1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

משכון דירה לצורך רכישת דירה להשקעה

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י patelo, ‏9/8/19.

  1. patelo

    patelo משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏9/8/19
    הודעות:
    4
    לייקים שהתקבלו:
    2
    שלום,
    אנו זוג שבבעלותו דירה ללא משכנתא בשווי 1.6~ שמושכרת ב-4.5 (אנו גרים גם בשכירות). הכנסה משותפת באזור ה-20 נטו, לא כולל השכירות מהדירה והון עצמי קטן שאנחנו רוצים שישאר נזיל ולהשקיע בשוק ההון.
    חשבנו למשכן את הדירה לצורך השקעה ולרכוש דירה נוספת ב-100% מימון. לפי הבנתי נוכל לקחת משכנתא של כ-50% ממשכון הדירה הנוכחית ו-50% ממשכון הדירה השנייה (במידה והנכס בארץ) או לחילופין למשכן את הדירה הקיימת ולקחת הלוואה של עד 50% לרכישת נכס בחו"ל.
    מה שווי הנכס שלדעתכם יהיה נכון לכוון אליו? כדאי להתמקד בארץ או בחו"ל?
    ברור לנו שנצטרך ללמוד את הנושא והיבטיו השונים לעומק, רוצים לקבל קצת כיוונים ודעות.

    תודה רבה.
     
  2. yossik

    yossik מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    6,603
    לייקים שהתקבלו:
    7,907
    ברוך הבא לפורום!
    נו, כבר היינו בסיפור הזה מספר פעמים כאן בפורום נדל"ן.
    למה לפתוח שרשור נוסף בנושא?
     
  3. patelo

    patelo משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏9/8/19
    הודעות:
    4
    לייקים שהתקבלו:
    2
    תודה.
    ראיתי מספר שרשורים דומים, חלקם התייחסו לבעלות חלקית שקיימת בדירה וחלקם דיברו על ביצוע מינוף יחסית גבוה.
    אני רוצה להתייעץ על מה יהיה גובה המינוף הנכון ואיפה כדאי להתמקד בסיטואציה שלי בארץ או בחו"ל. בכל מקרה אבצע חיפוש נוסף.
     
    Solist ו-hommie אוהבים את זה.
  4. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    10,128
    לייקים שהתקבלו:
    12,677
    שווי הנכס, משכנתאות וקניית נכסים במינוף זה לא השאלה החשובה ואני מניח שגם לא המטרה שלך, המטרה היא להרוויח כסף (אני מניח), איך בדיוק אתה מתכנן לעשות זאת בעזרת מה שרשמת?
     
    Fitch ו-Body Solid אוהבים את זה.
  5. רוני

    רוני משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    1,897
    לייקים שהתקבלו:
    3,332
    היי
    ביצעתי מהלך זה מספר פעמים בעבר (כבעל דירת מגורים, לא התגוררתי בזמנו בשכירות),
    חשוב להיערך בהתאם לתרחישים אפשריים שונים,
    מאחר ואתם שוכרים דירה ומשכירם דירה אחרת, ובנוסף רוכשים דירה נוספת להשכרה במימון של 100%,
    זה מעלה את רמת הסיכון משמעותית, מומלץ להבין את המשמעות ולשקול זאת בזהירות,
    אני לא בטוח שאתם לא ערוכים לכך.

    בכל זאת,אלו הדברים שיש להביא בחשבון,
    1. חשוב לקנות נכס אך ורק בשוק עם פוטנציאל גבוה לעליית ערך ושכירויות בטווח הקרוב,

    2. מומלץ להתמקד בנכס סולידי כדי שתהיה ודאות גבוה בשכירות החודשית, נכס במצב פיזי מעולה.

    3. חשוב לרכוש נכס נזיל יחסית, כדי שיהיה ניתן למכור בזמן סביר במידת הצורך,

    4. מאחר ומתמקדים בנכס סולידי, סביר להניח שבטווח זמן הקרוב, התזרים החודשי משכירות יהיה שלילי,

    5.חשוב שההכנסה החודשית הפנויה שלכם תוכל להכיל בקלות את עלויות המימון החודשיות, בנוסף ליתר עלויות המחיה,
    מבלי כל תלות בשכירויות החודשיות, יתכן מצב שלא תקבלו שכירות משני הנכסים בעיתוי מסוים.

    6. יש לקחת בחשבון חשיפה למט"ח במידה והשכירות במטבע זר והמשכנתא שקלית.

    7. לדאוג לקופת חירום משמעותית במידה ודברים משתבשים.
     
  6. patelo

    patelo משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏9/8/19
    הודעות:
    4
    לייקים שהתקבלו:
    2
    המחשבה היא שהרווח יגיע מעליית ערך הנכס ובנוסף השכרת הנכס תכסה חלק גדול מההלוואה ובסופו של דבר תהיה בבעלותי דירה שאת רובה כיסתה השכירות. אולי אני טועה בהנחות שלי, אבל זו הכוונה. ברור לי שקיים כאן סיכון.

    תודה רבה על הטיפים. יכול להציע שווקים שיכולים להתאים ככאלה שיש בהם פוטנציאל גבוה לעליית ערך בטווח הקרוב?
     
  7. Redroze

    Redroze משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏10/3/18
    הודעות:
    180
    לייקים שהתקבלו:
    157
    בוא נניח שאתה רוכש דירה נוספת זהה לדירה שלכם. אתה יודע מה ההחזר על משכנתא של 1.6 מיליון ש"ח?
     
  8. patelo

    patelo משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏9/8/19
    הודעות:
    4
    לייקים שהתקבלו:
    2
    אין כוונה לרכוש דירה בסכום של הדירה הנוכחית אלא בסכום נמוך בהרבה.
     
  9. Redroze

    Redroze משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏10/3/18
    הודעות:
    180
    לייקים שהתקבלו:
    157
    אוקיי, מה סכום הרכישה ומה צפי השכירות?
     
  10. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    10,128
    לייקים שהתקבלו:
    12,677
    אתה טועה כמה פעמיים:
    1. השכרת הנכס תכסה אולי חצי מהחזר החודשי של ההלוואה.
    2. זה שיש בבעלותך דירה, מניה, מלונה או עז זה לא מעניין (אלא אם כן אתה אספן בלטות או עיזים), מה שחשוב זה כמה כסף יהיה לך בסוף התהליך, כמה זמן זה לקח וכמה השקעת. כדי לבדוק את זה שמים את כל המחשבות וההנחות שלך באקסל ובודקים.
     
    Fitch ו-hommie אוהבים את זה.
  11. האימפולסיבי

    האימפולסיבי משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏29/7/19
    הודעות:
    38
    לייקים שהתקבלו:
    19
    איך הוא יכול להכניס את עלית הערך? אם שכירות עוד ניתן לחזות פחות או יותר, מאיפה הוא אמור לדעת בכמה תעלה (או תרד) דירתו בעוד 10 שנים (ועוד במט"ח)?
     
  12. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    10,128
    לייקים שהתקבלו:
    12,677
    ככה זה בעולם ההשקעות, אתה לא יודע מה צופן העתיד אז מניחים הנחות.
    אתה יכול להניח X ופלוני יכול להניח Y.
    גם את השכ"ד לא ניתן לדעת, ניתן לדעת מה הוא כיום אבל לא מה הוא יהיה עוד 10 שנים, בדיוק כמו עליית (או ירידת) ערך הנכס.
     
    Redroze, רוני ו-האימפולסיבי אוהבים את זה.
  13. האימפולסיבי

    האימפולסיבי משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏29/7/19
    הודעות:
    38
    לייקים שהתקבלו:
    19
    המממ, תודה על התשובה.
    אתה יכול לתת דוגמא למה אתה היית מניח אם היית קונה דירה ב... נדמה לי שקראתי איפשהו הודעה שאתה מתמחה בארה"ב כמדומני? אז במדינה שאתה מכיר. רשמת "סוף התהליך", ולכן אני מניח שסוף התהליך בקנית דירה למגורים מסתיים בסוף המשכנתא כעבור 20-30 שנים. אילו הנחות היית מכניס לאקסל?
    תודה.
     
  14. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    10,128
    לייקים שהתקבלו:
    12,677
    אני מכיר קצת את השוק בארה"ב אבל בטח שאיני מתמחה בו וגם איני משקיע בו ישירות. אין לי נדל"ן כלשהו מחוץ לישראל.
    20-30 שנים זה המון זמן, ממש המון זמן, תחשוב איפה אתה היית לפני 30 שנים. אני אישית הייתי בונה תוכנית לפי 10 שנים אבל אתה יכול לבנות טבלה כרצונך או כמה.
    לגבי איזה הנחות אני הייתי מכניס, איך זה רלוונטי לך? מה שחשוב זה מה שאתה מניח לא מה שאני מניח...
    אחוז אי תפוסה, עליית או ירידת שכ"ד, הוצאות עסקה בכניסה וביציאה, עלויות מימון, עליית או ירידת ערך, מיסים, עלויות אחזקה ולמהדרין גם זמן עבודה שלך.
    תחשב תשואה (IRR) ותראה אם משתלם לך או שלא.
     
    האימפולסיבי אוהב/ת את זה.
  15. האימפולסיבי

    האימפולסיבי משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏29/7/19
    הודעות:
    38
    לייקים שהתקבלו:
    19
    תודה על התגובה!
    ברור לי שההנחות שלך לא רלוונטיות אלי כלל אבל סתם לצורך הבנה של איך התהליך הזה נראה כי איך להניח עליית ערך נכס אפילו כעבור 10 שנים עדיין לא לגמרי ברור לי. יחד עם זאת, בעצם כבר ציינת מספיק פרמטרים כדי (נדמה לי) שאקבל תמונה כללית של התהליך שאליו כיוונת, כך שתודה, היה מעניין לקרוא!

    נ.ב יכול להיות בעצם שהתבלבלתי עם הודעה של רוני, בנתיים אתם שניכם "גורואי הנדל"ן" של הפורום ששמתי אליהם לב :).
     
  16. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    10,128
    לייקים שהתקבלו:
    12,677
    נניח אינפלציה 0, עליית ערך קשורה מאד לאיפה אתה קונה, יש מקומות שהייתי צופה שתהיה עליית ערך נאה ויש מקומות שדווקא ירידה, כנ"ל בשכ"ד.
    בגדול:
    1%-2% עליית ערך שנתית נראה לי סביר.
    2%-3% עליית שכ"ד שנתית גם נראה לי סביר.
     
  17. רוני

    רוני משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    1,897
    לייקים שהתקבלו:
    3,332
    שאלה טובה, כדי להקטין סיכון מומלץ לעקוב אחר השווקים הבאים, כל אחד מהם נמצא בשלב שונה במגמת שוק הנדל"ן,
    חלקם התחילו לעלות, האחרים עדיין יורדים (כאן צריך להמתין מעט).

    מדריד, לונדון (זון 3, 4), מנצ'סטר, ליברפול, נוטינגהם, לידס, שפילד, וונקובר,מדריד, סידני, מספר ערים בחבל בווריה בגרמניה (עסקאות השבחה)..........

    הערים שציינתי באנגליה, מלבד לונדון, נמצאות במגמת עלייה למרות הברקזיט, בשלב זה עיקר הסיכון הוא חשיפה לתנודתיות של
    המטבע עקב הברקזיט, אך צריך להבין שהברקזיט הוא זה שיוצר כדאיות ההשקעה בשוק זה, משקיע צריך לדעת להכיל זאת, ולהבין
    שנדל"ן זה השקעה לטווח בינוני ארוך.
     
  18. קורא ותיק משתמש חדש

    קורא ותיק משתמש חדש משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏15/3/19
    הודעות:
    25
    לייקים שהתקבלו:
    15
    2 הסנט שלי שלא ראיתי שנכתבו כאן:
    אני הייתי נמנע ממצב של תזרים שלילי מההשקעה. הסתמכות על עליית ערך היא ספקולטיבית (גם אם היא בסיכוי יחסית גבוה) ועלולה להיות מסוכנת (מאוד). הכנסה (משכ"ד) והוצאות (תחזוקה, דירה ריקה, מסים וכו') הם משתנים שיש לך עליהם הרבה יותר שליטה. אם אתה עושה פליפ (מה שלא ניתן להסיק מהשאלה שלך)- שכח מה שרשמתי.
     
    אורי ג. אוהב/ת את זה.
  19. Fitch

    Fitch משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    2,964
    לייקים שהתקבלו:
    2,253
    גם אם זה לשנה מתוך 100? שנתיים מתוך 100? שלוש שנים מתוך 100?
     
    cypriano de rore ו-doc29 אוהבים את זה.
  20. Redroze

    Redroze משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏10/3/18
    הודעות:
    180
    לייקים שהתקבלו:
    157
    אתה מחזיר אותנו לתגובה הזו:

    מי יכול להתחייב שזה ייקח שנה, שנתיים, שלוש או אפילו 100?
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
משכון דירה למטרת רכישת דירה נוספת פורום השקעה בנדל"ן ‏28/6/19
משכון נכס קיים - "הלוואה לכל מטרה" פורום השקעה בנדל"ן ‏30/12/18
דירה להשקעה Vs דירה ללא משכנתא פורום השקעה בנדל"ן ‏היום ב- 18:39
חשש מהונאה בקניית דירה פורום השקעה בנדל"ן ‏היום ב- 11:38
רכישת דירה ללא היתר בנייה (סגירת מרפסת) פורום השקעה בנדל"ן ‏ביום שלישי ב- 22:31
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.