1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

כדאיות רכישת דירה להשקעה

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י omria, ‏6/7/20.

data-full-width-responsive="true">
  1. omria

    omria משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏6/7/20
    הודעות:
    2
    לייקים שהתקבלו:
    1
    יש לי אפשרות לרכוש דירת 3 חדרים במרכז כפר סבא, במיקום מאוד נגיש.
    הדירה בבניין בן 40-50 שנה, קומה 4, עם מעלית, חניה בטאבו, חדר שירותים אחד וחדר המכיל אמבטיה ומקלחת בנפרד.
    מדובר על שאני מייעד להשקעה, דירה שניה בבעלותי.

    זו דירת ירושה, העסקה יכולה להסגר במחיר אטרקטיבי ולכן אני שוקל אותה ברצינות.
    נתוני העסקה -
    עלות הנכס: 1.2M
    מס רכישה: 100K
    עו"ד: 8K
    שיפוץ קל (שפכטל, צבע, החלפת ברזים, ניקיון): 10K
    שכירות משוערת: 4K ש"ח
    תשואה ברוטו מהשכירות: 3.64%

    נתוני עלי -
    הכנסה חודשית פנויה בתא המשפחתי שמופנית לחסכון (אחרי כסף שמופרש לחסכון לילדים) - 10K
    בבעלותנו דירה בשווי של כ-2.5M ועליה משכנתא של 1M, מח"מ של כ-20-25 והחזר חודשי של 5.5K.
    הון נזיל - 700-800K, רובו בשוק ההון ומיעוטו במזומן
    ארצה לקחת משכנתא מקסימלית, 50%, על הנכס כדי להשאיר קצת מזומן בצד.

    מהנתונים הנ"ל העסקה, בדגש על התזמון הנוכחי, כדאית?
    על פניו המחיר מאוד אטרקטיבי (ע"פ מדלן דירות דומות נמכרו בשנה האחרונה בכ-1.6M).
    אבל, אם אלך על העסקה כמעט כל הוני יהיה מושקע בנדל"ן למיגורים.

    מה דעתכם?
     
  2. AAA

    AAA משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/5/20
    הודעות:
    332
    לייקים שהתקבלו:
    85
    קומה אחרונה?
    קומה אחרונה בבנין קצת יותר זולות מכאלה שהם לא.

    לפי מה שראיתי פה בשרשורים, שהנתונים שלהם לא מדויקים.

    תוסיפי לחישוב:
    עלות פתיחת משכנתא + ריביות.
    שיפוץ לא קל.
     
  3. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    14,183
    לייקים שהתקבלו:
    18,059
    להשכרה? לא. כלכלית עדיף לך לסגור את המשכנתא אא"כ אתה צופה עלייה משמעותית במחירי הדיור.
    שאם:
    זה נכון אז זה דיל מעולה, תקנה, תמכור ותעשה תשואה שנתית של עשרות אחוזים על ההון.

    אני אישית הייתי מוצא שותף בלי דירה, חוסך את המס רכישה ובכלל דופק קופה.
     
    סול, fliper, doc29 ו-2 משתמשים נוספים אוהבים את זה.
  4. AAA

    AAA משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/5/20
    הודעות:
    332
    לייקים שהתקבלו:
    85
    1+
    flip וגמרנו (יותר משנה וחצי בשביל מס שבח)
    בכלל עכשיו שאין יותר מחיר למשתכן יהיה קל יותר למצוא.
     
  5. אחד_שיודע

    אחד_שיודע משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏6/6/20
    הודעות:
    173
    לייקים שהתקבלו:
    189
    לא מומחה בנדל"ן - אבל יכול להגיד דבר אחד.
    אם אתה לא שולט בחומר ואתה לא מהתחום, יש סיכוי שמה שנראה כמציאה מתגלה כלא מציאה.
    עם סכום כסף כל כך גבוה שצברת, אסור שיהיו לך סימני שאלה.
    כיוון שאתה משקיע את כל ההון בעסקה בודדת, זו חייבת להיות עסקה משתלמת ב-99%.
    מי שמבין בנדל"ן - יכול לעשות אחלה עסקאות ולהגיע לתשואה טובה יותר מהבורסה.
    מי שלא - יכול ליפול.
    בבורסה, קל להכנס ולהשקיע, וקשה ליפול אם שמים את הכסף במדד שכולם ממליצים עליו.
    בנדל"ן, העסק יותר מורכב, ואפשר ליפול על עסקאות לא משהו. כל נכס הוא ייחודי ולא בר השוואה לנכסים אחרים, קשה לתמחר את הנכס, ובטח שקשה לקבל המלצות מאנשים (בפורום או לא בפורום), אם העסקה משתלמת או לא
     
    וירו אוהב/ת את זה.
  6. יעקב כ.

    יעקב כ. משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏29/5/20
    הודעות:
    234
    לייקים שהתקבלו:
    65
    שלום לך! קודם כל אני מציע לחרוש טוב את האזור לראות יותר דירות, אם באמת ניראה לך כמציאה, אז צריך לבדוק לעומק אם מסתתר משהו? צריך לבדוק אישור זכויות בטאבו ( לא קשור לעבודת עו"ד) ולראות אם אין הערות אזהרה יכול להיות בעיות עם שותפים, עיקולים או צוי בתי משפט, דבר שני צריך לבדוק אם ישנם חובות ברשויות.
    חוץ מזה יש אפשרות ללכת לבנק ולנסות לאחד את המשכנתא הקיימת עם החדשה, לפי הנתונים ניראה לי שבמשכנתא אתם משלמים יקר.
    יש גם לעשות שיפוץ קל בעזרת בעלי מקצוע ,כאשר אתם או את רוכשים את החומרים לבד.
    דבר אחרון יש אפשרות לעשות חוזה עם עו"ד בשותפות עם המוכר ואז לקבל את העלות ברבע % ( עשיתי את זה בדירת ירושה לפני מס' חודשים).
     
    ITS אוהב/ת את זה.
  7. omria

    omria משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏6/7/20
    הודעות:
    2
    לייקים שהתקבלו:
    1
    אתן עוד קצת רקע:
    אין קאץ' או משהו שמסתתר - מדובר על דירה בבעלות אדם מבוגר במשפחה שלי שקיבל אותה בירושה ומוכן להעניק לנו מתנה. התמורה ממכירתה אמורה להתחלק בינו לבין שלושת ילדיו, אבל הוא מוכן לותר על התמורה מהמכירה. קרי, 25% הנחה ממחיר השוק בהנחה והדירה נמכרת במחיר השוק.
    שום דבר לא מסתתר, יש לי את נסח הטאבו ואף ליוויתי את תהליך הירושה.

    הערכת מחיר הדירה מתבססת על מדלן ומתווך מהאזור שהגיע לנכס ונתן הערכה שווי של 1.6M.
    הדירה במצב טוב ולא צריכה שיפוץ מעבר למעט קוסמטיקה.

    בנוגע לעניין הפליפ -
    מעניין, לא חשבתי בכיוון.
    אני צריך לקחת משכנתא למימון הקניה. אני מניח שאם אמצא "שותף" הוא יצטרך לקחת את המשכנתא עליו?
     
    אחד_שיודע אוהב/ת את זה.
  8. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    14,183
    לייקים שהתקבלו:
    18,059
    כן וזה עוד יותר טוב כי הוא יוכל לקחת 75% במקום 50%.
    בנוסף תוכל להכנס בתור "לווה נוסף" ולשלם גם אתה אחוזים מההחזר.
     
    ITS אוהב/ת את זה.
  9. horizon

    horizon משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏21/10/19
    הודעות:
    38
    לייקים שהתקבלו:
    13
    למה בעצם לא למצוא שותף ללא דירה שיביא גם הון עצמי משלו לקנות את הדירה ללא משכנתא ולמכור AS IS? ברווח של 300-400.
    ואם בכל זאת החלטת לא ללכת על פליפ ישנה אפשרות לקנות את הדירה ללא משכנתא באמצעות שותף להביא שמאי שיעריך אותה כמו שאתה טוען ב ב 1.6 להוציא הלוואה כנגד הדירה שהיום בימי הקורונה נותנים כבר 70%, לקחת את הכסף חזרה הביתה ולהישאר עם הדירה ביד כמעט ללא כסף בעסקה.
     
  10. יעקב כ.

    יעקב כ. משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏29/5/20
    הודעות:
    234
    לייקים שהתקבלו:
    65
    יופי. אם בדקת הכול ואתה שלם סבבה, רק תבדוק אם אין בקירות סכומים של דולרים ששכחו אותם. בהצלחה!!!
     
  11. ITS

    ITS משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏11/1/16
    הודעות:
    529
    לייקים שהתקבלו:
    221
    איך עושים כזה דבר מבחינה חוקית/חוזית ופורמלית מול הבנק משכנתאות?
     
  12. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    14,183
    לייקים שהתקבלו:
    18,059
    חוזה בעזרת עו"ד ועדיף לבצע עם אדם שאתה סומך עליו.
    הבנק למשכנתאות מכיר/רואה רק את הרוכש הפורמאלי, אא"כ השותף נכנס בתור לווה נוסף ואז צריך להבין מול הבנק מה הדרישות שלו.
     
    ITS אוהב/ת את זה.
  13. yossik

    yossik מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    9,093
    לייקים שהתקבלו:
    10,363
    הפוך גוטה, הפוך. יש מעלית ולכן יקרה יותר.
     
    המשקיע המתחיל הדביל אוהב/ת את זה.
  14. ITS

    ITS משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏11/1/16
    הודעות:
    529
    לייקים שהתקבלו:
    221
    אז השותף בעצם רוכש בעצמו ועל שם עצמו את הדירה ממוכר הנכס בזמן שיש חוזה שנחתם מראש בינך לבין השותף שבעתיד (לאחר השלמת עסקת הרכישה שלו מול המוכר) ולאחר פרק זמן כזה או אחר מהשלמת העסקה הנכס יירשם גם על שמך?
    מעניין אותי "תרשים הזרימה" של המנגנון הטכני לדבר שכזה.

    ועוד מחשבה שעלתה בהקשר הזה,
    האם יש מגבלות שחלות על מצב שכזה בהינתן קשר כזה או אחר בינך לבין השותף?
    סתם מחשבה שעלתה בקונטקסט הזה: אם השותף הוא בן/בת זוג לחיים?
     
  15. המשקיע המתחיל הדביל

    המשקיע המתחיל הדביל משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏5/12/19
    הודעות:
    132
    לייקים שהתקבלו:
    82
    יסתכלו עליכם בתור אותו גרעין משפחתי וכל ההיבט של חסכון במס יתבטל.
     
    אורי ג. אוהב/ת את זה.
  16. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    14,183
    לייקים שהתקבלו:
    18,059
    לא כי אז זה יהיה ארוע מס, ההתחשבנות היא אחרי המכירה.
    יש כל מיני מגבלות, עו"ד הבקיא בחומר ידע לנווט ביניהם.
    זה:
     
    ITS אוהב/ת את זה.
  17. Evgeny Sahnin

    Evgeny Sahnin משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏8/1/18
    הודעות:
    6
    לייקים שהתקבלו:
    1
    זאת אומרת שלצרוך העניין הדירה היא רק על שמו והקשר היחיד שלך היא הסכם חוזי שהוא ייתן לך את הכסף המוסכם אחרי המכירה?
    מעניין אותי האם אין בעיה חוקית בהסכם מאין זה? כאילו אם נגיד תאורטית הוא יעשה בעיות עם העברת הכסף אחרי המכירה (הרי הכסף ילך אליו ולא אליך קודם) ואתה תרצה לאכוף את החוזה דרך בית משפט? כמה הוא יכול לאיים עליך ב"חשיפת התרמית"? האם זה מסתמך רק על אימון ?
     
  18. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    14,183
    לייקים שהתקבלו:
    18,059
    לא בדיוק, יש פה ניואנסים חוקיים ומיסויים שאני לא אכנס עליהם ואני גם לא עו"ד, מומלץ להתייעץ עם אחד כזה.
    יש, הכל דרך עו"ד ומאד מאד מומלץ לעשות את כל הסיפור הזה בצורה גם חוקית וגם עם מישהו שאתה סומך עליו לחלוטין.
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.