• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

התייעצות פיננסית רכישת דירה VS דירה להשקעה

  • פותח הנושא Msean
  • פורסם בתאריך

Msean

משתמש רשום
הצטרף ב
3/1/21
הודעות
2
דירוג
0
שלום רב חברים,
אני בן 27, מתלבט כבר תקופה ארוכה לאיזה כיוון ללכת, אסביר את המצב שאני נמצא בו כעת.
כיום אני מנהל רשת אופנה, מרוויח בממוצע 18K בחודש ברוטו. הון עצמי 300K. מבחינת הוצאות לא גדולות, הרכב שייך לחברה, וההוצאות העיקריות הן למכללה (3K) דבר שיגמר ביוני ואז אני משער שהממוצע יהיה 6K בחודש. אני מאוד להוט ומשער שאתקדם בזמן הקרוב אך לא יכול להסתמך על כך בוודאות. אני נורא מתלבט לגביי דרך העתיד שאבחר ללכת בה, מודה ומתוודה שעד היום זנחתי לחלוטין את כל נושא ההשקעות והתעסקתי בעיקר בקריירה ובסיום התואר הראשון, עד שנפל לי האסימון לפני כחצי שנה.
התחלתי ללמוד ולחקור את הנושא כמו מטורף ועדיין יש לי לא מעט לבטים שאין לי תשובות עליהם - אסביר את עצמי.

כרגע, אני מתלבט מה לעשות עם הכסף הקיים שלי - האם בכלל ללכת לכיוון של קניית דירה עצמית למגורים, דירה להשקעה, או להשקיע בבורסה.
בעניין הדירה למגורים כמעט וחתמתי על עסקה שנראתה לי ככזאת שמאוד משתלמת ואוכל לחיות בשלום ולגור בנכס הזה שנים רבות, מדובר בפרויקט חדש במרכז, שעלות הדירה בו היא 2.3M(מדובר על קומה 18, 2 חניות, 4 חד' מרפסת ומחסן מקבלן) בשכונת יוקרה בחולון, תנאי התשלום הינם 15-85, ללא הצמדה לממד ולתשומות הבנייה, את היתרה אאלץ לשלם בעוד כ3 שנים, שבהם אוכל לחסוך בסביבות ה200K (לא כולל עזרה מהוריי\סבירות גבוהה מאוד שאתחתן עד אז וגם בת זוגתי נמצאת בסטטוס כלכלי דומה לשלי, מרוויחה בממוצע 15K בחודש, ה ון בסביבות 200.)
אם אלך על התרחיש האמיץ - אני יכול להשתמש בהון הנוכחי שלי לתת את המקדמה, לחסוך כסף במהלך ה-3 שנים הקרובות ולקוות שהכל יסתדר מבחינת החסכון והמשכנתא ושכמובן מערכת היחסים תמשיך להיות כמו שהיא.

מאידך - יש כאן סיכון מסויים. שהמשכנתא תהיה יחסית גבוה מאוד בסביבות 1.7M(גם במידה והכל ילך חלק אני משער שהיא תהיה לפחות 1.4)דבר שכמובן גם גורר ריבית גבוהה והתחייבות גבוהה, אך גם כאן אני משער שערך הנכס יגיע ל2.8 בעת איכלוסו(ממחירי הנדלן הקיימים היום באזור עם התייחסות לקומה מפרט ופרויקט) ואוכל בכל אופן לנסות פשוט למכור את הנכס.

צד שני, אני יכול להשקיע את הכסף באפיקים אחרים, כמו למשל שוק ההון\רכישת דירה להשקעה. גם פה אני מאוד מבולבל מה האופציה הכדאית.
עומדת בפני האופציה למשל לקנות דירה להשקעה בעיר בת-ים במחיר של סביבות 1.1M או בפריפריה ב600K. אם אלך לפריפריה אפסיד את הזכאות ל75% משכנתא לדירה ראשונה אבל מצד שני אני לא בטוח שלקיחת משכנתא גבוהה יותר - משמע טוב יותר. עם זאת עולה ההתחייבות והריביות.
לאחר חישוב גס הדירה בבת ים תושכר ב3800 שהמשכנתא תהיה 3000 כלומר אשאר עם עודף, הדירה תחזיר את עצמה ובתקווה לפינוי בינוי\תמא.


אני מנסה להבין מה המסלול הכי נכון מבחינתי במצב הקיים, אשמח מאוד להכוונתכם ועזרתכם !
תודה רבה מראש לעוזרים
שון
 
נערך לאחרונה ב:

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
10,852
דירוג
11,461
שלום רב חברים,
אני בן 27, מתלבט כבר תקופה ארוכה לאיזה כיוון ללכת, אסביר את המצב שאני נמצא בו כעת.
כיום אני מנהל רשת אופנה, מרוויח בממוצע 18K בחודש ברוטו. הון עצמי 300K. מבחינת הוצאות לא גדולות, הרכב שייך לחברה, וההוצאות העיקריות הן למכללה (3K) דבר שיגמר ביוני ואז אני משער שהממוצע יהיה 6K בחודש. אני מאוד להוט ומשער שאתקדם בזמן הקרוב אך לא יכול להסתמך על כך בוודאות. אני נורא מתלבט לגביי דרך העתיד שאבחר ללכת בה, מודה ומתוודה שעד היום זנחתי לחלוטין את כל נושא ההשקעות והתעסקתי בעיקר בקריירה ובסיום התואר הראשון, עד שנפל לי האסימון לפני כחצי שנה.
התחלתי ללמוד ולחקור את הנושא כמו מטורף ועדיין יש לי לא מעט לבטים שאין לי תשובות עליהם - אסביר את עצמי.

כרגע, אני מתלבט מה לעשות עם הכסף הקיים שלי - האם בכלל ללכת לכיוון של קניית דירה עצמית למגורים, דירה להשקעה, או להשקיע בבורסה.
בעניין הדירה למגורים כמעט וחתמתי על עסקה שנראתה לי ככזאת שמאוד משתלמת ואוכל לחיות בשלום ולגור בנכס הזה שנים רבות, מדובר בפרויקט חדש במרכז, שעלות הדירה בו היא 2.3M(מדובר על קומה 18, 2 חניות, 4 חד' מרפסת ומחסן מקבלן) בשכונת יוקרה בחולון, תנאי התשלום הינם 15-85, ללא הצמדה לממד ולתשומות הבנייה, את היתרה אאלץ לשלם בעוד כ3 שנים, שבהם אוכל לחסוך בסביבות ה200K (לא כולל עזרה מהוריי\סבירות גבוהה מאוד שאתחתן עד אז וגם בת זוגתי נמצאת בסטטוס כלכלי דומה לשלי, מרוויחה בממוצע 15K בחודש, הון בסביבות 200.)
אם אלך על התרחיש האמיץ - אני יכול להשתמש בהון הנוכחי שלי לתת את המקדמה, לחסוך כסף במהלך ה-3 שנים הקרובות ולקוות שהכל יסתדר מבחינת החסכון והמשכנתא ושכמובן מערכת היחסים תמשיך להיות כמו שהיא.

מאידך - יש כאן סיכון מסויים. סיכון שמערכת היחסים תפגע ואז אאלץ להסתדר אני בכוחות עצמי עם הסכום שאגיע אליו אני משער שעם העזרה יגיע לסביבות ה700K 800K ז"א שהמשכנתא תהיה יחסית גבוה מאוד בסביבות 1.7M(גם במידה והכל ילך חלק אני משער שהיא תהיה לפחות 1.4)דבר שכמובן גם גורר ריבית גבוהה והתחייבות גבוהה, אך גם כאן אני משער שערך הנכס יגיע ל2.8 בעת איכלוסו(ממחירי הנדלן הקיימים היום באזור עם התייחסות לקומה מפרט ופרויקט) ואוכל בכל אופן לנסות פשוט למכור את הנכס.

צד שני, אני יכול להשקיע את הכסף באפיקים אחרים, כמו למשל שוק ההון\רכישת דירה להשקעה. גם פה אני מאוד מבולבל מה האופציה הכדאית.
עומדת בפני האופציה למשל לקנות דירה להשקעה בעיר בת-ים במחיר של סביבות 1.1M או בפריפריה ב600K. אם אלך לפריפריה אפסיד את הזכאות ל75% משכנתא לדירה ראשונה אבל מצד שני אני לא בטוח שלקיחת משכנתא גבוהה יותר - משמע טוב יותר. עם זאת עולה ההתחייבות והריביות.
לאחר חישוב גס הדירה בבת ים תושכר ב3800 שהמשכנתא תהיה 3000 כלומר אשאר עם עודף, הדירה תחזיר את עצמה ובתקווה לפינוי בינוי\תמא.


אני מנסה להבין מה המסלול הכי נכון מבחינתי במצב הקיים, אשמח מאוד להכוונתכם ועזרתכם !
תודה רבה מראש לעוזרים
שון
אתה לא שואל שאלה כלכלית, כי את היתרונות והחסרונות הכלכליים אתה מבין.
אתה כן שואל איפה לגור, עם מי לגור, לכמה זמן והאם בשכירות או בבעלות ועל זה אף פורום אנונימי לא יוכל לענות לך.
אני לא הייתי נכנס לשותפות כלכלית במיליוני שקלים עם בת זוג שאני לא בטוח שתהיה אם ילדיי, אבל אני זה לא אתה.
 

Msean

משתמש רשום
הצטרף ב
3/1/21
הודעות
2
דירוג
0
היי, אני מבין את הבלבול שיצרתי בשאלתי
אמקד - זוהי לא השאלה, יותר שיתפתי במצב הקיים
הסוגיה העיקרית הם היא יותר השקעתית - האם יש היגיון כלכלי גדול יותר ברכישת דיר ראשונה להשקעה במרכז למשל בסכום של 1.1 ולבנות על שכירות שנעה סביב 4K (משכנתא אמורה להיות 800 אלף- סביבות 3K), ללכת על סכום קטן יותר בפריפריה מה שיצריך משכנתא קטנה יותר אך תשואה נמוכה יותר ופוטנציאל נמוך יותר להשבחה, לקנות דירה ראשונה (אם אם נאמר בסכום נמוך יותר בפני עצמי) למגורים או בכלל בסכום הכסף הנל ללכת ללמוד יותר את שוק הבורסה שכרגע הידע שלי בו אינו רחב מאוד.

קיים אצלי איזה פחד לעשות החלטה ראשונית מוטעית ו"לבזבז" את הזכות שלי ל75% משכנתא ראשונית\לשרוף עוד זמן
 

AgenT

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/1/21
הודעות
106
דירוג
78
https://twitter.com/amsterdamski2/status/1345841540313317376

שרשור נחמד מהיום שינפץ לך קצת את הבועה.
אמלק - יותר מ-40% מהדירות שנמכרו בדימונה, נמכרו בהפסד. בחריש - שליש! (אגב, הפסד הוא הפסד ריאלי, כלומר בניכוי מס, ובניכוי אינפלציה, שאם אני זוכר נכון היתה שלילית בכלל). וכך גם בערים אחרות בפריפריה. אפשר לראות שככל שמתקרבים לאיזורי הביקוש, שיעור המפסידים יורד.
 

Shadows

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/1/20
הודעות
219
דירוג
179
אתה צריך לעשות לך רשימה מסודרת של יתרונות וחסרונות של כל אופצייה בהינתן שאתה מבין:
1. כמה זה עולה לך כל חודש
2. כמה זמן זה יעלה לך
3. כמה ההשקעה שלך נזילה
4. כמה התשואה הצפויה עם הערכה של השבחה
5. עלות המינוף
6. מה יקרה אם תפוטר
7. איפה אתה מעוניין לגור - עיר, שכירות אל מול נכס שלך, השכרה ושכירה במקביל

רק בדיעבד יהיה אפשר לדעת מה משתלם יותר, אבל היום תוכל לדעת איפה אתה מרגיש בטוח יותר.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
amidar התייעצות פיננסית לגבי משכנתא, השקעה והלוואה. צרכנות פיננסית 1
S התייעצות בנוגע לחיסכון, ומסחר פעיל שוק ההון 4
C התייעצות לגבי מעבר מאקסלנס לIB כדי להשתמש בשירותי המרת מט"ח ברוקרים ופלטפורמות מסחר 3
א התייעצות לגבי התנהלות מול לקוח אוף טופיק 16
V עושה סדר בפנסיה (והאם יש איך להתכונן לקראת פגישה עם יועץ פנסיוני?) - התייעצות. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
S רכישת דירה במחיר למשתכן ודירה נוספת - התייעצות נדל"ן 17
ש מחיר למשתכן התייעצות נדל"ן 1
T דמי ניהול סבירים למסלול SP500 בקופת גמל? -התייעצות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
ק התייעצות לגבי מכירת דירה ראשונה ויחידה ולהשקיע ולעבור לשכירות. נדל"ן 9
M התייעצות לבחירת מסלול מעל תקרת הפקדה לפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
B התייעצות לגבי דמי ניהול שוק ההון 8
ל התייעצות לפני השקעה (גידור, מטח, מינוף וכו) שוק ההון 40
F התייעצות בנוגע להחזר הלוואה מול חיסכון צרכנות פיננסית 4
H התייעצות- המשך לימודים התפתחות אישית 1
ע התייעצות - בוסט בהשקעה צרכנות פיננסית 7
חדש בשוק התייעצות בתחילת החיים פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 18
A התייעצות לגבי בחירת ברוקר ותמהיל תיק שוק ההון 15
מ התייעצות של משקיע מתחיל וסולידי שוק ההון 0
E התייעצות בנוגע לפתיחת חשבון בנק בדואר מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 17
Tsachi01 התייעצות: אמא מוציאה מאות שקלים בחודש על Candy Crush אוף טופיק 28
O התייעצות לגבי פתיחת תיק שוק ההון 1
קוף שמבין התייעצות חשובה מאוד. שוק ההון 18
T דעתכם על תיק השקעה + התייעצות שוק ההון 19
ה התייעצות לאמא במצב כלכלי לא טוב צרכנות פיננסית 55
S תיק סולידי ראשון - התייעצות שוק ההון 11
קוף שמבין קופות גמל, התייעצות דחופה. צרכנות פיננסית 5
Y התייעצות - גמל להשקעה שוק ההון 26
Y פתיחת תיק עצמאי - התייעצות שוק ההון 0
S התייעצות מינוף 800K משכנתא לשתי דירות נדל"ן 30
E תיק עצמאי ראשון - התייעצות שוק ההון 9
Y התייעצות בעת בניית תיק השקעות שוק ההון 13
O התייעצות השקעה- פעם ראשונה שוק ההון 87
B התייעצות בנושא קופות גמל וקרן פנסיה צרכנות פיננסית 2
A התייעצות לגבי חיסכון/השקעה שוק ההון 6
M השקעה ראשונית - התייעצות שוק ההון 10
L מינוף התייעצות נדל"ן 12
T השקעה ראשונית בגיל 35 - התייעצות שוק ההון 10
H התייעצות לגבי פתיחת תיק שוק ההון 18
ג התייעצות כללית ושאלה לגבי קרן השתלמות וקופות גמל שוק ההון 2
R התייעצות- קרנות השתלמות פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 3
R התייעצות לגבי תמהיל תיק שוק ההון 0
B התייעצות בנוגע לדירה להשקעה נדל"ן 10
M התייעצות לגבי השקעה לטווח קצר שוק ההון 6
ט התייעצות בקשר לעורך דין שנעלם אוף טופיק 20
ב התייעצות לגבי תואר שני במנהל עסקים (MBA) אוף טופיק 5
Bjron Rangarson התייעצות בנוגע לקניית רכב מסוג ואן צרכנות פיננסית 2
א התייעצות לאחר רווח שוק ההון 10
D התייעצות בפילוח החלק המנייתי בתיק ההשקעות שוק ההון 28
פ התייעצות לפני בחירת דירה במחיר למשתכן נדל"ן 22
פ התייעצות לפני בחירת דירה במחיר למשתכן נדל"ן 1

נושאים דומים

למעלה