משכון דירה לצורך רכישת דירה להשקעה

patelo

משתמש רשום
הצטרף ב
9/8/19
הודעות
4
דירוג
2
שלום,
אנו זוג שבבעלותו דירה ללא משכנתא בשווי 1.6~ שמושכרת ב-4.5 (אנו גרים גם בשכירות). הכנסה משותפת באזור ה-20 נטו, לא כולל השכירות מהדירה והון עצמי קטן שאנחנו רוצים שישאר נזיל ולהשקיע בשוק ההון.
חשבנו למשכן את הדירה לצורך השקעה ולרכוש דירה נוספת ב-100% מימון. לפי הבנתי נוכל לקחת משכנתא של כ-50% ממשכון הדירה הנוכחית ו-50% ממשכון הדירה השנייה (במידה והנכס בארץ) או לחילופין למשכן את הדירה הקיימת ולקחת הלוואה של עד 50% לרכישת נכס בחו"ל.
מה שווי הנכס שלדעתכם יהיה נכון לכוון אליו? כדאי להתמקד בארץ או בחו"ל?
ברור לנו שנצטרך ללמוד את הנושא והיבטיו השונים לעומק, רוצים לקבל קצת כיוונים ודעות.

תודה רבה.
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,618
דירוג
12,095
ברוך הבא לפורום!
נו, כבר היינו בסיפור הזה מספר פעמים כאן בפורום נדל"ן.
למה לפתוח שרשור נוסף בנושא?
 

patelo

משתמש רשום
הצטרף ב
9/8/19
הודעות
4
דירוג
2
תודה.
ראיתי מספר שרשורים דומים, חלקם התייחסו לבעלות חלקית שקיימת בדירה וחלקם דיברו על ביצוע מינוף יחסית גבוה.
אני רוצה להתייעץ על מה יהיה גובה המינוף הנכון ואיפה כדאי להתמקד בסיטואציה שלי בארץ או בחו"ל. בכל מקרה אבצע חיפוש נוסף.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,838
דירוג
23,211
מה שווי הנכס שלדעתכם יהיה נכון לכוון אליו? כדאי להתמקד בארץ או בחו"ל?
שווי הנכס, משכנתאות וקניית נכסים במינוף זה לא השאלה החשובה ואני מניח שגם לא המטרה שלך, המטרה היא להרוויח כסף (אני מניח), איך בדיוק אתה מתכנן לעשות זאת בעזרת מה שרשמת?
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,711
דירוג
4,885
ברור לנו שנצטרך ללמוד את הנושא והיבטיו השונים לעומק, רוצים לקבל קצת כיוונים ודעות.

היי
ביצעתי מהלך זה מספר פעמים בעבר (כבעל דירת מגורים, לא התגוררתי בזמנו בשכירות),
חשוב להיערך בהתאם לתרחישים אפשריים שונים,
מאחר ואתם שוכרים דירה ומשכירם דירה אחרת, ובנוסף רוכשים דירה נוספת להשכרה במימון של 100%,
זה מעלה את רמת הסיכון משמעותית, מומלץ להבין את המשמעות ולשקול זאת בזהירות,
אני לא בטוח שאתם לא ערוכים לכך.

בכל זאת,אלו הדברים שיש להביא בחשבון,
1. חשוב לקנות נכס אך ורק בשוק עם פוטנציאל גבוה לעליית ערך ושכירויות בטווח הקרוב,

2. מומלץ להתמקד בנכס סולידי כדי שתהיה ודאות גבוה בשכירות החודשית, נכס במצב פיזי מעולה.

3. חשוב לרכוש נכס נזיל יחסית, כדי שיהיה ניתן למכור בזמן סביר במידת הצורך,

4. מאחר ומתמקדים בנכס סולידי, סביר להניח שבטווח זמן הקרוב, התזרים החודשי משכירות יהיה שלילי,

5.חשוב שההכנסה החודשית הפנויה שלכם תוכל להכיל בקלות את עלויות המימון החודשיות, בנוסף ליתר עלויות המחיה,
מבלי כל תלות בשכירויות החודשיות, יתכן מצב שלא תקבלו שכירות משני הנכסים בעיתוי מסוים.

6. יש לקחת בחשבון חשיפה למט"ח במידה והשכירות במטבע זר והמשכנתא שקלית.

7. לדאוג לקופת חירום משמעותית במידה ודברים משתבשים.
 

patelo

משתמש רשום
הצטרף ב
9/8/19
הודעות
4
דירוג
2
שווי הנכס, משכנתאות וקניית נכסים במינוף זה לא השאלה החשובה ואני מניח שגם לא המטרה שלך, המטרה היא להרוויח כסף (אני מניח), איך בדיוק אתה מתכנן לעשות זאת בעזרת מה שרשמת?

המחשבה היא שהרווח יגיע מעליית ערך הנכס ובנוסף השכרת הנכס תכסה חלק גדול מההלוואה ובסופו של דבר תהיה בבעלותי דירה שאת רובה כיסתה השכירות. אולי אני טועה בהנחות שלי, אבל זו הכוונה. ברור לי שקיים כאן סיכון.

היי
ביצעתי מהלך זה מספר פעמים בעבר (כבעל דירת מגורים, לא התגוררתי בזמנו בשכירות),
חשוב להיערך בהתאם לתרחישים אפשריים שונים,
מאחר ואתם שוכרים דירה ומשכירם דירה אחרת, ובנוסף רוכשים דירה נוספת להשכרה במימון של 100%,
זה מעלה את רמת הסיכון משמעותית, מומלץ להבין את המשמעות ולשקול זאת בזהירות,
אני לא בטוח שאתם לא ערוכים לכך.

בכל זאת,אלו הדברים שיש להביא בחשבון,
1. חשוב לקנות נכס אך ורק בשוק עם פוטנציאל גבוה לעליית ערך ושכירויות בטווח הקרוב,

2. מומלץ להתמקד בנכס סולידי כדי שתהיה ודאות גבוה בשכירות החודשית, נכס במצב פיזי מעולה.

3. חשוב לרכוש נכס נזיל יחסית, כדי שיהיה ניתן למכור בזמן סביר במידת הצורך,

4. מאחר ומתמקדים בנכס סולידי, סביר להניח שבטווח זמן הקרוב, התזרים החודשי משכירות יהיה שלילי,

5.חשוב שההכנסה החודשית הפנויה שלכם תוכל להכיל בקלות את עלויות המימון החודשיות, בנוסף ליתר עלויות המחיה,
מבלי כל תלות בשכירויות החודשיות, יתכן מצב שלא תקבלו שכירות משני הנכסים בעיתוי מסוים.

6. יש לקחת בחשבון חשיפה למט"ח במידה והשכירות במטבע זר והמשכנתא שקלית.

7. לדאוג לקופת חירום משמעותית במידה ודברים משתבשים.

תודה רבה על הטיפים. יכול להציע שווקים שיכולים להתאים ככאלה שיש בהם פוטנציאל גבוה לעליית ערך בטווח הקרוב?
 

Redroze

משתמש ותיק
הצטרף ב
10/3/18
הודעות
360
דירוג
301
בוא נניח שאתה רוכש דירה נוספת זהה לדירה שלכם. אתה יודע מה ההחזר על משכנתא של 1.6 מיליון ש"ח?
 

patelo

משתמש רשום
הצטרף ב
9/8/19
הודעות
4
דירוג
2
בוא נניח שאתה רוכש דירה נוספת זהה לדירה שלכם. אתה יודע מה ההחזר על משכנתא של 1.6 מיליון ש"ח?

אין כוונה לרכוש דירה בסכום של הדירה הנוכחית אלא בסכום נמוך בהרבה.
 

Redroze

משתמש ותיק
הצטרף ב
10/3/18
הודעות
360
דירוג
301
אוקיי, מה סכום הרכישה ומה צפי השכירות?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,838
דירוג
23,211
המחשבה היא שהרווח יגיע מעליית ערך הנכס ובנוסף השכרת הנכס תכסה חלק גדול מההלוואה ובסופו של דבר תהיה בבעלותי דירה שאת רובה כיסתה השכירות. אולי אני טועה בהנחות שלי, אבל זו הכוונה. ברור לי שקיים כאן סיכון.
אתה טועה כמה פעמיים:
1. השכרת הנכס תכסה אולי חצי מהחזר החודשי של ההלוואה.
2. זה שיש בבעלותך דירה, מניה, מלונה או עז זה לא מעניין (אלא אם כן אתה אספן בלטות או עיזים), מה שחשוב זה כמה כסף יהיה לך בסוף התהליך, כמה זמן זה לקח וכמה השקעת. כדי לבדוק את זה שמים את כל המחשבות וההנחות שלך באקסל ובודקים.
 

האימפולסיבי

משתמש סולידי
הצטרף ב
29/7/19
הודעות
38
דירוג
21
. כדי לבדוק את זה שמים את כל המחשבות וההנחות שלך באקסל ובודקים.
איך הוא יכול להכניס את עלית הערך? אם שכירות עוד ניתן לחזות פחות או יותר, מאיפה הוא אמור לדעת בכמה תעלה (או תרד) דירתו בעוד 10 שנים (ועוד במט"ח)?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,838
דירוג
23,211
איך הוא יכול להכניס את עלית הערך? אם שכירות עוד ניתן לחזות פחות או יותר, מאיפה הוא אמור לדעת בכמה תעלה (או תרד) דירתו בעוד 10 שנים (ועוד במט"ח)?
ככה זה בעולם ההשקעות, אתה לא יודע מה צופן העתיד אז מניחים הנחות.
אתה יכול להניח X ופלוני יכול להניח Y.
גם את השכ"ד לא ניתן לדעת, ניתן לדעת מה הוא כיום אבל לא מה הוא יהיה עוד 10 שנים, בדיוק כמו עליית (או ירידת) ערך הנכס.
 

האימפולסיבי

משתמש סולידי
הצטרף ב
29/7/19
הודעות
38
דירוג
21
ככה זה בעולם ההשקעות, אתה לא יודע מה צופן העתיד אז מניחים הנחות.
אתה יכול להניח X ופלוני יכול להניח Y.
גם את השכ"ד לא ניתן לדעת, ניתן לדעת מה הוא כיום אבל לא מה הוא יהיה עוד 10 שנים, בדיוק כמו עליית (או ירידת) ערך הנכס.
המממ, תודה על התשובה.
אתה יכול לתת דוגמא למה אתה היית מניח אם היית קונה דירה ב... נדמה לי שקראתי איפשהו הודעה שאתה מתמחה בארה"ב כמדומני? אז במדינה שאתה מכיר. רשמת "סוף התהליך", ולכן אני מניח שסוף התהליך בקנית דירה למגורים מסתיים בסוף המשכנתא כעבור 20-30 שנים. אילו הנחות היית מכניס לאקסל?
תודה.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,838
דירוג
23,211
אתה יכול לתת דוגמא למה אתה היית מניח אם היית קונה דירה ב... נדמה לי שקראתי איפשהו הודעה שאתה מתמחה בארה"ב כמדומני? אז במדינה שאתה מכיר.
אני מכיר קצת את השוק בארה"ב אבל בטח שאיני מתמחה בו וגם איני משקיע בו ישירות. אין לי נדל"ן כלשהו מחוץ לישראל.
רשמת "סוף התהליך", ולכן אני מניח שסוף התהליך בקנית דירה למגורים מסתיים בסוף המשכנתא כעבור 20-30 שנים. אילו הנחות היית מכניס לאקסל?
20-30 שנים זה המון זמן, ממש המון זמן, תחשוב איפה אתה היית לפני 30 שנים. אני אישית הייתי בונה תוכנית לפי 10 שנים אבל אתה יכול לבנות טבלה כרצונך או כמה.
לגבי איזה הנחות אני הייתי מכניס, איך זה רלוונטי לך? מה שחשוב זה מה שאתה מניח לא מה שאני מניח...
אחוז אי תפוסה, עליית או ירידת שכ"ד, הוצאות עסקה בכניסה וביציאה, עלויות מימון, עליית או ירידת ערך, מיסים, עלויות אחזקה ולמהדרין גם זמן עבודה שלך.
תחשב תשואה (IRR) ותראה אם משתלם לך או שלא.
 

האימפולסיבי

משתמש סולידי
הצטרף ב
29/7/19
הודעות
38
דירוג
21
אני מכיר קצת את השוק בארה"ב אבל בטח שאיני מתמחה בו וגם איני משקיע בו ישירות. אין לי נדל"ן כלשהו מחוץ לישראל.

20-30 שנים זה המון זמן, ממש המון זמן, תחשוב איפה אתה היית לפני 30 שנים. אני אישית הייתי בונה תוכנית לפי 10 שנים אבל אתה יכול לבנות טבלה כרצונך או כמה.
לגבי איזה הנחות אני הייתי מכניס, איך זה רלוונטי לך? מה שחשוב זה מה שאתה מניח לא מה שאני מניח...
אחוז אי תפוסה, עליית או ירידת שכ"ד, הוצאות עסקה בכניסה וביציאה, עלויות מימון, עליית או ירידת ערך, מיסים, עלויות אחזקה ולמהדרין גם זמן עבודה שלך.
תחשב תשואה (IRR) ותראה אם משתלם לך או שלא.
תודה על התגובה!
ברור לי שההנחות שלך לא רלוונטיות אלי כלל אבל סתם לצורך הבנה של איך התהליך הזה נראה כי איך להניח עליית ערך נכס אפילו כעבור 10 שנים עדיין לא לגמרי ברור לי. יחד עם זאת, בעצם כבר ציינת מספיק פרמטרים כדי (נדמה לי) שאקבל תמונה כללית של התהליך שאליו כיוונת, כך שתודה, היה מעניין לקרוא!

נ.ב יכול להיות בעצם שהתבלבלתי עם הודעה של רוני, בנתיים אתם שניכם "גורואי הנדל"ן" של הפורום ששמתי אליהם לב :).
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,838
דירוג
23,211
ברור לי שההנחות שלך לא רלוונטיות אלי כלל אבל סתם לצורך הבנה של איך התהליך הזה נראה כי איך להניח עליית ערך נכס אפילו כעבור 10 שנים עדיין לא לגמרי ברור לי. יחד עם זאת, בעצם כבר ציינת מספיק פרמטרים כדי (נדמה לי) שאקבל תמונה כללית של התהליך שאליו כיוונת, כך שתודה, היה מעניין לקרוא!
נניח אינפלציה 0, עליית ערך קשורה מאד לאיפה אתה קונה, יש מקומות שהייתי צופה שתהיה עליית ערך נאה ויש מקומות שדווקא ירידה, כנ"ל בשכ"ד.
בגדול:
1%-2% עליית ערך שנתית נראה לי סביר.
2%-3% עליית שכ"ד שנתית גם נראה לי סביר.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,711
דירוג
4,885
תודה רבה על הטיפים. יכול להציע שווקים שיכולים להתאים ככאלה שיש בהם פוטנציאל גבוה לעליית ערך בטווח הקרוב?

שאלה טובה, כדי להקטין סיכון מומלץ לעקוב אחר השווקים הבאים, כל אחד מהם נמצא בשלב שונה במגמת שוק הנדל"ן,
חלקם התחילו לעלות, האחרים עדיין יורדים (כאן צריך להמתין מעט).

מדריד, לונדון (זון 3, 4), מנצ'סטר, ליברפול, נוטינגהם, לידס, שפילד, וונקובר,מדריד, סידני, מספר ערים בחבל בווריה בגרמניה (עסקאות השבחה)..........

הערים שציינתי באנגליה, מלבד לונדון, נמצאות במגמת עלייה למרות הברקזיט, בשלב זה עיקר הסיכון הוא חשיפה לתנודתיות של
המטבע עקב הברקזיט, אך צריך להבין שהברקזיט הוא זה שיוצר כדאיות ההשקעה בשוק זה, משקיע צריך לדעת להכיל זאת, ולהבין
שנדל"ן זה השקעה לטווח בינוני ארוך.
 
הצטרף ב
15/3/19
הודעות
175
דירוג
142
2 הסנט שלי שלא ראיתי שנכתבו כאן:
אני הייתי נמנע ממצב של תזרים שלילי מההשקעה. הסתמכות על עליית ערך היא ספקולטיבית (גם אם היא בסיכוי יחסית גבוה) ועלולה להיות מסוכנת (מאוד). הכנסה (משכ"ד) והוצאות (תחזוקה, דירה ריקה, מסים וכו') הם משתנים שיש לך עליהם הרבה יותר שליטה. אם אתה עושה פליפ (מה שלא ניתן להסיק מהשאלה שלך)- שכח מה שרשמתי.
 

Redroze

משתמש ותיק
הצטרף ב
10/3/18
הודעות
360
דירוג
301
גם אם זה לשנה מתוך 100? שנתיים מתוך 100? שלוש שנים מתוך 100?

אתה מחזיר אותנו לתגובה הזו:

ככה זה בעולם ההשקעות, אתה לא יודע מה צופן העתיד אז מניחים הנחות.
אתה יכול להניח X ופלוני יכול להניח Y.
גם את השכ"ד לא ניתן לדעת, ניתן לדעת מה הוא כיום אבל לא מה הוא יהיה עוד 10 שנים, בדיוק כמו עליית (או ירידת) ערך הנכס.

מי יכול להתחייב שזה ייקח שנה, שנתיים, שלוש או אפילו 100?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
N דירה להשקעה משכון שני דירות נדל"ן 9
א משכון דירה למטרת רכישת דירה נוספת נדל"ן 11
O משכון נכס של ההורים לצורך קבלת משכנתא נדל"ן 34
J שתי שאלות על משכנתא: (1) משכון נכס קיים לטובת סגירת משכנתא אחרת (2) ריהוט וגמר נדל"ן 8
O משכון נכס נקי לטובת סגירת משכנתא קיימת שוק ההון 1
J רכישת נכס עם מימון ללא משכון הנכס הנקנה נדל"ן 3
נ משכון נכס קיים - "הלוואה לכל מטרה" נדל"ן 6
F קניית דירה בחכירה - כמה משפיע על השווי? נדל"ן 11
ולנטין קניית דירה ראשונה למגורים בצפון נדל"ן 13
ל שיקולים לתמהיל משכנתא בחלקים עבור דירה למשתכן נדל"ן 2
מומו הברווז קניית דירה כמשפר דיור... בלי חרטות? נדל"ן 1
O דירה להשקעה בגבעתיים נדל"ן 21
א סטאטוס דירה בתהליך פינוי בינוי נדל"ן 0
י לקנות דירה או לשכור ולהשקיע - מחשבון Excel נדל"ן 51
L האם לקנות דירה למגורים? נדל"ן 10
E מידע על מיסוי בישראל וארץ המקור ממכירת דירה בחו"ל פוסטים מאיכות נמוכה 1
י דירה ראשונה להשקעה לזוג צעיר נדל"ן 31
S ביטוח דירה להשקעה נדל"ן 1
T כדאיות דירה להשקעה נדל"ן 16
H ערבויות בהשכרת דירה נדל"ן 6
D איך לחשב ערך של דירה מהעבר עד לימינו (עשרות שנים לאחור)- מבקש שיטה פרקטית לחישוב פוסטים מאיכות נמוכה 12
T לבטים של דירה ראשונה נדל"ן 52
ד דירה ראשונה זולה או יקרה נדל"ן 5
M משכנתא על קניית חצי דירה נדל"ן 16
ד קניית דירה לטווח קצר נדל"ן 8
ח למכירת דירה צריך התייעצות נדל"ן 1
האזרח החשדן התייעצות: השכרת דירה נדל"ן 16
סול האם משלמים מס רכישה על דירה שניה שיורשים? נדל"ן 6
F מס רכישה של דירה - איך להקטין ב-2/3 את מס הרכישה? מיסים 7
N רכישת דירה שאישור הבנייה שלה אבד נדל"ן 13
F הון עצמי לדירה - מכירת מניות, margin, הלוואה כנגד קה"ש או "למשכן" דירה של הורים? נדל"ן 13
B חישוב החזר מקסימלי למשכנתא - דירה רשומה על שם בן זוג יחיד נדל"ן 1
Meni3 איך קונים דירה ראשונה? נדל"ן 12
F מבחינת ניהול השקעות - האם כדאי לקנות דירה להשקעה כמה שיותר יקרה? נדל"ן 47
O האם עדיין אפשר לקבל 70% מימון על דירה חליפית נדל"ן 11
ד נזילה בדירה שכורה לקראת תמ"א - בעל דירה לא מתקן אוף טופיק 28
O מה הם האלטרנטיביות לגיוס כספים לאחר שבנק ישראל אוסר על שעבוד נכס לטובת רכישת דירה נדל"ן 13
פ מהי הדרך המומלצת לשלם על דירה? נדל"ן 2
ע דירה במתנה מההורים פוסטים מאיכות נמוכה 57
Skazi טיפים בקניית דירה ישנה נדל"ן 18
R לקנות דירה ולמכור אותה לאחר מכן ברווח נדל"ן 15
B רכישת דירה בפרוייקט חדש - מה עלי לדעת? נדל"ן 1
O תמהיל משכנתא עבור דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 5
ז התמודדות עם דירה שכנה שמושכרת בBooking אוף טופיק 59
L מה הצעדים שיש לעשות בקניית דירה חדשה מקבלן? נדל"ן 8
H דירה שלישית-האם כדאי לרכוש נדל"ן 23
R מיצוי מחיר של דירה (יש דבר כזה?) נדל"ן 41
א מימון דירה להשקעה נדל"ן 7
N למכור דירה לאשתי ?! נדל"ן 14
מ איפה כדאי לקנות דירה שנייה להשקעה בארץ בתקציב של 600 אלף שקלים נדל"ן 4

נושאים דומים

למעלה