התייעצות לפני רכישת דירה להשקעה ב700-800אלף והשקעה משפחתית

סטודנט משקיען

משתמש סולידי
הצטרף ב
27/2/18
הודעות
22
דירוג
6
שלום רב לחברי הפורום,


אני לפני החלטה מאוד משמעותית של השקעת סכום רציני.
הסכום שאותו אני עתיד להשקיע מורכב מ:

1. כ200אלף שאני לוקח מהעובר ושב (התאמצתי מאד להשיג את הכסף ומשאיר שם עוד כסף)

2. 100אלף בקופת גמל( פתור ממס ולכן בסימן שאלה אם להשתמש עבור רכישת הדירה)

3. כ100 אלף מירושה שאמורה להשתחרר עוד שנה לפי הצוואה ( חשבתי לקחתי סוג של הלוואה על הסכום הזה לצורך רכישת הדירה ולהחזיר ישר שאקבל את הירושה עוד כשנה)

4. 400 אלף שקלים שההורים המדהימים שלי החליטו להעביר לי כדי לעזור לי לרכוש דירה( גם לאחי המקסים מעבירים אותו סכום ואנחנו מודים להם על ה"מקפצה" הכלכלית)


רוצה לקנות דירה להשקעה בבאר שבע (גר באזור ורוצה להמשיך בעתיד לגור באזור ).

בגלל שזה צעד משמעותי מאוד אני רוצה לצמצם ככל הניתן את הטעויות ברכישת הדירה ולכן כמה שאלות:

1. איפה ניתן ללמוד על רכישת דירה להשקעה?

2. ממה הכי כדאי לנסות להיזהר ?

3. האם עדיף לקנות דירה בנויה או דירה "על הנייר" ?

4. האם שווה להתמנף ולקחת משכנתא בנוסף לסכום שיש לי ?

5. האם להשתמש ב100אלף שיש לי בקופה( ניתן למשוך ללא תשלום מס) או לקנות דירה זולה יותר?

קצת מידע עלי אני סטודנט, בן 26 ובזוגיות.

מעבר לשאלה האישית שלי, אשמח להוסיף גם שאלה כללית יותר שאולי תשפיע על התשובה לשאלה שלי.

בשיחה משותפת שניהלנו כמשפחה (ההורים,אני ואחי) החלטנו לרכוש כולנו דירות בבאר שבע

לאחי יש את אותו הסכום כמו לי בחלוקה דומה.

להורים יש מליון שקלים פנויים להשקעה ( לא ישארו בלי כלום כי יש להם גם סכום נכבד במניות וגם עוד כסף בעובר ושב וגם בית ללא משכנתא שהם גרים בו). אנחנו די נעולים על הדירות אך אולי אנחנו מפספסים משהו.

האם יש השקעה שיותר כדאית לנו כמשפחה (סכום של 2.4- 2.6 מליון כמשפחה)?
 

monkey22

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/12/18
הודעות
570
דירוג
454
על פניו נשמע כמו לשים את *כל* הביצים בסל אחד. והסל הזה זה באר שבע....
1. כדי ללמוד על שוק הדיור במקום מסוים צריך להתחיל לחרוש דירות, מודעות ומתווכים. אין קיצורי דרך לדעתי האישית.
2. ממי שרוצה לקחת ממך כסף. תבדוק היטב לפני שמשלם. זה בוכטות.
3. אין עדיף. הכל תלוי בתמחור. דירה על הנייר (תלוי אם לפני היתר או לא) נחשבת מסטכנת יותר ובגלל זה כביכול זולה יותר. ייקח זמן עד שתקבל מפתחות, יהיו עיכובים ולעיתים נדרש לשים עוד כסף (בעיקר קבוצות רכישה).
4. בגדול כן. בקטן, תלוי במצב האישי שלך.
5. צריך לעשות את המתמטיקה, וזט לא המלצה, אבל אני מעדיף לא לפתוח חשבונות פטורים ממס בשביל השקעה ממוסה.

אם אתה בעצמך גר שם ותמשיך לגור באיזור, אז יהיה לך קל לחרוש את האיזור ולתחזק את הנכס אם וכשיהיה צורך.
בב"ש רוב המשקיעים מכוונים לאיזורי הסטודנטים, שכונות ג', ב', ד' שקרובה לרגר ו-ו' הישנה.
היתרונות הם שזו אוכלוסייה בד"כ חזקה ושאם מבסוטים לרוב נשארים כל התואר ומעבירים את הדירה מפה לאוזן.
החיסרון העיקרי הוא שאם לא השכרת עד אוקטובר, אפשר להתקע עם נכס ריק לתקופות יחסית ארוכות, מה שבדכ לא קורה במרכז.
תכנס למספרים כמה תשואה אתה מצפה לקבל על ההשקעה, כמה החזר משכנתא יכול לשלם, לכמה זמן. תבדוק את האלטרנטיבות (חיפה, דרום ת"א לדוגמא). ולפי זה תיקח החלטה.

לא ממליץ או מייעץ.
 

דאניל

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/10/18
הודעות
1,085
דירוג
1,311
אם כבר משקיעים כמשפחה, אפשר אולי לנצל זאת לפיזור סיכונים, נניח לקנות ביחד דירה אחת בחלק מהכסף, ובשאר שכל אחד ישקיע במכשירים שונים. צריך לקחת בחשבון שלערבב משפחה וכסף יכול להיות בעייתי (למרות שלדעתי כשזאת המשפחה הגרעינית הסיכון קטן יותר. בייחוד אם אתם רגועים ולא רבים גם בנושאים אחרים).
לא המלצה
 

Yoss

משתמש בכיר
הצטרף ב
9/8/18
הודעות
4,017
דירוג
4,792
5. צריך לעשות את המתמטיקה, וזט לא המלצה, אבל אני מעדיף לא לפתוח חשבונות פטורים ממס בשביל השקעה ממוסה.
מנגד, זה לפתוח השקעה עם דמי ניהול בשביל השקעה ללא דמי ניהול.
 

monkey22

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/12/18
הודעות
570
דירוג
454
מנגד, זה לפתוח השקעה עם דמי ניהול בשביל השקעה ללא דמי ניהול.
דירה להשקעה זו השקעה ללא דמי ניהול?
שיפוצים, תיקונים, תקופות שהדירה לא מושכרת(זה ב"ש זה ייקרה), עלויות של עו"ד, מתווך ושאר ירקות...
מה שכן, במקרה שזו דירה ראשונה, המס הוא יחסית קטן, ושכ"ד של עד 5000 ש"ח בחודש פטור ממס (בנתיים).
 

Yoss

משתמש בכיר
הצטרף ב
9/8/18
הודעות
4,017
דירוג
4,792
דירה להשקעה זו השקעה ללא דמי ניהול?
שיפוצים, תיקונים, תקופות שהדירה לא מושכרת(זה ב"ש זה ייקרה), עלויות של עו"ד, מתווך ושאר ירקות...
מה שכן, במקרה שזו דירה ראשונה, המס הוא יחסית קטן, ושכ"ד של עד 5000 ש"ח בחודש פטור ממס (בנתיים).
אתה מדבר על הוצאות השקעה...
ובתכל'ס, מה שרציתי לומר זה שיש טענות שדמי הניהול הופכים את הטבת המס ללא כדאית. גם אם זה לא נכון, זה כן מפחית מהאטרקטיביות שלה מול חלופות.
 

monkey22

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/12/18
הודעות
570
דירוג
454
אתה מדבר על הוצאות השקעה...
ובתכל'ס, מה שרציתי לומר זה שיש טענות שדמי הניהול הופכים את הטבת המס ללא כדאית. גם אם זה לא נכון, זה כן מפחית מהאטרקטיביות שלה מול חלופות.
אני מבין.
אני מקביל את הוצאות ההשקעה לדמי הניהול בחשבון לא ממוסה.
זה בעצם דמי הניהול שחברת ניהול נדל"ן הייתה גובה ממך בתור משקיע כדי לבצע את כל הפעולות שציינתי.
 

Yoss

משתמש בכיר
הצטרף ב
9/8/18
הודעות
4,017
דירוג
4,792
אני מקביל את הוצאות ההשקעה לדמי הניהול בחשבון לא ממוסה.
דמי ניהול זה בנוסף להוצאות השקעה, שאותן יש בחשבון ממוסה או לא, מנוהל או לא.
זה בעצם דמי הניהול שחברת ניהול נדל"ן הייתה גובה ממך בתור משקיע כדי לבצע את כל הפעולות שציינתי.
ולכן זו השוואה שגויה בין השקעה שכרוכה בהכרח בחברת ניהול (קופ"ג וכדומה) להשקעה שלא.
 

יהונתן ב.

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/18
הודעות
255
דירוג
215
שלום רב לחברי הפורום,


אני לפני החלטה מאוד משמעותית של השקעת סכום רציני.
הסכום שאותו אני עתיד להשקיע מורכב מ:

1. כ200אלף שאני לוקח מהעובר ושב (התאמצתי מאד להשיג את הכסף ומשאיר שם עוד כסף)

2. 100אלף בקופת גמל( פתור ממס ולכן בסימן שאלה אם להשתמש עבור רכישת הדירה)

3. כ100 אלף מירושה שאמורה להשתחרר עוד שנה לפי הצוואה ( חשבתי לקחתי סוג של הלוואה על הסכום הזה לצורך רכישת הדירה ולהחזיר ישר שאקבל את הירושה עוד כשנה)

4. 400 אלף שקלים שההורים המדהימים שלי החליטו להעביר לי כדי לעזור לי לרכוש דירה( גם לאחי המקסים מעבירים אותו סכום ואנחנו מודים להם על ה"מקפצה" הכלכלית)


רוצה לקנות דירה להשקעה בבאר שבע (גר באזור ורוצה להמשיך בעתיד לגור באזור ).

בגלל שזה צעד משמעותי מאוד אני רוצה לצמצם ככל הניתן את הטעויות ברכישת הדירה ולכן כמה שאלות:

1. איפה ניתן ללמוד על רכישת דירה להשקעה?

2. ממה הכי כדאי לנסות להיזהר ?

3. האם עדיף לקנות דירה בנויה או דירה "על הנייר" ?

4. האם שווה להתמנף ולקחת משכנתא בנוסף לסכום שיש לי ?

5. האם להשתמש ב100אלף שיש לי בקופה( ניתן למשוך ללא תשלום מס) או לקנות דירה זולה יותר?

קצת מידע עלי אני סטודנט, בן 26 ובזוגיות.

מעבר לשאלה האישית שלי, אשמח להוסיף גם שאלה כללית יותר שאולי תשפיע על התשובה לשאלה שלי.

בשיחה משותפת שניהלנו כמשפחה (ההורים,אני ואחי) החלטנו לרכוש כולנו דירות בבאר שבע

לאחי יש את אותו הסכום כמו לי בחלוקה דומה.

להורים יש מליון שקלים פנויים להשקעה ( לא ישארו בלי כלום כי יש להם גם סכום נכבד במניות וגם עוד כסף בעובר ושב וגם בית ללא משכנתא שהם גרים בו). אנחנו די נעולים על הדירות אך אולי אנחנו מפספסים משהו.

האם יש השקעה שיותר כדאית לנו כמשפחה (סכום של 2.4- 2.6 מליון כמשפחה)?

ג"נ, אין לי השקעות בארץ..
אך אם הייתי באותו המצב שלך, הייתי בונה על עליית ערך מבוססת על מיקום,
בתור אדם צעיר תוכל לספוג עליות וירידות, בטווח הרחוק מחירים עולים (זו ספקולציה אך ההיסטוריה מלמדת שכן)
הייתי מתמקד בטבעת 2-3 של מרכז הארץ - מחפש דירה שדורשת שיפוץ ובמחיר אטרקטיבי ממוקמת באיזור טוב / עתיד להיות טוב.
ממנף לא יותר מ50-60% מערך הדירה.

המשחק בארץ הוא לא תזרימי אלא יותר על עליית ערך, הסבירות שערך דירות ימשיכו לעלות במרכז גבוהה יותר מאשר בב"ש.
 
נערך לאחרונה ב:

Shlomi Z

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/7/18
הודעות
5,523
דירוג
4,140
2. 100אלף בקופת גמל( פתור ממס ולכן בסימן שאלה אם להשתמש עבור רכישת הדירה)
המון בהצלחה אחי ! יישר כח.
לא הבנתי את הנ"ל, קופת גמל היא לא נזילה, התכוונת לקחת הלוואה כנגד?
 

unrealx

משתמש ותיק
הצטרף ב
13/9/18
הודעות
965
דירוג
572
המון בהצלחה אחי ! יישר כח.
לא הבנתי את הנ"ל, קופת גמל היא לא נזילה, התכוונת לקחת הלוואה כנגד?

מזאת אומרת קופת גמל היא לא נזילה?
קופת גמל יכולה להיות גם נזילה (יש לי אחת)
 

Shlomi Z

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/7/18
הודעות
5,523
דירוג
4,140
קופת גמל יכולה להיות גם נזילה (יש לי אחת)
מה אני מפספס?

פנסיוני, נדב יל"א:
"הן קרן פנסיה והן קופת גמל הם מוצרי חיסכון פנסיוני לגיל פרישה, אליהם ניתן לבצע הפקדות במסגרת מקום העבודה, הפקדת עובד, מעסיק ופיצויים או הפקדות באופן עצמאי. בשני המוצרים החיסכון הוא לקצבה, כאשר יהיה ניתן לקבל את הכספים כקצבה בלבד וזאת החל מגיל 60."
 

Shlomi Z

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/7/18
הודעות
5,523
דירוג
4,140

Shlomi Z

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/7/18
הודעות
5,523
דירוג
4,140

דאניל

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/10/18
הודעות
1,085
דירוג
1,311
אם הבנתי נכון, אתה מנסה להגיד שלא יכולה להיות לו קופת גמל ישנה, כי הוא צעיר מדי.
אולי ההורים שלו פתחו לו כשנולד?
 

elyasaf

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
133
דירוג
114
לאשתי - בת 28 יש קופת גמל שנפתחה לה כשנולדה, והופקדו בה כספים למספר שנים
אז ככה..
 

Shlomi Z

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/7/18
הודעות
5,523
דירוג
4,140
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ל התייעצות לפני השקעה (גידור, מטח, מינוף וכו) שוק ההון 40
פ התייעצות לפני בחירת דירה במחיר למשתכן נדל"ן 22
פ התייעצות לפני בחירת דירה במחיר למשתכן נדל"ן 1
O התייעצות עם אנשי מקצוע לפני קבלת החלטות פיננסיות משמעותיות? שוק ההון 11
klayhamn התייעצות לפני השקעה ראשונית שוק ההון 37
A התייעצות בנוגע להעברת כספים ונ"ע מברוקר בישראל לברוקר בחו"ל שוק ההון 2
R התייעצות לגבי חובות דיווח של משקיעים ב- Interactive brokers (ללא מתווך) מיסים 19
ח למכירת דירה צריך התייעצות נדל"ן 1
האזרח החשדן התייעצות: השכרת דירה נדל"ן 16
N התייעצות - קניית בית למגורים נדל"ן 26
A התייעצות לגבי לימודי מקצועות הייטק - גיל 27 התפתחות אישית 34
Y התייעצות בנוגע לשכר חודשי עבור מפתח תוכנה התפתחות אישית 9
C התייעצות לגבי לימודי חשמל/אלקטרוניקה התפתחות אישית 5
נגב רכב חדש - התייעצות לרכישה בהתאם למאפיינים שלנו אוף טופיק 4
M התייעצות לגבי חשבון בנק, מינוף וחשבון השקעות צרכנות פיננסית 5
A התייעצות פתיחת תיק בבית השקעות, זוג נשוי שוק ההון 12
A פתיחת תיק בבית השקעות זוג נשוי - התייעצות שוק ההון 1
משה התייעצות בנוגע לרילוקיישין לאירלנד אוף טופיק 11
ח התייעצות לגבי אפשרויות תעסוקה עם טווח לימודים קצר התפתחות אישית 3
D התייעצות - מסלול צוערים לשירות המדינה התפתחות אישית 6
S התייעצות בנוגע לחיסכון, ומסחר פעיל שוק ההון 7
C התייעצות לגבי מעבר מאקסלנס לIB כדי להשתמש בשירותי המרת מט"ח ברוקרים ופלטפורמות מסחר 14
א התייעצות לגבי התנהלות מול לקוח אוף טופיק 16
V עושה סדר בפנסיה (והאם יש איך להתכונן לקראת פגישה עם יועץ פנסיוני?) - התייעצות. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
S רכישת דירה במחיר למשתכן ודירה נוספת - התייעצות נדל"ן 25
ש מחיר למשתכן התייעצות נדל"ן 1
T דמי ניהול סבירים למסלול SP500 בקופת גמל? -התייעצות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
ק התייעצות לגבי מכירת דירה ראשונה ויחידה ולהשקיע ולעבור לשכירות. נדל"ן 9
M התייעצות לבחירת מסלול מעל תקרת הפקדה לפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
B התייעצות לגבי דמי ניהול שוק ההון 8
F התייעצות בנוגע להחזר הלוואה מול חיסכון צרכנות פיננסית 4
H התייעצות- המשך לימודים התפתחות אישית 1
ע התייעצות - בוסט בהשקעה צרכנות פיננסית 7
חדש בשוק התייעצות בתחילת החיים פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 18
A התייעצות לגבי בחירת ברוקר ותמהיל תיק שוק ההון 15
מ התייעצות של משקיע מתחיל וסולידי שוק ההון 0
M התייעצות פיננסית רכישת דירה VS דירה להשקעה שוק ההון 4
E התייעצות בנוגע לפתיחת חשבון בנק בדואר מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 17
Tsachi01 התייעצות: אמא מוציאה מאות שקלים בחודש על Candy Crush אוף טופיק 28
O התייעצות לגבי פתיחת תיק שוק ההון 1
קוף שמבין התייעצות חשובה מאוד. שוק ההון 18
T דעתכם על תיק השקעה + התייעצות שוק ההון 19
ה התייעצות לאמא במצב כלכלי לא טוב צרכנות פיננסית 55
S תיק סולידי ראשון - התייעצות שוק ההון 11
קוף שמבין קופות גמל, התייעצות דחופה. צרכנות פיננסית 5
Y התייעצות - גמל להשקעה שוק ההון 26
Y פתיחת תיק עצמאי - התייעצות שוק ההון 0
S התייעצות מינוף 800K משכנתא לשתי דירות נדל"ן 30
E תיק עצמאי ראשון - התייעצות שוק ההון 9
Y התייעצות בעת בניית תיק השקעות שוק ההון 13

נושאים דומים

למעלה