלי דומה לשלי, מרוויחה בממוצע 15K בחודש, הון בסביבות 200.)
אם אלך על התרחיש האמיץ - אני יכול להשתמש בהון הנוכחי שלי לתת את המקדמה, לחסוך כסף במהלך ה-3 שנים הקרובות ולקוות שהכל יסתדר מבחינת החסכון והמשכנתא ושכמובן מערכת היחסים תמשיך להיות כמו שהיא.

מאידך - יש כאן סיכון מסויים. סיכון שמערכת היחסים תפגע ואז אאלץ להסתדר אני בכוחות עצמי עם הסכום שאגיע אליו אני משער שעם העזרה יגיע לסביבות ה700K 800K ז"א שהמשכנתא תהיה יחסית גבוה מאוד בסביבות 1.7M(גם במידה והכל ילך חלק אני משער שהיא תהיה לפחות 1.4)דבר שכמובן גם גורר ריבית גבוהה והתחייבות גבוהה, אך גם כאן אני משער שערך הנכס יגיע ל2.8 בעת איכלוסו(ממחירי הנדלן הקיימים היום באזור עם התייחסות לקומה מפרט ופרויקט) ואוכל בכל אופן לנסות פשוט למכור את הנכס.

צד שני, אני יכול להשקיע את הכסף באפיקים אחרים, כמו למשל שוק ההון\רכישת דירה להשקעה. גם פה אני מאוד מבולבל מה האופציה הכדאית.
עומדת בפני האופציה למשל לקנות דירה להשקעה בעיר בת-ים במחיר של סביבות 1.1M או בפריפריה ב600K. אם אלך לפריפריה אפסיד את הזכאות ל75% משכנתא לדירה ראשונה אבל מצד שני אני לא בטוח שלקיחת משכנתא גבוהה יותר - משמע טוב יותר. עם זאת עולה ההתחייבות והריביות.
לאחר חישוב גס הדירה בבת ים תושכר ב3800 שהמשכנתא תהיה 3000 כלומר אשאר עם עודף, הדירה תחזיר את עצמה ובתקווה לפינוי בינוי\תמא.


אני מנסה להבין מה המסלול הכי נכון מבחינתי במצב הקיים, אשמח מאוד להכוונתכם ועזרתכם !
תודה רבה מראש לעוזרים
שון
אתה לא שואל שאלה כלכלית, כי את היתרונות והחסרונות הכלכליים אתה מבין.
אתה כן שואל איפה לגור, עם מי לגור, לכמה זמן והאם בשכירות או בבעלות ועל זה אף פורום אנונימי לא יוכל לענות לך.
אני לא הייתי נכנס לשותפות כלכלית במיליוני שקלים עם בת זוג שאני לא בטוח שתהיה אם ילדיי, אבל אני זה לא אתה.
 

Msean

משתמש רשום
הצטרף ב
3/1/21
הודעות
4
דירוג
0
היי, אני מבין את הבלבול שיצרתי בשאלתי
אמקד - זוהי לא השאלה, יותר שיתפתי במצב הקיים
הסוגיה העיקרית הם היא יותר השקעתית - האם יש היגיון כלכלי גדול יותר ברכישת דיר ראשונה להשקעה במרכז למשל בסכום של 1.1 ולבנות על שכירות שנעה סביב 4K (משכנתא אמורה להיות 800 אלף- סביבות 3K), ללכת על סכום קטן יותר בפריפריה מה שיצריך משכנתא קטנה יותר אך תשואה נמוכה יותר ופוטנציאל נמוך יותר להשבחה, לקנות דירה ראשונה (אם אם נאמר בסכום נמוך יותר בפני עצמי) למגורים או בכלל בסכום הכסף הנל ללכת ללמוד יותר את שוק הבורסה שכרגע הידע שלי בו אינו רחב מאוד.

קיים אצלי איזה פחד לעשות החלטה ראשונית מוטעית ו"לבזבז" את הזכות שלי ל75% משכנתא ראשונית\לשרוף עוד זמן
 

AgenT

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/1/21
הודעות
106
דירוג
79
https://twitter.com/amsterdamski2/status/1345841540313317376

שרשור נחמד מהיום שינפץ לך קצת את הבועה.
אמלק - יותר מ-40% מהדירות שנמכרו בדימונה, נמכרו בהפסד. בחריש - שליש! (אגב, הפסד הוא הפסד ריאלי, כלומר בניכוי מס, ובניכוי אינפלציה, שאם אני זוכר נכון היתה שלילית בכלל). וכך גם בערים אחרות בפריפריה. אפשר לראות שככל שמתקרבים לאיזורי הביקוש, שיעור המפסידים יורד.
 

Shadows

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/1/20
הודעות
226
דירוג
185
אתה צריך לעשות לך רשימה מסודרת של יתרונות וחסרונות של כל אופצייה בהינתן שאתה מבין:
1. כמה זה עולה לך כל חודש
2. כמה זמן זה יעלה לך
3. כמה ההשקעה שלך נזילה
4. כמה התשואה הצפויה עם הערכה של השבחה
5. עלות המינוף
6. מה יקרה אם תפוטר
7. איפה אתה מעוניין לגור - עיר, שכירות אל מול נכס שלך, השכרה ושכירה במקביל

רק בדיעבד יהיה אפשר לדעת מה משתלם יותר, אבל היום תוכל לדעת איפה אתה מרגיש בטוח יותר.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
amidar התייעצות פיננסית לגבי משכנתא, השקעה והלוואה. צרכנות פיננסית 1
מ התייעצות - דירה ראשונה נדל"ן 0
O התייעצות לגבי משרת סטודנט ראשונה - מדמ"ח התפתחות אישית 3
K התייעצות בנוגע לפיתוח מוצר התפתחות אישית 6
N קופת גמל להשקעה-התייעצות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
א התייעצות בחירת בית השקעות ישיר או דרך יועצים פנסיונים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
G התייעצות: האם להוציא קופת גמל להשקעה+פוליסת חיסכון ולשלם מס לטובת הפחתת העמלות? שוק ההון 7
hommie התייעצות לגבי שמאות לפני תביעת יזם נדל"ן 2
R התייעצות בנוגע לליווי עיסקי לרעיון וייצוג בניהול מו"מ אוף טופיק 3
י התייעצות לגבי תואר שני במנהל עסקים באוניברסיטה הפתוחה פוסטים מאיכות נמוכה 1
W התייעצות לגבי הלוואה מעמותת "עוגן" צרכנות פיננסית 22
ש התייעצות לגבי דירה ראשונה מינוף או הון עצמי נדל"ן 2
A התייעצות לגבי מסלול תשלום לקבלן - חלק מההון קיים בנכס אחר שהוא ללא משכון \ הלוואות נדל"ן 8
A התייעצות משכנתא בניית בית נדל"ן 10
R התייעצות - מה לעשות עם כספים בקופות גמל להשקעה , גמל והשתלמות ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
Q התייעצות בתיק השקעות שוק ההון 8
L התייעצות לגבי דירה 2 חדרים חדשה באשדוד נדל"ן 55
ט הצעה למשכנתא - התייעצות נדל"ן 2
ז התייעצות .. בעיה עם IB ברוקרים ופלטפורמות מסחר 19
freakazoid התייעצות לגבי קרן סל בנקים ישראל\ארה"ב לקראת עליית המדד שוק ההון 1
A התייעצות לגבי הערכת סיכונים במינוף שוק ההון 12
י התייעצות לגבי הערכת סיכונים/סיכויים שוק ההון 3
ד התייעצות לגבי משכנתא ראשונה נדל"ן 12
ט התייעצות לגבי מינוף - מקרה ייחודי נדל"ן 30
unrealx התייעצות - משכנתא על 2M נדל"ן 5
I סדר בפנסיה והשתלמות - התייעצות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
J התייעצות - איך לצמצם הוצאות? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 35
A התייעצות בנוגע להעברת כספים ונ"ע מברוקר בישראל לברוקר בחו"ל שוק ההון 2
R התייעצות לגבי חובות דיווח של משקיעים ב- Interactive brokers (ללא מתווך) מיסים 21
ח למכירת דירה צריך התייעצות נדל"ן 1
האזרח החשדן התייעצות: השכרת דירה נדל"ן 16
N התייעצות - קניית בית למגורים נדל"ן 26
A התייעצות לגבי לימודי מקצועות הייטק - גיל 27 התפתחות אישית 34
Y התייעצות בנוגע לשכר חודשי עבור מפתח תוכנה התפתחות אישית 9
C התייעצות לגבי לימודי חשמל/אלקטרוניקה התפתחות אישית 5
נגב רכב חדש - התייעצות לרכישה בהתאם למאפיינים שלנו אוף טופיק 4
M התייעצות לגבי חשבון בנק, מינוף וחשבון השקעות צרכנות פיננסית 5
A התייעצות פתיחת תיק בבית השקעות, זוג נשוי שוק ההון 12
A פתיחת תיק בבית השקעות זוג נשוי - התייעצות שוק ההון 1
משה התייעצות בנוגע לרילוקיישין לאירלנד אוף טופיק 11
ח התייעצות לגבי אפשרויות תעסוקה עם טווח לימודים קצר התפתחות אישית 3
D התייעצות - מסלול צוערים לשירות המדינה התפתחות אישית 6
S התייעצות בנוגע לחיסכון, ומסחר פעיל שוק ההון 7
C התייעצות לגבי מעבר מאקסלנס לIB כדי להשתמש בשירותי המרת מט"ח ברוקרים ופלטפורמות מסחר 14
א התייעצות לגבי התנהלות מול לקוח אוף טופיק 16
V עושה סדר בפנסיה (והאם יש איך להתכונן לקראת פגישה עם יועץ פנסיוני?) - התייעצות. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
S רכישת דירה במחיר למשתכן ודירה נוספת - התייעצות נדל"ן 25
ש מחיר למשתכן התייעצות נדל"ן 1
T דמי ניהול סבירים למסלול SP500 בקופת גמל? -התייעצות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
ק התייעצות לגבי מכירת דירה ראשונה ויחידה ולהשקיע ולעבור לשכירות. נדל"ן 9

נושאים דומים

למעלה